TILSTANDSGRAD 2- Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak

Taktekking
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på taktekkingen og på undertak.

Nedløp og beslag
Det er synlig slitasje på beslag, renner og nedløp.

Veggkonstruksjon
Det er synlig misfarging på uvendig panel

Kjøkken - avtrekk
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom i boligen. Det er rom uten tilstrekkelig ventilasjon i boligen.

Drenering
Mer enn 50% av forventet levetid på drenering er overskredet.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på utvendige vannledninger og utvendige avløpsledninger.

Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt: 3654 kvm. Egen liten have + ny treplatting.

Parkering

Tinglyst rettighet til garasjeplass nr. 32 med el-bil lader i garasjeanlegg i Sigurd Iversens vei 53. Ligger rett ved.
Lukket garasjeanlegg. Servitutten er vedlagt.

Adkomst

Adkomst fra Bestumveien.

Oppvarming

Elektriske panelovner. Varmekabler i kjellerstue og i begge bad.

Strømforbruk er ikke oppgitt da selger ikke har bebodd boligen.

Sameiet

Leiligheten er en del av Fagertunveien Interesseselskap Sameiet består av 16 bolig-seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn 2 boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Juridiske personer som erverver seksjoner må styregodkjennes.

Alle seksjoner har rett til eksklusiv bruk av kjellerarealet under egen enhet. Alle sameiere har ansvar for å oppfylle bygningstekniske krav ved avdeling og oppsetting av vegger. Eksklusiv bruk må ikke hindre felles anlegg (vann, strøm avløp osv.)
Eneretten har en varighet på 30 - tretti - år, og kan fornyes ved vedtak i 2048. Den enkelte sameier er selv ansvarlig for eventuelle tiltak og sameiet kan ikke lastes for eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter. Ref. vedlagte vedtekter.

Vedlikehold:
Etter flere runder med vedlikeholdsplan, fremstår det som ganske klart at det vil påløpe ikke-utbetydelige vedlikeholdskostnader de neste 10 årene.

Styret har vedtatt maling av husfasadene i løpet av sommeren 2023, og foreslår at arbeidet finansieres ved kapitalinnkalling med inntil kr. 50.000,- pr. enhet. Boder, vinduer og dører skal ikke gjøres på felles regning.

Fremtidige planlagte arbeider iflg. styrets beretning 2022:
Vinduer:
Vinduene er av varierende kvalitet. De fleste er oppgradert, men det er fortsatt endel eldre vinduer som bør oppgraderes om ikke så lenge. På et senere tidspunkt vil sameiet ta initiativ til å bytte de vinduene som er i dårlig stand.

Tak:
Taket har blitt inspisert av en takstmann og takbelegget har passert forventet levetid, men er tilsynelatende i brukbar stand. Takstmannen som foretok inspeksjonen anbefalte at takbelegget bør sjekkes årlig. Sameiet har mottatt tilbud om bytte av takdekke.

Drenering:
Styret håper å få gjennomført drenering og nytt dekke i Bestumveien 21. Dette har vært budsjettert i flere år, men styret har håpet å kunne kombinere det med andre arbeider. For et par år siden fikk sameiet et tilbud som ble vurdert for dyrt.
I fjor ble det tatt opp belegningsstein fra et egenareal. Styret rettet da en henvendelse til det firmaet som skal sjekke grunnforholdene etter vannskadene for Gjensidige, men henvendelsen er foreløpig ikke besvart. Ved å kombinere arbeidet, håper styret at totalprisen kan bli noe lavere. Dette gjelder spesielt dersom det er aktuelt å drenere ut fra egenearealene foran Bestumveien 19.

Felles fiber:
Som foreslått i årsmøtet 2022 har styret undersøkt mulighetene for felles nettilgang.

Styret anbefaler ikke å ta opp flere lån p.t. Styret anbefaler at større vedlikeholdsarbeider som ikke kan dekkes innen budsjettene, finansieres ved kapitalinnkalling.

I 2020 sprakk hovedvannledningen i Fagertunveien og store mengder vann rant inn i kjellerne i Bestumveien 19 og 21.
Saken er fortsatt under behandling - sjekking av grunnforholdene.

Skoler

Sokner til Bestum skole

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 6 bnr. 21 snr. 2 orgnr. 976930789 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1887/900173-1/105 Bestemmelse om gjerde 04.11.1887
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om generende virksomhet.
Overført fra: 0301-6/21

1904/129-1/105 Bestemmelse om vannledn.16.12.1904
Overført fra: 0301-6/21

1926/71-1/105 Erklæring/avtale 11.06.1926
Vedr. vannklosetter m.m.
Overført fra: 0301-6/21

1955/6221-1/105 Best. om vann/kloakkledn.07.05.1955
Overført fra: 0301-6/21

1955/6548-1/105 Best. om vann/kloakkledn.13.05.1955
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-6/21

1955/7507-1/105 Bestemmelse om gjerde 08.06.1955
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om kloakkledning
Overført fra: 0301-6/21

1978/28058-3/105 Erklæring/avtale 14.12.1978
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 5,000
MED PRIORITET ETTER PÅHVILENDE PANTEGJELD TIL ENHVER TID

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 112 865 pr. 31.12.2022

Sameiet har annuitetslån i DnB med restgjeld kr. 1.861.018,- pr. 13.02.2023. Nominell rente 6,30% p.a. Lånet innfris i 2030.
Ikke IN-ordning.

Andel formue

Kr. 6 428,- pr. 31.12.2022

Regnskap

Fjorårets regnskap viser et overskudd på kr. 95.530,-.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

CPC Eiendomsutvikling AS v. Christopher Hagelund

Formuesverdi

Som primærbolig kr 2 289 999 pr. 2021
Som sekundærbolig kr 8 243 995 pr. 2021

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget.
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

All utleie skal meldes til styret for registrering.
Juridiske personer må styregodkjennes.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 30.08.1961. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven.

Forretningsfører

Enqvist Boligforvaltning AS

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). En del av eiendommen ligger under Blågrønn struktur - område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling + en annen del av eiendommen ligger under støysonene Veg, gul sone og en liten del ligger under Bane gul sone og Veg rød sone. Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220).
Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling 04.01.2023.

Midlertidig forbud mot tiltak:
Plan- og bygningsetaten har lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet. Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område hvor det er kartlagt fortidsminner. Hvis du skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminne-myndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.
For eiendommen som selges er det anført kategori "Mindre funnpotensiale".

Offentlige planer

Pågående plansak - Saksnr. 201908157 - Fornebubanen, strekning Skøyen - Majorstuen

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er ikke tegnet av eier. Egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon.
I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 9.900,-, visninger kr 2.500,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,- OG oppgjørshonorar kr 6.850,- ved salg av denne eiendommen.
I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 151.000,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361