Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Baderom. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er nødvendig.
Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Tomt
Fellestomt: 1359 kvm.
Tomten er opparbeidet med asfalt, parkeringsplasser og noe grøntområde.
Parkering
Aksjelaget har 10 parkeringsplasser, i tillegg til én plass som leies av næringslokalet. Disse leies ut tilbeboerne. Styret har venteliste. I følge styreleder 10.02.2022 er det 4 på venteliste.
Det er for øvrig beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Oppvarming
Elektrisk oppvarming, i tillegg til stråleovn på bad.
Aksjelaget
Leiligheten er en del av AS Balders gate 4. Askjelaget består av 72 leiligheter, og reguleres av vedlagte vedtekter.
Balders gate 4 AS er en funkisbygning oppført i betong i 1940, og er et verneverdig kulturminne i Oslo. Balkongene er en vesentlig del av gårdens fasade, som sist ble pusset opp i 2006/2007. Det ble i 2020 foretatt en tilstandsvurdering av balkongene i Balders gate 4 AS pga. er tilfeller av nedfall av utsprengte biter av betong ned på gateplan. Tilstandsvurderingen viser at det er pågående utvikling av betongskader i balkongene. Det er pågående armeringskorrosjon, og betongen er sterkt preget av fysisk nedbryting.
Balders gate 4 AS har også behov for annet eksternt vedlikehold som er nødvendig for å bevare bygningens tilstand. Styret har derfor sett det hensiktsmessig å inkludere annet vedlikehold i prosjektet med balkongrehabiliteringen. Dette inkluderer maling av vinduskarmer og fasadevegger samt restaurering av trappevinduene.
Den totale kostnadsrammen er satt til kr. 15.000.000,-, inkl. mva., og skal i sin helhet lånefinansieres. Nedbetaling skjer over 30 år med 4% nominell rente. Lånet ble utbetalt i januar 2022.
I forbindelse med ovennevnte oppussing har hver aksjonær fått tilbud om de ønsker å skifte ut vinduer og balkongdører. Det er blitt besluttet at dette må gjøres i denne leiligheten da vinduene er gamle og utskiftning må påregnes. Hver aksjonær må selv betale for utskiftning av nye vinduer og balkongdør, og dette vil ikke legges inn i felleskostnadene. Ved samtale med styreleder er kostnadsrammen for utskiftning pt. ukjent og tidspunkt for gjennomføring er ikke avklart.
Foretatt vedlikehold i regi av aksjelaget:
- Varmtvannsberedere skiftet ut i 2010.
- Inngangsdører til leiligheten og oppgangen er pusset opp i 2011/2012. Gjelder ikke inngangsdøren til denne leiligheten.
Det er fellesvaskeri i eiendommen som dekkes av felleskostnadene.
Det må innhentes tillatelse fra styret for husdyrhold.
Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc.
Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Skoler
Boligen sokner til Uranienborg barne- og ungdomsskole.
Andre forhold
Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe kjøper bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Bod
Leiligheten disponerer kjellerbod. Det foreligger ikke spesiell hjemmel for boden, da denne ligger i et areal som er definert som fellesareal i laget. Boden(e) har vært disponert av eier i hele eiertiden.
Matrikkel
Gnr. 212 bnr. 4, aksjebrevnr. 883-900 i Balders Gate 4 AS boligaksjeselskap med orgnr. 920157386 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NAFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Tinglyste forpliktelser
Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
1866/900116-1/105 Bestemmelse om gjerde
03.08.1866
1889/912119-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
02.11.1889
Bestemmelse om veg
1937/302175-1/105 Erklæring/avtale
12.05.1937
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
1938/304229-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
09.09.1938
Ang vinduer
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
Andel fellesgjeld
Kr. 306 010
Lån på kr. 15.000.000,- til vedlikehold av fasader og balkonger ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 03.05.2021, og ble utbetalt i januar 2022.
Aksjelaget har to lån, ett i Nordea Bank og DNB Bank ASA.
Bank: Nordea
Saldo: 240.753,-
Andel av saldo: 4.834,-
Saldo pr. : 03.02.2022
Rentesats: 4,75%
Antall terminer til innfrielse: 4,2
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Bank: DNB Bank ASA
Saldo: 15.000.000.-
Andel av saldo: 301.176,-
Saldo pr.: 03.02.2022
Rentesats: 1,79%
Antall terminer til innfrielse: 120
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Sikringsfond
Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.
Balders Gate 4 AS er ikke medlem av Sikringsfondet og man har ansvar for andres ubetalte felleskostnader.
Andel formue
Andel fellesformue utgjør kr 302 119,-
Regnskap
Regnskap for år 2020 viste et overskudd på kr. 288.059,-. I budsjett for år 2021 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 389.699,- i overskudd. Det er p.t ikke mottatt budsjett for inneværende år.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Gaute Høgebøl
Formuesverdi
Megler har ikke lyktes med å innhente formuesverdi.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Evt. mulighet for utleie
Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan aksjeeieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom aksjeeier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag § 5-6. Se forøvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert i 1959. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. Megler er ikke kjent med at det er gjort endringer i etterkant av utstedt ekspedisjonsdokument.
Det foreligger rammetillatelse for rehabilitering av balkonger datert 16.03.2021.
Forretningsfører
USBL
Regulering
Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste". Gul liste er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo, og deles inn i tre vernekategorier: kommunalt listeført, vernet etter plan- og bygningsloven (PBL) og fredet. Balders gate 4 er kommunalt listeført, som er det største gruppen av bevaringsverdige kulturminner på listen. Kommunalt listeførte kulturminner har ikke juridisk vedtatte bestemmelser. Man må likevel søke til Plan- og bygnings- etaten hvis man vil gjøre utvendige endringer.
Eiendommen er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er i tillegg regulert til:
- Kulturminnevern, avgrensning indre by.
- Blågrønn struktur. Område med behov for park på minimum 1 dekar ved byutvikling og område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling.
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.
Eiendommen er i underformål regulert til bolig m. til. anlegg med gjeldende reguleringsplan S- 2255 vedtatt 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262). Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.
Offentlige planer
Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.
Det er p.t ingen pågående plansaker i direkte tilknytning til eiendommen.
Pågående byggesaker i området:
Frederik Stangs gate 41B - Fasadeendring
Saksnummer: 202114071 - Byggesak
Mottatt sak: 08.09.2021
Status: Tillatelse gitt
Gabels gate 50 - Oppføring av balkonger
Saksnummer: 202115976 - Byggesak
Mottatt sak: 12.10.2021
Status: Tillatelse gitt
Frederik Stangs gate 40 - Oppføring av seks balkonger
Saksnummer: 202110508 - Byggesak
Mottatt sak: 18.06.2021
Status: Tillatelse gitt
Konsesjonsplikt
Ikke relevant.
Odelsrett
Ikke relevant.
Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i aksjelaget.
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som denne nøkkelinformasjonen, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema fra selger, reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene er vedlagt dette prospekt eller kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, DVs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.600,- pr time, markedspakke kr 22.500,- og inneståelsesebyr kr 1.620,-. I tillegg belastes direkte utlegg.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 22.500,-og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
