Etasjeskillere mellom 2. etasje og loft er ikke tett på samme måte som man konstruerer i dag da man har dampsperre i dagens konstruksjoner. Etasjeskilleren er isolert.
Loftet er svært trangt og ikke mulig å gjennomføre en omfattende inspeksjon.

Vinduer - Utvendig
Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen.
Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Vinduer som er over 20 år får TG2. Nyere vinduer får TG1.

Dører - Utvendig
Tilstandsgrad 2 er gitt pga. alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.
Dører eldre enn 20 år gis TG2 ut i fra alder og slitasje. Nyere dører får TG1.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Noe fukt-/råteskader på den ene balkongen. For øvrig normalt værslitasje på balkongene ut i fra alder.

Overflater - Innvendig
Tilstandsgrad ut i fra alder og bruksslitasje.

Etasjeskille/Gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
TG2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Rom under terreng - Innvendig
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Trapper - Innvendig
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Andre innvendige forhold
Generell elde og slitasje.

Bad i hybel - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på membranløsningen.
Skjult membranløsning og festemøte mot sluk/slukring. Garantitiden er utløpt.

Bad i hybel - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad 2 i 1. etasje - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på membranløsningen. Forventet levetid på membranløsning av denne typen fra det årstallet badet ble oppgradert er ca. 25 år. Garantitiden er utløpt på dato.

Bad 1 i 1. etasje - Gulv
Noe slitasje på fuger og overflater - ikke mer enn man kan forvente av bad som er ca. 15 år.

Bad 1 i 1. etasje - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på membranløsningen.
Estimert levetid på slike membranløsninger fra denne tiden er ca. 20-25 år.

Bad 1 i 1. etasje - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Vannledninger
Rørkursene er ikke merket. Det er ikke sluk i rommet der skapet er plassert.

Ventilasjon
NS3600 angir at TG0 og TG1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

Drenering
Mer enn 50% av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur og fundamenter
Det er ikke registrert noen større svekkelser eller synlige skader/avvik på grunnmuren som tilsier at det er behov for større tiltak. Det er som nevnt andre steder registrert saltutslag. TG ut fra alder på grunnmur/fundamenter.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på utvendige vannledninger og utvendige avløpsledninger.

Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

Taktekking - Pipe og ildsted - Tilliggende konstruksjoner i bad i hybel - Terrengforhold - Oljetank

Tomt

Eiet tomt: 805 kvm.

Meget pent opparbeidet og beplantet hage med plenarealer, frukttrær, prydbusker og blomsterbed. Gårdsplass og innkjøring har singel. Tomten er inngjerdet.

Parkering

Dobbelgarasje med direkte adkomst til boligen

Oppvarming

Sentralfyr med bioolje + peis i stue i 1. etasje og stue i 2. etasje.

Strømforbruk i 2022 utgjorde 13252 kwh - basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Skoler

Sokner til Bestum skole

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 348 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1941/6566-1/105 Best. om vann/kloakkledn.25.06.1941

1941/10528-1/105 Best. om vann/kloakkledn.20.10.1941

1942/2207-1/105 Bestemmelse om veg 27.02.1942
Bestemmelse om gjerde
Kommentar:
Nedre Ullern terrasse utvides langs tomten til 5 meter bredde. Eier av gnr.28, bnr.348, forplikter seg til når kommunen måtte forlange det å opparbeide veien langs tomten inntil 8 meters bredde, herunder innbefattet fortau.
Evt. grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen. Gjerde settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

1974/21111-1/105 Bestemmelse om veg 29.10.1974
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:897
Kommentar:
Nedre Ullern terrasse 6 (denne eiendommen) gir vegrett over sin eiendom til fordel for bakenforliggende tomt (gnr.28, bnr.897). Vedlikehold av vegen påhviler eier av den bakenforliggende tomten. På den del av veien hvor det er felles innkjørsel deles utgiftene.

1974/21112-1/105 Best om garasje/parkering 29.10.1974
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:896
Kommentar:
Naboeiendom (gnr.28, bnr.896) har tillatelse til å plassere garasjen i nabogrensen mot terrasse til denne eiendommen (gnr.28, bnr.348).

1978/18852-1/105 Best. om adkomstrett 06.09.1978
Bestemmelse om veg. Med flere bestemmelser
Kommentar:
Felles overenskomst mellom gnr.28, bnr.348 (Nedre Ullern terrasse 6 - denne eiendommen) og gnr. 28, bnr. 897 (Nedre Ullern terrasse 6A) om felles bruksrett til adkomstvei fra Nedre Ullern terrasse til port mot Nedre Ullern terrasse 6A.
Vedlikeholdsutgiftene til den felles adkomstveien skal deles likt mellom partene.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Elsa Helgeland

Formuesverdi

Som primærbolig kr 4 662 667 pr, 2021
Som sekundærbolig kr 16 785 600 pr. 2021

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Boligen har godkjent og byggemeldt hybel i underetasjen som består av entré, stue, kjøkken, soverom og dusjbad/wc.

Hybelen er ikke godkjent som separat boenhet. Dør mellom hoveddel og hybel må holdes åpen.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus med garasje datert 13.11.1940. Dokumentet er vedlagt.
Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken.

Det foreligger ferdigattester for tilbygg, endring av garasje samt bod til boligareal datert 19.12.2007 +
for nye vinduer i 2. etasje datert 11.06.1982 . Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende).
En del av eiendommen ligger under støysone Veg, gul sone.

Regulering
Eiendommen, unntatt en del langs Nedre Ullern terrasse, er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220).
Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling 04.01.2023.

Midlertidig forbud mot tiltak:
Plan- og bygningsetaten har lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet. Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

En del av eiendommen langs Nedre Ullern terrasse er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende regulering 1394729, vedtaksdato 19.06.1929.
For 1394729 er all informasjon skrevet på kartet og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område hvor det er kartlagt fortidsminner. For eiendommen som selges er det anført kategori "Mindre funnpotensiale".
Hvis du skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminne-myndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.

Naturmangfold:
På eiendommen er det registrert naturmangfold; Store gamle trær og Hule eiker.
Dette omfatter en eik stående i kant av hagen mot veien. Se link under:
https://s3-eu-west-1.amazonaws.com/bym-naturtyppdf/030112808

Naturmangfold er et samlebegrep for biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold som i liten grad er preget av inngrep fra mennesker.

Offentlige planer

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202202759
I Ullernveien 29 B - 2 hus bak denne eiendommen - er det gitt rammetillatelse til riving av enebolig og oppføring av 5 eneboliger - se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202202759

Saksnr. 202013414
I Nedre Ullern terrasse 3 er det gitt igangssettingstillatelse til oppføring av 4 tomannsboliger - se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202013414

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. xxx,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- oppgjørshonorar kr 6.390,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. ,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361