Eiendommens tilstand

Boligen stod ferdigstilt desember 2022. Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av boligen. Det medfølger garanti iht buofl i 5 år fra ferdigstillelse.

Tomt

Arealet for hele kvartalet er oppgitt å være ca. 9 163 m². Alle deler av Eiendommen som ikke omfattes av Seksjonene/bruksenhetene, er fellesareal.
Til fellesarealene hører således, med mindre annet er særskilt fastsatt, bl.a. alle bygningskropper med vegger, fasader, tak, etasjeskiller, felles ventilasjons- og rørsjakter, inngangsdører, vinduer, heis-/trapperom, ganger og andre fellesrom, samt utearealer så som gangveier, grøntanlegg, gårdsrom, oppholds-/lekearealer, felles takterrasser, sittegrupper, mv.

Oppvarming/ventilasjon

Leiligheten oppvarmes med vannbåren gulvvarme. Oppvarming og varmtvann er inkludert i felleskostnadene og regnes akonto iht forbruk.

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Oppholdsrom får tilført filtrert og forvarmet luft (ved varmegjenvinning). Avtrekk skjer fra bad og kjøkken.

Sameiet

Leiligheten er en del av Torshovhøyden eierseksjonssameie.
Sameiet består av boligseksjoner («Boligseksjonene») og næringsseksjoner («Næringsseksjonene») (i fellesskap kalt «Seksjonene»). Eier av en Seksjon kalles «Seksjonseier». I fellesskap kalles eierne «Seksjonseierne» eller «Seksjonseiere».

Ved seksjoneringen består sameiet av 70 eierseksjoner, herav 67 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner. I forbindelse med pågående utbygging og utvikling av Prosjektet Torshovhøyden, vil det være nødvendig med reseksjonering, herunder av Høyblokken (Bygg A) og bygget Laboremus med tilhørende uteområde som er regulert felt C, som vil medføre flere bolig og næringsseksjoner. Garasjekjelleren (tidligere snr. 40) er fradelt som egen anleggseiendom og slettet som seksjon i sameiet.

I anledning at Prosjektet Torshovhøyden består av flere bygg og byggetrinn som vil bli ferdigstilt og overtatt av Kjøpere på forskjellig tidspunkt under utbyggingen og utviklingen av prosjektet, er det inntatt nødvendige særlige bestemmelser i pkt. 19. Ved eventuell motstrid går bestemmelsene i pkt. 19 foran øvrige bestemmelser i disse vedtektene (inkludert eventuelle senere vedtektsendringer) og foran trivselsregler fastsatt i medhold av vedtektene.

I Sameiet er det ved seksjoneringen følgende bygg:
Sydblokken (Bygg B) Sandakerveien 56 A
Administrasjonsblokken (Bygg C) Sandakerveien 56 B
Høyblokken (Bygg A) Sandakerveien 56 C
Vestblokken (Bygg A2) Sandakerveien 56 D-F
Laboremus Sandakerveien 56
Garasjekjelleren er fradelt som selvstendig eiendom med eget gnr/ bnr 224/406

Hver seksjon utgjør en sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til bruk av sameiets fellesarealer. Det er ikke tillatt å eie mer enn 2 seksjoner i sameiet. Sameiet er pliktig til å avholde årlige sameiermøter hvor regnskap og budsjett fremlegges. Sameiets styre har ansvaret for at eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av sameiermøtet. Videre er det sameiermøtet som beslutter om det skal utarbeides husordens-/trivselsregler for sameiet. Hver seksjon har en stemme i sameiermøtet.

Det utearealet som hører til de respektive byggetrinn vil bli ferdigstilt i den grad det er mulig. Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil, blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn.

Andre forhold

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere innhentede opplysninger. Interessenter må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe interessenter bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Megler oppfordrer interessenter til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Lovverk

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Matrikkel

Gnr. 224 bnr. 343 snr. 21 i Oslo kommune

Heftelser

Boligene selges fri for pengeheftelser med unntak av boligsameiets legalpant i hver seksjon jfr. lov om eierseksjoner. Allmenheten har rett til adkomst over parkområdet og eiendommen, jfr. tinglyste heftelser.

TINGLYSTE FORPLIKTELSER OG RETTIGHETER
Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser.

1962/503891-1/105 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
TINGLYST 08.03.1962 Bestemmelse om veg Med flere
bestemmelser Overført fra Sandakervn 39

1964/515483-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST
24.10.1964 Vedtak av Oslo kommunes vann- og
kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra
kommunen

1964/516692-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST
13.11.1964 Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

2011/1080225-1/200 BEST. OM ADKOMSTRETT
TINGLYST 23.12.2011
RETTIGHETSHAVER: Allmennheten
Lnr: 10039493 Kan ikke slettes uten samtykke fra
kommunen

2013/1055663-1/200 PANTEDOKUMENT TINGLYST
04.12.2013 BELØP: NOK 32.259.776 PANTHAVER:
SANDAKERVEIEN 56 AS Org.nr: 982405076

2013/1055663-2/200 URÅDIGHET TINGLYST
04.12.2013 RETTIGHETSHAVER: SANDAKERVEIEN
56 AS
Org.nr: 982405076 Matrikkelenheten kan ikke
disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

2016/1042894-1/200 BEST. OM ADKOMSTRETT
TINGLYST 11.11.2016 RETTIGHETSHAVER: OSLO
KOMMUNE Org.nr: 958935420 Allmenheten sikres rett til ferdsel og opphold på døgnåpen regulert park/
utomhusområde med flere bestemmelser Kan ikke
slettes uten samtykke fra kommunen

Kopi av tinglyste rettigheter og forpliktelser kan fås
ved henvendelse til megler. Pantedokument med
urådighet til Sandakerveien 56 AS vil slettes av selger
fra respektive bolig senest etter overtagelse.

Andel fellesgjeld

Sameiet har ingen langsiktige lån/fellesgjeld.

Vei, vann og avløp

Offentlig.

Eier

3S Eiendomsinvest AS v. Sanjay Malhotra

Formuesverdi

Formuesverdi foreligger foreløpig ikke. Eiendommens formuesverdi fastsettes etter ferdigstillelse i forbindelse med første likningsoppgjør.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Utleie av hele eller deler av leilighetene er tillatt for boligformål. Se forøvrig husordensregler og vedtekter for bestemmelser.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger brukstillatelse datert 16.12.2022.
Gjenstaende arbeider: Utomhus
Gjenstående arbeider skal vare utført innen 30.06.2023.

Utbygger plikter å fremskaffe ferdigattest. Det foreligger normalt en stund etter overtagelse.

Forretningsfører

Obos

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål. Tilstøtende eiendommer er regulert til park, bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting/kontor/bevertning, vei, trikketrase, kollektivfelt og uteareal for barnehage.

Se reguleringskart med bestemmelser vedlagt salgsoppgaven.
Interessenter oppfordres til å kontakte megler ved spørsmål til reguleringen.

Offentlige planer

Delene av eiendommen («Felt B») der bl. a. Sydblokka skal oppføres og Administrasjonsblokka skal rehabiliteres er regulerte til boligbebyggelse, jfr. reguleringsbestemmelser med planid. S-4955, vedtatt 2018-02-28. Det er gitt rammetillatelse for Sydblokka og byggestart var høsten 2020.

Delene av eiendommen der Høyblokka A1 skal rehabiliteres og Vestblokka A2 skal oppføres («Felt A») er regulerte til bolig/forretning/annen off. el. priv. tjenesteyting (helserelatert virksomhet)/kontor/bevertning jfr. reguleringsbestemmelser med planid. S-4955, vedtatt 2018-02-28. Deler av eiendommen vest og nordvest for Høyblokka A1 og Vestblokka A2 som skal oppføres nord for Høyblokka er lagt inn under Felt B.

De øvrige delene av eiendommen er regulerte til barnehage i Felt C, inntil 900 m² BRA barnehage med minimum 14,5 m² uteoppholdsareal per barn, samt gangvei og park. Reguleringskart og -bestemmelser er tilgjengelige på https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/#598726,6645806,9 ved eksempelvis å taste inn Sandakerveien 56 i felt for adresse. Selger og megler er ikke kjent med noen offentlige planer av betydelse rundt eiendommen Sandakerveien 56. Reguleringskart og -bestemmelser er også tilgjengelig hos megler.

202212601 - Reguleringssak
Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Bestilling av oppstartsmøte - Detaljregulering.
Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt. Forslaget er delt inn i to delstrekninger, som vil reguleres hver for seg: Detaljregulering for Sandakerveien/Grefsenveien fra Åsengata til Grefsenveien 49. Detaljregulering for Grefsenveien fra Grefsenveien 49 til Disen vendesløyfe.
Reguleringsplan er under utarbeidelse. Se kommunens hjemmesider for ytterligere info.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 50 000,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt utlegg og markedsføring for kr. 12 890,-

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824