Tilstandsgrad settes grunnet dette.

Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

Tilliggende konstruksjoner i begge bad & vaskerom
Det er pga. bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tomt

Eiet tomt: 8385 kvm.

Fellesområdene er delt inn som et hyggelig tun med lekeplass i midten og felles internveier mellom husene.Tunet har sittebenker og store grøntarealer for lek og aktiviteter. Området er bilfritt og det er parkering i underjordisk garasjeanlegg.

Tunfest hver høst og julegrantenning med gløgg og julesang i begynnelsen av desember samt felles fyrverkeri på nyttårsaften.

Parkering

Garasjeplass nr. 1 medfølger i underjordisk garasjeanlegg (realsameie). El-bil lader er installert.
Hjemmelen følger av vedlagte vedtekter.

Det er mulig å leie ekstra garasjeplass for kr. 948,-/mnd..

Garasjeanlegget har 2 stk. elektriske porter, der yttergarasjen inneholder sykkelparkering, papiravfallsdunker og gjestparkering (samt noen private). Innergarasjen inneholder private parkeringsplasser, sykkelparkering, skismørebord og felles redskapsbod.
Innenfor denne ligger bodrommet, som har systemnøkkellås, der hver enhet disponerer en egen bod på ca. 5 kvm.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Varmekabler i alle bad, vaskerom og i entré/gang.

Strømforbruk utgjør 16544 kwh - basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Sameiet

Leiligheten er en del av Ullveien Boligsameie org.nr. 991 023 151. Sameiet består av 23 boligseksjoner og 1 næringsseksjon,
og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc.
Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn 2 boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet har god vedlikeholdshistorikk og det ble i 2019-2020 byttet tak på samtlige enheter og alle husene ble malt i 2019.

Styrets arbeid i 2022:
Det ble gjennomført rens av dreneringsasfalt i garasjegulv i juni. Dette bør gjøres årlig. Fjorårets rens viste mindre fuktighet enn året før. Det må i tillegg vurderes ytterligere tiltak for å redusere fuktigheten i garasjeanlegget.
Lekeområdet på tunet har fått en vesentlig oppgradering, og barna har fått nye lekeapparater med godkjente sikkerhetssoner rundt, samt godkjent fallsand under apparatene. Det gjenstår å så gress på utsiden av rundstokkene som avgrenser lekeplassene, men dette gjøres våren 2023. Det bør i tillegg gjøres en lett oppgradering av gressplenen i enden av lekeområdet.
Snekker har vært på tunet sommer/høst 2022 og skiftet ut dårlige deler av skigard,
samt byttet tak på ventilasjonshuset i tillegg til finerplater på noen av husene.
Feier ble bestilt og nesten samtlige hus fikk inspeksjon av ildsted samt skorsteinene feiet i september. Ingen alvorlige merknader fra feier.
Det er gjennomført årlig elektrisk kontroll av ladestasjoner i garasjen, samt ELkontroll av fellesområdene.
Det er foretatt utskifting av olje og annet vedlikehold på snøfreser, og ny
gressklipper ble kjøpt inn til sommeren.
Ny avtale med Telia, forbedret grunnpakke til samme pris som tidligere avtale.

Fremtidige planer i sameiet:
Ny avfukter i garasjen
Nye låsesylindere og nøkler til garasje/bod - dagens nøkkelsystem har gått ut av produksjon
Vurdere utbedring av asfalt
Må gjennomføre tiltak knyttet til vanntrykkendring i området
Vask og fjerning av sopp/mugg, samt maling av tak/vegger året etter installasjon av ny avfukter
Maling av hus

På årsmøtet 2023 ble det vedtatt å investere i nytt avfuktersystem i garasjen, for å stanse videre fremvekst av mugg/sopp, rustangrep på bil etc. Styrets innstilling er å iverksette tiltaket så fort som mulig. Prisen er på ca. kr. 407.000,- ekskl. mva.
Planen er å finansiere dette over drift ved å bruke buffer på brukskontor + midler på sparekonto, og styrets innstilling er å iverksette tiltaket så fort som mulig. Se mer info i vedlagte protokoll.

Skoler

Sokner til Grindbakken barneskole og Midtstuen ungdomsskole.

Nye Norlandia Voksentoppen ski-og frilufts barnehage på nabotomten.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Boligen disponerer sportsbod nr. 1, ca. 5 kvm. i felles underjordisk garasjeanlegg - areal iht takstmannens måling.
Hjemmelen følger av vedlagte vedtekter.

Matrikkel

Gnr. 33 bnr. 508 snr. 1 orgnr. 991023151 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Følgende kan medfølge etter separat avtale :
Blå skaprekke + samtlige frittstående hvitevarer på kjøkkenet
Køyesenger på barnerommene
Elfa-system på veggene i barnerommene og i gangen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen etter 1950 - fullstendig grunnboksutskrift kan fås ved henv. megler.

1962/8607-1/105 Erklæring/Avtale 10.07.1962
Ang. kabelgrøft. Rettighetshaver: TELEGRAFVERKET
Overført fra: 0301-33/508

1963/9884-1/105 Skjønn 13.08.1963
Overført fra: 0301-33/508

1999/19573-1/105 Bestemmelse om veg 21.04.1999
Ullveien godkjennes i sin nåværende bredde.
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-33/508
Meglers kommentar:
Dispensasjon mht. veiens nåværende bredde. Kommunen kan når som helst trekke denne dispensasjonen tilbake.

1999/35829-1/105 Erklæring/avtale 05.07.1999
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra skriftlig samtykke fra Vann- og avløpsverket.
Overført fra: 0301-33/508

2000/36109-1/105 Erklæring/avtale 26.06.2000
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:33 Bnr:507
Rett til bruk av grunn for rep. og vedlikehold av garasje
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
Overført fra: 0301-33/508

2000/52941-2/105 Erklæring/avtale 12.09.2000
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 11 775 pr. 01.04.2023

Sameiet har serielån i DnB med restsaldo kr. 283.360,- med restløpetid 5år 8mnd - Flytende rente 5,70% pr. 21.04.2023.
Ikke avdragsfrihet eller IN-ordning.

Andel formue

Kr. 18 868,- pr. 31.12.2022

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr. 84.710,-.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 251.500,- i underskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Sesella Kathrine Hanseth
Dag Andreas Hanseth

Formuesverdi

Som primærbolig kr 2 758 279 pr. 2021
Som sekundærbolig kr 9 929 804 pr, 2021

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 2.04.2004. Dokumentet er vedlagt.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt.

At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). En del av eiendommen mot Ullveien ligger under støysonen Veg, gul sone.

Regulering:
En del av eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, en del er regulert til felles garasjeanlegg/p-hus,
en del er regulert til felles lekeareal og en liten del er regulert til felles gangareal offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende bebyggelsesplan 20398 - utfyllende bestemmelser i tilknytning til bebyggelsesplan for Holmenkollen Felt 2 - Del av Felt B9.

En liten del av eiendommen langs Ullveien er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn i reg.best. S-3272.
Reguleringskart og bestemmelser er vedlagt.

Kommunedelplan
Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedel-planen ved å benytte følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.
Kommunedelplanen kan fås ved henv. megler.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte. Vitigrend over veien antas ferdigstilt første del av 2024.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 115.000,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.820,- oppgjørshonorar kr 6.850,- og klargjøring og vederlag garantipremieforsikring kr. 5.900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 183.000,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361