Operagata 33, Munch Brygge D204

Operagata 33, Munch Brygge D204

Prisantydning 5.300.000,-
Omkostninger 63.754,-
Totalpris 5.363.754,-
P-rom 44.4m2
Byggeår 2019
Soverom 1
Boligtype Leilighet
Eierform Eierseksjon

Kort om eiendommen

Munch Brygge - Ny og betydelig påkostet 2-roms med vestvendt markterrasse. Felles takterrasse - Rett ved sjøen.

Høydepunkter

- Ny 2-roms i 2. etasje med vestvendt terrasse på hele 12,2 kvm.
- Leiligheten er betydelig påkostet gjennom tilvalg, se "standard".
- Unikt boligprosjekt i Bjørvika med Operaen, Munch-museet og sjøen som nærmeste naboer.
- Felles takterrasse med vidstrakt fjordutsikt.
- God standard på overflater og innredning.
- Heis til leilighetsplan.
- Vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom.
- Balansert ventilasjon.
- Store vestvendte vindusflater.
- Oppbevaringsplass i innvendig bod og sportsbod.
- Estimert overtagelse 2. kvartal 2019.
- Lav dokumentavgift.
- Lave kjøpsomkostninger.

Fra Munch Brygge kan du gå rett ut av døren og vandre langs sjøen hver eneste dag. Munch Brygges bryggekant blir en del av den herlige havnepromenaden som strekker seg fra Bjørvika Øst til Filipstad og Frognerstranda. Kun 5 minutters gange unna er man på Oslo S, og sentrum forøvrig.

Beliggenhet

Den nye bydelen i Bjørvika er et av Norges største byutviklingsprosjekter - noensinne! Et helt nytt nabolag bygges opp fra bunnen med kontorbygg, boliger, handel, spisesteder, kunst og kultur av høy klasse. I det nye Deichmanske hovedbiblioteket vil det satses på spennende arrangementer. Dine aller nærmeste naboer, Munchmuseet og Den Norske Opera & Ballett, har flotte kunstutstillinger og oppsetninger.

Mer om eiendommen

Munch Brygges nærhet til vannet gjør dette til et herlig sted å bo hvor du enkelt kan ta en padletur med kajakk eller vandre langs havnepromenaden. Her bor du på bryggekanten, i et vakkert nabolag, hvor natur- og kulturopplevelsene er nye hver dag. Fra Munch Brygge har du kort vei til Oslo-fergene som tar deg med ut til de mange frodige øyene i Oslofjorden.

Langs Barcode er det flere restauranter som Vaaghals, Nodee Barcode og Nodee Sky. Flere cafeer, butikker og Elixia treningssenter finner du også her.

Elsker du å bade, er det kort gangavstand til Sørenga Sjøbad som er blitt kåret av The Guardian til en av de ti beste sjøvannsbassengene i Europa.

Ferdes du med kollektive transportmidler, har du gangavstand til Norges beste kollektivknutepunkt, Oslo S.

Plantegning.
Gårdsrommet ligger forhøyet fra gateplan (2.plan) og vil bli flott opparbeidet. (kun ment som illustrasjon)

Matrikkel

Salg av kontraktsposisjon som gir rett til kjøp av leilighet D204 i prosjektet Munch Brygge på nærmere angitte vilkår.

Selger av kontraktsposisjonen har inngått avtale med utbygger/selger 1 om kjøp av ovennevnte bolig under oppføring. Ved kjøp av kontraktsposisjon trer kjøper inn i ovennevnte kjøpekontrakt med Paulsenkaia Invest AS og overtar de rettigheter og forpliktelser som selger av kontraktsposisjonen har i henhold til ovennevnte kjøpekontrakt.

Utbygger har samtykket i salget av kontraktsposisjonen.

Eiendommens matrikkel er i dag:
Gnr.234 Bnr.127 Snr.139 i Oslo kommune

Adresse

Operagata 33, Munch Brygge D204
0150 Oslo
2. etasje

Prisantydning inkludert omkostninger

5 300 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
204,- (Pantattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
37 500,- (Dokumentavgift (avgiftsgrunnlag: 1 500 000,-))
25 000,- (Transportgebyr)
--------------------------------------------------------
63 754,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 363 754,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Areal

Primærrom: 44,40 kvm, Bruksareal: 49,70 kvm.

Boligen har 1 soverom.

Bilde tatt av fasade med intern beliggenhet. Bakgården vil bli parkmessig opparbeidet.
Munch Brygge får felles takterrasser til beboerne med vidstrakt utsikt. (kun ment som illustrasjon)

Type eiendom

Eierseksjon, Leilighet

Byggeår

Boligen ble oppført i 2019

Etasje

2. etasje

Beskrivelse av prosjektet

Arkitektene som har tegnet Munch Brygge er Lund + Slaatto Arkitekter. De har tilpasset arkitekturen til beliggenheten, slik at Munch Brygge blir et tilbaketrukkent og rolig sted med utsikt mot fjorden. Særegent for prosjektet er store takterrasser med ulike skjermede oppholdsrom og soner hvor fantastisk utsikt over fjord og by kan nytes.

Oversikt nærområdet Munch Brygge. (kun ment som illustrasjon)
Bo urbant med kort vei til alt du trenger i hverdagen. (kun ment som illustrasjon)

De forskjellige rommene vil være adskilt av frodig og ulik vegetasjon i forskjellige høyder og karakterer - noe som skaper både stemning og gjør takterrassen mer intim. Her kan du sitte skjermet mot vind og få utrolig utsikt mot fjorden. Et perfekt sted å invitere venner på middag eller sitte med en god bok og drømme seg bort.

Munch Brygge blir delt av en skråstilt bygate, og vinklet slik at leilighetene får mest mulig utsikt mot fjorden og mindre innsyn til leilighetene. I tillegg vil frodige gårdsrom, takterrasser og balkonger skape tilbaketrukne og hyggelige steder å være. Prosjektet bestyr av 4 bygg med tilsammen ca 152 leiligheter.

Hvordan fungerer kjøp av kontraktsposisjon?
Du inntrer i gjeldende kontrakt, betaler forskudd til utbygger og mellomlegget til meglers klientkonto. Ved overtagelse overføres resterende kjøpesum til utbygger pr vilkår i eksisterende kontrakt som du trer inn i.

Ta gjerne kontakt med megler for ytterligere opplysninger.

Bud legges inn elektronisk via tryggbudgivning.no, link "Gi bud" via "eiendommens hjemmeside" til høyre i annonsen.

Hvordan gjøres det med visninger?
Det anbefales å befare boligfeltet selv, alternativt kontakt megler for tomtevisning. Infomøte avholdes på vårt kontor: Klingenberggta 7, 0161 Oslo. Ta kontakt med megler for mer informasjon: Silje Godager, tlf: 95 12 07 26.

Innhold

P-rom: 44,4 kvm, BRA: 49,7 kvm

Leiligheten ligger i 2. etasje og har følgende rominndeling i P-rom:
Entré, stue, kjøkken, bad/wc og soverom.

S-rom: Innvendig bod på ca. 4,1 kvm.

Det medføler sportsbod på 5 kvm i kjeller.

Munch Brygge får Operaen og nye Munch museet som nærmeste naboer (kun ment som illustrasjon)
Kjøkkentegning. Kjøkkenet er betydelig påkostet.
Kjøkkentegning beskrivelse.

Standard

Innvendige gulv
I gang legges antrasitt-grå fliser på gulv i 60x60-format.
Påkostet 14mm 1-stavs eikeparkett Haro tilvalg 1 og hvite gulvlister uten profil i øvrige oppholdsrom.

Innvendige vegger
Innvendige vegger utføres i betong og tre-/stålstendere kledd med gipsplater.
Vegger på kjøkkenet males i grønn farge NCS S7020-G10Y.

Himling
Himling vil i hovedsak være betong. Den generelle himlingshøyden vil være ca. 2,55 m. Deler av himlingene vil bli utført som nedsenket med høyde ca. 2,3 m der det er nødvendig pga. tekniske føringer eller lignende. Flisene leveres av Fagflis.

Kjøkken
Kjøkkenet er betydelig påkostet og gjennomført med kjøkkeninnredning fra HTH modell Havana kombinert med lekker antrasitt-grå granitt benkeplate 20mm.

Kjøkkeninnredningen designes med høyskap med foring opp til tak, benkeskap hvorav to med skuffeseksjoner samt sokkelskuffer og sokkelfronter. Videre blir kjøkkenet utstyrt med antrasitt-grå oppvaskkum, blandebatteri fra Quooker type Fusion i Gunmetal og Led gripelist benkebelysning. Kjøkkenet får integrerte hvitevarer fra Siemens som inkluderer kjøl/frys, oppvaskmaskin, induksjonstopp, sort stekeovn og sort matt ventilatorhette fra Røros type Orion med integrert komfyrvakt, og for balansert ventilasjon.

Bad/wc
Badet er også betydelig påkostet med antrasitt-grå fliser i 60x60-format på vegger og gulv, mindre flis på gulv i dusjsonen for å sikre fall mot sluk. Midt på vegg blir det flislagt bord med marokansk-inspirerte fliser type Antique 31,6x90 Grey. Badet blir utstyrt med baderomsinnredning fra HTH modell Havana med to skuffeseksjoner samt 2 hyller i nisjen over toalettet.

Baderomstegning. Badet er betydelig påkostet.
Intern beliggenhet.

Over baderomsinnredning leveres heldekkende Grasolitt benkeplate i metallic fra Kuma med nedfelt vaskekum fra Kuma. Grasolitt er et støpt materiale som er særdeles motstandsdyktig. Videre får badet ettgreps armatur, storformat back light speil i 160x80, vegghengt toalett og dusjhjørne i glass med armatur, regndusj og hånddusj. Det leveres opplegg til vaskemaskin under benkeplate.

Følgende tilvalg er gjort av kjøper 1:

Øvrige gulvflater untatt gang og bad:
- 14mm 1-stavs eikeparkett Haro.

Gang:
- Antrasitt-grå gulvfliser i 60x60-format.

Soverom:
- Takhøyt skyvedørsgarderobeskap med speilfronter fra HTH modell Alu Light med hvite skinner og rammer. Softclose på skyvedører. Hvit innredning med hyller, garderobestenger og suffer.

Kjøkken:
- Kjøkkeninnredning HTH modell Havana.
- Ekstra skuffer, sokkelskuffer og hylleløsning til høyre i overskapdelen.
- Granitt benkeplate i grå-antrasitt.
- Oppvaskkum i antrasitt-grå.
- Blandebatteri fra Quooker type Fusion i Gunmetal.
- Sort stekeovn fra Siemens.
- Ventilatorhette fra Røros type Orion i sort matt.

Bad/wc:
- Antrasitt-grå fliser i 60x60-format på vegger og gulv.

- Flislagt bord med marokansk-inspirerte fliser type Antique 31,6x90 Grey.
- Baderomsinnredning fra HTH modell Havana med to skuffeseksjoner samt 2 hyller i nisjen over toalettet.
- Grasolitt benkeplate i metallic fra Kuma med nedfelt vaskekum fra Kuma.
- Storformat back light speil i 160x80.

Elektro:
- Alle stikkontakter leveres i Elko design type flate kontakter.
- 2 ekstra stikkontakter på kjøkken.

Last ned salgsoppgave med vedlegg for ytterligere opplysninger

Byggemåte

Bebyggelsen består av nybygg. Bygningene fundamenteres til fjell og bærekonstruksjonen er i betong og stål. Etasjeskillene utføres av prefabrikkerte betongdekker og v-fuger sparkles slik at himlingene blir slette. Fasadeveggene utføres hovedsakelig av bindingsverk med teglforblending og fasadeplater og/eller trepanel. Takterrassene og yttertakene utføres av betong med papptekking og isolasjon. Innvendige vegger utføres i betong og tre-/stålstendere kledd med gipsplater. Isolasjon leveres i samtlige vegger. Himling vil i hovedsak være betong. Den generelle himlingshøyden vil være ca. 2,55 m. Deler av himlingene vil bli utført som nedsenket med høyde ca. 2,3 m der det er nødvendig pga. tekniske føringer eller lignende.

Tomt

Eiet tomt i dag ca. 4 878 kvm. Det kan bli foretatt grensejusteringer og eventuell sammenslåing/deling i forbindelse med utbyggingen. Tomtens areal etter evt. justeringer er ennå ikke fastsatt.

Takterrassene er til felles bruk og kun for sameiet. Gårdsrommet vil bli utført med gangveier med belysning, beplanting og utemøbler. Tekniske installasjoner kles med værbestandig materiale. Det legges flis i hovedinngang. Det blir montert stativ for sykkelparkering i felles sykkelrom i kjeller med mulighet for lading av el-sykler. Strømforbruket belastes sameiets måler.

Uteareal på bakkeplan (bygulvet) vil tilbys drivere og eiere av næringsarealene i byggene. Dette kan for eksempel være virksomheter som kafé, restaurant, butikk og galleri.

Det vil bli etablert barnehage i den ene næringsdelen som vil ha eksklusiv bruksrett til gårdsrom under virksomhetens åpningstider.

Parkering

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Oppvarming/ventilasjon

Leilighetene leveres med vannbåren gulvvarme i oppholdsrom. Forbruk av varmt tappevann og varme blir direktemålt for hver leilighet. Kostnaden kommer i tillegg til sameiets stipulerte fellesutgifter.

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Avtrekk fra våtrom og kjøkken og tilførsel til oppholdsrom. Hver enkelt leilighet leveres med eget ventilasjonsanlegg som kan betjenes individuelt.

Sameiet

Som seksjonseier i et eierseksjonssameie, vil kjøper bli sameier i eiendommen med tilhørende enerett til bruk av sin boenhet. Seksjonseierne får felles bruksrett til sameiets fellesareal. De andre sameierne har, i henhold til Eierseksjonslovens § 25, panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet.

Det opplyses om at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et og samme boligsameie jmf lov om eierseksjoner §22

Faste løpende kostnader

Estimert til å utgjøre kr. 1 988,- per måned.
Størrelsen på fellesutgiftene er ikke fastsatt, men stipulerte fellesutgifter skal dekke sameiets ordinære driftsutgifter slik som fyring, varmt vann, kommunale avgifter, forsikring, forretningsførsel, vedlikehold m.m., men avhenger av ytelsene sameiet rekvirerer. Erfaringsmessig vil dette beløpe seg til ca. kr. 30,- - 40,- pr. kvm. BRA/mnd. I prislisten er erfaringstall kr. 34,- pr.m2 benyttet. Dette inkluderer IKKE energiforbruk eller utgifter til kabeltv/internett. Det foreligger p.t. ikke regnskap eller budsjett for sameiet. Budsjett vil bli utarbeidet av selger i samarbeid med forretningsfører. Driftsbudsjett og fellesutgifter vedtas av styret og fremlegges til orientering på sameiets generalforsamling.

Forretningsfører vil i forbindelse med overtagelsen innkalle 3 måneders fellesutgift som likviditetstilskudd til sameiet.

Eiendomsskatt
Oslo kommune har eiendomsskatt. Kjøper må påregne eiendomsskatt for seksjonen.
Skatteetaten bruker følgende modell for utregning av eiendomsskatt som primærbolig:
Kommunen starter med boligverdien fra Skatteetaten. Eiendomsskattegrunnlaget er 80 prosent av denne summen.
Så trekkes bunnfradraget fra eiendomsskattegrunnlaget. Bunnfradraget er på inntil 4,6 millioner kroner og gjelder kun for boliger og fritidsboliger.
Dersom det er et beløp tilbake etter at bunnfradraget er trukket fra, er det grunnlag for å betale eiendomsskatt. Skattesats for eiendomsskatten er tre promille per 2018 av dette beløpet.
Se Oslo kommune sin nettside "skatt og næring" for ytterligere info, eller kontakt skattemyndighetene.

Garanti

Kjøper 2 overtar kjøper 1 sin kontrakt med utbygger og trer inn i kjøper 1s rolle med de rettigheter og forpliktelser kontrakten tilsier. Det forutsettes at utbygger godkjenner at kjøpekontrakten og alle vedlegg transporteres fra kjøper 1 til kjøper 2. Utbygger er i henhold til bustadoppføringslova pliktig til å stille garanti på 3 % av førstegangs kjøpesum i byggeperioden og 5 % av førstegangs kjøpesum i 5 år etter overlevering.

Betalingsbetingelser

5 300 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
204,- (Pantattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
37 500,- (Dokumentavgift (avgiftsgrunnlag: 1 500 000,-))
25 000,- (Transportgebyr)
--------------------------------------------------------
63 754,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 363 754,- (Totalpris inkl. omkostninger)

10% forskudd av kjøpesum kr. 530 000,- og transportgebyr på 25 000,- innbetales i forbindelse med kontraktsinngåelse.
Resterende av kjøpesum + omkostninger kr. 4 808 54,- innbetales 1 uke før overtakelse:

Kjøper 1 har krav på å få utbetalt beløp tilsvarende sitt forskudd iht. opprinnelig kjøpekontrakten samtidig med at transport er bekreftet notert hos utbygger/selger 1 og megler Sem & Johnsen Prosjektmegling AS, som forestår oppgjøret. Dette forutsatt at garanti etter buofl. § 12 og/eller §47 er stilt av selger. Resterende innbetaling / kjøpesummen skal bero på meglers klientkonto frem til Kjøper 2 har overtatt eiendommen og fått rettsvern for sitt erverv.

Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøtet er tinglyst på kjøper.

Lovverk

Kjøp av kontraktsposisjon reguleres av avhendingslova og kjøpslova. Rettsvern for kontraktsposisjonen sikres ved melding til utbygger/selger 1 om salget. Bolighandelen som ny kjøper trer inn i følger Bustadoppføringsloven, som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Kjøper 2s plikt til å betale vederlaget for kontraktsposisjonen faller bort dersom utbygger ikke ferdigstiller boligen. Videre har kjøper 1 av kontraktsposisjonen ikke ansvar for mangelfull eller forsinket levering fra utbyggers side. Kjøper 2 har plikt til å betale hele vederlaget for kontraktsposisjonen i disse tilfellene.

Kjøp av boligen reguleres av bustadoppføringsloven. Rettsvern for boligen sikres ved tinglysing av skjøte.

Kjøper 2 har rett til å avbestille hele eller deler av ytelsen fra boligselgeren frem til overtagelse, men da mot et vederlag og/eller erstatning til utbygger i henhold til lovens § 52 og 53. Dersom det foreligger en mangel i henhold loven, kan kjøper 2 holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen.

Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Lovene finner du også på www.lovdata.no

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

2016/903239-1/200 Bestemmelse om parkering
04.10.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:234 Bnr:132
Gjelder 3 HC parkeringsplasser

2016/1021264-1/200 Bestemmelse om parkering
04.11.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:234 Bnr:132
Gjelder rett til 3 stk HC parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

2017/208877-2/200 Urådighet
08.03.2017
Rettighetshaver:NYEBOLIGER AS
Org.nr: 997812824
Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
(Vil bli slettet i forbindelse med ferdigstillelse av prosjektet)

2017/1068975-1/200 Bestemmelse om adkomstrett
29.09.2017 21:00
Rettighetshaver allmennheten
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune

2018/1388966-1/200 Bestemmelse om nettstasjon
10.10.2018 21:00
Rettighetshaver:HAFSLUND NETT AS
Org.nr: 980489698
Bestemmelse om stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse
Bestemmelse om transport og ferdsel
Bestemmelse om byggeforbud og beplantning

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Eier

Christian Tøndel
Rachel Jeanette Vibekken

Overtagelse

Estimert til 2. kvartal 2019.
Endelig overtakelsesdato, vil bli meddelt senest 6 uker før overtakelse. Denne dato gjelder da som partenes avtalte overtagelsesdato. Denne bestemmelse medfører ingen innskrenkning i Kjøpers rettigheter iht. bustadoppføringslova § 10 annet og tredje ledd.

Evt. mulighet for utleie

Seksjonseiere får full råderett over egen bolig og kan leie den ut. Dersom eiendommen ikke er seksjonert pr. tidspunkt for overtagelse, gjøres evt. kjøper/utleier oppmerksom på Eierseksjonslovens kapittel III som regulerer evt. leietakers rett til kjøp.

Ferdigattest/brukstillatelse

Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal foreligge innen overtagelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen. Kjøper gjøres oppmerksom på at ferdigattest kan bli å foreligge en tid etter overtagelse (avhengig av f.eks. årstid og ferdigstillelse av utomhusareal), og at dette ikke skal være til hinder for selgers oppgjør ved overtagelsestidspunkt.

Regulering

Eiendommen er i dag regulert til byggeområde for Bolig/forretning/undervisning/annen offentlig eller privat tjenesteyting iht. reguleringsbestemmelser S-4812 av 12.11.14. Tilstøtende eiendommer er regulert til samme formål samt hotell, offentlig bygning, havnepromenade m.m. Reguleringsplan og -bestemmelser følger som vedlegg til denne salgsoppgave.

Interessenter gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et byggeområde som er under utvikling, og oppfordres til å kontakte megler ved spørsmål til reguleringen i området.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Prosjektmegling
PB1488 Vika
0116 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824

Salgsoppgave

Salgsoppgaven har vedlegg som finnes i nedlastbar salgsoppgave og er ikke komplett uten.
Trykk her for å laste ned komplett salgsoppgave

Megler