Stort kjøleskap, oppvaskmaskin. Bred induksjonstopp. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

2. etasje gang med trapp, og romslig stue/arbeidsrom.

Det er fire fine soverom i etasjen, tre av rommene med originale, innebygde skap. Fra det ene soverommet er det utgang til luftebalkong.

Stort og pent hovedbad/wc med direkte adkomst fra hovedsoverommet. Iht. forrige salgsoppgave ble badet pusset opp i 2015. Badet har vindu, varmekabler i gulv, veggmontert toalett, dusjhjørne med glassdører, to sluk, frittstående badekar og elektrisk styrt vifte. Iht. tidligere salgsoppgave ble badet pusset opp i 2015. Det er fall på hovedgulv til sluk under servant. Nedsenket gulv i dusjnisje med eget fall til eget sluk. Avstanden fra topp sluk (det laveste) og opp til topp flis ved døren er lavere enn de foreskrevne 25 mm som anbefales. Ved plutselig vannlekkasje kan vann renne ut i tilstøtende rom. Brudd i varmekabel ble utbedret i 2022. PVC sluk med synlig membran montert under klemring til sluk. Det foreligger ikke dokumentasjon/bilder på utført membranarbeider.

Bad/wc ved gang/trapp med varmekabler i gulv. Badet har toalett, dusjhjørne med skyvedør og innredning med nedfelt servant. Innbygningsarmaturer i dusj (ikke fra 2017). Elektrisk styrt vifte. Det er ukjent hvilket årstall badet opprinnelig ble bygget, men iht. tidligere salgsoppgave ble badet ble imidlertid oppgradert i 2019 med bl.a. flis på flis, samt nye baderomsmøbler. Eldre slukløsning fra ukjent årstall og skjult membranløsning. Det er fall mot sluk. Tett oppkant som hindrer eventuelt lekkasjevann utenfor dusjnisjen i å nå sluk før det renner ut i tilstøtende rom. Det er ca. 20 mm høydeforskjell fra topp slukrist opp til topp flis ved dør.

Kjeller.

Kjelleretasjen er delt opp i to avdelinger med låsbar branndør imellom. Den ene avdelingen omfattes av et separat toalettrom og gang/vaskerom, og den andre avdelingen omfattes av hybel med stue/kjøkken/inngang, gang, to soverom og bad/vaskerom/wc. Som beskrevet under avsnitt innhold har eier i sin eiertid forestått søknaden om bruksendring av rom i kjeller fra tilleggsdel til hoveddel, og fikk dette ferdigattestert 16.08.2022 (selve tiltaket ble etablert av tidligere eier i 2017/-18). Hybelen er dog ikke godkjent som en separat bruksenhet, men rommene er godkjent til varig opphold.

Iht. forrige salgsoppgave ble deler av kjelleren ble betydelig oppgradert og ombygget i 2017/2018 i regi av forrige eiere. Det er opplyst at kjellergulv ble pigget opp for bl.a. å oppnå bedre takhøyde. Det ble lagt ny påstøp, samt Icopal radonsperre og ny fuktsperre i hele etasjen (det er ikke foretatt radonmåling). Tidligere oljetank i kjeller ble fjernet.

Gang/vaskerom med trapp. Iht. forrige salgsoppgave ble vaskerommet bygget/etablert i 2017/2018. Rommet har varmekabler i gulv, PVC sluk, varmtvannsbereder, elektrisk avtrekksvifte og opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Faste hyller på vegg. Skjult membranløsning. Rommet er i utgangspunktet en gang der man har installert både vaskemaskin, tørketrommel og bereder. Det er fall til sluk, dog er det mindre enn hva som er kravet. Det mangler oppkant mot terskel/dør mot hybel og ved en plutselig vannlekkasje kan vann renn ut i tilstøtende rom. Rommet er ikke utsatt for daglig vannsøl/bruksvann.

Separat toalettrom med støpt og flislagt gulv. Malte vegger. Veggmontert toalett med innebygget sisterne. Servantskap.

Hybelstue med inngang og åpen kjøkkenløsning. Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter på skuffer og skap. Benkeplater i tre. Integrert stekeovn og nedfelt keramisk koketopp. Ellers løse hvitevarer. Normal bruksslitasje. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut via luftekanal.

Gang og to soverom. Takstmann har opplyst at det må monteres fast installasjon under vinduer på soverommene for at rømningsveien ut vinduet skal være tilfredsstillende.

Bad/vaskerom/wc med varmekabler i gulv. Iht. forrige salgsoppgave ble badet bygget i 2017/2018. Badet inneholder veggmontert toalett, innredning med nedfelt servant, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte. Det er fall på hovedgulv til sluk. Nedsenket gulv i dusjnisje. Fall i dusjnisje til sluk. PVC sluk med synlig membran montert under klemring til sluk.

Generelt:

Gulvoverflater: Eikeparkett (fra 2019 og 2021 iht. forrige salgsoppgave, lagt oppå tidligere parkett), fliser og laminat.
Veggoverflater: Sparklede/malte gipsplater, malt mur, fliser og malte plater.
Himlingsoverflater: Sparklede/malte gipsplater

Innvendige trapper:
Trapper i trekonstruksjoner fra byggeår. Malte vanger og gelender. Parkett på trinn i kjellertrapp. Teppe i trapp mellom 1. etasje og 2. etasje.

Innvendige dører:
Innvendig har boligen originale malte fyllingsdører som er justerte i regi av dagens eier.

Skap/garderober:
Plassbygde originale skap i flere soverom.
Faste garderobeskap i hall.
Skyvedørsgarderobe på ett soverom.
Faste garderobeskap på hovedsoverom.

Radon:
Fra tidligere tilstandsrapport står følgende: Det opplyses å være lagt Icopal radonsperre og fuktsperre i hele kjelleretasjen. Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.

Rom under terreng:
Grunnmursvegger er foret ut, isolert og kledd med gipsplater som er sparklet og malt. Gulvet i kjeller er senket. Det er lagt elektrisk gulvvarme og parkett i alle rom. Fliser på vaskerom og bad. Det ble utført hulltaking og foretatt fuktsøk i utforet vegg i kjeller i vegg mot terreng. Det ble registrert noe forhøyde verdier, men det er ikke unormalt tatt grunnmurens alder og konstruksjon tatt i betraktning. Denne mur/betongkonstruksjonen er utsatt for kapillært oppsug, noe som er normalt. Dog bør slike konstruksjoner holdes under oppsikt. Det anbefales at nedløpsvann fra takrenner ledes vekk fra grunnmur, for å minske påkjenningen på grunnmuren.

Vannledninger:
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Sluk i gulv der rør fra bereder går opp til de ulike skapene.

Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon. Elektriske vifter på alle våtrom.

Varmtvannsberedere:
300 liters bereder til hoveddelen. Hovedbereder er plassert i rom med sluk. Ca. 120 lites bereder til hybelen.

Diverse:
Det er opplyst at koketopp i hybel kan slå ut sikring.

Elektrisk anlegg:
Det elektriske systemet er fra ukjent årstall. Dagens eier har gjort noen tilleggsmonteringer av bl.a. pipevifte, elbil lader etc. Disse arbeidene finnes det samsvarserklæring på. Det er to fordelerskap plassert i kjeller. Ett hovedskap og ett underskap som betjener hybelen. Det er montert seriemåler i hybelskapet. Det mangler kursoversikt på skap til hybelen. Hovedskapet har jordfeilautomater og overspenningsvern. 3x50 amp hovedsikringer. Fordelerskap til hybel har også jordfeilautomater. Eier opplyser at det var en EL-sjekk / Brannforebyggende elkontroll utført av Røa Elektriske, for ikke så lenge siden.
Det er installert elbillader (32 Amp - 7,5 kwh).

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

Frittliggende villa oppført i 1930 over tre plan, i tillegg til kryploft. Boligen ble i 1991 tilbygget (1. og 2. etasje, ikke kjeller) i regi av tidligere eier. Boligen holder en god standard og fremstår som godt vedlikeholdt. Man skal være oppmerksom på at det vil alltid være et visst behov for vedlikehold og oppgraderinger på et eldre hus av denne typen, tatt bygningens alder i betraktning.

Det er hovedsakelig to ulike bygningskropper med ulike materialvalg og utførelser fra to ulike tidsperioder. Detaljer og evt. dokumentasjon på utførelse er ikke kjent for takstmann da det krever inngrep i konstruksjonene eller arbeidsbeskrivelser. De to ulike bygningskroppene omtales hhv. som hoveddel og tilbygg i tilstandsrapporten og i salgsoppgavens avsnitt byggemåte og eiendommens tilstand.

Taket har liten takvinkel (ca. 11 grader) og det er dermed ikke mulig å se taktekkingen fra eiendommen, men det antas at taket er tekket med papp. Tidligere takstrapport opplyser at taket ble lagt om i 2006. Hvitlakkerte renner og nedløp.

Valmet tak i trekonstruksjoner. Meget lav takvinkel. Tekket med papp/shingel. Synlige gamle fukt/kondensmerker som skyldes at det ikke alltid er helt tett mellom 2. etasje og loft i slike eldre hus og da oppstår ofte slike avvik. Bjelkelaget mellom loft og 2. etasje er isolert. Det var ingen synlige
lekkasjer på befaringsdagen. eier har heller ikke opplyst om slike skader. Dog er det svært begrenset tilgang på dette kryploftet.

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Synlige propper etter etterisolering av hulrom i yttervegger. Dette har erfaringsmessig liten effekt etter en del år. Når dette ble utført er ikke opplyst. Deler av fasaden er nymalt i år. Den opprinnelige delen har utvendig panel fra byggeåret. Tilbygget har panel fra 2004.

2-lags isolerglassvinduer med malte karmer/rammer i treverk. Datostemplet 1995. Vinduer i hybel i PVC-rammer og isolerglass fra 2017.

Inngangsdør fra 2014 i malt tre med isolerglassvindu i døren og sidefelt. Inngangsdør til kjeller i malt utførelse med små isolerglassvinduer.

Stor terrasseplatting i trykkimpregnert treverk. Oppført i 2018, ref. tidligere prospekt. Noen skjevheter er registrert på befaringsdagen. Dette er rettet opp i etterkant av befaringen. Det er etablert ny trapp også etter befaringen. Liten balkong ut fra hovedsoverom i 2. etasje i trekonstruksjoner. Terrassedør i samme utførelse og kvalitet som vinduer. Balkongdør i 2. etasje i samme utførelse og kvalitet som vinduer.

Støpt hovedtrapp tekket med skifer.

Etasjeskiller i trebjelkelag. Ukjent isolasjonsprinsipp. Man må ta høyde for at det kan være lokale skjevheter i undergulv/konstruksjoner som overgår dagens gjeldende krav til godkjente måleavvik. Dette er helt normalt tatt byggets alder i betraktning. Dette anses å ikke ha ingen praktisk betydning mht. bruk. Ingen unormale skjolder eller sprekkdannelser ble registrert.

Bygningen er fundamentert med betong til antatt faste/stabile masser/fjell. Grunnmur i sparesteinsmur. Støpte kjellergulv. Det er byggegrunn hovedsakelig av fjell. Drenering antatt fra byggeår.

Støttemurer på begge sider av inngangsparti til kjelleretasjen. Fra 1950-tallet. Det er ikke registrert noen større skader/mangler som tilsier at
det skulle være nødvendig med tiltak.

Det danner seg en vanndam ved hushjørnet. Ellers er det ingen større fare for tilsig av overvann mot bygningen.

Det ble trukket nytt vanninntak i plast PEL i 2002. Dette er dokumentert og godkjent hos kommunen. Skjulte konstruksjoner. Avløpsrør er av ukjent utførelse og fra ukjent årstall og umulig å kontrollere.

Garasjen, oppført i 1991, med støpt plate på trolig kultet grunn, pusset ringmur og uisolert bindingsverk. Utvendig kledd med liggende panel. Yttertak (pulttak) kledd med takpapp. Det er noen fuktskjolder i gipshimling (flat himling inni garasjen). Det er ikke inspeksjonsluke, kryploft over garasjen er ikke besiktiget. Garasjen er ikke ytterligere vurdert ut over det som er beskrevet.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2):

Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig - Veggkonstruksjon:
TG settes ut ifra værslitasje og elde. Den opprinnelige delen har utvendig panel fra byggeåret. Noe slitasje/skader. Tilbygget har panel fra 2004 som fremstår som god. TG 2 på opprinnelig del og TG 1 på tilbygget.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft:
Eldre fukt/kondensmerker i undertak. Dette er ikke unormalt tatt byggets alder i betraktning. Skyldes hovedsakelig kondens da etasjeskiller mellom 2. etasje og loft ikke er tett slik at fuktig luft møter kulde og det dannes duggpunkt i takkonstruksjonen og da oppstår kondens/fryser kondens på konstruksjonen.

Utvendig - Vinduer:
Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Vinduer fra 2017 gis TG1.

Utvendig - Terrasse-/balkongdører:
TG2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.

Innvendig - Radon:
Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.

Innvendig - Pipe og ildsted:
Det mangler ildfast plate på gulv foran peisen. I kjeller er det to sotluker. Den ene er gammel, og den knytter seg trolig til det gamle pipeløpet til sentralfyren og er trolig ikke i bruk. Den andre sotluken er ny og knytter seg til at det er installert stålrør i pipeløpet til peisen som er i bruk. Denne luken ligger rett over kjøkkenbenk i treverk.

Innvendig - Rom under terreng:
Det ble registrert noe forhøyde verdier, men det er ikke unormalt tatt i betraktning grunnmurens alder og konstruksjon.

Hovedbad i 2. etasje:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Bad 2 i 2. etasje:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. TG gis ut ifra alder og observasjoner.

Bad/vaskerom i hybel:
Løs silikonfuge, noe kalkutslag og noe svertesopp. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på membranarbeider på gulv eller vegger. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Toalettrom:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Vannledninger:
Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør system.

Ventilasjon:
NS 3600 angir at TG 0 og TG 1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift (dvs. at ledning går inn via stikkontakt og ikke direkte inn i det elektriske anlegget). Hybelbereder er plassert i rom uten sluk. Dog står den i et kar med avrenning til tilstøtende bad. Ved plutselig lekkasje/sprutlekkasje kan det medføre større skader.
Hybelbereder er tilknyttet el, via stikk. Hovedberederen er tilknytte via direkte kobling og ikke stikk.

Elektrisk anlegg:
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur og fundamenter:
TG ut ifra alder på konstruksjonen.

Forstøtningsmurer:
Ingen synlige skader. TG ut i fra alder.

Terrengforhold:
Det danner seg en vanndam ved hushjørnet på gårdsplass.

Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:

Utvendig - Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn:
TG settes ut i fra alder på konstruksjoner.

Innvendig - Trapper:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Gang/vaskerom i kjeller:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Skjult membranløsning. Ikke dokumentertbar mebranløsning. TG 2.

Hovedbad i 2. etasje:
På grunn av manglende dokumentasjon på membranarbeider gis det TG 2. Udokumenterbare arbeider som i tillegg er over 5 år får TG 2. Garantitiden er trolig utløpt. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

TG IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt):

Hovedbad i 2. etasje:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Alle vegger i våtsone vender mot yttervegger.

Bad 2 i 2. etasje:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Meget tykk vegg fra byggeår i grovt bindingsverk med flere lag panel. Veggen er på ca. 20 cm + og hulltaking i slik vegg er svært vanskelig og ofte blir resultatet mislykket ved at veggen blir ødelagt og hulltakingen blir mislykket. Det er søkt med Protimeter fuktsøkerapparat på vegger i dusjnisjen uten at det ble registrert unormale verdier. Det er heller ingen synlige merker i underliggende himling i gang.

Gang/vaskerom i kjeller:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Omsluttende murvegger.

Bad/vaskerom i hybel:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Vegger i våtsonen vender mot yttervegger.

Avløpsrør:
Skjulte avløpsrør som ikke lar seg undersøke

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Stor eiet tomt på 1 497 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen (1 501 kvm iht. beregnet areal jfr. matrikkelrapporten). Tomten er del skrånende og er pent opparbeidet med både gressplen, trær, gjerde og beplantning. Flere flotte uteplasser med et barnevennlig preg. Asfaltert gårdsplass inntil deler av huset.

Eiendommen grenser til toglinjen.
Selger opplyser at dagens støyskjerm mot jernbanesporet skal vedlikeholdes av Bane Nor i løpet av 2023, slik at den blir tett. Videre er det opplyst at Bane Nor, iht. forlik, skal skifte ut eksisterende støyskjerm i området ved en rekke adresser i Bestumveien og Sigurd Iversens vei i Oslo. Selger har snakket med banesjef Olav Andreas Pettersen, som muntlig har bekreftet at dette også gjelder mot Vennersborgveien 11. Ny støyskjerm skal være cirka tre meter høy over jernbanesporet. Selger har opplyst at Bane Nor vil sørge for prosjektering, byggesøknad og annet forarbeid som er nødvendig for å oppføre ny støyskjerm. Det tas imidlertid forbehold i forliket om godkjenning av plan- og bygningsmyndighetene, men Bane Nor skal starte søknadsprosessen i tide slik at godkjenning kan oppnås innen 1. juli 2027. Bane Nor skal oppføre ny støyskjerm senest i 2030. Videre i forliket står det at Bane Nor ikke garanterer for hvilken støydempingseffekt ny skjerm vil ha. Selger kan ikke gi noen garantier for hvilken effekt det har eller om det skjer da det er utenfor selgers kontroll.

Parkering

Parkering på egen tomt og i garasje som er integrert i boligen. Det er montert el-billader på yttervegg garasje (under tak). Garasjen har et bruksareal på 18 kvm.

Iht. selger er det mulig å benytte gjesteparkering på felles privat vei utenfor eiendom (dette er ikke videre undersøkt av megler).

Adkomst

Eiendommen har innkjøring via privat stikkvei inn fra Vennersborgveien. Eiendommen som selges betaler ca. kr. 1 500,- pr. år for brøyting og lys på privat stikkveien. Iht. tinglyst rettigheter på gnr. 6, bnr. 626 har eiendommen som selges m.fl. "bruksrett til kjørbar adkomstvei (i eksisterende veitrase) fra Vennersborgveien over gnr. gnr. 6, bnr. 626 langs denne eiendoms søndre grense som vist med gul farge på kartbilaget". Det er imidlertid ikke mottatt kartbilag fra Kartverket som viser dette. Iht. Kartverket er det ikke sjeldent at kartbilag mangler til erklæringer. Det antas at eiendommen som selges (med de øvrige brukerne) må dele kostnader for eventuelt vedlikehold av stikkveien.

Oppvarming

To luft-til-luft varmepumper. Elektrisk oppvarming via panelovner og elektriske varmekabler (vaskerom, hall, begge bad i hoveddelen og bad i hybel). Det er murt åpen peis i stue. Tidligere eier har opplyst at det er satt inn stålrør i pipeløpet. I den forbindelse ble trekke noe dårligere og dagens eier har montert pipevifte som styres med fjernkontroll. Selger opplyser om et strømforbruk i 2022 på 30 946 kWt. Selger opplyser også at strømforbruk har vært negativt påvirket av at varmeovn i garasje har stått på i 1 år.

Skoler

Vennersborgveien 11 ligger iht. Oslo kommune sine nettsider innenfor skolegrensen til Bestum barneskole og Øraker ungdomsskole. Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Andre forhold

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: 2022 Feilsøking og reparasjon av varmekabel hovedbad. Tidligere eier opplyste om at stort bad i 2. etasje ble totalt oppusset i 2015.
Grunnarbeid/snekker: Jens Sørensen
Membran/beskyttelse/sluk: Protan AS
Rørlegger: Håvard Bernhardsen
Elektrikerarbeid: Bærum Villa Service v/Pedersen Mur & Flis v/Fagflis.
2017/2018, innredning av nytt baderom, vaskerom og separat toalett. Inkludert montering av baderomsmøbler på det lille badet oppe. I tillegg ble det tilrettelagt for kjøkken i kjeller.
Arbeid utført av M-tek (2022); fra tidligere eier Jens Sørensen, Protan AS, Bærum Villa Service v/Pedersen Mur & Flis v/Fagflis, HM Rør, Kodar Elektro.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Beskrivelse: Tidligere eier oppga at sluk ble fornyet 2015 på stort bad i 2.etasje. Sluk ble oppgradert og fornyet i baderom og vaskerom i kjeller 2017/2018.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja
Beskrivelse: Dårlig trekk etter tidligere eier satt inn stålrør i pipen. Det ble derfor montert elektrisk avtrekksvifte for peis på tak av elektriker. Styres med fjernkontroll.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Sofienberg elektriske - montering av taklamper 1 og 2 etg (eks bad). Kuel Nordics - Montering av vifte pipe, elbil lader (32A sikring), energimåler hybel, lys kjøkken og korreksjon i kontakt hybel etter el-sjekk Arbeid utført av Sofienberg elektriske, Kuel Nordics

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Beskrivelse: Røa elektriske - ELSJEKK / Brannforebyggende el-kontroll

Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Svar: Ja
Beskrivelse: Easee ladeboks, 32A sikring (lader på 7,5 kWh)

Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende?
Svar: Ja
Beskrivelse: Etablert av tidligere eier i 2017/2018. Hybel med 2 soverom, bad, kjøkken/stue, branndør mellom hoveddel og hybel som kan låses fra hoveddel. Det ble lagt inn radonsperre i kjeller, Icopal Base Radonsperre. Det var opplyst at det ikke var utført random måling i forkant.

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar: Ja
Beskrivelse: Hybel i kjeller ble bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel slik at varig opphold er lovlig og godkjent.

Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Svar: Ja
Beskrivelse: Ferdigattest fra Plan- og bygningsetaten for bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel mottatt 16.08.2022.

Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser?
Svar: Ja
Beskrivelse: Midlertidig forbud mot tiltak - småhusplanen (gjelder hele Oslo) - Bygging av Fornebubanen.

Er det foretatt radonmåling?
Svar: Ja
Beskrivelse: Uoffisiell måling med Airthings Wave fra oktober til april

Gjennomgående hva angår selgers ordlyd i egenerklæringen: Megler har rettet ordlyd fra utleieenhet til hybel, da arealene ikke er godkjent som egen boenhet. Dette til orientering.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 6 bnr. 237 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1930/53-1/105:
Bestemmelse om gjerde, 21.02.1930
Bestemmelse om veg. Med flere bestemmelser
Bestemmelse om kloakkledning.

1930/27-1/105: Erklæring/avtale, 07.03.1930
Vedr. vannklosetter m.v.

Meglers kommentar: Den første av de to ovennevnte erklæringer skal iht. gammel grunnbok inneholde bestemmelser om hhv. vei, gjerde, avgivelse av veigrunn, kloakk m.v. Den andre skal iht. gammel grunnbok inneholde bestemmelser om vannklosetter m.v. Erklæringene er funnet i Digitalarkivet ut ifra pantebok og dagboknummer, men teksten er noe vanskelig å tyde. Videre er det sannsynlig at dette kun er ledeerklæringer (dog ikke verifisert) ut ifra erklæringenes lengde, oppsett m.v. Imidlertid er det ingen videre henvisning til eventuelle hovederklæringer, som da naturlig nok heller ikke har latt seg finne. Digitalarkivet ble kontaktet for rettledning, men de kunne heller ikke finne videre henvisning. Dette innebærer at megler ikke kan garantere for at erklæringene vedlagt inneholder fullverdig tekst og innhold. De vedlagte to dokumentene er (grunnet håndskriften) ikke fullt ut tydet av megler.

1976/10763-1/105: Best. om vann/kloakkledn., 19.05.1976
Rettighetshaver: Gnr. 6, bnr. 449
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Erklæring mellom eiendommene Vennersborgveien 9, 11, 13 og 15 med bestemmelser om vann- og kloakkledning. I erklæringen datert 26.04.1976 heter det at fremtidig reparasjoner og vedlikehold av den felles vannledning skal deles likt mellom de fire eiere.

1998/16367-1/105: Best. om adkomstrett, 23.03.1998
Rettighetshaver: Gnr. 6, bnr. 449
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Erklæring som omtaler at eiendommene bnr. 237 (Vennersborgveien 11), bnr. 626 (Vennersborgveien 17B), bnr. 244 (Vennersborgveien 15) og bnr. 245 (Vennersborgveien 13A) gir bnr. 449 (Vennersborgveien 9C og B) rett til å benytte deres andeler av den private stikkveien for å kunne snu i forbindelse med parkering på egen tomt, samt kjøre fra egen tomt til Vennersborgveien.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Rettigheter på andre eiendommer:

Rettigheter i eiendomsrett gnr. 6, bnr. 626
2001/511-1/105: Best. om adkomstrett, 04.01.2001
Rettighetshavere: Gnr. 6, bnr. 237, 244, 245, 449
Rettighetshavere: Gnr. 6, bnr. 661, snr. 1-3
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten

Meglers kommentar: Erklæringen omtaler: "Gnr. 6, bnr. 237, 244, 245, 449 og 661 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (i eksisterende veitrase) fra Vennersborgveien over gnr. gnr. 6, bnr. 626 langs denne eiendoms søndre grense som vist med gul farge på kartbilaget". Megler anfører: Det er ikke mottatt kartbilag fra Kartverket som viser dette. Iht. Kartverket er det ikke sjeldent at kartbilag mangler til erklæringer.

Grunndata:

1929/900889-1/105: Registrering av grunn, 20.12.1929
Denne matrikkelenhet opprettet fra gnr. 6, bnr. 11

Eiendommen som selges ble 20.12.1929 skilt ut fra gnr. 6, bnr. 11 (hovedbølet). På grunnboken til bnr. 11 ligger det ni servitutter fra før fradelingstidspunktet (fra 1878-1929) som også gjelder for eiendommen som selges (ved fradelingen følger eldre servitutter over på den eiendommen som er fradelt). Se vedlagte utskrift fra gammel grunnbok. Megler har forsøkt å finne opprinnelig skjøte fra 1878, men grunnet manglende dagboknummer i gammel grunnbok og utydelig håndskrift i panteboken, er det usikkert om korrekt skjøte er funnet. Megler vedlegger dermed ikke dette dokumentet. På generell basis opplyses det at slike skjøter f.eks. kan inneholde begrensninger hva angår bebyggelse, benyttelse, forbud mot fradeling m.m. Megler har ikke kunnet kontrollere om slike bestemmelser er nedfelt i opprinnelige skjøte eller de øvrige servituttene fra hovedbølet.

Ved kjøp av eiendommen tar kjøper risikoen for innholdet i servitutter/heftelser og deres betydning for eiendommen.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Adkomstvei: Innkjøring fra Vennersborgveien. Eiendommen ligger innerst i stikkvei som er privat vei.
Tilknytning vann: Offentlig. Privat stikkledning
Tilknytning avløp: Offentlig. Privat stikkledning

Hva angår stikkledningskart har VAV (da eiendommen sist ble solgt i 2021) sendt over en rekke ulike kart. Dette er ikke uvanlig, da det ofte ligger stikkledningskart for andre nærliggende eiendommer på én spesifikk eiendom. Dette er bl.a. grunnet at eiendommer senere er fradelt og bebygd. Megler har vedlagt de kart som antas å være relevante. Det tas imidlertid forbehold om feil og mangler. Videre ble det i 2010 utført rehabilitering av stikkledning for vann (egen PBE byggesak). Tillagt byggesaken ligger et stikkledningskart som er vedlagt sammen med øvrige byggesaksdokumenter. Det antas at dette er det seneste stikkledningskartet for eiendommen.

Eier

Kjersti Austnes
Marius Austnes

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2021: Som primærbolig: Kr. 4 211 837,-. Som sekundærbolig: Kr. 15 162 614,-. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommunen om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Den elektroniske byggesaksmakken hos PBE er kontrollert og følgende nevnes å foreligge:

- Uattestert ekspedisjonsdokument* for våningshus (1929)
- Ferdigattest for garasje, datert 04.09.1968
- Ferdig melding for tilbygg (1. og 2. etasje), datert 28.02.1994
- Sluttnotat (henlagt uten ferdigattest) datert 22.12.2010 for rehabilitering av stikkledning for vann
- Ferdigattest for bruksendring av rom i kjeller fra tilleggsdel til hoveddel

URL til PBE saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp?text=6%2F237

*) Ekspedisjonsdokument er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte slikt dokument som avslutning på byggesaken. Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke utstedes for tiltak omsøkt før 01.01.1998, jfr. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd.

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen i all hovedsak er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg nåværende i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. En mindre del av eiendommen er regulert til hovedformål bane (jernbane) eksisterende i kommuneplanen. Eiendommen omfattes av hensynssone for krav om felles planlegging/områderegulering (H-810_1 jfr. kommuneplanen) og hensynssoner (H190_2, andre sikringssoner - restriksjoner for anlegg i grunnen). I tillegg ligger eiendommen i et område markert med følgende støysoner: Vei (gul), bane (rød), bane (gul) og avvikssone (regionkjerne - regional korridor), jfr. kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart for støy (datert 04.03.2015).

Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Iht. reguleringskartet er eiendommen regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. en pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling i januar 2023. Forslaget til den reviderte småhusplanen ligger vedlagt salgsoppgaven, men merk spesielt at planen ikke er vedtatt, og det kan komme endringer.
URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Deler av eiendommen er regulert til underformål andre sikringssoner og trasé for sporveg/forstadbane (under bakken) i reguleringsplan Detaljregulering for Fornebubanen, S-4986 vedtatt 31.01.2018. Sistnevnte gjelder eiendommens nordlige hjørne/"spiss" avsatt hhv. med brunt og skravert felt på vedlagte reguleringsdokumenter. Megler har fått opplyst fra saksbehandler at dette ikke vil ha noen betydning for eiendommen som selges, utover at ved søknad om evt. bebyggelse m.v. innenfor det lille hjørnet av eiendommen som omfattes av detaljreguleringen, må dette ha ytterligere godkjenning fra øvrige instanser.

Midlertidig forbud mot tiltak:
Plan- og bygningsetaten har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak for områdene og eiendommene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i vedtaket at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.
URL til PBE saksside hva angår det midlertidige forbudet mot tiltak:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202204703

Kommunedelplan:
Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. Flate: Områder med behov for torg/møteplass.
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen ved å benytte følgende URL:
http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879

Diverse:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område hvor det er kartlagt fortidsminner. Hvis det skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser. For eiendommen er det anført kategori "mindre funnpotensiale".

Eiendommen befinner seg innenfor planprogram for Fornebubanen (hjørnet/noen meter på eiendommen ligger i ytterkant av planprogrammet).

Offentlige planer

Oslo kommune planinnsyn ble kontrollert 11.05.2023. Megler kan ikke se at det foreligger noen saker som antas å direkte berøre eiendommen som selges.

For ordens skyld opplyses det at det i mai 2021 ble gitt tillatelse til deling av eiendommen Vennersborgveien 15. Eier har fått tillatelse til å skille ut en tomt på ca. 1 mål. I PBE saksinnsyn ligger det registrert en byggesak (saksnummer 202119911) for oppføring av to eneboliger i kjede, men siste dokument i sakene er fra april 2022 hvor PBE anbefaler at søker trekker søknaden. Iht. selger skyldes dette trolig pga. tilgang på kloakk. Det ble ikke omsøkt før det ble innført midlertidig forbud mot tiltak, og hva som blir videre saksgang er dermed uvisst.

Diverse byggesaker i området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (6/237)
5. På venstre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker og postliste)

Oslos områder er stadig under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med tilliggende bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, detaljregulering for Fornebubanen, plansaker, midlertidig forbud mot tiltak, byggesaker m.m.

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr. 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 160 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr. 15 000,-, visninger kr. 3 500,- pr. stk., markedspakke kr. 30 000,-, inneståelsesebyr kr. 2 500,- og oppgjørshonorar kr. 6 850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361