Året etter forlenget han kjøkkenfløyen med en redskapsbod og huset fikk sin endelige form.
I 1942 tegnet Blakstad et anneks med arbeidsrom, lager og laboratorium. På byggetegningene står det at det også ble oppført et stabbur, men på denne plasseringen er det i dag et vedskjul. Garasjen er fra 1996 og har også en hundegård.
Gudolf Blakstad (1893-1985) var en av 1900-tallets markante og produktive norske arkitekter. Han traff Herman Munthe-Kaas da de begge var assistenter hos Arnstein Arneberg, og sammen etablerte de et aktivt arkitektkontor. De har blant annet tegnet Haugesund rådhus, Oslo Nye Teater, Oddfellow- bygningen og en rekke andre store og mindre bygg, offentlige og private. Blakstad var kanskje mest knyttet til nyklassisismen, med en vinkling mot empire, mens Munthe-Kaas dro dem i en mer progressiv og moderne retning. Blakstad tegnet også møbler og ovner, arbeidet med restaurering av stavkirker og kunsthistorie, og var mangeårig medlem av Fortidsminneforeningen.
Byggemåte
Nyklassisistisk våningshus tegnet av Gudolf Blakstad. Det har to etasjer, saltak og kjeller, og L-formet grunnplan. To pipeløp i frilagt tegl med takhette i flat skiferstein. Stående okergul kledning, opprinnelige vinduer i to fag; tre og to ruter i henholdsvis første og andre etasje. Kjellervinduene er kvadratiske og har støpte lysgraver. Den doble inngangsdøren har et dekorativt overfelt med en utskåret vifteform og knekter som bærer et lite takutstikk.
Annekset ble tegnet av Blakstad og oppført i 1942. Det er i en etasje med saltak, stående rødmalt kledning og store, smårutede vinduer fra byggeåret. En støpt trapp leder opp til inngangsdøren. Taker er renovert og teglsteinspipen er pusset og hvitmalt. Mellom hovedhuset og annekset ligger et høyt, rødmalt vedskjul.
Garasjen har saltak, smårutede vinduer i to fag, en enkel leddet port og en gangdør, og stående, rød kledning. Den er tilpasset annekset i stil og uttrykk.
Tomten er svakt skrånende med både naturtomt og gressflater. Store, løvfellende trær omkranser eiendommen og skaper en ramme rundt bygningene og hagen. En hellelagt terrasse ligger for sydsiden av huset og rammes inn av en hekk. En støpt trapp leder fra terrassen og ned i hagen, til den skrånende gressbakken. På motsatt side av huset, mot nord og mellom uthusene, ligger også en skiferterrasse. Skiferstier løper også rundt huset mot øst. Mot vei ligger frilagt fjell og en stablet støttemur i lokal stein. De høye portstolpene i pusset mur bærer en enkel, rødmalt port, har innebygget postkasse og krones av hver sin rektangulære skiferhelle.
(Beskrivelse over hentet fra Byantikvaren, som helt nylig har ført eiendommen på Gul liste)
Enebolig:
Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein.
Nedløp og beslag: Renner og nedløpsrør i stål. Ny taktekking og nye nedløp og beslag i 1996.
Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon/laftevegger fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon/ås tak.
Vinduer: Bygningen har trevinduer med koblet glass.
Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og malt tofløyet koblet balkongdør i tre.
Terrasse med støpt dekke belagt med skifer, skiferheller.
Utvendige trapper: Trapper i naturstein.
Etasjeskille: Etasjeskiller er av trebjelkelag, støpt dekke i kjeller.
Drenering: Drenering sydvegg antas fra byggeår. Ny drenering rundt huset unntatt sydvegg, 1998.
Grunnmur: Bygningen har grunnmur i natursteinsmur.
Byggeggrunn: Det er byggegrunn av fjell.
Dobbelgarasje:
Ringmur i leca, støpt dekke, bindingsverksvegger med malt kledning, saltak tekket med takstein, elektrisk leddport, malt sidedør, vinduer med malte karmer.
Anneks:
Reisverk konstruksjon med malt kledning, saltak i treverk, antatt etasjeskille i treverk, ukjent isolering. Noe kledning ligger noe nære grunn. TG2.
Vedskjul:
Bygning oppført i bindingsverk, fasader med alt kledning, saltak tekket med takstein. TG2. Renovering må påregnes.
Eiendommens tilstand
I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:
Enebolig:
Store eller alvorlige avvik, TG3:
Baderom 2. etasje, generelt: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Bad/wc i 2. etasje, generelt: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Vaskerom, generelt: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Avvik som kan kreve tiltak, TG2:
Utvendig:
Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet, dessuten er takets helling så liten at snøras ikke har forekommet, iflg. selger. Fall på renner er montert mot kledning, noe frostspreng.
Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Takkonstruksjon/loft: Eldre ås tak.
Vinduer: Eldre vinduer med u-verdi som ikke tilfredsstiller dagens krav.
Dører: Eldre dører.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Noe løs fug, noe bom, noe ujevnheter mm
Utvendige trapper: Det er noe ujevnheter mm.
Innvendig:
Overflater: Noe ujevnheter og slitasjen på overflater. Skjevheter i gulv.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm. gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendige dører: Eldre dører, noe slitasje på overflater
WC, overflater og konstruksjon: Ingen avtrekk, eldre innredninger og rør mm.
Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Bebyggelse
Området består i hovedsak av eneboliger og noe småhusbebyggelse.
Tomt
Eiet tomt: 2404 kvm. Nydelig og stor tomt med mange muligheter, gressplen, prydbusker, blomsterbed, frukttrær og trær.
Det er byggegrunn av fjell. Tildels flat eiendom, noe skrånet terreng på nedre del av tomten.
Parkering
Dobbelgarasje, samt gode muligheter for parkering av flere biler på egen tomt/gårdsplass.
Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Det er installert varmepumpe. Boligen har mursteinspipe, vedovn og to åpne peiser.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Matrikkel
Gnr. 32 bnr. 113 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Om ønskelig kan dette avtales med selger. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke automatisk i handelen.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
1922/131-2/105 Bestemmelse om bebyggelse
29.09.1922
1922/157-2/105 Erklæring/avtale
20.10.1922
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
1934/153-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
02.02.1934
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
1936/6170-1/105 Bestemmelse om veg
30.05.1936
Bestemmelse om gjerde
Regulering av arial i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Grunndata
1922/900392-1/105 Registrering av grunn
07.07.1922
Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:32 Bnr:3
1931/177-1/105 Sammenslått med denne matrikkelenhet:
11.09.1931
GNR 32 BNR 230 OG BNR 231
1936/7711-1/105 Registrering av grunn
01.07.1936
Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:0301 Gnr:32 Bnr:420
Rettigheter på andre eiendommer
Ingen rettigheter funnet.
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Carl Fredrik Morken
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 4 013 037 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 14 446 934 per 31.12.20
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 1922. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. Megler er ikke kjent med at det er gjort endringer i etterkant av utstedt ekspedisjonsdokument.
I tillegg foreligger det flere ekspedisjonsdokumenter og ferdigattester på arbeid utført etter opprinnelig byggeår.
Enebolig:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Garasje:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Anneks:
Det foreligger ikke tegninger
Garasje:
Det foreligger ikke tegninger
Regulering
Kommuneplan:
Eiendom er i sin helhet regulert til bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Forøvrig er en del av eiendommen i kommuneplanen regulert til støysone "gul sone": I dette området er beregnet støy fra vei LDEN 55-65 DB. Her må man vurdere støyforholdene dersom man planlegger nye prosjekter. I tillegg er liten del av tomten som knytter seg til Bernhard Herres vei, regulert til blågrønn struktur; hovedturvei.
Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny%20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan
Regulering:
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring april 2022).
Midlertidig forbud mot tiltak: Merk at siden planen nå er sendt på høring, har eier av eiendommen mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten lar lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096.
Del av eiendommen som knytter seg til Bernhard Herres vei er regulert til Offentlig kjørebane/veigrunn med reguleringsbestemmelser 33630.
Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område hvor det er kartlagt fortidsminner. Hvis du skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser. For eiendommen som selges er det anført kategori "Middels høyt funnpotensiale", samt er del av eiendommen anført med kategori "Høyt funnpotensial".
Eiendommen er nylig listeført hos Oslo kommune. Begrunnelse for vern (fra Byantikvaren):
Formålet med å føre Bernhard Herres vei 21 på Gul liste er å ta vare på en helstøpt nyklassisistisk villa med høye arkitektoniske kvaliteter, tegnet av en av datidens fremadstormende norske arkitekter, som hans egen bolig. Hovedhuset fremstår uendret fra ombyggingen i 1935/36, og annekset har kun endret inngangsdør.
Eiendommens bygninger danner et lite kulturmiljø, og de er et interessant eksempel på tilpasningsarkitektur. Både bygningene og hageanlegget fremstår som velholdte, uten strukturelle svakheter og godt egnet for videre bruk.
Hageanlegget med de store trærne, støttemurene, porten, fjellknausene, vegetasjon, åpen gressbakke og skiferlagte områder bidrar til både eiendommens og områdets miljøkvaliteter.
Offentlige planer
Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.
Konsesjonsplikt
Eiendommen er underlagt regler om konsesjon, som medfører at egenerklæring om konsesjonsfrihet må utstedes.
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. xxx,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- oppgjørshonorar kr 6.390,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. ,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
