Byggemåte

Grunnmur og fundamenter :
Bygningen er oppført med bærende konstruksjoner i betong. Grunnmur i betong som trolig er pelefundamentert på peler/fundamentert til faste/stabile masser.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Bærekonstruksjon og leilighetsskillere i betong. Etasjeskillere i armert betong.

Veggkonstruksjon:
Bærende konstruksjoner i stål og betong. Fasaden er utvendig kledd med steinplater og fasadeplater.

Takkonstruksjon/loft:
Flat takkonstruksjon. Antatt oppfôret betongdekke som er tekket med membran. Stor felles takterrasse.

Vinduer:
2-lags isolerglassvinduer med malte karmer/rammer i treverk. Fra byggeår.

Dører:
Inngangsdør: Brann og lydklassifisert inngangsdør i malt utførelse. B30
Terrassedør: Hev senkedør mellom stue og vinterhage. Store foldedører i vinterhage ut mot bryggetorget som kan åpnes helt
(Fransk balkong). Dørene er i aluminium/PVC med 2-lags isolerglass, fra 2003.
Innvendige dører: Hvite fyllingsdører fra Scanflex. Dørblad med glassfelt mellom entré og
stue.

Gulv:
Flott enstavs parkett med ekstra brede bord.

Himling:
Malte flater med downlights på badene.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Vinduer: Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.

- Inngangsdør: Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.

- Overflater gulv, bad: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

- Sluk, membran og tettesjikt, bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt noen god dokumentasjon på hva som er utført av membranarbeider.

- Sanitærutstyr og innredning, bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

- Overflater gulv, bad/vaskerom: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

- Sluk, membran og tettesjikt, bad/vaskerom: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt noen god dokumentasjon på hva som er utført av membranarbeider.

- Vannledninger: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Selger opplyser om følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
Spørsmål 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Badene ble oppgradert i 2019 med nye fliser, innredning og armaturer. Arbeid utført av Tveter Rørservice AS.

Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Ny belysning ifbm renovering av leiligheten i 2019. Arbeid utført av AS Elektrisk

Spørsmål 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja. Ventilasjon og sentralfyr kontrolleres jevnlig.

Spørsmål 13: Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Svar: Ja. Ladeboks koblet til Mer.

Bebyggelse

Området består i hovedsak av bolig- og næringsbygg, restauranter, kafeer, museer og forretninger.

Tomt

Eiet tomt: 2546 kvm.

Parkering

Det opplyses om at det følger med bruksrett til én parkeringsplass i garasjeanlegg i gnr. 509 bnr. 1 snr. 31. For parkeringsplassen skal rettighetshaverne dekke den forholdsmessige delen av fellesutgiftene som faller på de bruksenheter de har bruksrett til. Bruksretten til parkeringsplassene kan leies bort eller overdras til hjemmelshavere til boligseksjoner i gnr. 209, bnr. 444, 446, 448 og 449 og i eiendommer som senere skilles ut fra gnr. 209, bnr. 24.

Det faktureres kr. 762, - pr måned for parkeringsplassen.
APCOA PARKING NORWAY AS som fakturerer for parkeringsplassen. Det byttes fra APCOA til Storebrand 1. juli.

Ellers parkering etter områdets bestemmelser

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra Sem og Johnsen Eiendomsmegling. Velkommen til visning!

Oppvarming

Peis i stue. Vannbåren radiatorvarme i oppholdsrom. Elektriske varmekabler på begge bad.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Kaibygning II. Sameiet består av 79 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Fint å vite:
- Det kreves ikke styregodkjenning av ny eier.
- Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.

Planlagt vedlikehold for 2023:
- Ny membran på en terrasse i 7. etasje bolig, mot Fjordalleen.
- Ombygging av gesims mot Stranden og over uteservering Bryggetorget som tiltak mot nedfall av is og snø.
- Utskifting av stålgittere til glass foran vinduer bolig mot Bryggetorget.
- Videreføre maling av blekk og fasade i området rundt Fjordalleen 18.
- Innkjøp av møbler til takterrassen.
- Behandling av nytt terrassegulv på takterrassen.
- Bytte innadslående vinduer i en leilighet mot Fjordalleen.
- Ny membran på tak over nødtrapp mot Beddingen.
- Vårrengjøring på balustrader og fellesarealer.
- Utskifting av screens på 6 vinduer i glasshallen.
- Bytte av en stor foldedør i en leilighet mot Bryggetorget.

Vedlikeholdsfond:
Styret foreslo i forbindelse med budsjettet for 2022 opprettholde innbetaling til sameiets forvaltningsfond med kr 30 pr seksjonert kvm, til fondet igjen har nådd ønsket størrelse. Fondets størrelse pr 31.12.2022 er kr 3 506 211,-.
Den nedfelte ambisjon har så langt vært et fond tilsvarende ca. kr. 300,- pr netto m2, dvs. ca. 4,5 millioner kroner og at fondet skal brukes ved større vedlikeholdsarbeider.
Det er styret som vedtar budsjettet, men det er årsmøtet som hvert år tar stilling til hvor stor del av det oppsparte beløp som skal avsettes til fond og hvor stort fondet skal være. Forvaltningsfondet er sameiets felles oppsparte midler til bruk som finansieringskilde for løpende forhold og til uforutsette utgifter i fremtiden. Fondet er ikke knyttet til den enkelte seksjon, men den enkelte seksjonseier har en andel i fondet som tilsvarer seksjonens eierbrøk. Fondet disponeres etter årsmøtets beslutninger.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Skoler

Boligen sogner til Ruseløkka skole.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Det medfølger en kjellerbod. Den er på ca. 5 kvm. Det er tinglyst bruksrett til en kjellerbod. Boden har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 209 bnr. 446 snr. 31 orgnr. 915363601 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1987/53876-1/105 Erklæring/avtale
21.08.1987
AVTALE
MELLOM SAMEIET AKER BRYGGE(UTBYGGER) OG OSLO KOMMUNE VEDR
BYGGING AV PARKERINGSPLASSER
Gjelder denne registerenheten med flere

1989/12441-1/105 ** Nye vilkår
27.02.1989

1989/88874-1/105 Erklæring/avtale
15.12.1989
vedr. drift av teknisk anlegg m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra samtlige berørte eid.
Overført fra: 0301-209/446
Gjelder denne registerenheten med flere

1989/88875-1/105 Best. om adkomstrett
15.12.1989
Kan ikke slettes uten samtykke fra jh.haverne til
park.seksj. i gnr.509 bnr.1.
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-209/446
Gjelder denne registerenheten med flere

1989/90060-49/105 Erklæring/avtale
20.12.1989
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 25,000
MED PRIORITET ETTER 80% AV 1.OVERDRAGELSESSUM
I SEKSJONER SOM IKKE OVERDRAS I FORBINDELSE MED SEKSJONERING
GIS PANTERETTEN PR ETTER 80% AV MARKEDSVERDIEN PÅ
SEKSJONERINGSTIDEN
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 1 518

Sameiet har ikke felles lån, kun kortsiktig gjeld.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 28 010,-

Regnskap

Det fremlagte regnskapet for 2022 viser et underskudd på kr 920 779,- inkl. mva.

Som en følge av dette anbefaler styret at regnskapet gjøres opp ved at kr i 364 629,- inkl. mva. innbetales fra seksjonseierne og kr 443 850,- avsettes til sameiets forvaltningsfond. Fondsavsetningen består av allerede innbetalte fondsmidler via a konto
innbetalinger i 2022, jamfør tidligere årsmøtevedtak

Vei, vann og avløp

Adkomstvei: Gangadkomst over Aker Brygge. Ellers kjøreadkomst til via garasjeanlegget.
Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikk- og fellesledninger.
Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.

Eier

Johannes Digernes
Maren Vintervoll Digernes

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 352 806 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 8 470 101 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 08.12.1994. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

Bryggedrift AS

Regulering

Eiendommen ligger i på en tomt regulert til bolig/forretning/kontor og felles garasjeanlegg/p-hus med gjeldende reguleringsplan 31087, vedtaksdato 20.08.1987. Saken gjelder Aker brygge-Dokkvn.1 Forsl. til beb.plan for byggetr. II, III og l del av V, Dokkvn.1(gnr.209, bnr.24) Aker brygge-byggeomr. for boliger,forretn.,kontor, bevertningsteder, barnehage, badehus, pri. mebethavn, trafikkomr. friomr. spes. omr.-bev m.m. samt fjellinj

Deler av tomten er regulert til gatetun/gågate med gjeldende reguleringsplan S-3835, vedtaksdato: 04.04.2001. Saken gjelder
Aker brygge,Tingvallakaia. Omregulering til byggeområde for bevertning, kontor, forretning, offentlog trafikkområde (gågate) m.m.

Deler av tomten er også regulert til veigrunn i tunnel med gjeldende reguleringsplan S-3274, vedtaksdato 23.10.1991. Saken gjelder Endret reguleringsplan for Vestbanekrysset.

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Offentlige planer

Oslo sentrum er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Pågående plansaker:
Saksnummer 200504456. FJORDBYPLANEN - Prinsipper for utvikling av helheten i Fjordbyen og for delområder - Planprogram for Filipstad, Vippetangen, Alnas utløp og Ormsund - Bydel Frogner, Bydel St. Hanshaugen, Bydel Gamle Oslo og Bydel Nordstrand. Saksnr. 77/08 i Bystyret. Mottatt sak 13.04.2005. Status: Saken er avsluttet 18.07.2022.

Saksnummer 202204885. Trekanttomten - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av bebyggelse og anlegg for forretning, kontor, hotell, bevertning, offentlig/privat tjenesteyting. Mottatt sak: 28.03.2022. Forslag til formål: Kombinert bebyggelse og anlegg, herunder forretning, kontor, hotell, bevertning, offentlig/privat tjenesteyting. Maksimalt antall etasjer over terreng er 12 etasjer.

Pågående byggesaker:
Saksnummer 202217238. Bryggetorget - Tidsbegrenset omprogrammering for tilrettelegging for lek og opphold på torget, dispensasjon. Mottatt sak 23.11.2022. Status: Rammetillatelse gitt. Søknaden gjelder omprogrammering av arealer på Bryggetorget ved Aker Brygge, bydel Frogner. Prosjektet innebærer utvidelse av eksisterende plantefelt med frodig vegetasjon,
tilrettelegging for sitteplasser og etablering av lekearealer.

Saksnummer 20220212. Bryggetorget 6 - Fasadeendringer. Mottatt sak 09.02.2022, Status: Igangsettingstillatelse gitt. Det søkes om fasadeendringer, som omfatter etablering av nytt skyvedørsfelt og to felt med foldedører i første etasje i Bryggetorget 6.

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt

Odelsrett

Ikke aktuelt

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 143.000, - inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900, -, visninger kr 3.000,- pr. stk og markedspakke kr 25.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 197.585, - inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert org.nr.: 998387361