lagt på ny grunnmursplast og isolasjonsplater på grunnmuren utvendig. Pulttak i 90 graders vinkel med gradrenne. Taktekking av stål/aluminiumsplater. Deler av taket har solcellepaneler.Nedløp og beslag i malt stål - taknedløpene er ført ned i grunnen.
Lecaelementer mellom underetasje og 1. etasje, trebjelkelag mellom 1. etasje og 2. etasje.
Fasader med hovedsakelig spekket tegl - felt med panel under enkelte vinduer. Hovedsakelig vinduer med doble isolerglass.Stort vindu i trapperom + vindu i hovedsoverom med glassbyggersten. Ytterdør fra 2010 med glassfelt. Ytterdør til hybel i teak eller eik. Skyvedører med isolerglass til terrasser.
Terrasse i trekonstruksjon i 1. og 2. etasje - mindre del av terrassen i 2. etasje har opphevet felt (tekket med takpapp) med boligrom under.
Overbygget betongtrapp med skiferheller til inngangen.

Eiendommens tilstand

I henhold til vedlagte tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TILSTANDSGRAD 3 - Store eller alvorlige avvik

Gulv på grunnen
Generelt noen skjevheter og sprekker/setningssprekker i betonggulvene.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. TG3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. TG3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fungerer for dagens eier ved normalt bruk.
TG3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forskriftskrav ikke er oppfylt.

Bad i kjeller + bad i 1. etasje
Våtrommene må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommene fungerer for dagens eier ved normalt bruk.

TILSTANDSGRAD 2 - Avvik som kan kreve tiltak

Taktekking
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på undertak og taktekking.

Nedløp og beslag
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på renner/nedløp/beslag.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier + det er glippe i overgang mellom nedløpsrør og rør i grunnen på 2 nedløp.

Veggkonstruksjon - utvendig
Det er ikke isolasjon på panelt felt under deler av vinduene.
Panel under flere av vinduene har fuktskade som dels skyldes tidligere vann fra takrenne (hvor det nå er gjort tiltak) og dels kondensering.

Vinduer
Dels noe slitasje og treg funksjon på vinduer. Dels værslitasje på vinduer, karmer og vindusbrett utvendig.
Isolerglass generelt har begrenset levetid.

Terrassedører
Dører fra byggeåret med noe slitasje og dels treg funksjon. Isolerglass generelt har begrenset levetid.

Ytterdør til hybel
Noe slitasje på døren.

Andre utvendig forhold
Dels noen ujevnheter i belegningssteiner og heller.

Overflater - innvendig
Noe/normal slitasje på overflatene. Felt med knirk i gulv + Felt med sprekk i flisegulv.

Etasjeskille/Gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
TG2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe og ildsted
Det mangler ildfast plate på gulvet under ildstedet i ?? + på gulvet foran kjøkkenpeisen.
Ildfast felt foran peisen i stuen er 25 cm ut fra peisen - kravet er 30 cm.

Rom under terreng - innvendig
Felt med saltutslag og malingsavskalling på yttervegg i kjeller mot terrenget - som en følge av dette er ca. 90% av grunnmuren redrenert på begynnelsen av 2000-tallet. Det er ikke synlig tegn til fukt på muren, men søk med fuktindikator ga noe/moderat utslag.

Innvendige trapper
Noe slitasje på trinnene.

Innvendige dører
Noe slitasje på innvendige dører og dels noe treg funksjon.

Ventilasjon - Bad i 2.etasje
Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken - Avtrekk
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Overflater og konstruksjon - Toalettrom
Kun naturlig avtrekk fra toalettrommet. NS3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG0/1. Sprekk i flere fliser på gulvet.

Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Grunnmur og fundamenter
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Det er flere sprekker i grunnmuren i garasjen og i murvegg mellom garasje og hybel.

Terrengforhold
Terreng på baksiden av huset har feil fallforhold.

TILSTANDSGRAD 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak

Terrasse i 2. etasje
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Terrasser fra byggeår med noe/normal slitasje, alder tatt i betraktning.

Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt: 999 kvm.
Pent opparbeidet og beplantet hage som er inngjerdet. Trapp opp til hage fra gårdsplass. For det meste flat tomt og skrånenede tomt på siden av eiendommen. Gårdsplass med belegningssteiner og heller med ekstra dreneringsrenne innfelt.

Parkering

Garasje med direkte adkomst til trapperommet - ny godkjent lader i underetasjen.

Det foreligger privat avtale om å disponere parkeringsplass på tomt foran hekken (gateplan), som kan tinglyses. Garasje med garasjetak tilknyttet eiendommen disponeres av nabo ihht. tinglyst bruksavtale som er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Varmekabler i de fleste oppholdsrom. Pelletsovn i hall.
Peis i stue og kjøkken.

Strømforbruk ex. hybel 2022: 40 493 kWh.
Strømforbruk 2023 vesentlig lavere første tertial sammenliknet med 2022 etter installasjon av solceller på slutten av 2022.

Skoler

Sokner til Holmen skole

Andre forhold

Det bør monteres branndør mellom hybel og boligens hoveddel.

Naboer bak har og har tinglyst rett til å ha garasje i sørvestlig hjørne av tomten, men vedlikeholder selv.
Nabo bak har rett til parkering mot gaten, men den er "byttet" mot bruksrett til stripe på 1-2 meter bak huset. Se vedlagt avtale.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene.
Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og
13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 33 bnr. 2706 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1989/44655-1/105 Best.om garasje/parkering 07.07.1989
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:33 Bnr:584
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:33 Bnr:657
Meglers kommentar:
Gnr.33 Bnr.657 (Bjørnveien 75 A) skal ha bruksrett til 1 stk. biloppstillingsplass (byttet mot hagestripe bak huset, se over) og 1 stk. garasjeplass i eksisterende garasje på Gnr.33 Bnr.2706 (Bjørnveien 75 B)

1989/70620-1/105 Best.om garasje/parkering 16.10.1989
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:33 Bnr:657
Bestemmelse om adkomstrett
Meglers kommentar:
Eier av Gnr.33 Bnr.657 (Bjørnveien 75 A) skal varig vederlagsfritt ha adkomst til og rett til å disponere som eier den av de to garasjer på Gnr.33 Bnr.2706 (Bjørnveien 75 B) som ligger lengst øst langs Bjørnveien.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Marius Moursund Gisvold
Katriina Kekkonen

Formuesverdi

Som primærbolig kr 5 352 740 pr. 2020
Som sekundærbolig kr 19 269 864 pr. 2020

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Boligen har hybel i underetasjen som består av stue, kjøkken, dusjbad/wc og gang.
Hybelen har godkjente rom for varig opphold, men er ikke godkjent som en selvstendig boenhet. Det er krav til gjennomgang mellom hybel og hoveddel med dør. Selger informerer om at denne har vært leid ut stort sett kontinuerlig. P.t. antas prisleiet å være kr. 10-12.000/mnd + strøm.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men brukstillatelse datert 08.06.1990.
Byggesaken er avsluttet/henlagt uten ferdigattest 08.06.1994. Dokumentene er vedlagt.

Det er gjort noen endringer med planløsningen fra byggemeldte tegninger, bl.a. er det innredet trimrom i tidligere bod i kjeller - tiltaket/bruksendringen er ikke byggemeldt.

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). En del av eiendommen ligger under støysonene vei gul sone.

Regulering
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220).
Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling 04.01.2023.

Midlertidig forbud mot tiltak:
Plan- og bygningsetaten har lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen.
Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet. Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

En mindre del av eiendommen langs Bjørnveien er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn i regulering 14831.
Reguleringen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område hvor det er kartlagt fortidsminner. Hvis du skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminne-myndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.
For eiendommen som selges er det anført kategori "Mindre funnpotensiale".

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 275.000,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, oppgjørshonorar kr 6.850,- og klargjøring og vederlag for garantipremieforsikring kr. 4.900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 341.000,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361