Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på renner/nedløp/beslag.

Veggkonstruksjon - Utvendig
Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.

Takkonstruksjon/Loft - Utvendig
Det er registrert noen fuktmerker her og der.

Vinduer - Utvendig
Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.

Dører - Utvendig
TG2 er gitt pga. alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på tettesjikt/membran.

Etasjeskille/Gulv mot grunn - Innvendig
TG settes på bakgrunn av alder på konstruksjonene.

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Rom under terreng - Innvendig
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrengning i kjellergulv.

Trapper - Innvendig
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det var ikke noe krav til håndløpere, slik dagens krav tilsier, den gangen boligen ble bygget. Det anbefales at det etableres håndløpere på begge sider.

Kjøkken - Overflater og innredning
Kjøkkenet har passert 30 år. Det er ingen større skader eller mangler, men normal bruksslitasje ut i fra alder.

Kjølerom - Overflater og konstruksjon
Det er mulig fuktskade i konstruksjonen.

Toalettrom 1. etasje - Overflater og konstruksjon
Kun naturlig avtrekk fra rommet. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG0/1.
Det er registrert sprekker i marmorfliser på gulv.

Badstue - Overflater og konstruksjon
Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner.

Vannledninger
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på innvendige vannledninger.

Avløpsrør
Det er avvik.

Ventilasjon
NS 3600 angir at TG0 og TG1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

Varmtvannstank
Varmtvannstanken er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Oppvarming
Alder på varmekabler er over 30 år, dvs. godt over 50% av estimert brukstid er overskredet. Pga. alder kan kabler miste sin effekt eller slutte å fungere.

Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er fra 1991.

Drenering
Mer enn 50% av forventet levetid er overskredet.

Grunnmur og fundamenter
TG settes ut i fra alder på kosntruksjoner.

Forstøtningsmurer
TG settes ut i fra alder samt manglende rekkverk.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på utvendige vannledning og utvendige avløpsledninger.

Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT
Alle bad + vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom

Tomt

Eiet tomt: 1734 kvm.

Stor og usjenert tomt på 1734 kvm. Hagen er pent og parkmessig opparbeidet.
Meget bruksvennlig hage med flere adskilte utesoner. Flaggstang og lekestue. Representativ adkomstvei med jernport med stenlagte portstolper, brosteinsbelagt vei og gårdsplass.

Parkering

Stor trippelgarasje med bod, hunderom og lagringsloft + stor gårdsplass med plass for parkering.

Adkomst

Eiendommen ligger tilbaketrukket fra Birgitte Hammers vei, med privat stikkvei inn til eiendommen.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming via gulvvarme i kjeller og ellers panelovner i de øvrige etasjene. Gulvvarme i badene.
Luft-til-luft varmepunmpe i kjellerhall.
Peis i hall, stue, loftstue, kjøkken og hovedsoverom. Kakkelovn i forstue. Vedovn i kjeller og på loft.

Strømforbruk for 2022 utgjorde ca. 55.000 kWh - basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Skoler

Sokner til Nordstrand skole.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 194 bnr. 166 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1917/912423-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 21.01.1917
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
Forbud mot generende bedrift

1936/10227-1/105 Best. om vann/kloakkledn.11.09.1936

1936/11011-2/105 Bestemmelse om vannledn.01.10.1936

1982/1914-1/105 Erklæring/avtale 22.01.1982
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom
Kommentar:
Ved utskillelse av gnr.194, bnr. 166 ble det gjort unntak fra bygningslovens § 67a;
Birgitte Hammers vei ble godkjent inntil videre i sin nåværende bredde 5 m bred kjørebane. Veisjefen kan når som helst denne dispensasjonen tilbake med påfølgende plikt til å opparbeide vei til og langs den side av tomten hvor den har sin adkomst i en effektiv bredde av 6 m/20 m og i den standard som gjelder for godkjenning av vei i Oslo kommune. Hvis arbeidet ikke blir utført som pålagt, skal kommunen ha rett til å opparbeide eller la andre opparbeide veien.

1982/8665-1/105 Bestemmelse om vannledn.26.03.1982
Med flere bestemmelser.
Kommentar:
Det blir anlagt felles stikkledninger for vann- og avløp fra hovedledninger i Birgitte Hammers vei frem til eiendommen gnr. 194, bnr. 811-812-813 og 814.
Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold.
De grunneiere som får felles stikkledninger gjennom sin eiendom forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, likeså gis det fri adgang for nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider.
De økonomiske forpliktelser fordeles likt mellom de fremtidige eiere av gnr. 194, bnr. 811-812-813-814-815 og evt. senere utskilte parseller.

1982/15644-1/105 Best. om vann/kloakkledn.11.06.1982
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Kommentar:
Forskjellen fra ovennevnte servitutt er at det er en ny eiendom som også skal tilhøre ovennevnte forpliktelser.
Gnr. 194 bnr. 166 skal ha rett til å ha tilknyttede stikkledninger for avløp fra hovedledninger frem til eiendommen; gnr. 194 bnr. 811, 812, 813 og 814 med de samme rettighetene og forpliktelsene som følger av ovennevnte servitutt.

1982/24593-1/105 Erklæring/avtale14.09.1982
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Kommentar:
Eier av gnr. 194, bnr. 166 (Birgitte Hammers vei 15A) gir Oslo kommune tillatelse til å sette opp og ha stående en nettstasjon med inn- og utføring av kabler og ledninger fra og til fordelingsnettet. Til stasjonen har bare Oslo Lysverker adgang. Det vil ikke, uten Oslo Lysverks samtykke, bli foretatt beplantninger eller foranstaltninger, som kan hindre adkomst for personer og transportmidler, svekke stasjonens ventilasjon eller vanskelig-gjøre forlegging av kabler og ledninger.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Formuesverdi

Som primærbolig kr 6 103 413 pr. 2021
Som sekundærbolig kr 21 972 288 pr. 2021

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og
90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommune om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 01.08.1918.
Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Dokumentet er vedlagt.

Merk:
Hva angår loftet er dette kun byggemeldt som loft og det foreligger ikke byggemeldt tegning for loftsplanet. Det er ikke inntegnet takterrasse (med adkomst fra loft) på de byggemeldte fasadetegninger. Bygging av inntrukket takterrasse er dermed ikke byggemeldt og godkjent. Det samme gjelder innredning av loftsetasjen - arealene er dermed ikke godkjent til varig opphold.
Kjøper overtar eiendommen iht. disse opplysninger og bærer ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til enebolig datert 20.09.1991. Dokumentet er vedlagt.

Hva angår byggesaken som gjelder tilbygg til garasje i 1991 er det i byggesaksmappen hos PBE er det et dokument hvor det står at arbeidet er meldt ferdig 16.09.1991.

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). For øvrig er hoveddelen av eiendommen anført som hensynssone H310_2 - Ras- og skredfare (steinsprang).
Eiendommen (minus en mindre del som er regulert til vei) er i kommuneplanen anført som kulturminnevern (områder regulert til bevaring og områder med verneverdi i ytre by kategori 2).
Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Eiendommen (minus en mindre del som er regulert til vei) er regulert til Spesialområde bevaring bolig i reguleringsplan S-4644, vedtaksdato 11.06.2012. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.
En mindre del av eiendommen er regulert til offentlig kjørebane/ veigrunn i regulering 815718. For 815718 er all informasjon skrevet på kartet. 815718 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste":
- Bygningslokalitet: Vernet etter PBL.
- Enkeltminne bygning (hovedbygning): Vernet etter PBL
- Enkeltminne bygning (uthus/garasje): Vernet etter PBL
- Enkeltminne utomhus: Vernet etter PBL
Hagen/den øvrige delen av eiendommen er omfattet av vernebestemmelsene

Regulering til spesialområde bevaring eller hensynssone er kommunens fremste mulighet til å beskytte verneverdige kulturminner. Når et kulturminne reguleres, vedtas egne regulerings bestemmelser. Disse fastsetter bruk, og grenser for hva som kan tillates av endringer. I Oslo vedtas reguleringsplaner av bystyret. Normalt vil regulering til bevaring ikke omfatte interiører, men det kan omfatte bærende konstruksjoner.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,60% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.820,- oppgjørshonorar kr 6.850,- og klargjøring/vederlag garantipremieforsikring kr. 100.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 453.000,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361