Få en verdivurdering

Det du trenger å vite om verdivurdering

Når har du behov for en e-takst? Og hva er egentlig forskjellen på en e-takst og en verdivurdering?

De ulike begrepene brukes gjerne om hverandre, i tillegg til flere andre uttrykk som er i bruk i forbindelse med verdifastsetting av boliger og fritidseiendommer.

Hvilken type verdivurdering du skal bruke kommer an på hva du skal bruke den til. Skal du refinansiere lånet ditt, eller ha et finansieringsbevis for kjøp av ny bolig trenger du en e-takst. Ved salg av bolig vil det ofte starte med en verdivurdering fra megler. Når alle info om eiendommen er innhentet og alt er klart for å legge ut eiendommen for salg, settes en prisantydning. Der man før benyttet verdi-og lånetakst, bruker man nå en tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (tidligere kalt takstmann). Denne har kun til formål å beskrive boligens tekniske tilstand, og har ingen betraktninger rundt verdi.

Går du gjennom et samlivsbrudd og skal kjøpe ut en ekspartner, eller kanskje du står midt i et arveoppgjør og trenger å fastsette verdien av boligen av den grunn? Da er det litt opp til de involverte partene hva dere ønsker å benytte dere av, siden det ikke er noen formalitetskrav knyttet til et skifteoppgjør. Men har du behov for å låne penger for å kjøpe ut en annen part, er det en e-takst du har behov for.

Verdivurdering ved salg av bolig

Når du skal selge boligen eller fritidsboligen din, har du trolig forventninger om hva den er verdt. Du har kanskje fulgt markedet i nærområdet en stund, og vet hva naboer har solgt for. Dette er nyttig å vite, men det finnes flere faktorer en megler må ta med i beregningen før en verdivurdering er klar.

Når du skal selge boligen eller fritidsboligen din, har du trolig forventninger om hva den er verdt. Du har kanskje fulgt markedet i nærområdet en stund, og vet hva naboer har solgt for. Dette er nyttig å vite, men det finnes flere faktorer en megler må ta med i beregningen før en verdivurdering er klar.

Den endelige verdivurderingen tar utgangspunkt i våre megleres lokalkunnskap og erfaring med boligmarkedet i ditt område. I tillegg kommer informasjon om boligens standard, prisutvikling i markedet siden du kjøpte boligen, effekten av oppgradering eller slitasje, og nylige salgspriser for tilsvarende boliger i nærheten.

Verdivurderingen du får fra en av våre meglere skal gi deg en indikasjon på hva du kan forvente å selge for i dagens marked. Anslaget er en kvalifisert vurdering ut fra alt megler har tilegnet seg av informasjon og kunnskap. Men – den gir ingen garanti for at det faktisk er den prisen du ender opp med å få. Prisen avgjøres av markedet, og selv vi kan bli overrasket i blant.

Verdivurdering ved refinansiering av boliglån

Å refinansiere boliglånet ditt kan være en god idé for å sikre at du får de beste betingelsene på lånet ditt til enhver tid. Ved en refinansiering vil banken din normalt kreve at du får gjort en e-takst.

En e-takst er en verdivurdering som er utformet i et standardisert format. Formatet fordrer at det velges ut konkrete, sammenlignbare salg i nærområdet, samt at både enhetspris og kvadratmeterpris måles og vurderes opp mot markedet.

Det er mulig å ta høyde for både oppgraderinger og slitasje, samt noe skjønn tilknyttet ikke-kvantifiserbare kvaliteter som sol, utsikt, nabolag med mer. En e-takst er imidlertid ikke utformet for å dokumentere teknisk standard på boligen, utover overflatestandard som åpenbart spiller inn på boligens verdi. Vurderingene som legges til grunn skal også dokumenteres med bilder av boligen, både innvendig og utvendig.

Bakgrunnen for standardiseringen rundt e-takst, var at bankene ønsket en felles standard for verdivurdering for både å øke muligheten for sammenligning, sikkerhet og lagring over tid, samt å øke kvaliteten på det som ble lagt til grunn for bankenes pantesikkerhet. Bankene vil kunne se om du har hentet inn flere e-takster over en kort periode – så om du «shopper rundt» for å få best mulig e-takst vil banken lett kunne se dette.

I dag vil du ikke få finansiering uten en e-takst.

Hva er forskjellen på en verdivurdering og en e-takst?

Det er egentlig eksakt det samme, bare at en e-takst har et standardisert format som er godkjent av bankene ved finansieringsbehov. Kort sagt kan vi si at en e-takst fungerer fint som en verdivurdering, men en verdivurdering ikke vil fungere som en e-takst.

Har du behov for finansieringsbevis eller å låne penger til boligkjøpet, da er det en e-takst du skal ha. Har du kun et behov for selv å ha en kvalifisert oppfatning om hva boligen din er verdt, er det tilstrekkelig med en klassisk verdivurdering.

Forberedelser til verdivurdering eller e-takst

For å kunne gi deg en verdivurdering, eller en e-takst, trenger megler tilgang på boligen din. I utgangspunktet trenger du ikke forberede noe som helst i forkant.

Du trenger strengt tatt ikke rydde eller vaske heller. Våre meglere skal uansett være så profesjonelle at de skal kunne se potensial og gi deg en verdivurdering av boligen din uansett tilstand. Men det er ingen tvil om at det er hyggeligere å komme på besøk til et ryddig og rent hjem. For hjem til deg og innenfor døren må megler.

Du bør være forberedt på at megler kommer til å ta bilder av boligen hvis en e-takst skal utformes. Dette for å kunne dokumentere noe av hva megler begrunner sin vurdering med. Bilder er ett av kravene megler har for å kunne ferdigstille e-taksten. Megler vil normalt også kreve en form for legitimasjon av deg (dersom du ikke er legitimert av megler fra før), da dette er megler pålagt i henhold til lov om hvitvasking.

Megler har anledning til å hente ut relevant informasjon fra ulike registre, men vil også kunne spørre deg om følgende under befaringen ved behov:

- Byggeår og når eventuelle oppgraderinger av eiendommen er utført

- Standard og fasiliteter

- Areal og tomtestørrelse

- Faste utgifter (herunder evt. fellesgjeld, felleskostnader mv.)

- Hva koster en verdivurdering eller e-takst?

- En ren og uformell verdivurdering vil hos de aller fleste eiendomsmeglere være gratis, og gjøres ofte som et ledd i meglers arbeid med å utvide nettverk og markedskontakt. Har du ikke tenkt til å selge boligen din, men har behov for en e-takst for refinansiering av boliglånet, vil dette i de fleste tilfeller koste deg et sted mellom 2 500 og 5 000 kroner.

Hva ser megler etter ved en verdivurdering?

Her er det viktig å være klar over at en megler ikke skal være bygningssakkyndig. Megler vil dermed ikke gjøre en vurdering av boligens tekniske stand.

En verdivurdering (eller en e-takst) er ikke en teknisk vurdering, men den grove tekniske standarden vil likevel kunne påvirke verdivurderingen som megler gjør. Teknisk verdi vil med andre ord ha en betydning, selv om dette ikke direkte berøres i verdivurderingen/e-taksten.

Megler vil også gjøre en vurdering av beliggenheten til boligen din. Hvor mye hver enkelt megler velger å zoome inn vil være avgjørende, og våre meglere vil normalt zoome nokså kraftig inn. De er spesialister i sine lokalområder og kjenner markedet svært godt. Her vil intern beliggenhet, sol, lys, utsikt, forhold blant naboer og nærhet til skoler, barnehager og andre tilbud i nærområdet spille inn. I tillegg vil megler se etter typiske verdielementer som terrasse, balkong, peis, heis og garasje der det finnes.

Megler vil også se på hvilket potensial boligen din har for verdioptimalisering. Kan den bygges ut eller pusses opp? Her er det normalt ikke meglers mandat å komme med råd, men spør gjerne om hva du kan gjøre eller prioritere for å få best mulig pris gitt dagens marked. Våre meglere svarer deg mer enn gjerne.

Hva er en prisantydning?

I «gamle dager» ble prisen satt av takstmannen, gjennom en verdi- og lånetakst. Slik er det ikke lenger. I dag settes prisantydningen av megler, i samarbeid med selger.

Valg av rett prisantydning er strategi, og er i mange tilfeller utfordrende. Jo lavere pris, jo mer attraktiv vil boligen normalt være. Blir prisen FOR lav, vil det kunne utelukke kandidater som av edruelighetshensyn ikke vil være villig til å betale ubegrenset over prisantydning.

For at prisantydningen ikke skal klassifiseres som “lokkepris”, er det et krav at denne ikke settes lavere enn hva selger er villig til å selge boligen for og at den ikke skal være lavere enn megler objektive oppfatning av hva boligen er verdt i markedet.

Innenfor disse rammene er det allikevel et betydelig spillerom, og siden auksjonsprinsippet ligger til grunn for bolighandel i Norge kan det være avgjørende for resultatet at dette gjøres riktig. Her har megleren betydelig kompetanse og vil ta ansvar for å gjøre en kvalifisert vurdering sammen med boligselger.

Hva er en tilstandsrapport?

Når en bolig skal legges ut for salg i markedet bør den ha en tilstandsrapport slik at den tekniske tilstanden blir best mulig belyst. Dette gjøres for å sikre at partene ikke får noen overraskelser, og hindre at problemer oppstår i etterkant av handelen.

Tilstandsrapporten erstatter det vi tidligere kalte en verdi- og lånetakst, og selv om den kan minne om formatet inneholder den en langt grundigere teknisk vurdering enn før. Rapporten utformes av en bygningssakkyndig (tidligere «takstmann»), etter befaring med gjennomgang av boligen. Den beskriver avvik fra byggeforskriftene og forteller om boligens tilstand og vedlikeholdsbehov.

En forskrift til avhendingsloven definerer tydelige minimumskrav til tilstandsrapporten. Disse må innfris for at rapporten er godkjent og kan brukes som en del av salgsdokumentene. Forskriften gir også tydelige instrukser for hva den bygningssakkyndige skal vurdere og hvordan flere av undersøkelsene skal gjennomføres.