Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Skoler

Boligen sokner til Svendstuen skole og Midtstuen skole som ungdomsskole.

Andre forhold

Det er pt. en tvist med Neptune AS om flere forhold, se vedlegg fra sameiets advokat.

Bemerkninger i egenerklæring:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært. BVR, Bærums Verk Rørleggerbedrift. Alle bad/våtrom bygget nye i 2017/18.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Absolutt alt av VVS, inkludert røropplegg i hele huset ble lagt nytt i 2017/2018.

2.2 Er arbeidet byggemeldt?
Ja. Alt arbeid i kjeller, på VVS og el-anlegget er byggemeldt.

3. Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende?
Ja, i 2018. Dette skyldtes feil på avløpsrør utenfor huset og ble umiddelbart fikset.

4. Kjenner du til om det er feil ved/utført arbeid/eller har vært kontroll på vann/avløp?
Ja, kun av faglært. BVR. Utført arbeid: Hele husets opplegg for både vann og avløp ble bygget nytt i 2017/2018.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen/kjellere?
Ja. Vann i kjeller ved en anledning i 2018 grunnet feil på håndtering av drensvann og overvann på fellesarealene og tomta. Det ble så installert alarm i pumpekummen som har gått 2-3 ganger pr år ved store nedbørsmengder. Som midlertidig tiltak i påvente av utbedring har eier på eget initiativ da brukt manuell lensepumpe i sandfangskum utenfor huset. Se eget vedlegg fra sameiets advokat om prosess for utbedring av dette. Det store kjellerrommet har noe fukt i et lite område av gulvet. Se vedlagt rapport fra SSG som beskriver tiltakene som er gjort, som gjør at de mener at situasjonen nå er under kontroll.

7. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Skjevt gulv i den originale terrasseinngangen ved kjøkkenet (fra 1947).

8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/innsekter/skadedyr i boligen som: rotter, mus, maur eller lignende?
Ja. Mus på loftet ved to anledninger og en anledning i terrasseinngangen ved kjøkken. Terrasseinngangen er siden blitt tettet, og vi har tettet flere punkter på fasaden med musebørste og har ikke sett mus etter disse utbedringene.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Tak over terrassen ved kjøkkenet og lite takutspring over inngangspartiet har vist noe utetthet ved store nedbørsmengder.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av faglært. Vei, Stein og Hage (skiferterrasse), snekker Ahsan Firozkoi (terrasse av tre), SnekkerStig AS (4-5 m2 av fasaden).
Skifer: festet noen løse skiferheller (trapp 2020 og terrasse 2021). Terrassen av tre er skiftet i 2021. 4-5 m2 av fasaden skiftet av SnekkerStig AS i 2017.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært. E-verket AS. Hele el-anlegget ble bygget nytt i 2017/2018. Også vannbåren gulvvarme med jordvarme ble lagt (og gravd) samtidig.

12.1. Foreligger det samsvarerklæring?
Ja. Samsvarserklæring foreligger. Rede Arkitekter AS sto for søknadene til kommunen.

19. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel e.l?
Ja. En del av huset kan brukes som fullverdig leilighet, med eget kjøkken, bad og vaskemaskin. Denne har per i dag ikke separat inngang, men dette kan enkelt ordnes.

21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Hele kjelleren ble bygget ut i 2017/2018. Loftet er delvis utbygd fra gammelt av.

21.1. Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja. Alle rom er omsøkt og godkjent med bruksendring til P-rom.

25. Kjenner du til om sameiet/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Ja. Tvist med Neptune AS om flere forhold, se vedlegg fra sameiets advokat Espen Holm Jensen. Partene er i god dialog om mulige løsninger.

27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som: rotter, mus,
maur eller lignende?
Ja. En rotte ble fanget utendørs i 2020 og to mus i 2021.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 35 bnr. 410 snr. 10 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1936/914907-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
14.11.1936
Bestemmelse om benyttelse
bvktemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

1945/1596-1/105 Bestemmelse om deleforbud
12.03.1945
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

1945/6081-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
13.10.1945
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

1945/6490-1/105 Bestemmelse om veg
29.10.1945
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

1954/12016-1/105 Best om garasje/parkering
22.09.1954
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

1969/11763-1/105 Erklæring/avtale
18.07.1969
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Rettighetshaver:OSLO LYSVERKER
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

2013/227140-1/200 Bestemmelse om veg
19.03.2013
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Skådalsveien godkjennes når den er opparbeidet ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune, org.nr 958 935 420
Overført fra: 0301-35/410
Gjelder denne registerenheten med flere

2014/971178-1/200 Seksjonering
07.11.2014
opprettet seksjoner:
snr: 10
formål: Bolig
tillegsdel: Bygning og grunn
sameiebrøk: 414/1715

2017/292666-1/200 ** Reseksjonering
04.04.2017
Del av gjesteparkeringen på fellesareal legges som tilleggsareal til snr. 3 og 4. Del av tilleggsareal til snr. 3 og 4 overføres til fellesareal.
For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 17 274,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr 19 963,-. Per 31.12.2020 viser det at sameiet har egenkapital på kr. 93 453,-.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett. Privat vei fra Skådalsveien.

Eier

Steinar Børmer
Tina Margareta Nilssen

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 4 150 106 per 31.12.19
Formuesverdi som sekundærbolig kr 14 940 380 per 31.12.19

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for vaaningshus datert 23.01.1952.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe datert 05.03.2018.
Det foreligger feridgattest for bruksendring og fasadeendring datert 12.09.2019.

Forretningsfører

HBRI

Regulering

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innbeærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring april 2022).
Midlertidig forbud mot tiltak: Merk at siden planen nå er sendt på høring, har eier av eiendommen mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten lar lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.000,- pr time, markedspakke kr 14.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,-. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361