Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

VVS-installasjoner, generelt: Røranlegget er ikke kontrollert av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Videre bemerkes det at bunnledninger av samme grunn heller ikke er kontrollert. Nevnte betraktninger i denne rapporten må derfor sees på som generelle. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som f.eks fortetting og brudd være risikomomenter i et hvert anlegg. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva slitasjegrad angår. TG 2.

Bad: Det ble foretatt fuktsøk vha. MMS Protimeter mot dusjvegger, uten at det ble oppdaget noe unormalt. TG 2 pga alder på våtrommets oppbygning.

Varme: Radiatorer med røropplegg i leiligheten synes å være fra byggeår. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva slitasjegrad angår. TG 2.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt: 11828 kvm.

Pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, hekker, trær, benker, bord og asfalterte gangveier.

Parkering

Gateparkering etter gjeldene bestemmelser. Sameiet disponerer bra med parkeringsplasser. Hver seksjon får 2 parkeringsoblater for bruk på de reserverte plassene, i tillegg er det godt med gjesteplasser.

Adkomst

T-banestasjon: Ullernåsen T-banestasjon, 2 minutters gange fra bygget. Med bil: Silurveien går fra Ullernchausseen rett overfor Ullern Kirke og svinger seg opp til Ullernåsen Tbanestasjon. Silurveien er en blindvei.

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Radiatorer tilknyttet sentralvarmeanlegg.
Strømforbruk er ikke estimert da selger ikke har bebodd boligen.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Ullernbyggene . Sameiet består av 119 seksjoner fordelt over 3 frittliggende høyblokker, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Sameiet har egen hjemmeside: http://ullernbyggene.no/

Det opplyses om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie, jfr. lov om eierseksjoner § 23.

Det er tillatt med dyr i sameiet, forutsatt at de ikke sjenerer andre beboere.

De siste 2-3 årene har heisene blitt byttet ut, taket er rehabilitert og inngangspartiene er pusset opp.

Arbeidet med å reviderer sameiets vedtekter er igangsatt.

Bygningsmassen i sameiet, Silurveien 42, 44 og 46, trenger omfattende rehabilitering. En vedlikeholdsrapport utarbeidet av BER tilsier en kostnad over neste 10 år på ca. 70 millioner kroner. For å dekke dette har sameiet solgt sameiets 7,6 mål store tilleggstomt (gnr. 28, bnr. 608) nå i 2019 til ABBL og Backe.

Kjøpet er betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen og salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet gis. ABBL og Backe betaler 3 millioner i 2019, resten ved overtagelse. Kjøperne som også har opsjon på kjøp av Silurveien 41 (rekkehusene) skal innlemme dette i prosjektet, slik at området utvikles samlet og helhetlig til boligformål. Mulighetsstudier de har utført viser en utnyttelse for sameiets tomt og Silurveien, noe som gir sameiet en pris på ca. 167 millioner, men dette kan bli mer og mindre.

En reguleringsplan er estimert til å kunne foreligge om ca. 3 år. Sameiet får sitt oppgjør ved rammeltillatelse (overtagelse), som normalt foreligger 3-6 måneder etter reguleringsplan.

Salg utløser skatt og sakttlegges det året inntekten utløses. Gevinstberegning tar utgangspunkt i salgsverderlag. Skatt påføres den enkelte sameier ved ligningsoppgaven, mens inntekt går til sameie. Derfor må sameiet se til at beløpene blir overført seksjonseier før betalingsfrist.

Av vedlikehold sameiet må gjennomføre er det spesielt vann, elektrisk anlegg og brannsikring som det må gjøres tiltak i nærmeste fremtid. Da kostnader vil påløpe før det forekommer inntekter på tomtesalg må det trolig gjøres en mellomfinansiering av lån opptil 70 MNOK. Styret har bekreftet at differansen mellom inntekt tomtesalg og kostnader til vedlikehold skal utbetales til seksjonseierne fordelt på fordelingsbrøken når pengene er overført fra ABBL og Backe. For ytterligere informasjon henvises det til årsberetning og ekstraordinært årsmøte som er vedlagt salgsoppgaven.

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig

Selger opplyser om bl.a. følgende i sin egenerklæring:
- En eldre setningsskade i bygget.
- Sameiet har solgt en tomt som gir sameiet god økonomi.
For mer informasjon se selgers egenerklæring, følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Bod

2 kjellerboder, målt til henholdsvis ca 3,5 m2 og 2,5 m2. Bodene er merket nr 66.
Arealet iht takstmannens måling. Det foreligger ikke hjemmel for boden(e), da denne/disse ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Boden(e) har vært disponert av eier i hele eiertiden. I følge tinglyst seksjonering har leiligheten bruksrett til to boder, men det er ikke spesifisert hvilken.

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 726 snr. 66 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

30.11.1962 15406 Bestemmelse om veg
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-28/726
Gjelder denne registerenheten med flere

28.11.1967 16695 Bestemmelse om vannledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra gnr 28 bnr 728
Overført fra: 0301-28/726
Gjelder denne registerenheten med flere

03.06.1975 9982 Erklæring/avtale
Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for Nok 5,000 med prioritet etter den til enhver tid påhvilende pantegjeld.
Gjelder denne registerenheten med flere

23.08.1991 43219 Erklæring/avtale
Erklæring om nettstasjon nr 425.
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Sameiet har ingen felles lån.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 44 078,- 31.12.18.

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr 71 583,-. Foruten normalt vedlikehold har det vært foretatt mange reperasjoner i forbindelse med vannlekkasjer. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 1 359 971,- i underskudd. Underskuddet skyldes hovedsakelig vedlikehold i form av planlagte brannsikringstiltak og andre utbedringer.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Camilla Simonsen
Zapo AS
Vibeke Dehli Foss

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 644 999 per 31.12.17.
Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 921 996 per 31.12.17.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Utleie må meldes til styret for skriftlig godkjenning før innflyttning finner sted.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke normal ferdiattest som utstedes i dag, men bygget er datert ferdigstilt 07.05.1962 på arkivkort fra Oslo kommune.

Forretningsfører

ABBL

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsplan S-576, vedtaksdato 24.11.54. Regulerings- og bebyggelsesplan for del av gnr. 28, bnr. 307, Ullern (Legasjonsbyen), Oslo. Reguleringsplanen er knyttet mot reguleringsplan V300909N2, vedtaksdato 30.09.2009 som gjelder Silurveien 43 - Ullernåsen stasjon, Kolsåsbanen. Mindre vesentlig reguleringsvedtak med reguleringsendringer.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Nei, men ny eier skal godkjennes av styret.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 4.900,-, visninger kr 3.500,- pr stk, markedspakke kr 14.900,- og vederlag for garantipremieforsikring kr. 4.900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. 100.227,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Bekkestua

1357 Bekkestua
Foretaksregistrert orgnr: 915672671