Beskrivelse: Forrige eier pusset opp bad fra bunnen av i 2019. Arbeid utført av Oslo Bad, Metro Rørleggerservice.

Spørsmål 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja, ny sveisemembran lagt av Oslo Bad (i regi av forrige eier).

Spørsmål 6: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, det har vært utettheter i tak over C oppgangen som har blitt utbedret. Opplevde noe vanninntrengning i gamle vinduer mot balkong, disse vinduene ble skiftet av glassmester i 2020.

Spørsmål 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja. Forrige eier rapporterte om skjevheter i gulv. Dette ble i følge forrige eier rettet helt opp med plater og
avrettingsmasse. Tilstandsrapporten avdekket at alle gulv ble rettet opp, utenom hovedsoverommet der er det noe
skjevheter, men dette er ikke noe jeg har lagt merke til selv.

Spørsmål 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja. Forrige eier opplyste om noe sopp på vegg ved riving pga. null isolasjon, og videre at hele leiligheten ble lektet ut på nytt med isolasjon i alle yttervegger. Det har i blokken vært snakk om observasjon av rotter før min eierperiode. Jeg er ikke kjent med at dette har vært et problem i løpet av min eierperiode. Aksjelaget har rottegiftbokser utenfor bygget.

Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Forrige eier la inn nytt elektrisk anlegg i hele leiligheten. Spotter i alle rom, nye stikk og nye sikringer. Det er ikke gjort noen arbeidet utover dette. Arbeid utført av Lysetelektro AS.

Spørsmål 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja. Kontroll av el-anlegg i fellesarealer gjennomført av Elvia vår 2022, kun ett avvik avdekket, dette ble rettet opp innen fristen og saken avsluttet.

Spørsmål 26: Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Svar: Ja. Det er 2 brannbalkonger i aksjelaget som må totalrehabiliteres, det er vedtatt at dette skal gjøres og aksjelaget dekker kostnadene. Den ene brannbalkongen er til bruk for denne leiligheten og det er igangsatt et forstudie for å se på muligheten for å sette inn balkongdør.

Tilleggskommentar:
Jeg er kjent med en lekkasje ifbm med gammelt soilrør i en annen oppgang (A) sommer 2022, lekkasje oppstått i en leilighet, en bod og i felles vaskerom i denne oppgangen. Styret og forsikringsselskap har håndtert saken.

Tomt

Eiet tomt: 1893 kvm.

Fellestomt opparbeidet med bl.a. busker, asfalt, trær m.m.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering:
Priser 2022
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5400 kroner for ett år
Elbil (helelektriske): 1620 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 2700 kroner for ett år
Hydrogenbil og el-varebil: gratis
El-motorsykkel og el-moped: 810 kroner for ett år
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav.
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad.
Strømforbruk utgjør ca. 8000 kWh pr. år
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Aksjelaget

Leiligheten er en del av Evald Ryghs Gate 16 A/S, org. nr. 933716449. Aksjebrevnr. 00580-00603. Laget består av 23 leiligheter, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Fint å vite:
- Det kreves styregodkjenning av ny eier.
- Dyrehold er tillatt dersom dette søkes styre i forkant. Søknad med erklæring er vedlagt husordensreglene.
- Det er felles vaskeri i kjeller.
- Sykkeloppbevaring i alle oppgangene.
- Det er ikke vaktmester i gården. Den enkelte aksjonær har derfor et felles ansvar for å ivareta uteområder, trappeoppganger, lyspæreskifting i egen etasje, feiing, opprydding, stell av bakgården m.m.
- Det ble i løpet av høsten og vinteren 2021/2022 gjennomført en inspeksjon av brannbalkongene i laget. Inspeksjonen ble gjennomført av OBOS Prosjekt og det ble konkludert med at det er behov for å gjøre tiltak på balkongene og tilhørende rekkverk. Undersøkelsen avdekket skader på begge balkongdekker, stålrammer, innlagte ståldragere og balkongrekkverk. Ut fra observert skadeomfang anbefales rivning av brannbalkongene. En prosess er igangsatt for å forstå alternativene til erstatning av balkongene. Styret opplyser om at arbeidet er planlagt gjennomført i løpet av våren 2023. Bytte av brannbalkongdekkene dekkes av sameiet, og er til dels planlagt finansiert ved lån. Kostnader knyttet til evt. dør må betales av den enkelte eier, estimert til kr 50.000-70.000 per leilighet. Viktig å poengtere at arbeidet med dør (og evt. merkostnad) ikke koordineres av sameiet - men planlegges mellom de fire leilighetene det angår. Det gjøres oppmerksom om at endring på fasade må søkes til kommunen.
- Styret informerer om at de ser på alternativer til sykkelparkering i bakgården, men ingenting er besluttet eller satt i gang enda.

Vedlikeholdshistorikk:
- 2012 - 2013 Piperehabilitering: Utbedringer av pipeløpene
- 2011 - 2011 Solirør: Deler av soilrørene er byttet etter behov.
- 2011 - 2011 Dører: Branndører installert til leilighetene og i fellesarealene.
- 2010 - 2010 Balkonger: Ca. halvparten av leilighetene har fått balkonger. Disse ble fakturert direkte.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Eiendommen disponerer ifølge selger bod på loft 5,2 kvm og bod i 1. etasje på 6,1 kvm. Arealet iht. takstmannens måling. Det foreligger ikke spesiell hjemmel for boden(e), da denne/disse ligger i et areal som er definert som fellesareal i laget. Styret bestemmer fordelingen. Boden(e) har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 219 bnr. 51, aksjebrevnr. 00580-00603 i Evald Ryghsg 16 AS boligaksjeselskap med orgnr. 933716449 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1929/912862-1/105 Best. om adkomstrett
09.11.1929
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Rettighetshaver GEITMYRSVEIEN 33.

1930/902490-1/105 Erklæring/avtale
16.10.1930
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv.
Rettighetshaver Evald Ryghs gt.4.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Andel fellesgjeld

Det er ingen fellesgjeld i aksjelaget pr. august 2022.

Aksjelaget skal ta opp et lån i forbindelse med brannbalkongene og nevnte fellesgjeld og felleskostnader vil øke. Det er ikke avgjort hvor mye disse skal økes med eller fra når pr. september 2022.

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Evald Ryghsg 16 AS er ikke medlem av Sikringsfondet og man har ansvar for andres ubetalte felleskostnader.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 20 182,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr. 202.928, -. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 458.919,- i underskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Eier

Helen Kvande Due

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 428 278 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 141 801 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Aksjeeieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Normale bestemmelser iht borettslagsloven gir anledning til utleie dersom eier (eller familie) har bodd i boligen 1 av de siste 2 år, og normalt for inntil 3 år. Aksjeeieren kan være midlertidig borte (og derfor få aksept på utleie) som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom, eller andre tungtveiende grunner. Bruken kan overlates til nær familie. Se for øvrig vedlagte vedtekter.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 10.03.1932. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest.

Det foreligger også:
- Ferdigattest for oppføring av balkonger datert 24.06.2010
- Ferdigattest for utskifting av balkonger datert 09.01.2018

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262). Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Deler av eiendommen er også regulert til spesialområde bevaring blandet med gjeldende reguleringsplan S-4386, vedtaksdato 18.06.2008. Endret reguleringsplan med reg.best. for Geitemyrsvn. 33, Voldeløkken gård på St. Hanshaugen, som omreguleres til: Spesialområde bevaring (bolig, atelier, galleri, kontor, verksted, lager).

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Gul liste:
På deler av tomten ligger deler av et gårdstun som er vernet etter Plan- og Bygningsloven. At en eiendom er vernet gjør at det er vanskelig å få igjennom endringer på tak og fasade. For mer informasjon om dette, se vedlagt informasjonsskriv om Gul liste, eller benytt URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php?mmfileid=15758

Offentlige planer

Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Pågående plansaker:
Saksnummer 201711927. Lovisenberggata 15 med flere. Tjenesteyting - Helse, pleie, omsorg med mere. Mottatt sak 10.08.2017. Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg (SDL) foreslår å omregulere Lovisenberggt. 15 m.fl. fra allmennyttige formål, institusjon, sykehus, administrasjon, bolig og friområde til sykehus- og omsorgsformål, undervisning og administrasjon, boliger og bevaring av kultur- og naturmiljø m.m. Hensikten er å sikre funksjonelle utbyggingsvolumer for Lovisenberg i et lengre tidsperspektiv. Planforslagets tørrelse og utnyttelse har utløst krav til planprogram med konsekvensutredning. Hovedtyngden av ny bebyggelse legges i nord med forbindelser til tilliggende gater og strøk. Plan- og bygningsetaten kan ikke anbefale planforslaget, og fremmer
alternativ 2 med reduserte høyder, større grad av bevaring og lavere andel boliger. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden som er oppgitt i varslingsbrevet

Pågående byggesaker:
Saksnummer 202116611. Geitmyrsveien 33 B - Fasadeendringer. Mottatt sak 22.10.2021. Status: Rammetillatelse gitt.

Saksnummer 201604116. Geitmyrsveien 33 B-C - Tilbygg, pergola, levegg, utvidelse av loftsark og oppføring av balkong i 2. etasje. Mottatt sak 18.03.2016. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Saksnummer 202004191. Ilagata 2 - Loftsutbygging med to leiligheter. Mottatt sak 09.03.2020. Status: Rammetillatelse gitt.

Saksnummer 202115546. Colletts gate 50 - Rehabilitering av fasade. Mottatt sak 05.10.2021. Status: Rammetillatelse gitt.

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt

Odelsrett

Ikke aktuelt

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i aksjelaget.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som denne nøkkelinformasjonen, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema fra selger, reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene er vedlagt dette prospekt eller kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 66.000, - inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger inkludert (originalt kr 3.000,- pr. stykk), markedspakke kr 19.500,- og inneståelsesebyr kr 1.620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 113.946, - inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361