- 2007: Bakgårds- og gatefasade modernisert (Hentet fra tidligere prospekt-datert 2008)

- 2008: Nytt brannvarslingsanlegg i bygget og fellesvaskeri ble pusset opp. (hentet fra tidligere prospekt).

- 2012: Slipte gulv 2012 og overflater malt 2012. Garderobeskap gang 2012 Wilberg Design Innredninger AS (plassbygget). Klesskap soverom 2012 Wilberg Design Innredninger AS (plassbygget). Klesskap og oppbevaring soverom 2 - 2012 Wilberg Design Innredninger AS (plassbygget)

- 2015: Belysning og gjennomgang av elektrisk anlegg.

- 2018: Vindusrammer og glass i 2.etg restaurert i 2018 hos Vinger Verksted i Telemark (spesialisert på historiske bygninger).

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

Store eller alvorlige avvik, TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
4. etg.: Målt vilkårlig +/- 24 mm skjevhet på kjøkkengulv. Målt vilkårlig +/- 33 mm skjevhet på hovedsoveromsgulv.
Loftetg.: Målt vilkårlig +/- 65 mm skjevhet på loftstuegulv.

Branntekniske forhold: Alle boliger skal ha slokkeutstyr som husbrannslange, eller brannslukningsapparat med skum eller pulver. - Hvis et skumapparat er det eneste slokkeutstyr du har må dette være på minimum 6 liter med effektivitetsklasse på minst 21
A. Hvis du har pulverapparat som eneste slokkeutstyr må dette være på minst 6 kilo.

Avvik som kan kreve tiltak, TG2:
Utvendig:
Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Vinduer - 3: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Vinduer - 2: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Værslitt utvendig innramning. Sprekk i oppmurt vannbrett utvendig.

Innvendig:
Overflater: Gjelder bare gulv. Bruksmerker, glipper og knirk. (knirk i loftstue.)
Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Soveromsdører subber i gulv. Dør til hovedsoverom går ikke å lukke og mangler dørskilt.

Våtrom:
Overflater gulv på bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Sprekk i kun 1 gulvflis foran dusjkabinett.
Sanitærutstyr og innredning på bad: Pærene i speilskapene har noe dårlig kontakt. Dusjdør hoppet ut av glideskinne i bunn
Ventilasjon på bad: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Testet med røykampull.

Tekniske installasjoner:
Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Andre VVS-installasjoner: Det er ikke vannsikring ved vaskemaskin på soverom.
Elektrisk anlegg: Automatsikringer med skap i soverom. 3 kurser.

Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak, TG2:
Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Bebyggelsen i området består hovedsakelig av flotte gårder og byvillaer fra 1900-tallet.

Tomt

Eiet tomt: 905 kvm.

Felles opparbeidet tomt inkludert gårdsrom pent opparbeidet senere år.

Sittegruppe og sykkelparkering.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere på anviste parkeringsplasser. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering:

2023 satser pr. år.:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
Elbil (helelektriske): kr 1920,-
Motorsykkel og moped: kr 2850,-
El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
Hydrogenbil og el-varebil: gratis

Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og vilkår: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Oppvarming

Selgers strømforbruk var i 2022 på ca. 4412 kWh.
Fjernvarme - lave individuelle strømutgifter pr. mnd.

Peis på kjøkken og varmekabler på baderomsgulv.

Aksjelaget

Leiligheten er en del av A/S Jope. Aksjelaget består av 23 leiligheter og 1 vaktmesterleilighet, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig overfor selskapet.

Info fra styret ref. mail mottatt 21.02.23:
Salg av vaktmesterleiligheten skal opp som sak i Styret (dette er ikke fremmet resten av beboerne ennå, men det vil gjøres frem mot og på generalforsamlingen). Begrunnelse for salg, er for å reise kapital til ulike forbedringer som må tas i bygården om ikke veldig lenge. Taket bør skiftes (hellene, nytt belegg, taket er tett) og man ser et økende behov for å rehabilitere innvendige avløpsrør - muligens også vannrørene. Styret vil da se på strømpeløsninger, som er det minst inngripende på badene, men dette er ikke noe som er kartlagt eller bestemt ennå. Det er ikke ønskelig å øke felleskostnadene mer pr nå, derfor er salg av vaktmesterleilighet et alternativ. Ovennevnte er altså ting frem i tid, men antagelig i nokså nær fremtid. Dette må vedtas av beboerne samlet.

I referat fra årsmøte 2022:
- Styret vil innlede arbeidet av utskifting av tak og i den sammenheng utrede finansiering, inkludert mulig salg av vaktmesterboligen.
- Det er flere avløpsrør som nærmer seg slutten av levetiden. Styret har inngått en avtale med Rørlegger Sentralen AS om å sette opp en vedlikeholdsplan for utskifting av disse.
- Installasjon av fjernvarme har medført noen utfordringer med at det har tatt lang tid å få varmtvann i leilighetene. Det har vært byttet en sirkulasjonspumpe som har løst dette.

Se styrets årsberetning etc. vedlagt prospektet for nærmere informasjon.

Større vedlikehold og rehabilitering i aksjelaget/gården:
2021-2022:
- Bytte av avløpsrør
- Vedlikehold av port og porttelefon
- Vedlikehold av varmeveksler og varmtvanns sirkulasjonskrets

2019:
Ny energisentral, tilkobling til Fortum fjernvarmenett

2018:
- Reparasjon tak
- Reparasjon fasade
- Ny utgangsdør vaktmesterleilighet
- Oppgradering og brannsikring av baktrapp B-oppg. (Pålegg fra Oslo- brann og redningsetaten)

2013:
- Pusset opp alle oppganger
- Ny innendørs og utendørs belysning
- Nye inngangsdører
- Renovering og drenering av bakgård
- Diverse brannsikringstiltak

2012:
- Nye varmtvannsberedere
- Skifte av branndører i fellesarealene

2010:
- Ferdig oppussing av vaktmesterleiligheten

2009:
- Oppussing av vaktmesterleiligheten

2008:
- Reparasjon av tak
- Installasjon av brannvarslingsanlegg
- Utbedring av fuktskade i kjeller
- Installasjon av kabel-TV

2007:
- Pusset opp bakgård og ytre fasade

2006:
- Ny fyrsentral

2005:
- Takarbeider

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen under hele eiertiden. Eier har bodd i leiligheten i perioden 2012-2016 og fra April 2021 - dd. Selger har derfor ikke nædvendigvis førstehåndskunnskap om eiendommen under hele eiertiden, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysninger relatert til den perioden. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 212 bnr. 268, leilighetsnr. 21 orgnr. 933773450 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Taklamper på kjøkken og soverom 1 (FLOS/Mooi) medfølger ikke i handelen.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

1900/900285-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
27.03.1900
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser

1937/305646-1/105 Erklæring/avtale
20.12.1937
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

1987/71097-1/105 Obligasjon
29.10.1987
BELØP: NOK 600.000
Panthaver:Undall A.
Lnr: 1106788

2005/3768-2/105 Felles pantedok bor.innsk
19.01.2005
BELØP: NOK 82.100
Panthaver:Aksjonærer I Boligselskapet V/Obos
Lnr: 6866986

2007/222966-1/200 Pantedokument
26.02.2007
BELØP: NOK 2.830.000
Panthaver:OBOS BBL
Org.nr: 937052766

2007/358544-1/200 Pantedokument
27.04.2007
BELØP: NOK 3.230.000
Panthaver:OBOS BBL
Org.nr: 937052766

2022/1401571-1/200 Pantedokument
09.12.2022 09:21
BELØP: NOK 1.000.000
Panthaver:OBOS-BANKEN AS
Org.nr: 911986884
Elektronisk innsendt

Grunndata
1900/900041-1/105 Opprettelse av matrikkelenheten
27.03.1900
OPPRETTELSE - FRADELT FRA FROGNERGT 3 - UTGÅTT

Andel fellesgjeld

Andel fellesgjeld utgjør kr. 254 616 pr. 31.12.2022.

Aksjelaget har 3 lån:

1.
Lånenummer: OBOS01-98207736376
Restgjeld: kr 135.154,-
Restløpetid: 10 år og 11 mnd.
Term. pr år: 12
Type rente: Flytende
Rente (17/3-23): 5,45%

2.
Lånenummer: OBOS02-98208051946
Restgjeld: kr 995.315,-
Restløpetid: 29 år og 9 mnd.
Term. pr år: 12
Type rente: Flytende
Rente (17/3-23): 5,45%

3.
Lånenummer: 6OB940-98207361887
Restgjeld: kr 4.259.687,-
Restløpetid: 15 år og 8 mnd.
Ter. pr år: 12
Type rente: Flytende
Rente (17/3-23): 5,45%

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag. Aksjelaget er ikke tilknyttet slikt sikringsfond.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 221 014,-

Regnskap

Driftsinntekter i 2021 var til sammen kr 1 549 370,-.
Driftskostnadene i 2021 var til sammen kr 1 423 281,-.
Resultat for 2022 på kr 11 353,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Aksjelaget eier som nevnt en vaktmesterleilighet. Det er opplyst fra styreleder i april 2023 at vaktmesterleiligheten er på ca. 92/88 kvm. BRA/P-rom. Som kjøper i aksjelaget vil man hefte for forhold hva gjelder vaktmesterleiligheten - både ifht. egenkapital/formue og skatt etc. Som tidligere nevnt vurderes det hvorvidt vaktmesterleiligheten bør selges for å hjelpe til med finansiering av kommende nevnte vedlikehold.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Axel Mørkved Thorsdal
Henrikke Kristine Madsgaard

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr per
Formuesverdi som sekundærbolig kr per

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan aksjeeieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom aksjeeier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag § 5-6. Se for øvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 1903. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. Det foreligger også flere ekspedisjonsdokument utstedt i ettertid for blant annet vannklosett (1934), vaskerianlegg (1938), innredning bad (1948) mm. Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.

Bygningen er oppført i 1900. Da var det 3 store leiligheter i 4. etasje. I 1937/38 ble det foretatt en om- og tilbygging hvor det foreligger ekspedisjonsdokument attestert 28/11-38. Her har det da vært en oppdeling av leilighetene i 4 etg., hvor leiligheten som selges er leilighet A. I byggesaken er det inntatt at loftværelset er godkjent tillagt leilighet A.

I 4 etg. er kjøkken flyttet til stue og stue er etablert i loftsetg. Ekstra soverom er etablert der kjøkken tidligere var.
Det bemerkes i tilstandsrapport at det ikke er brannklassifisert dør ut av leiligheten i loftsetasjen. Det er ikke rømningsgodkjente vinduer heller, men rømningsvei ut i fellesareal.

Vedr. liten mellomgang/kott mellom loftstue og resten av loftet:
Forslag for utbygning fra 1997 foreligger, men endring er ikke utført. Mellomgang/kott på tegninger fra 1997 hadde trolig vært inkludert ved en ombygning, men ettersom det ikke er utført inkludert i boligen per i dag må dette arealet regnes som fellesareal. Dog har denne boligen disponert mellomgangen/kottet eksklusivt da den er tilliggende leiligheten, men det foreligger ingen spesifikk avtale med aksjelaget ifht. eksklusiv bruksrett av dette arealet kun for denne leiligheten. For å evt. sikre rettsvern til slik eksklusiv bruk av dette arealet bør styret underrettes og søkes for å se om styret kan gi godkjenning av slik eksklusiv bruksrett på denne del av fellesarealet. Kjøpers ansvar og risiko.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Gul liste:
Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.

Regulering:
Eiendommen ligger på en tomt regulert til spesialområde bevaring bolig med gjeldende reguleringsplan S-3330, vedtaksdato 28.10.1992. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

I tillegg er eiendommen grensende til reguleringsbestemmelser S-161GO: " Vestre bydel I. Regulering av området mellom bygrensen, Solheims- gatas forlengelse, Halvdan Svartes gate, Frognerveien, Niel Juels gate, Bygdøy Alle, Observatoregata, Parkveien, Munkedamsveien, Filipstadveien, fjorden og bygrensen".

Kommunedelplan:
Eiendommen omfattes videre av KDP-17. Flate: Områdeavgrensning for indre Oslo. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen ved å benytte følgende link:
http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommens arealformål bebyggelse og anlegg, nåværende.

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

I kommuneplanen ligger eiendommen videre i et område med bl.a. følgende avsetning:

- Hensynssone: H190_2 - Andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen).
- Kulturminnevern: Avgrensning indre by, områder regulert til bevaring og områder med nasjonale kulturminneinteresser
- Blågrønn struktur: Områder med behov for park på minimum 1 dekar ved byutvikling.
- Støysoner: Avvikssone og veg, gul sone.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Forbehold

Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.

Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.

Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. xxx,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- oppgjørshonorar kr 6.390,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. ,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361