Lokal utbedring i 2016: Liten lekkasje på taket mot stabbur som følge av sprukket takstein. Sutakplater erstattet med D-papp og nye lekter montert.
Takkonstruksjon/loft:
Lite kaldtloft/kryploft med adkomst via luke i loftetasjen. Det er lagt isolasjon i etasjeskiller mellom loftsetasjen og kryploftet (ikke utlagt gulv).
Garasje:
Betongplate/gulv på grunnen, grunnmur/ringmur av tegl, yttervegger i bindingsverk med utvendig stående panelkledning, saltak med taksteinstekking. Tofløyet garasjeport med motorstyring/fjernkontroll. Sidedør og flere vinduer (det er satt inn eldre sidedør og eldre vinduer for å harmonere med boligen).
Stabbur:
Tømmerkonstruksjon på murte/pussede pilarer. Yttervegger i laftet tømmer med dels utvendig stående panelkledning, saltak med taksteinstekking - klokketårn med taksteinstekking.
Eiendommens tilstand
I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Bad i 2. etasje: Våtrommet er fra 1980-tallet - dvs. over forventet levetid for våtrom (normal levetid for våtrom regnes å være ca. 20 år), men i badet ble det montert dusjbunn i 2019. Sluk i våtrom med dusjbunn krever også jevnlig rensing for å unngå tilstopping i sluket
som igjen kan føre til lekkasjer.
- Bad i 2. etasje: Våtrommet er fra 1980-tallet - dvs. over forventet levetid for våtrom (normal levetid for våtrom regnes å være ca. 20 år), men i badet ble det montert dusjbunn i 2019. Sluk i våtrom med dusjbunn krever også jevnlig rensing for å unngå tilstopping i sluket
som igjen kan føre til lekkasjer.
- Vaskerom i 2. etasje: Våtrommet er fra 1980-tallet - dvs. over forventet levetid for våtrom (normal levetid for våtrom regnes å være ca. 20 år).
- Bad i loftsetasjen: Våtrommet er fra 1980-tallet - dvs. over forventet levetid for våtrom (normal levetid for våtrom regnes å være ca. 20 år), men badet har dusjkabinett. Sluk i våtrom med dusjkabinett krever også jevnlig rensing for å unngå tilstopping i sluket som igjen kan føre til lekkasjer.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet
- Veggkonstruksjon: Kledning fra hovedsakelig 1780 med noe suppleringer fra 1920- tallet og dels lokale utskiftinger fra senere år grunnet fukt/råteskader. Materialene er av god kvalitet, men har naturlig værslitasje og dels røffe overflater.
- Vinduer: Hovedsakelig eldre antikvariske vinduer med noe bruks- og værslitasje. Sprekk i enkelte glass. Begrenset isolasjonsverdi sammenlignet med moderne vinduer.
- Takvinduer: Sprekk og kondens i glass i det ene takvinduet. Isolerglass generelt har begrenset levetid.
- Dører: Dører fra 1920- tallet med noe bruks- og værslitasje. Begrenset isolasjonsverdi sammenlignet med moderne dører.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er generelt noe skjevheter i gulvene/etasjeskillere, men ikke mer enn hva man kan forvente, alder og byggeskikk tatt i betraktning. Største skjevheter er registrert i loftsetasjen.
- Pipe og ildsted: Begge piper er kledd inn flere steder - men det er opplyst at pipene har vært inspisert innendørs uten krav om å fjerne tildekking. Ubrennbar plate under vedovn i hallen stikker ikke langt nok ut foran ildstedet. Felt med pussavskalling på den ene pipen over tak.
- Rom under terreng: Noe/moderate fuktutslag på befaringsdagen.
- Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Noe sprekker og blærer i linoleumsbelegg på trinn til loftsetasjen. Dels noe knirk.
- Innvendige dører: Eldre dører med normal slitasje, alder tatt i betraktning.
- Kjøkken, overflater og innredning: Innredning fra 1980- tallet med noe/ normal slitasje, alder tatt i betraktning. Noe sprekker i fliser og fuger på flisene i tilknytning til koketoppen.
- Kjøkken, overflater og innredning: Innredning fra 1980- taller med noe/normal slitasje, alder tatt i betraktning.
- WC, overflater og konstruksjon: Det er ikke ventilasjon i rommet. For øvrig normal slitasje.
- WC, overflater og konstruksjon: Rommet har ikke ventilasjon. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Eldre drenering med redusert funksjon. Dels noe fuktutslag/gjennomslag på vegger og kjellergulv (begrenset utslag).
- Grunnmur og fundamenter: Dels noe fuktutslag på grunnmur/ yttervegger mot terrenget i kjeller.
Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Selgere opplyser om følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
Spørsmål 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom:
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Arbeid utført i 1989 og 2019. Arbeid utført av Rør og sanitærutstyr AS, Comfort Skøyen.
Spørsmål 2.1: Ble tettesjikt/membran/slik oppgradert/fornyet?
Svar: Ja, ny membran i 1989.
Spørsmål 2.2: Er arbeidet byggmeldt?
Svar: Ja, jeg er usikker på i hvilke grad det var krav om spesiell byggemelding for bad og våtrom.
Spørsmål 4: Kjenner du til feil eller om det har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Dårlig trykk i tilførsel, klammer til hovedvannledning åpnet i 2020. Etter bra trykk. Arbeid utført av Rør spyler.
Spørsmål 5: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja, huset ligger rett på fjell med kjeller gravd ut under. Huset er fra 1780 og det er noe svetting fra kjellerveggen. Ingen dårlig lukt og tre som står rett på gulvet har fuktighetsgrad under 18.
Spørsmål 6: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, liten lekkasje på taket mot stabbur som følge av sprukket takstein. Sutakplater erstattet med D-papp og nye lekter montert. Arbeidet utført i 2016. ikke tegn til lekkasje eller råte etter det.
Spørsmål 7: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja, feier påviste dårlig mørtel i pipa og pipene ble rehabilitert med glidemørtel av PipeRep med støtte fra riksantikvaren i 2010. Fyringsanlegget er godkjent ved tilsyn fra feiervesenet.
Spørsmål 8: Kjenner du til det er/har f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller ligendne?
Svar: Ja, normale skjevheter for et snart 250 år gammelt hus.
Spørsmål 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja, alle hus som er mer enn 200 år gamle har hatt besøk av rotter og mus. Antisimex har kontrollert huset og det er ikke funn av skadedyr eller råte nå.
Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad.
Beskrivelse: Strøm til garasje ble lagt opp på dugnad fra stikkontakt til stabbur. Verifiserings kontroll er utført og mangler bli bli rettet til visning. Arbeid utført av Kirstoffersen AS.
Spørsmål 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, verifiseringsrapport er utarbeidet og feil på anlegget vil bli rettet til visningen.
Spørsmål 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad.
Beskrivelse: Garasje oppsatt på dugnad. Med hjelp av svigersønn som er tømrer. Ytterkledning på sydsiden restaurert med hjelp fra bygningsvernsenteret i Akershus.
Spørsmål 20: Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Svar: Ja, huset er fredet.
Tomt
Eiet tomt: 2179 kvm.
Parkering
Garasje med to biloppstillingsplasser, det er også parkeringsplass på tomt.
Ellers parkering etter områdets bestemmelser.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Oppvarming
Varmekabler i entre/ hall, stue, havestue, kjøkken, kjøkkeninngang, badene, toalettrom i 2. etasje og vaskerom i 2. etasje.
Varmefolie i det ene soverommet i 2. etasje (benyttes ikke). Panelovner. For øvrig vedfyring
Selger opplyser om strømforbruk i 2021 utgjorde ca. 50 000 kWt.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.
Skoler
Eiendommen sokner til Løkeberg barneskole og Gjettum ungdomsskole.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Matrikkel
Gnr. 8 bnr. 1575 i Bærum kommune
Selgere eier også 1/24 del hver i realsameiet med gnr. 8, bnr. 1618 og 1/24 i realsameiet med gnr. 8, bnr. 1619.
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
0/990070-1/100 Opprettelse av realsameie
Denne matrikkelenhet har andel i:
Knr:3024 Gnr:8 Bnr:1618 Andel: 1/24
Meglers kommentar: Eiendommen har en andel i et realsameiet som ligger på andre siden av adkomstvei (Løkebergtunet 5). Det er tilsammen 25 eiere. Dette er et friområde med benk og diverse beplantning som kan benyttes av alle eierne i sameiet.
0/990071-1/100 Opprettelse av realsameie
Denne matrikkelenhet har andel i:
Knr:3024 Gnr:8 Bnr:1619 1/24
Meglers kommentar: Eiendommen har også en andel i et realsameiet som ligger på andre siden av eiendomsgrensen (Løkebergtunet 17) . Det er tilsammen 25 eiere. Her er det laget en lekeplass og friområde med benker og beplantning som kan benyttes av alle eierne i sameiet.
Selger opplyser om at det er et årlig gebyr til sameiet på 500 kr. Styreleder i sameiet er Knut Forså.
1991/33238-1/100 Erklæring/avtale
18.12.1991
Bestemmelse om vann/avløpsledninger.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum vann- og
kloakkvesen.
Meglers kommentar: Undertegnede eier av gnr. 8 bnr. 1575 i Bærum som er tilknyttet privat felles vann- og avløpsledninger, erklærer herved som bindende for seg og senere eiere/fester å forplikte seg i felleskap med de andre tilknyttede eiendommene å utbedre lekkasjer og vedlikeholde ledningene så de til enhver tid er i sanitærteknisk stand. Undertegnede har gitt fellesskapets eiendommer rett til å ha liggende såvel de felles vann- og avløpsledninger som de enkelte eiendommers ledninger på min eiendom, herunder tillatelse til alle nødvendige reparasjoner og ettersyn av ledningene.
2012/219728-1/200 Fredningsvedtak
16.03.2012
Rettighetshaver:RIKSANTIKVAREN
Org.nr: 974760819
Bestemmelsen gjelder bygning
Meglers kommentar: Eiendommen er fredet etter bestemmelser av kulturminneloven av 1920.
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.
Vei, vann og avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.
Eier
Lars Harald Os
Inger Aline Apall-Olsen
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 4 077 075 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 14 677 470 per 31.12.20
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Ferdigattest/brukstillatelse
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Kjøper overtar eiendommen iht. disse opplysninger og bærer ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen.
Garasje:
Det foreligger tillatelse til mindre tiltak (tillatelse til oppføring av garasje), datert 01.09.2015 - dette er siste registrerte dokument i byggesaken - dvs. det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, men søknad om ferdigattest er
innsendt 30.5.22.
Megler har ikke lykkes å fremskaffe opprinnelige bygningstegninger for eiendommen fra kommunens arkiv, og har derfor ikke fått verifisert rommenes lovlige bruksområde. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Regulering
Eiendommen er oppført på Byantikvarens «gule liste» som bevaringsverdig/fredet (STRYK DET SOM IKKE PASSER)
Eiendommen ligger på en tomt regulert til frittliggende småhus bebyggelse med gjeldende reguleringsplan LØKEBERG GÅRD, planidentifikasjon 1985004 ikrafttredelsesdato 28.01.1987. Formål: Bevaringsområde.
Kommuneplan:
Eiendommen er også underlagt kommuneplanens arealdel 2017-2035. PlanID 201601. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://plnstoragejbyz5.blob.core.windows.net/baerum3024/201601/Dokumenter/5056771.pdf?sv=2020-08-04&se=2022-05-26T08%3A08%3A26Z&sr=b&sp=r&sig=qsuXa%2B4nVS0RYt2Y9OCYRZBtzRChSbfZttaVTIlQ0vU%3D
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.
Kulturmiljø:
Eiendommen ligger innenfor et spesialområde bevaring. Sak nr.: 1985004. I reguleringsplanen er eiendommen registret som bevaringsverdig gårdstun.
Kulturminne/fortidsminne:
Hovedbygningen er vedtaksfredet. Vernedato: 23.04.1927, kulturminneID: 86126-1.
At en bygning er fredet betyr at inngrep eller endringer utover vanlig vedlikehold, også innendørs, må godkjennes av myndighetene.
Eier opplyser at kontakten med vernemyndighetene har vært konstruktiv og enkel uten konflikter. Eierene har på ubyråkratisk måte fått faglig og økonomisk støtte til rehabiliteringsprosjekter. Vernemyndighetene har heller ikke hatt innsigelser til kjøkken, badeløsninger eller fargevalg innendørs.
Offentlige planer
Pågående byggesaker:
Saksnummer: 2015/139942. Løkebergtunet 8 - garasje. Status: Behandling av søknad.
Saksnummer: 2015/132078. Løkebergtunet 6 - garasje / uthus. Status: Behandling av søknad.
Saksnummer: 2017/27990. Lønnestien 4 - rehabilitering av pipe. Status: Behandling av søknad.
Konsesjonsplikt
Eiendommen er underlagt regler om konsesjon, som medfører at egenerklæring om konsesjonsfrihet må utstedes.
Odelsrett
Ikke aktuelt
Forkjøpsrett
Ikke aktuelt
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Selger opplyser om at jernovn i TV-stue ikke medfølger boligen.
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 350.000, - inkl. mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.000,- pr time, markedspakke kr 19.500, -, inneståelsesebyr kr 1.620, - og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 430.369, - inkl. mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.500,-og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
