Prisantydning 18.000.000,-

Omkostninger 424.822,-

Totalpris 18.424.822,-

P-rom 178m²

Byggeår 1968

Soverom 6

Boligtype Enebolig

Eierform Selveier

Solgt

Nøkkelinfo

Tomteareal
1163m²
Bruksareal
189m²
Bruttoareal
205m²
Ligningsverdi
2.664.678,-
Energimerke
G – oransje

Vis nabolag

RØA - Eldre bolig med rammetillatelse for 3 nye eneboliger.

Høydepunkter

Eiendommen er ferdig utviklet for bygging.
Rammetillatelse gitt datert 23.05.2019 som tillater:
Oppføring av 3 romslige og frittliggende eneboliger med underjordisk garasje
Attraktivt og moderne design.
Innfelt takterrasse med og utsikt.
5 gode soverom.
Stor stue.
Vestvendt Innfelt takterrasse.

For ny eier:
Søk om Igangsettingstillatelse etter kjøpet.
Kjøper sparer mye arbeid etc ved at rammetillatelsen foreligger.
Rivingstillatelse er gitt for eksisterende bygninger.
Alle naboklager er p.t. ferdigbehandlet.
Eksisterende bolig er p.t. leid ut til kr 32 500/mnd (gjensidig 1 mnds oppsigelse) kan overtas.

En meget attraktiv eiendom
Eiendommen ligger midt i et villastrøk.
Sol fra tidlig til sent
Kort vei til Røa Senter med et bredt utvalg av butikker, offentlige tilbud mm.

Området:
Eiendommen ligger meget usjenert til i ett av de mest attraktive strøkene på Røa.
Området sogner til Lysjorde Barneskole.
Ca 500 meter til Røa Senter.
Bogstad Golf noen minutter med bil
Et vell av turmuligheter via
- Sørkedalselven opp til Bogstadvannet
- Sørkedalselven nedover til Lysaker med badestrender og fjordliv
- Mærradalen til området ved Smestad og videre til Vigelandsparken
- Hovseterdalen opp til Bogstad Gård/Bogstadvannet videre inn til Nordmarka, Krokskogen
- Holmenkollen Alpinanlegg med sommer som vinteraktiviteter

Beliggenhet

Eiendommen ligger med egen innkjøring (Allé) fra Røaveien. Tomten ligger høyt og fritt med en usjenert plassering i terrenget. Det er sol på eiendommen fra tidlig morgen til sen kveld. Røa senter med alle sine butikktilbud ligger i gangavstand, samt en nærbutikk (kolonial)

litt lenger ned langs Vækerøveien. Røa er et fantastisk område med alle mulige tilbud for alle aldre; idrett (Røa Banen, Sørkedalen med alle sine turmuligheter, Slalåm (Wyllerløypa mm, skiturer mm), Bogstadvannet med gold, bading, fisking mm, et vell av butikker inkl et velutstyrt vinmonopol, post og offentlige tjenester, samt gode kommunikasjonsmuligheter (buss rute 32 til sentrum, med holdeplass 3 minutter unna, t-bane fra Røa sentrum til Majorstuen Stasjon. Eiendommen er romslig og boligen er bygget for å ta imot solen fra tidlig formiddag til sen kveld på den ene siden, samt morgensolen som kommer opp i nordøst, over Holmenkollen/Grefsenplatået.

Det er mange gode barneskoler, barnehager (offentlige og private) i området.

Matrikkel

Gnr. 11 bnr. 258 i Oslo kommune

Adresse

RØAVEIEN 18
0752 Oslo

Prisantydning inkludert omkostninger

18 000 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
11 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
172,- (Panteattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
412 500,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
424 822,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
18 424 822,- (Totalpris inkl.

omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Faste løpende kostnader

Kommunale avgifter kr. 14 236 pr År
Eiendomsskatt utgjør kr 11 780 for 2019.

Øvrige kostnader som forsikring, strøm, parabol/kabel-tv, internett, alarm osv vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatt utgjør 11 780 for 2019.
Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Areal

Primærrom: 178 kvm, Bruksareal: 189 kvm, Bruttoareal: 205 kvm.
Arealet av primære rom (P-rom) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger og sjakter mellom disse rommene.

Arealet er oppgitt ihht takstmannens målinger og ikke kontrollert av megler.

Boligen har 6 soverom.

Rammetillatelsen gir tillatte størrelser for hvert hus:

HUS A - 214.5 kvm
HUS B - 214.5 kvm
HUS C - 214,5 kvm

Det vises forøvrig til vedlagte rammetillatelse, datert 23.05.2019.

Type eiendom

Selveier, Enebolig

Rammetillatelse
Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om å rive eksisterende bygningsmasse på tomten samt oppføring av tre eneboliger med felles parkeringsanlegg under terreng, mottatt 25.10.2018. Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven §. 21-4.
Vi gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 10 om total høyde samt plan- og bygningsloven § 18-1 om kravet til opparbeidelse av vei.

Det er merknader til søknaden. Rammetillatelsen er gitt med vilkår som må oppfylles før dere kan få igangsettingstillatelse. Vilkårene finner dere under avsnittet «vilkår i den videre prosessen».
Ansvarlig søker har varslet om tiltaket til de naboene som etter ansvarlig søkers vurdering berøres av tiltaket, jfr. plan- og bygningsloven § 21-3 andre ledd. I søknaden foreligger det ingen merknader fra de varslede naboene.

Byggeår

Eksisterende bygning ble oppført i 1968
Byggeåret gjelder den eksisterende bygningen.

Energimerke

Energimerke for denne boligen er: Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Innhold

FOR UTVIKLINGEN AV EIENDOMMEN:

Rammetillatelsen tillater oppføring av 3 frittliggende like eneboliger:

Hver bolig på totalt 214.5 kvm BRA
Tomten er på 1 137.6 kvm (oppgitt i søknaden). I offentlige registre 1 164.5 kvm.
Utnyttet BYA 22,52 % i søknaden
Reg bestemmelsene S-4220 §10.1 gir tillater BYA 24 % vedtatt 17.03.15.
Godkjent disp bygningshøyde 11,5 m.

HVER BOLIG:
U. etasje - BRA 57,2 kvm
Inneholder:
Stue med inngang fra utvendig trapp.
Medierom.
Trimrom.
Dusjbad/toalett.
Bod.
Innvendig trapp

1. etasje - BRA 59,5 kvm
Inneholder:
Inngangsparti (entre)
Mellomgang
4 soverom
1 dusjbad med toalett

1 separat toalett

2. etasje - BRA 59,5 kvm
Et multifunksjonelt familierom med stue og åpent kjøkken.
Trapp

3. etasje - BRA 38,2 kvm
Soverom
Bad med toalett
Loftstue

I tillegg utgang til takterrasse med gulvareal på 21,4 kvm

EKSISTERENDE ENEBOLIG:
Øvre halvplan:
Primærrom utgjør 56 m2 som omfattes av
Trapperom, bad, wc og 4 soverom.

Nedre to halvplan:
Primærrom utgjør 122 m2 som omfattes av
Vindfang, hall, bad, 2 vaskerom, 4 soverom, kjøkken og stue.
Sekundærrom utgjør 11 m2 som omfattes av 2 boder.

TOTALE KVADRATMETERE (kvm):

BTA - Brutto area
BRA - Bruksareal
P rom - Primær rom
S rom - Sekundær rom

Øvre plan 62 BTA - 56 BRA - 56 P rom
Nedre to halvplan: 143 BTA - 133 BRA - 122 P rom - 11 S rom

TOTALT: 205 BTA - 189 BRA - 178 P rom - 11 S rom

Standard

Utvikling av eiendommen med 3 frittliggende eneboliger og underjordisk garasjeanlegg vil kunne gi området en økt attraktivitet i bokvalitet.

Selv om eiendommen selges med stort behov for modernisering og oppgradering, har boligen og eiendommen et fantastisk potensial med blant annet sin strålende fine beliggenhet!

Eiendommen er ikke vedlikeholdt på svært mange år. Mange bygningsdeler er av høy alder / har overskredet vanlig levetid/brukstid. Større kostnader til generell oppussing/fornying og utbedringer må påregnes. Sanering av oljetank er nødvendig innen 2019 (kjøpers ansvar). Ingen kjente utbedringer de senere år. Se forøvrig beskrivelse under, samt vedlagte tilstandsrapportering utført av autorisert takstmann.

ENEBOLIGEN:
TILSTANDSGRAD 2:
Grunnmur:
Malingsavskalling på grunnmur og misfarge nede mot terreng/jord.
Drenering:
Synlig misfarge og fuktmerker på grunnmur. Det er nødvendig med fornying av utvendig drenering og fuktsikring.
Yttervegger:
Synlig værslitasje og elde på fasader.
Vinduer:
Eldre vinduer som bør skiftes ut.
Ytterdører:
Elde og bruks- og værslittasje.
Yttertak:
Alder. Ikke kontrollert av takstman.
Innvendig trapp:
Eldre trapp med bruksslitasje.
Ildsted og parafinbrenner:
Alder.
Kjøkkeninnredning:
Bruksslitt. Utidsmessig. Svelleskader i skapbunn under vask. Knirk i gulv pga tidligere vannskade.
Innvendige gulv - overflater:
Elde. Slitasje.
Innvendige vegger - overflater:
Elde. Utidsmessighet.
Sanitære installasjoner:
2. etasje: eldre røropplegg og utstyr.
U. etasje: Ikke bygget som vårtrom. ingen membran. Synlige fuktmerker. Innredning svært slitt.
1. etasje: Vaskerom, ikke opprinnelig bygget som våtrom. Ikke membran. Gammelt utstyr/røropplegg.

GARASJE:
Eldre bygg med stort vedlikeholdsbehov. Blant annet jordgulv.

TILSTANDSGRAD 3:
Innvendige dører:

Fuktskadet dør til våtrom i u. etasje. Generelt stor slitasje og elde på innvendige dører.
Terrasse: Sprekker og skader.
Sanitære installasjoner:
U. etasje - BAD: Utgått på dato.
2. etasje - BAD: utgått på dato.

UTE:
Basseng - Ikke fagmessig bygget/satt opp. Ikke fungerende p.t..

ANNET:
Røropplegg fra byggeåret. - synlig korrosjon på soilrør
VVS anlegget - høy alder
Skrusikringer - gammelt el anlegg ellers.
Utvendig oljetank - lovpålagt at denne må fjernes innen utgangen 2019.

Byggemåte

Fundamentert med betongkonstruksjon til grunnen.
Grunnmur støpt og armert betong.
Drenering og utvendig fuktsikring fra byggeåret.
Yttervegger oppført i bindingsverk.
Yttertak i trekonstruksjon.
Etasjeskillere i trebjelkelag.

Eiendommens tilstand

Bygningen/boligen er oppført i 1968 i henhold til normal byggeskikk med referanse til byggeforskrifter som gjaldt på
oppføringstidspunktet. Dette innebærer bl.a. at varmeisolering og ventilasjon er dårligere enn i en bygning oppført etter dagens
byggeforskrifter.
Eiendommen fremstår som manglende vedlikeholdt. Mange bygningsdeler er av høy alder / har overskredet vanlig levetid/
brukstid. Større kostnader til generell oppussing/fornying og utbedringer er påregnelig. Kostnader til sanering av oljetank er
påregnelig, og må utføres i 2019. Evt. bruk av tanken til bioolje kan vurderes.
Større utbedringer de senere år omfattes av bl.a.:
- Ingen kjente.
Det ble ved besiktigelsen avdekket følgende negative avvik av vesentlighet:
- Svikt i drenering/utvendig fuktsikring - fuktmerker/saltutslag på vaskerom.
- Én baderomsdør er ødelagt/råteskadet.
- Betongterrassen har setningsskade/sprekk. Platting foran inngangsparti mangler noen skiferfliser.
- Det er "bom" i flislagt gulv i vindfang/hall.
- Alt av våtrom/røropplegg er utgått på dato og trenger utskiftning.
- Fossil oljefyring er forbudt fra 2020. Nedgravd oljetank må saneres/stenges av aut. personell i løpet av 2019 hvis ikke andre
alternativer vurderes (må i tilfellet utredes).
- "Knirk" i flere gulv ved gange.
- Utendørs basseng trolig ikke brukbart, bør rives/fjernes.

Bebyggelse

Området er godt utviklet med hensyn på spesielt barnefamilier. Derfor er det blitt mange eneboliger, rekkehus og 2 mannsboliger i området.
På denne eiendommen ligger en enebolig og en frittstående garasje.

Tomt

Eiet tomt: 1163 kvm.

En meget pen tomt med sin "allé . Denne innkjøringen er en del av tomten og danner en nydelig form for Allé fra Røaveien, mellom to andre tomter. Eiendommen ligger i et villastrøk med svært gode solforhold.

Parkering

Det står en frittliggende garasje på eiendommen med plass til 1 bil.
I tillegg er det plass til parkering på egen tomt.

Adkomst

Eiendommen ligger med 10 minutters gange fra Røa sentrum. Med bil kjører man ut av Røa, bortover Vækerøveien og første vei til venstre som er Røaveien.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad. Peis. Eldre parafinbrenner i stuen.

Skoler

Lysejordet skole.
Telefon: 24 12 66 40
Vækerøveien 140, 0383 Oslo
Postadresse: Oslo kommune, Utdanningsetaten, Lysejordet skole, PB 6127 Etterstad, 0602 Oslo
E-post: postmottak@ude.oslo.kommune.no - Merk e-posten eller konvolutten med LYSEJORDET SKOLE.

Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører i henhold til skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole.

Andre skoler i nærheten:
Sørkedalen Skole
Voksen Skole
Huseby Skole
Persbråten Videregående Skole

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene.

Nåværende eiere har svært lite kunnskap om eiendommen. De kjøpte eiendommen av et dødsbo og hadde ikke mulighet for å kontrollere byggets kvalitet overfor tidligere eiere den gangen. Boligen har vært utleid siden da.

Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Selger har ikke ansvar for den videre prosess for eventuell bygging og utvikling av eiendommen. Det er gitt tillatelse for bygging av 3 frittliggende eneboliger med underjordisk parkeringsplasser, se vedlagte rammetillatelse.

Det er kjøpers ansvar og risiko å videreføre utviklingen av eiendommen basert på rammetillatelsen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring ved forbrukskjøp.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Offentlig.

Eier

Jan Helge Bleken
Tom Granlund

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 664 678 per
Formuesverdi som sekundærbolig kr 9 592 481 per

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Ferdigattest/brukstillatelse

Ferdigattest for eksisterende bolig ble utferdiget 23.04.1970. Se vedlegg.

Regulering

Nåværende bebyggelse er registeret som 2 manns bolig men har vært i bruk som enebolig.

Offentlige planer

Ingen kjente.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen.

Forbehold

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,0 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 10.000,-, markedspakke kr 14.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Frogner
Pb 3094 Elisenberg
0207 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998557569

Halvor Høst Heyerdahl

Eiendomsmegler MNEF

Kontakt Halvor Høst på e-post
halvor@sem-johnsen.no

Kontakt Halvor Høst på telefon
91 87 70 70

Halvor Høst Heyerdahl har arbeidet med eiendomsmegling siden 1994, og har hatt sin egen portefølje siden da. I det vesentligste har han arbeidet med boligsalg, men også med landsteder langs Sørlandskysten og hytter på fjellet. Boligsalgene hans har for det meste dreid seg om Oslo Vest, men har også forestått mange salg i andre bydeler i Oslo. Heyerdahl har stor arbeidskapasitet og er svært dedikert i sitt arbeid.

Les mer

Ønsker du verdivurdering?

Ønsker du en gratis verdivurdering av egen bolig? Registrer deg under og motta et tilbud fra en av våre eiendomsmeglere.

Sem & Johnsen