3 bad, 2 wc og grovkjøkken/vaskerom
1. etasje:
I tilknytning til hallen er det flislagt wc med gulvvarme, downlightsbelysning, servant, ettgreps blandebatteri, speilskap og hylle.

Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til grovkjøkken med egen inngang. Downlightsbelysning i himling og fliser på gulv. Rommet har samme innredning som kjøkkenet med lagringsplass i overskap, benkeskap og laminat benkeplate. Videre er rommet utstyrt med utslagsvask samt opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Meget praktisk med egen inngang etter handleturen og når man kommer hjem etter en løpetur med tøy som kan direkte kan kastes til vask.

2. etasje:
2 flislagte bad med gulvvarme. Ett av badene er i direkte tilknytning til hovedsoverommet. Badet er innredet med romslig baderomsinnredning, høyskap, toalett og badekar med dusjarmatur. Nedfelt servant i skap, ettgreps blandebatteri, speil og ekstra speilbelysning.
Det andre badet i 2. etasje har downlightsbelysning og baderomsinnredning med nedfelt servant i skap, ettgreps blandebatteri og speil. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med glassvegger, dusjarmatur og toalett. Fra badet er det adkomst til badstue.

Kjeller:
Nyrenovert (2020/2021) og rålekkert flislagt bad. Badet er moderne storformat fliser, malte flater og downlightsbelysning. Badet er romslig med flott heldekkende servant over 2 skuffer, ettgreps blandebatteri og speilskap med integrert belysning. Videre har badet dusjnisje med innfellbare dusjvegger i glass, dusjarmatur, vegghengt toalett samt opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Det foreligger dokumentasjon på badet.

I tilknytning til trimrommet er eget wc med gulvvarme, fliser på gulv og downlightsbelysning. Wc er utstyrt med toalett, servant, ettgreps blandebatteri og speil.

4 soverom
Boligen har 4 gode soverom, alle i 2. etasje.
Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Det er stor skyvedørsgarderobe i rommet med god lagringsplass, i tillegg til walk-in-garderobe med garderobeskap på begge sider. De tre andre soverommene egner seg godt som barnerom, gjesterom, kontor, o.l. Alle soverommene er innredet med garderobeskap. Fra to av soverommene er det utgang til sydvendt balkong på 2 kvm. Det ene soverommet har loftsluke med trappeadkomst. Uinnredet loftsrom med gulvbord på deler av gulv.

Om man har behov for et 5. soverom, er det mulighet til å etablere dette i tv-stuen i 2. etasje.

Kjeller med egen inngang
Det er egen inngang til kjeller som videre fører til boder som er innredet som stue, kjøkken og soverom. Ifølge innhentede byggetegninger er rommene byggemeldt som boder, og er således ikke godkjent for varig opphold. Beskrivelse nedenfor følger av hvordan rommene er innredet i dag, videre bruk er kjøpers ansvar og risiko. Badet er byggemeldt som dette.

Romslig kjøkken med hvite profilerte fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med rustfri oppvaskkum, ettgreps blandebatteri og fliser over benk. Integrert komfyr samt nisje for kjøleskap og ventilator over koketopp. Kjøkkenet har gode arbeidsflater samt lagringsplass i overskap, benkeskap og skuffer. Vindu i rommet gir fint lysinnslipp og utsyn mot hagen.

Det er åpen løsning mot stue med stor garderoberekke og videre mot soverom med god plass til dobbeltseng. Det er to vinduer med fint lysinnslipp og utsyn mot hage. Videre er det gang med plass til kontordel, garderobeskap, o.l. Fra gangen er det adkomst til nyoppusset bad, som beskrevet ovenfor under "3 bad, 2 wc og grovkjøkken/vaskerom".

Utstyr/teknisk
- Villavent på loftet.
- Sentralstøvsuger.
- Jordvarme for gulvvarme.
- Varmtvannsbereder på ca. 200L i teknisk rom.
- Automatsikringer i sikringsskap. Sjekk på El-anlegget, utført risikovurdering og serviceoppdrag i 2015.
- Alarm og røykvarsel knyttet til Sector Alarm i 1. og 2. etasje.
- Røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Byggemåte

Enebolig
Såle på ukjent grunn for takstmannen. Ytterligere undersøkelser av megler viser at det generelt i området Smestad/Vinderen/Slemdal er mulighet for marin leire, dette er foreløpig ikke konkludert hos NVE, og må således anses som en mulighet. Grunnmur i multimur. Forstøtningsmurer er av naturstein. Dreneringen er fra byggeåret. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og liggende bordkledning. Antatt isolert med mineralull i henhold til forsikrifter som var gjeldende da boligen ble oppført. Utvendig maling utført av Malerspesialisten i mai 2017 og besto i opprigging av stillas samt vasking og maling. Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. Taktekkingen er av betongtakstein og taket er besiktiget fra bakkenivå.
Renset og malt tak på hus i 2015. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Se tilstadsrapport vedlagt salgsoppgaven for ytterligere opplysninger.

Dobbelgarasje
Garasjen har støpt dekke. Ringmur. Vegger av bindingsverk utvendig med panel. Saltak i trekonstruksjoner med takstein. Elektrisk port med åpner. Lagring i bod og på hems. Renset og malt tak på garasjen i 2015. Utvendig maling av garasje i 2017.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 3, store eller alvorlige avvik:
Utvendig - Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk.

Våtrom - Generell Bad med badstue
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Våtrom - Generell Bad 2
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tomteforhold - Forstøtningsmurer
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

Tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig - Veggkonstruksjon
Det er avvik: Det er registrert sprekk i panel ved inngang.

Utvendig - Dører
Det er avvik: Ytterdør tar på karm /terskel ved åpning.

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Målt 97 cm.

Innvendig - Overflater
Det er avvik: Gulv ar glidd fra hverandre i skjøter på kjøkken. Noe knirk i gulv/etasjeskillere.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er målt 17 mm. i stuen. Det er registrert knirk i gulv/etasjeskillere.

Innvendig - Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig - Rom Under Terreng
Grunnmuren er en Multimur. Grunnmuren er særlig fuktutsatt konstruksjon og har høy skadefrekvens.

Innvendig - Innvendige trapper
Det er avvik: Det er svikt/knirk i trapp.

Innvendig - Innvendige dører
Det er avvik: Innvendig dør tar på terskel /karm ved lukking. Ødelagt håndtak på teknisk rom.

Spesialrom - Overflater og konstruksjon i Wc
Noen fliser har bom (hulrom under).

Tekniske installasjoner - Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner - Varmesentral
Det foreligger ikke service på anlegget siste 2 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tekniske installasjoner - Vannbåren varme
Mer enn halvparten av forventet brukstid på anlegg for vannbåren varme er oppbrukt.

Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg
Automatsikringer i sikringsskap. Sjekk på El-anlegget. Utført risikovurdering og serviceoppdrag i 2015, utført av Tele Data Electro AS

Tomteforhold - Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er påvist andre avvik: Det mangler topplist på grunnmursplast.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Det er avvik: Grunnmuren er en Multimur. Multimurelementet har en høyere risiko for fukt-, mugg- og råteskader. Årsaken til dette er at multimuren består av et betongytre med organisk kjerne.

Tilstandsgrad IU, konstruksjoner som ikke er undersøkt:

Byggegrunn
Det presiseres at takstmann ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet utover eventuelle visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.

Andre installasjoner
Sentralstøvsuger, motor plassert i teknisk rom, uttak i alle etasjer.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Fra egenerklæringsskjemaet:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Totalrenovert bad i underetasje. 2021. Utført av LISLEGAARD BYGG OG MEMBRAN
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Totalrenovert bad i underetasjen
2.2 Er arbeidet byggemeldt?
- Ifølge LISLEGAARD BYGG OG MEMBRAN er ikke dette nødvendig etter som det ikke var snakk om bygningsmessige endringer.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasjen/kjellere?
- Fuktinntrenging i underetasjen utbedret 2020/2021
10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Litt fukt på gulv i garasjen ved store nedbørsmengder.
11. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Utbedret 2 verandaer i 2. etasje samt fornying av membran.
Utført av LISLEGAARD BYGG OG MEMBRAN
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på elanlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ny strømmåler 2017. Utført av Oslo kommune
12.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
- Ikke utstedt fra kommunen
13. Kjenner du til om det utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, varmepumpe)?
- Sjekk på El-anlegget 20.12.2012. Utført risikovurdering av anlegg. Kommentar: sikkerhetsnivå opprettholdt. Utført av em Elektriker'n Majorstua.
19. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel e.l?
- Hybel i underetasjen er byggemeldt som bod i 1995, det foreligger ferdigattest. Leiligheten i underetasje var etablert da vi flyttet inn. Vi har vært i den tro at den var godkjent, men vi har aldri benyttet oss av å leie den ut.
22. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
- Det foreligger ferdigattest av den delen som fremstår som leilighet, men da som boder. Det må søkes om bruksendring for leiligheten for å få denne godkjent for varig opphold

Tomt

Eiet tomt: 926 kvm.
Hagen er svært flott opparbeidet med plen, vakre blomster, frukttrær, busker og hekk. Tomten er svært påkostet med et parkmessig anlegg.
Tomtegrensen går halvveis ut i Dalsveien. Fratrukket denne delen utgjør den reelle tomten ca. 859 kvm.

Parkering

Dobbelgarasje og biloppstillingsplasser på egen tomt.

Oppvarming

Det er gulvvarme ved jordvarme i de fleste gulv. Elektriske varmekabler på badene, wc og grovkjøkken.
Vedfyring i åpen peis i stuen, lukket peis i spisestuen og lukket peis i trimrom. Skorsteinene ble sist kontrollert 10.03.2017. Ingen avvik/kommentar registrert etter visuelt tilsyn.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 27 bnr. 2260 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Følgende medfølger ikke: stige og fryser.

Heftelser

Det er ikke registrert heftelser eller rettigheter per 18.08.2022.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Privat ledningsnett til kommunal vannforsyning.
Private stikkledninger til kommunalt avløp. Det er utvendig kloakkum til fluktpumpe under blomsterbed.

Eier

Ernst Rolf Bjaarstad

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 4 767 931 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 17 164 552 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Boligen kan leies ut i sin helhet til boligformål.
Rommene i kjelleren er byggemeldt som boder og er således ikke godkjent for varig opphold.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 08.03.1996.
Det foreligger ferdigattest for garasje datert 28.04.1998.

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til boligformål med gjeldende reguleringsplan S-4220, vedtaksdato 15.03.2006. Tilstøtende eiendommer er regulert til boligformål og offentlig vei. Reguleringskart med bestemmelser følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å kontakte megler ved spørsmål til reguleringen.

Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring april 2022).

Midlertidig forbud mot tiltak: Merk at siden planen nå er sendt på høring, har eier av eiendommen mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten lar lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Offentlige planer

Saksnummer 201808705 - Reguleringssak.
Smestad - Områderegulering. Reguleringssaken er under utarbeidelse og er forventet oversendt til byrådsavdeling i løpet av 2024.
Eiendommen ligger rett utenfor planområdet for planforslaget for områderegulering av Smestad. Hensikten med planen er en videreutvikling av området - primært byutvikling rundt Smestad T-banestasjon m.v. - som ved et vedtak av planen vil kunne medføre at det åpnes opp for en høyere bygningsmessig fortetning på eiendommer innenfor planområdet. Det opplyses videre at det også vil bli foretatt verning av enkelte bygninger der dette finnes hensiktsmessig og godt begrunnet. Hva planforslaget direkte innebærer for selve eiendommen som selges er ikke klart p.t., men kjøper må påregne at området vil bli videreutviklet med en "bymessig" fortetning.

Saksnummer 202012818 - Byggesak.
Solskinnsveien 17 - Oppføring av seks eneboliger med underjordisk garasje.
Status: Rammetillatelse gitt.
Oppføring av 6 eneboliger med maks totalhøyde på 9,7 meter. Tiltaket innebærer 10 parkeringsplasser, 7 i garasje og 3 på terreng.
Tiltakets bruksareal er på 1375,3 kvm.
For ytterligere opplyser, se saksinnsyn hos Oslo kommune plan og bygg. Interessenter oppfordres til å kontakte megler ved spørsmål til byggesaken.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt utlegg og markedsføring for kr. 51 982,-

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824