Alle bilder (22)

Niels Juels gate 66, Oslo

BESTE FROGNER – Nær Uranienborg skole – Selveierleilighet – Balkong – Heis – 3 stuer på rad – Fløydører, rosetter og stukkaturer – Mulighet for parkeringsleie på gårdsplass (Sameiets fellesareal)

Gi bud Bestill prospekt
Prisantydning
12 950 000,-
Primærrom
145 m2
Antall soverom
3
Del annonse

Nøkkelinformasjon

Prisantydning
12 950 000,-
Omkostninger
334 472,-
Fellesutgifter
2 661,-
Antall soverom
3
Primærrom
145 m2
Bruksareal
145 m2
Bruttoareal
161 m2
Tomt
1075 m2
Adresse
Niels Juels gate 66
0259 Oslo
Etasje
2
Byggeår
1903
Gårds- og bruksnummer
213 / 282

Visning

19.11.201715:00-16:00
20.11.201717:00-18:00

Meglere

Advokat/Megler
Selge egen bolig?
Kontakt megler her


Les mer om boligen

Åpne alle faner

Faste løpende kostnader

Kommunale avgifter: Inngår i fellesutgiftene
Felleskostnader: Kr. 2.661,- pr. mnd.
Eiendomsskatt: Kr. 7.915,- for 2017 iht. eiendomsskattelistene
Øvrige kostnader som forsikring, strøm, parabol/kabel-tv, internett, alarm osv vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc

Høydepunkter

- Stor og gjennomgående selveierleilighet med balkong
– Tre stuer på rad (to med peis og en m/utg. til balkongen)
– God takhøyde
– Heis i gården
– Antatt mulighet for leie av parkeringsplass i bakgård (se avsnitt parkering)
Leiligheten ble rehabilitert/oppgradert i 2004/-05 inkludert:
– Rehabilitert/oppgradert bad og wc
– Ny kjøkkeninnredning
– Ny peis
– Ny balkong og balkongdør i 2008
– Taket i gården ble tekket om i 2017
– Piper i gården ble rehabilitert i ca. 2014
– Selger bor i Kristiansand og har benyttet leiligheten som selges som sin fritidsbolig
– Meget sentral og attraktiv beliggenhet på Frogner, rett ved Riddervolds plass og Uranienborg skole

Beliggenhet

Meget attraktiv og sentral beliggenhet i et særdeles hyggelig område rett ved Riddervolds Plass og Uranienborgparken.
Et veletablert, populært og urbant nærmiljø med kafeér, små nisjebutikker, restauranter, offentlig kommunikasjon (buss 21 og bytrikk), dagligvarehandel og servicetilbud ellers av mange slag. Umiddelbar nærhet til solrike rekreasjonsarealer i Uranienborgparken samt kort spaseravstand til Slottsparken, Bogstadveien/Hegdehaugsveien og Skovveiens gode utvalg av forretninger, Solli Plass, sentrum/Karl Johan. Aker Brygge m.m.
Niels Juels gate fikk navn i 1879 etter sjøhelt og admiral Niels Juel (1629-97).

Innhold

2. etasje bta/bra/p-areal 161/145/145 kvm.
Omfattes av primærrommene 145 kvm: Entré/hall, 3 stuer på rad (hvorav 2 med peis), kjøkken, gang/hall, 2 soverom, bad, separat wc.
Fra stuen i midten er det utgang til balkong på ca. 4 kvm.
Seksjonen har eksklusiv bruksrett til kjellerbod nummer 7 på ca. 8 kvm (arealet iht. takstmannens måling). Boden er på fellesareal i sameiet og er ikke seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen. Den eksklusive bruksretten følger dog av vedtektenes punkt 7.
Seksjonen disponerer i tillegg en liten bod i bakoppgangen på ca. 1,3 kvm med varmtvannsbereder (arealet iht. takstmannens måling). Det foreligger ikke hjemmel for boden, da denne ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Boden har vært disponert av eier i hele eiertiden.
I tillegg har sameiet følgende felles bodarealer:
Heisrom: Bod nr. 12 + 13
Hobbyrom: Bod nr. 22
Sykkelbod i bakgård: Bod nr. 23
Vedlagt salgsoppgaven ligger kopi av byggemeldte plantegninger (hovedtegning fra 1903 samt tegning fra 1920 i forbindelse med innredning av vannklosetter). Hovedtegningen har noe utydelig rombeskrivelse, men så langt megler kan se er dagens rombruk tilnærmet lik opprinnelig byggemeldte. Dagens minste soverom er på hovedtegningen fra 1903 benevnt som "pigeværelse" og kan synes å opprinnelig ha vært noe større enn i dag. Her ser det ut til at dagens gang/hall i senere tid er noe utvidet mot soveromssiden ved å bruke noe av "pigeværselets" areal. Videre er badet utvidet ved å ta av opprinnelig areal i dagens gang/hall. Toalettrommet ved entré/hall er inntegnet på tegningen fra 1920. Dagens kjøkken var opprinnelig oppdelt i kjøkken, spiskammers og gang mot dør til bi-trapp.
Det gjøres oppmerksom på at takstmanns oppmålinger gjøres etter dagens bruk.

Standard

Stor og gjennomgående selveierleilighet med balkong.
Leiligheten ble rehabilitert/oppgradert i 2004/2005 av en tidligere eier inkludert rehabilitert/oppgradert bad og wc, ny kjøkkeninnredning og ny peis m.m. Ny balkong og balkongdør i 2008. Leiligheten er normalt godt vedlikeholdt, men generell overflatebehandling som normalt ved eierskifte kan påregnes.
Entré/hall med eldre faste skap.
3 fine stuer på rad, hvorav 2 med peis og 1 med utgang til balkongen.
Gang/hall med downlights.
Kjøkken med innredning med fyllingsdører. Downlights. Laminat benkeplater med eik frontlist. Frostet glassplate mellom over- og underskap. Kullfiltervifte i stålhette. Integrert stekeovn og keramisk koketopp. Oppvaskmaskin med stålfront. Røropplegg for kjøl/fryseskap med vann- og isdispenser (ført vannrør fra toalettrommet). Kjøkkeninnredning fra ca. 2004.
2 fine soverom, hvorav 1 med fast skap.
Bad med varmekabler i gulv. Downlights. Innmurt badekar. Stor dusjnisje med glassdør. 2 servanter på heltre benkeplate med underskap. Opplegg for vaskemaskin under benkeplaten. Ventil/oppdriftsventilasjon. Badet ble rehabilitert/oppgradert i ca. 2004.
Separat toalettrom med varmekabler i gulv. Downlights. Servant og toalett med innebygget sisterne. Ventil/oppdriftsventilasjon. Toalettrommet ble rehabilitert/oppgradert i ca. 2004.
Innvendige dører: Hvite profilerte dørblader fra 2004. Original tofløyet dør mellom entré/hall og forstue i entré. Originale doble skyvedører mellom stuer. Dels treg funksjon på de eldre dørene.
Innvendige gulv: Eikeparkett. Slipte/lakkerte gulvbord (i entré og stuer). Fliser på bad. Mosaikkfliser på wc. Dels noe hakk og overflateslitasje på tregulvene.
Innvendige vegger: Malte flater. Enkelte tapetserte flater. Originalt brystningspanel i entré. Fliser på bad og wc.
Innvendig himling: Rabbitspuss med stukkatur og rosetter samt nedforede himlinger med malte plater.
Piper/ildsteder: Elementpeis med støpejerninnsats og glassdører i en stue. Peis i engelsk stil med innsats/glassdører og profilert omramming i en annen stue. Fronten på peiskappen i stuen er nå sparklet og malt (fronten ble åpnet i forbindelse med piperehabiliteringen). Piper i gården ble rehabilitert i ca. 2014. Seksjon 5 har tilgang til 2 pipeløp. Iht. selger er det antagelig mulig å koble seg til pipeløpet til stuepeisen slik at man også får ildsted i spisestuen.
VVS-installasjoner: Røropplegget i tilknytning til bad, wc og kjøkken ble oppgradert i ca. 2004. Rørskap på badet. Nyere fuktføler i kjøkkenskap. Varmtvannsbereder fra 2004 på ca. 200 liter, plassert i bod i bakoppgangen. Takstmannen har ikke kompetanse for å kontrollere røranlegget. For eventuell kontroll bør dette utføres av autorisert rørlegger.
EL-kraft: Sikringsskap i bakoppgangen med automatsikringer fra ca. 2004/-05. 3 x 32 amp. hovedsikringer. Takstmannen har ikke kompetanse for kontroll av det elektriske anlegget, for eventuell kontroll må det benyttes el-takstmann/installatør.
Annet: Kabel-TV. Dørtelefon.
Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport og egenerklæring etc som vedlagt i komplett salgsprospekt.

Byggemåte

Grunnmur i naturstein og tegl. Yttervegger i pusset og malt tegl. Trebjelkelag som etasjeskiller. Eldre tofløyet ytterdør med trådglass. Ny balkong i 2008 med smijernrekkverk. Balkongdør fra 2008 med dobbelt isolerglass. Saltak i trekonstruksjon med ny båndtekking. Taket i gården ble tekket om i 2017. Piper i gården ble rehabilitert i ca. 2014. Heis i gården (se for øvrig underliggende avsnitt). Vinduer fra 1989 og 2004 med doble isolerglass. NB: I selger egenerklæring (side 2) står det at "hele taket tekket og vinduer skiftet 2017", dette gjelder ikke vinduene i selve seksjonen, men takvinduer.
Følgende tiltak står på vurderingslisten for fremtiden:
– El-tilkobling for bil på parkeringsplasser
– Oppussing kjellergulv og vegger samt baktrapper og sykkelbod
– Oppgradering av bakgården på sykkelbodsiden
– Ny ringetavle utendørs
Kommende heisprosjekt:
Heisen står p.t. og styret har besluttet å enten reparere den eller installere ny heis (mest sannsynlig sistnevnte). Det er innhentet flere anbud og det er berammet et ekstraordinært sameiermøte 23.11.2017. I følge styreleder skal kostnadene for heisprosjektet fordeles etter sameierbrøken. I likhet med finansieringen av taket for kort tid tilbake, foreslår styret at sameiet vedtar to valgbare løsninger:
1). Sameieren betaler inn sin andel til sameiets konto innen 20. desember 2017
2). Sameieren velger å oppta lån for sin andel gjennom sameiet og får tillegg i husleien som dekker gebyr, renter og avdrag på lånet.
I følge anbudene er det stort spenn i de forespeilete kostnadene gitt fra de ulike leverandørene (OTP ca. kr. 940.000,-, Euro Heis AS ca. kr. 2,1 millioner og Kone ca. kr. 3 millioner). Etter styrets vurdering når ikke tilbudet fra Kone opp sammenlignet med de 2 andre. Vedlagt salgsoppgaven ligger styrets utsendte oversikt som viser seksjonenes ulike kostnad sett opp mot de ulike alternativene, og for seksjonen som selges er følgende kostnad forespeilet (regnet ut ifra sameierbrøken):
OTP: Kr. 73.224,-
Euro Heis AS: Kr. 163.084,-
Kone: Kr. 236.915,- (lite sannsynlig at dette alternativet velges)
Dette blir kjøpers ansvar/kostnad. Det gjøres videre oppmerksom på at kostnadene kan bli høyere enn forespeilet. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme ytterligere kostnader for seksjonseierne utover hva som er beskrevet over vedr. heisen.

Bebyggelse

Bygården i Niels Juels gate 66 (tegnet av arkitekt Oscar Dehkes) ble byggemeldt og oppført i ca. 1903 for garvermester og fabrikkeier Peter Thoretius Halvorsen, som bl.a. var en av initiativtagerne til opprettelsen av Frelsesarmeen i Norge. I Niels Juels gate 66 sto ved forrige århundreskiftet et hus som da tilhørte O. Thommesen. Dette huset ble i 1879 oppført med adresse Briskebyveien 14, men ble revet ved byggingen av Halvorsens gård.
Gatefasaden er tilnærmet symmetrisk komponert, med et avvik for hovedinngangens plassering. Komposisjonens hovedakser danner balkongprydede flanker. Balkonger og brystningsfelter er barokkpregede. Stiluttrykket er en senhistoristisk eklektisme med et visst nyromansk preg og med et slektskap til øvrige byggverk tegnet av arkitekt Dehkes.
Bygården har hatt varierende eierskap og bruk gjennom tidene. Ved folketellingen anno 1910 hadde gården 46 beboere fordelt på 11 leiligheter. Blant menneskene her på den tiden var forhenværende sogneprest Ludvig Foltmar, Dopheides kontorsjef Hans Sand-Olsen, folkeskolelærerinne Justa Normann, manufakturkjøpmann Herman Løkenes og kommunal overingeniør Ole Peter Steensgaard.  En periode hadde Norsk Kjemisk Selskap redaksjon i gården, for utgivelse av bladet "Tidsskrift for Kjemi, Bergvesen og Metallurgi". I 1911 tilhørte Niels Juels gate 66 grosserer Joh. Eriksen.
Avsnitt hentet fra Artemisia "arkitektur og historie i Oslo".

Tomt

Felles eiet tomt på 1.075 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen.
Sameiet har 9 parkeringsplasser i bakgård som leies ut etter ansiennitetsprinsippet (se avsnitt parkering).

Parkering

Sameiet har 9 utvendige parkeringsplasser i bakgård. Sameiernes rett til å leie plass følger botidsprinsippet (ansiennitet i sameiet). Styreleder har dog opplyst at det er stor sannsynlighet for at ny kjøper kan få tildelt leie av en parkeringsplass. Det tas likevel forbehold om at noen som i dag ikke har bil og som har lengre ansiennitet søker om plass, men styreleder anser dette som lite sannsynlig.
Sameiermøtet har vedtatt egne retningslinjer for utleie av plassene:
– Leie av parkeringsplass er kr. 1.050,- pr. mnd.
– Leietager av parkeringsplass er selv ansvarlig for snømåking av plassen
– En forutsetning for leie er at sameier bor i sameiet og disponerer bil
– En sameier kan ikke disponere flere plasser
– Det er ikke tillat å fremleie tildelt leieplass
– Dersom ønske om el-tilkobling må denne selv bekostes av sameier som også må betale en ekstra sum i leieavgiften for el-bruk.
– Med flere vilkår (se bestemmelsene om parkeringsplassene som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet).
Se for øvrig også avsnitt byggemåte hvor styreleder opplyser at el-tilkobling for bil på parkeringsplasser er oppført som tiltak på sameiets vurderingsliste for fremtiden.

Adkomst

Adkomst fra offentlig vei. Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner.
Varmekabler på bad og wc.
Elementpeis med støpejerninnsats og glassdører i en stue.
Peis i engelsk stil med innsats/glassdører og profilert omramming i en annen stue.
Fronten på peiskappen i stuen er nå sparklet og malt (fronten ble åpnet i forbindelse med piperehabiliteringen).
Piper i gården ble rehabilitert i ca. 2014. Seksjon 5 har tilgang til 2 pipeløp. Iht. selger er det antagelig mulig å koble seg til pipeløpet til stuepeisen slik at man også får ildsted i spisestuen.
Selgers strømforbruk i 2016 er ikke representativt da selger har benyttet leiligheten som fritidsbolig.

Sameiet

Seksjonen/leiligheten er en del av boligsameiet Niels Juels gate 66. Sameiet består i dag av 16 seksjoner og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.
Utvendig vedlikehold av fasade/tak og innvendige fellesarealer deles etter sameierbrøken. Utvendig og innvendig vedlikehold av balkonger er den enkelte seksjonseiers ansvar. Se vedtektenes punkt 9 for en mer detaljert beskrivelse.
Sameiet har ingen avtalt vaktmesterordning. Det meste av forefallende ting ordnes gjennom styret og gjennom dugnad en til to ganger årlig. Det er i tillegg et eget notat vedr. fordeling av "vaktmesteroppgaver" i sameiet, og så langt megler kan se er eier av seksjonen som selges (m.fl. sameiere) oppført på denne listen (oppdatert mars 2017) under punktet "strøing, snørydding, raking i bakgård og trapper" under området "bakgård, not bakgang/trapp nord". Kjøper av seksjonen må påregne å overta dette ansvaret som pr. i dag hviler på eier av seksjonen som selges. En ev. endring av "vaktmesteroppgaver" kan komme.
Ved salg skal meddelelse sendes styret (v/forretningsfører) til registrering med minst 14 dagers varsel før innflytting/overtagelse.
Husdyr må ikke holdes uten styrets skriftlige samtykke. Tillatelse til dette forutsetter at husdyrholdet skjer på forsvarlig vis og ikke påfører andre beboere større belastninger.
Gården ble seksjonert i 15 seksjoner i 1996. Videre ble det foretatt en reseksjonering i 2000 som gjaldt innlemmelse av bodareal i snr. 13 og 15 samt justering av areal for snr. 14. Brøknevner ble endret fra opprinnelige 1822 til 1837. Iht. saksinnsyn PBE ble det igjen i 2013 foretatt en reseksjonering hvor seksjon 3 i 1. etasje ble delt opp i seksjon 3 + 16. Denne reseksjoneringen påvirket ikke de øvrige seksjonenes eierbrøk, fellesarealer eller lignende, og innebar kun at sameierbrøken seksjon 3 hadde ble fordelt på seksjon 3 og 16.
Iht. saksinnsyn PBE ble det foretatt et adressevedtak i 2014. Sameiet beholdt sin adresse Niels Juels gate 66, mens den nye seksjonen i 1. etasje (seksjon 16 – se avsnitt over) alene ble tildelt adresse Lallakroken 4B.
Det opplyses om at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et og samme boligsameie jmf lov om eierseksjoner §22.

Skoler

Se nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Forsikringen har ingen egenandel. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 3 900,- og 9 200,- avhengig av boligtype. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt ‘som den er’

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9. I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 “manglende opplysninger om boligen” og § 3-8 “uriktige opplysninger om boligen” som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Andel fellesgjeld

Kr. 0,- pr.  31.12.2016 for seksjon 5.
Tall iht. forretningsfører.
Grunnet store utbedringer av taket har sameiet et annuitetslån i Nordea med restsaldo kr. 605.961,- pr. 31.08.2017 (rente 4,8%, år for siste termin er 2032). Dette lånet relaterer seg til 3 seksjonseiere (ikke seksjonen som selges) som valgte å oppta lån gjennom sameiet for sin andel av kostnadene fot taket. Dette lånet betaler de ned på gjennom forhøyet husleie. Det gjelder da ikke seksjonen som selges, som var en av de 13 øvrige seksjoner som innbetalt direkte til sameiet (ca. kr. 218.000,- for seksjon 5) og således har kr. 0,- i andel fellesgjeld.

Evt. mulighet for utleie

Utleie er tillatt i sameiet. Ved utleie skal sameier gjøre leietager kjent med husordensreglene. Sameier er også ansvarlig i forhold til sameiets økonomiske tap som ev. påføres av leietager. Iht. husordensreglene skal utleier gjennomføre befaring minst to ganger i året av sin seksjons (+ balkong) som leie ut. Se husordensreglenes punkt 8.