Endringer i avhendingsloven - hva skjer fra årsskiftet 2022?

Endringer i avhendingsloven - hva skjer fra årsskiftet 2022?

Etter å ha tjenestegjort i nærmere 20 år endres avhendingsloven fra 1. januar 2022, og muligheten til å selge boligen med den generelle ansvarsfraskrivelsen «som den er» skrotes for denne gang. Selgers opplysningsplikt- og mangelsansvar skjerpes betydelig ved salg av «brukt» bolig - i forhold til det vi er vant med frem til nå.


Skrevet av Mats Aamodt

Det vil fortsatt være mulig å gi opplysninger om bestemte forhold ved eiendommen selger kjenner til, og som dermed ikke vil utgjør en opplysningssvikt – eller et avvik fra eiendomshandelen. Et eksempel på dette kan være et tak som lekker eller varmekabler som ikke fungerer. Gir selger tilstrekkelig klare opplysninger om dette, vil ikke kjøper kunne anføre dette som mangler ved eiendommen. Fordi det vil anses som en del av avtalen/kjøpekontrakten og de forutsetningene kjøpekontrakten inngås under.

En konsekvens av lovendringen er at selger bør bruke mye mer tid enn før på å gi konkrete og dekkende opplysninger av sine erfaringer med hele eiendommen, også tomt, regulering, bruksretter mv. Særlig er det avvik fra normal stand/bruk og andre sider som det er antatt av en kjøper kan reagere negativt på det er viktig å opplyse om.

På den andre siden må kjøper lese alle sider av salgsdokumentasjonen svært nøye og benytte mer tid på å sette seg inn den bestemte eiendommen som er til salgs. Konsekvensen av å gå glipp av sentrale opplysninger vil være større for kjøper enn før lovendringen.

Takstmann får ikke bare ny tittel, «Bygningssakkyndig», men må også lage en grundigere rapport som skal dekke alle sider ved boligens tekniske tilstand.

Megler må sørge for at all viktig informasjon blir løftet frem i markedsføringen og salgsoppgaven fra tilstandsrapporten og formidle dette på en forståelig måte.

Så blir spørsmålet hvordan de forskjellige forbrukerne skal forholde seg etter 1. januar og hva de særlig bør være obs på?

Selger:
• Tilstandsrapporten må være i samsvar med de nye kravene og «gammel» rapport kan ikke lenger benyttes. Selger må rådføre seg med bygningssakyndig og megler for å være sikker.
• Før bygningssakyndig kommer på befaring bør selger ha laget en liste over viktige punkter som kan ha betydning, og finne frem alle kvitteringer over utført arbeid. Bygningssakyndige vurderer hva som er viktig å ha med i rapporten.
• Bruk tid på utfylling av egenerklæringsskjemaet og sparr med eiendomsmegler ved tvil om noen spørsmål. Mer presise opplysninger unngår konfliktområdene.
• Påbygg, tilbygg og omgjøringer: vær særlig oppmerksom på disse og andre arbeider som er gjort i selgers eiertid. Avklar med megler om disse følger gitte tillatelser, - og søknader til kommunen hvor dette er krav.
• Ha i mente at de opplysningene selger fikk ved sitt kjøp ikke er godt nok etter 2022-standard, og løft frem forhold erfart ila. eiertiden som ikke ble opplyst ved «eldre» kjøp.
• Kontroller at arealoppmålingen til bygningskyndige stemmer overens med tidligere målinger. Lovendringen er streng; mer enn 1 kvm avvik utgjør i utgangspunktet en mangel.
• Les grundig igjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten og påpek feil umiddelbart hvis du finner dette.
• Tegn boligselgerforsikring. Da får du profesjonell hjelp til håndtering av reklamasjoner og er dekket av forsikringene hvis det er feil og mangler som ikke er opplyst i salgsdokumentene.
Kjøper:
• Les tilstandsrapport, salgsoppgave og egenerklæringsskjemaet grundig. Du får ikke gjennomslag for reklamasjonen hvis dette er opplyst i salgsoppgaven eller vedlegg.
• Merk deg bygningssakyndiges antatte kostnader for å utbedre et forhold i tilstandsrapporten – og ta dette med i regnestykket før bud skal inngis.
• Still spørsmål til megler og/eller bygningssakyndig hvis det er noe i salgsmateriellet som fortsatt synes er uklart.
• Uavhengig av lovendringen er det fortsatt masse retningslinjer fra domstolene og nemnder om hva en kjøper kan forvente av en bygning ut ifra byggeår, gitte opplysninger og slitasje. Disse parameterne vil fortsatt gjelde når mangelspørsmålet skal vurderes. Ved tvil – spør megler eller bygningssakyndig.

Selger vil i sin i relasjon til kjøper være ansvarlig for feil i tilstandsrapporten, dette fordi selger er kontraktsmotpart. Det gjelder alle former for feil – uriktige opplysninger, arealoppmåling m.m. Derfor er det større fare for at flere feil vil bli meldt selger, før domstolene har skapt retningslinjer som sier noe om presisjonsnivået for hva som blir mangler eller ikke. Av den årsak anbefaler vi å tegne boligselgerforsikring slik at dette blir håndtert og vurdert på en god måte.

Det er vedtatt en egenandel på kr 10.000,- som blir fratrukket kjøpers eventuelle rett på et prisavslag. Det er ikke en «minsteterskel» for mangler, men indirekte får det betydning ved at enkeltstående kostnader under kr 10.000,- ikke utgjør en mangel. Imidlertid er det heller ikke slik at alt over kr 10.000,- blir en mangel – da må forventet tilstand, slitasje, opplysninger i salgsdokumentene o.l. først vurderes.

Selger og kjøpers viktigste samarbeidspartneren blir uansett eiendomsmegleren som skal balansere partenes interesse, og formidle nøytral informasjon av betydning for begge. Alle våre meglere har profesjonell kursing i håndtering av lovendringene og kravene til nye forskrifter.


Kontakt oss i dag for en tryggere bolighandel!

Liste med 1 menneske