Alt installert av Vinderen Rør AS.

Det er mange fine veggmonterte lamper som medfølger. Styres hovedsaklig via fjernkontroll.

Generelt:
Vannbåren bergvarme i alle rom i boligen (iflg. eier)
Gulv med parkett, fliser og betonggulv.
Vegger med malte flater, plater og fliser.
Malte himlingsflater.
Etasjeskiller med trebjelkelag.

Innvendig designtrapp med trinn i betong/stål og rekkverk i stål.

Innvendige finerte dører fra byggeåret

Vannrør av type rør-i-rør system fra byggeåret. Avløpsrør i plast fra byggeåret.

Det er mekanisk avtrekk fra våtrom, toalett og kjøkken og naturlig tilluft.

El-anlegg med automatsikringer fra byggeåret.

Det er ikke fremlagt dokumentasjon på oppbygging av badene hva angår membraner, røropplegg, el-arbeider m.m.

Selger opplyser: Enkelte listverk under skyvedør på hovedbad og barnerom bør byttes. Ikke synlig.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave

Byggemåte

Flatt tak, tekket med folie fra byggeåret. Nedløp og beslag i stål fra byggeåret. Murvegger med pussede fasader fra byggeåret. Vinduer med 2- og 3-lags glass fra byggeåret. Ytterdører med glass og skyvedører til terrasser fra byggeåret.

Markterrasse med skifer ut fra stue i 1. etasje. Franske luftebalkonger ut fra bad og soverom. Balkong i stål/treverk ut fra stue i 2. etasje. Takterrasse fra 2016 på ca. 80 kvm med tregulv og rekkverk i glass. Adkomst via utvendig vindeltrapp.

Utvendig støpt trapp med skifertrinn ned til underetasje.

Det er ukjent byggegrunn under boligen. Drenering rundt boligen er fra byggeåret. Støpt grunnmur fra byggeåret. Det er originale utvendige vann og avløpsledninger ut fra boligen.

Selger opplyser: Et utelys foran huset må utbedres. Ny transformator.

Selger opplyser: Bestum skolevei planlegges drenert og asfaltert. Totalkostnad kr. 180 000,- inkl. mva. skal eventuelt deles på 4-5 husstander. Endelig vedtak ikke gjort, men kjøper må påregne kostnader forbundet med dette dersom en ønsker å få veien asfaltert.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 3 (store eller alvorlige avvik):

Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler rekkverk på utvendig trapp til underetasje. Det er enkelte løse skiferstein på trappen. Det er sprekker i trapp.

TG 2 (avvik som kan kreve tiltak):

Radon: Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.

Kjøkken i underetasje: Det er ikke montert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.

TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Utvendig veggkonstruksjon: Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er noe synlig slitasje, riss, mindre avskallinger, misfarging på puss m.m.

Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er sprekk i 1 dobbelt vindusglass på soverom

Utvendig dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm (dvs. at kald trekk kan oppstå). Ytterdør på soverom må justeres. Det mangler beslag under ytterdør i 1. etasje.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er skjevheter og slitasje på takterrasse. Det er rustdannelse på rekkverk i stål på balkong.

Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er slitasje, glipper, løse staver m.m. på parkettgulv. Det er stedvis slitasje og riss på overflater. Det er stedvise glipper mellom gulv og gulvlister.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er stedvise skjevheter i boligen.

Bad 1 i 1. etasje: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen og membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist skader på innredning. Det er fuktsvelling på innredning. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør

Bad 2 i 1. etasje: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen og membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Bad i underetasje: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen og membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjøkken i 2. etasje: Det er noe slitasje på innredning og benkeplater. Dører må justeres. Det er ikke montert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.

Toalettrom: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks.spalte/ventil ved dør.

Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.

Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Elektrisk anlegg: El-anlegg med automatsikringer fra byggeåret.

Det er boret etter bergvarme i boligen. Det er ifølge eier vannbåren bergvarme i alle rom i boligen

Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger og avløpsledninger.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt på 672 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen. Tomten ble opparbeidet med busker, plener, utebelysning asfalt m.m. i 2019/20 Alt av utearealer oppgradert inkludert ny skiferterrasse i første etasje. Innkjøring asfaltert og nye gjerder satt opp. Hage oppgradert. Ny utebod i aluminium

Det er bygget carport med tretak på siden av boligen, og utebod på tomten.
Søppelkassene står på naboens tomt (Bestum Skolevei 5) og kan foreløpig stå der, men det kan være at eier ønsker å benytte dette arealet selv i fremtiden.

- En del av eiendommen som selges utgjør veiarealet i Bestum skolevei
- Eiendommen som selges grenser bl.a. til trikkelinjen for linje 13
- En del av boligen (det nordre hushjørnet) på bnr. 21 som er Bestum skolevei 1A og B, står inne på eiendommen som selges (eiendommen som selges er skilt ut fra denne eiendommen)
- Så langt megler kan se ligger det en transformatorstasjon på eiendommen som selges (helt syd på eiendommen, nede ved trikkelinjen).

Som nevnt under avsnitt beliggenhet er det familiebarnehage på deler av naboeiendommen grensende mot nordøst (Bestumveien 43).

Parkering

Det er parkering i carport (én bil) og på utendørs parkeringsplass. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Bestumveien (offentlig vei) og videre over bnr. 21 (privat vei) som er avgivereiendommen Bestum skolevei 1 A og B. Veiadkomsten over bnr. 21 er tinglyst.

Oppvarming

Det er boret etter bergvarme i boligen. Det er ifølge eier vannbåren bergvarme i alle rom i boligen. Oppvarming med varmepumpe og dobbelmantlet bereder. Stålpipe, tilkoblet peis med innsats i stue i 2 etasje.

Strømforbruk 2022: Ca. 25 000 kWt (22 500 kWt i 2021).

Skoler

Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Dersom et barn har to adresser er det den folkeregistrerte adressen som gjelder. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Andre forhold

Selger opplyser blant annet følgende i sin egenerklæring (kun utdrag gjengis):

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Lekkasje ved avløp på kjøkken som rant ned i tak på bad (master soverom). Utbedring utført av forsikringsselskapets utsendte. Utført i 2018
Arbeid utført av: DNB Forsikrings AS / Vinderen Rør AS

Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende?
Svar: Ja
Beskrivelse: Ja i teknisk rom

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Skifte av sluk og rør ved badekar på hovedbad
Arbeid utført av: Vinderen Rør AS

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja
Beskrivelse: Fuktinnsig i teknisk rom i forbindelse med bergvarme. Utbedret og vegg som ble påvirket er skiftet ut. Akryl og ny våtromsmaling påført.

Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja
Beskrivelse
Det var noe skjeve gulv da undertegnede kjøpte huset i 2017. Fra egenerklæringen til tidligere eier og utbygger skal dette skyldes at trebjelkelag som er installert mellom etasjene har krymp og betongen i veggene rundt ikke har krymp. I tillegg opplyste forrige eier at utbygger hadde opplevd noe sig i støttemurene da huset ble bygget på nordøstlig side. Dette ble ifølge utbygger utbedret ved støp av tykke armeringsjern, som ble forankret i berg og i muren. Arbeidet ble utført for over 10 år siden. Undertegnede har ikke observert noen form for bevegelser eller sprekkdannelse i verken mur eller murpuss siden undertegnede kjøpte huset for over 6 år siden.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja
Beskrivelse: Maur i kjelleretasje i juni 2019. Utbedret av NOKAS Skadedyr. Forsikringssak

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
Svar: Ja
Beskrivelse: Observert skjeggkre i 2020. Lagt ut åte og gift. Avbøtende tiltak utført.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse Diverse jobber inkludert flytting av enkelte lysbrytere. Fjerning av utelys.
Arbeid utført av: IKT Elektro AS

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Beskrivelse Vinderen Rør AS kontrollerer vannbårent varmeanlegg årlig.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
Svar: Ja
Beskrivelse: Liten sprekk i vindu ved kontor/soverom i 1. etasje. Dette er valgt ikke utbedret da det ikke har noen effekt og tilsvarende vindu med samme speil ikke er enkelt å oppdrive. Utseendemessig vil det da ha annen effekt enn vinduene i resten av huset

Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Svar: Ja
Beskrivelse: Carport er unntatt byggesaksbehandling etter gjeldene forskrifter på byggetidspunktet og derfor ikke byggemeldt. Underetasjen har avvik fra byggegodkjente tegninger. Detter er godkjent etter tilsynsrapport datert 08.03.2012 hos Oslo Plan og Bygg. Takterrasse er byggemeldt og godkjent, men ferdigstillelse ikke innhentet.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 1249 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger opplyser: Innebygget lerret i 2. etasje medfølger handelen. Alarm + videoovervåkning fra Verisure medfølger også (kjøper må tegne eget abonnement). Selger opplyser at videoovervåkning kan aktiveres uten Verisure abonnement via Arlo appen og er således kostnadsfritt.

Heftelser

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

2006/249667-1/200: Erklæring/avtale, 26.05.2006
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende bredden på Bestumveien.
Med flere bestemmelser

Meglers kommentar: Dette er en erklæring som ble etablert og tinglyst ifm. delingen av bnr. 21 til bnr. 21 og 1249 (sistnevnte er eiendommen som selges). Erklæringen omhandler midlertidig dispensasjon fra PBL på vilkår av at veien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Videre er det plikt for eier av eiendommen til å utvide veien (se servituttens punkt 1) dersom påkrevd fra kommunen, og plikt for eier av eiendommen til å vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til kommunen dersom påkrevd (se servituttens punkt 4).

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Eiendommen som selges ble 26.05.2006 fradelt gnr. 28, bnr. 21 (dette er eiendommens hovedbøl/avgivereiendom og som i dag er Bestum skolevei 1 A og B). Som vanlig ligger det tinglyste servitutter/heftelser på en avgivereiendom som (ved fradeling) ikke er registrert over på grunnboken til en fradelt eiendom, men som likevel også gjelder videre for den fradelte eiendommen. I dette tilfellet er det på grunnboken til avgivereiendommen tinglyst seks servitutter fra før fradelingstidspunktet:

1890/990544-1/105: Bestemmelse om bebyggelse, 21.03.1890
Bestemmelse om generende virksomhet
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Dette er et skjøte fra 1890 som inneholder en rekke bestemmelser, slik som beskrevet over. Megler har fått skjøtet eksternt transkribert, hvorpå transkriptør opplyser om følgende innhold (her renskrevet av megler, dog er hele transkripsjonen vedlagt salgsoppgaven):
- Eiendommen må bebygges villamessig og kun med ett våningshus og nødvendige uthus
- Eiendommen må ikke benyttes til bedrift som kan medføre støy, lukt eller urenslighet, teglverk,
malteri, garveri, slakteri, dansehus, kjeglebane til offentlig utleie, etc.
- På eiendommen må det ikke oppføres arbeiderbolig
- Av eiendommen utlegger kjøperen langs den på vestsiden løpende vei en tre alen bred strimmel, som tillegges veien, som således blir 6 alen bred. (Megler anfører: Iht. Store norske leksikon er alen en eldre lengdeenhet av varierende lengde, vanligvis mellom 45 og 65 centimeter). Til den således fremkommendes vei forbeholder selgeren seg full adgang for seg og sine eiendommer og for de andre personer og eiendommer, som han senere måtte bestemme. Kjøperen må vedlikeholde veistumpen. Nye bygninger må ikke legges nærmere den således fremkomne vei enn de nå oppførte.

1897/84-3/105: Bestemmelse om vei, 03.12.1897
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Dette er et skjøte fra 1897 som inneholder en rekke bestemmelser, slik som beskrevet over. Megler har fått skjøtet eksternt transkribert, hvorpå transkriptør opplyser om følgende innhold (her renskrevet av megler, dog er hele transkripsjonen vedlagt salgsoppgaven):
- Arkitekt Reuters Eiendom har fåt navn av "Synteøvd".
- §2. Arealet kan bebygges med inntil 2 våningshus og de nødvendige Uthus. Arealet må bebygges villamessig og ikke med høyere våningshus enn inntil 1½ etasje. Ei heller med høyere uthus. Arealet må ikke bebygges nabotomt eller den i §4 nevnte vei nærmere enn 3,75 meter
- §3. Arealet må ikke benyttes til bedrift som kan medføre støy, lukt eller urenslighet, således ikke til noen slags fabrikk, manufaktur, smie, kobberslagerverksted, teglverk, malteri, garveri, slakteri, dansehus, kjeglebane (til utleie) etc. Utskjenkning av øl eller brennevin må ikke foregå på arealet, som heller ikke må benyttes til variete eller musikketablissement eller offentlig forlystelsessted
- På eiendommen må det ikke oppføres arbeiderbolig
- §4. Langs med arealets vestre side utlegger kjøperen en 6 alen bred strimmel, som kun skal benyttes som vei. Til den således fremkommendes vei forbeholder selgeren seg full adgang for seg og sine eiendommer og for de andre personer og eiendommer, han senere måtte bestemme. Kjøperen må vedlikeholde veistumpen. Arealet har sin adkomst over den forbi Christophersens eiendom (M. No. 26, L.No31q) førende vei
- §5. Arealet har ingen vannhentingsrett over eiendommen utenfor det herved solgte areal, ei heller noen veirett til den gamle private vei eller til den nye private vei til Nedre Ullern
- Kjøperen har ikke rett til å benytte veien forbi Hjermstads gamle eiendom til Ullerntorg
- §6. Kjøperen har forbeholdt seg, at den usolgte del av G. No. 28, Br. No. 12 skal pålegges ovennevnte §3 og at bygning på dette areal ikke skal oppføres nærmere nåværende areal enn 3,75 meter, samt at samme skal bebygges villamessig. Dog skal Kirke eller tilsvarende med nødvendige uthus kunne oppføres på ovennevnte usolgte del.

Det tas for øvrig forbehold om transkriptørens mulig feiltolkning (feil transkripsjon) av de håndskrevne tekstene i de to skjøtene.

1946/2857-1/105: Grensegangsforretning
Erklæring/avtale, 23.04.1946
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Denne er ikke funnet i Digitalarkivet og megler kan dermed ikke uttale seg om erklæringens innhold og betydning for eiendommen som selges.

1955/2571-1/105: Best. om vann/kloakkledn., 19.02.1955
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Dette er en vanlig erklæring om eiendommens vedtak av kommunens vann- og kloakkreglement.

1958/4540-1/105: Best. om vann/kloakkledn., 26.04.1958
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Iht. erklæringen har bnr. 630 rett til å ha liggende vann- og kloakkledning over bnr. 21. Da dette er fra før fradelingen av bnr. 21, vites det ikke om disse ledningen også ligger på eiendommen som selges.

1967/17727-2/105: Erklæring/avtale, 12.12.1967
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Iht. erklæringen har Oslo Lysverker tillatelse til å sette opp og ha stående en transformatorstasjon på bnr. 21. Denne erklæringen ble opprettet og tinglyst før fradelingen av bnr. 21, og så langt megler kan se ligger denne transformatorstasjonen på eiendommen som selges (helt syd på eiendommen, nede ved trikkelinjen).

2014/1097005-1/200: ** Diverse påtegning, 12.12.2014

Meglers kommentar: Dette er en påtegning på erklæringen om trafostasjon/kiosk hva angår at korrekt dokumentdato er 12.12.1967 (ikke 12.12.2014.

Rettigheter i eiendomsrett gnr. 28, bnr. 21 (Bestum skolevei 1 A + B):

2006/249581-1/200: Erklæring/avtale, 26.05.2006
Rettighetshaver: Gnr. 28, bnr. 1249
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke eller endres uten samtykke fra Oslo Kommune v/ Plan- og bygningsetaten.
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Eiendommen som selges har bruksrett til kjørbar adkomst (fire meter bred) fra Bestumveien over bnr. 21 langs denne eiendoms vestre grense som vist med gul farge på kartet tillagt erklæringen. Eiendommen som selges har rett til å legge stikkledning for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom bnr. 21 (grunneier) frem til hovedledninger i adkomstvei på bnr. 21.

Vei, vann og avløp

Vei: Se avsnitt adkomst.
Vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Viggo Rosfjord Pedersen
Seok Bin Kaw

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2021:
Som primærbolig: Kr. 5 493 624,-. Som sekundærbolig: Kr. 19 777 047,-.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommunen om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig, datert 13.07.2011. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Megler har fra PBE fått oversendt de byggemeldte tegningene som danner grunnlaget for ferdigattesten, og det er flere avvik mellom disse tegningene og dagens planløsning. Selger har opplyst at PBE har vært på kontroll i boligen, men det er imidlertid ikke utstedt en godkjennelse av avvikene så langt megler kan se. Avvikene fra de byggemeldte forhold er som følger:

1. etasje: Det største soverommet er utvidet til også å inkludere et areal byggemeldt og godkjent som "bod" (uten gjennomgang til boligen). Dette bodarealet er innlemmet i soverommet ved at det bl.a. er åpnet opp imellom. Bodareal er ikke å anse som et areal godkjent til varig opphold, da det ikke er bruksendret. Det er etablert et soverom i et areal godkjent som "ytre hall" og "gard.". Badet og det tredje soverommet har "byttet plass" på tegningene. Det er også enda et annet soverom på byggemeldt tegning (i dag del av stuen), men dette ble aldri bygget iht. selger. til i etasjen, men her er vegger revet og arealet inngår som del av stuen. Iht. selger er etasjen oppført slik planløsningen er nå, bortsett fra boden som er inkl. i mastersuiten (hovedsoverommet).

2. etasje: Ingen nevneverdige avvik.

Underetasjen: Det er etablert et soverom i et areal byggemeldt og godkjent som "oppbevaring" (på byggemeldt tegning er det for øvrig ikke inntegnet dør og vindu i dette rommet). Et annet areal, også godkjent som "oppbevaring", er i dag ombygget og innredet som hhv. soverom og del av stuen. Megler antar at arealer godkjent til "oppbevaring" ikke er å anse som godkjent til varig opphold. Arealer godkjent som hhv. gjesterom og hjemmekontor inngår i dag som del av stuen ved at veggene er revet. Arealet som i dag er teknisk rom ("spissen") er ikke inntegnet på byggemeldt tegning. Det som i dag er bad, er på byggemeldt tegning påført "teknisk rom". (Det er på byggemeldt tegning tegnet inn et bad i det som i dag er del av stuen). På byggemeldt og godkjent tegning er det innvendig trapp mellom underetasje og 1. etasje. Denne trappen er der ikke i dag. For øvrig gjøres det oppmerksom på at underetasje ikke er godkjent som en egen boenhet.
Selger opplyser: Fasadetegningene som er byggemeldt harmonerer med slik det ser ut i dag (dører og vinduer står korrekt i forhold til fasadetegningene), men avviker fra de innvendige tegningene.

Takterrasse: Det foreligger tillatelse til tiltak for etablering av takterrasse, datert 17.02.2016. Tillatelsen gjaldt etablering av takterrasse med inntrukket glassrekkverk (transparent glass) med trapp fra balkong i 2. etasje samt oppgradering av takbelegg. Tillatelsen fra PBE medførte en rekke klager fra diverse naboer, men Fylkesmannen i Oslo og Akershus konkluderte 26.07.2016 med at klagene ikke førte frem og at vedtaket (tillatelsen) ble stående. Megler kan dog ikke se at søker/tiltakshaver fulgte opp saken med søknad om brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Dette foreligger således ikke.

Carport: Carport inngikk ikke spesifikk i eneboligens byggesak, og det foreligger heller ikke senere byggesaker som omhandler denne. Selger har imidlertid opplyst at carport var unntatt byggesaksbehandling etter gjeldene forskrifter på byggetidspunktet og derfor ikke byggemeldt. Selgers opplysninger vedr. dette er ikke videre kontrollert av megler.

Utebod: Utebod inngikk ikke spesifikk i eneboligens byggesak, og det foreligger heller ikke senere byggesaker som omhandler denne. Selger har imidlertid opplyst at på oppføringstidspunkt var det ikke krav til byggemelding for oppføring av uthus. Selgers opplysninger vedr. dette er ikke videre kontrollert av megler.

Kjøper overtar eiendommen iht. ovennevnte opplysninger. Hva angår ikke-byggemeldte forhold samt avvik fra byggemeldte forhold, bærer kjøper alt ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen (f.eks. krav om tilbakeføring).

Regulering

Gul liste:
Deler av eiendommen er registrert på Byantikvarens gule liste med kommunalt listeført vern. Dette gjelder deler av "stripen" som utgjør adkomstveien inn fra Bestum skolevei og frem til boligen, og dette arealet er registrert som enkeltminne utomhus (hage). Kommunalt listeført er den største gruppen av bevaringsverdige kulturminner på den Gule listen. Kommunalt listeførte kulturminner har ikke juridisk vedtatte bestemmelser, men man må likevel søke til Plan- og bygningsetaten
hvis man vil gjøre utvendige endringer.

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplanen (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende).
For øvrig iht. kommuneplanen:
- Støysone vei: Gul
- Støysone bane: Gul (kun en mindre del mot øst)

Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Iht. reguleringskartet er eiendommen regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. en pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling i januar 2023. Forslaget til den reviderte småhusplanen ligger vedlagt salgsoppgaven, men merk spesielt at planen ikke er vedtatt, og det kan komme endringer.
URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Midlertidig forbud mot tiltak:
Plan- og bygningsetaten har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak for områdene og eiendommene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i vedtaket at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.
URL til PBE saksside hva angår det midlertidige forbudet mot tiltak:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202204703

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område med sannsynlighet for å finne fortidsminner (mindre funnpotensiale). Hvis det skal graves eller bygges her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.

Offentlige planer

Oslo kommune planinnsyn ble kontrollert 02.05.2023, og følgende nærliggende sak nevnes:

Bestumveien 45 (naboeiendommen mot øst):
Det er søkt om tillatelse til oppføring av tilbygg på 14,7 kvm på det sørvestre hjørnet av eksisterende hus mot hagesiden.
PBE saksnummer: 202305231
Mottatt sak: 04.04.2023
Status: Venter på tilleggsdokumentasjon
Gnr./Bnr.: 28/13
Saksbehandler: Saken har i skrivende stund (02.05.2023) ikke fått saksbehandler

Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (28/13)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier. Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr. 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E-verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,8% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 200 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt markedspakke kr. 19 900,- og oppgjørshonorar kr. 6 850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361