- Endret plassering porttelefon
- Nytt kjøkken, kjøpt brukt
- Malt bad
- Beiset skillevegg balkong
- Innvendig solavskjerming
- Nye skapdører til plassbygget garderobeskap soverom.

Byggemåte

Grunnmur og fundamenter:
Bygning fundamentert med betong til antatt faste/stabile masser/fjell. Betong grunnmur. Støpte kjellergulv.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Bærekonstruksjon og leilighetsskillere i betong. Etasjeskillere i armert betong.

Veggkonstruksjon:
Betong og tegl.

Takkonstruksjon/loft:
Flat takkonstruksjon. Antatt tekket med sveisemambran. Felles anliggende for sameiet og ikke vurdert. Taket er ikke besiktiget.

Vinduer:
2-lags isolerglassvinduer med malte karmer/rammer i treverk. Fra slutten av 1980-tallet.

Dører:
To-fløyet balkongdør i samme utførelse og kvalitet som vinduer.
Inngangsdør: Finert inngangsdør som er brann- og lydklassifisert. B30/db35.
Innvendige dører: Nyere glatte lettdører i hvit finish.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Vinduer: Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Tilstandsgrad gitt pga.
nevnte forhold.

- Dører: Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Overflater vegger og himling. bad: Generell bruksslitasje.

- Overflater gulv, bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre
enn 25 mm. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er avvik: Generell bruksslitasje.

- Sluk, membran og tettesjikt på bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Man bør ta høyde for at badet på litt sikt har behov for oppgraderinger.

- Sanitærutstyr og innredning, bad: Normal bruksslitasje ut i fra alder.

- Ventilasjon, bad: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

- Avtrekk, stue/kjøkken: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

- Vannledning: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Gjelder badet. Tilkoblingspunktet ligger mellom bad og kjøkken. I og med at det er felles stigerør for både varmt- og kald vann vil det ved en oppgradering av
badet være naturlig å etablere rørfordelingsskap på badet som også vil betjene kjøkkenet.

- Ventilasjon: NS 3600 angir at TG 0 og TG 1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Selger opplyser om følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
Spørsmål 1: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja. Lukt grunnet hull i sluk, utbedret av forrige eier i 2020. Fortsatt noe lukt av og til, antar at det kommer fra ventilasjonsanlegg.

Spørsmål 3: Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende?
Svar: Ja. Tidvis tilbakeslag av vann i sluk under dusj. Lar seg løse med avløpsrens.

Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Renovering av ledningskabler, stikkontakt og lysbrytere på soverom, stue, kjøkken og gang. Arbeid utført av Oslo Vest Elektro AS.

Spørsmål 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja. Utført kontroll av det elektriske anlegget 15.03.23 av Rejlers Elsikkerhet AS. Mangler ble utbedret den 05.05.23 av Oslo Vest Elektro. Venter fortsatt på bekreftelse fra Oslo Vest Elektro på utført arbeid.

Spørsmål 14: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Svar: Ja. Flislegging gulv kjøkken og gang, rørleggerarbeid ifbm installasjon nytt kjøkken gjort av faglært som vennetjeneste.

Spørsmål 19: Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser?
Svar: Ja. Mottatt informasjon ifbm utbygging av Fornebubanen da deler av nettet vil kobles på nærliggende tuneller

Tomt

Eiet tomt: 1004 kvm.

Pent opparbeidet tomt med grusede internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering

Fra sameiets husordensregler:
Sameiet har 3 parkeringsplasser som utleies til sameiere. Plassen fordeles etter loddtrekning. Søknad om parkeringsplass sendes til styret før sameiermøtet. Fremleie av tildelt parkeringsplass kan godtas av styret dersom ikke andre sameiere ønsker parkeringsplass. Eventuell utleie av parkeringsplass til beboere utenfor sameiet skal på forhånd godkjennes av styret og sameiets standard leiekontrakt skal anvendes. Parkering andre steder på eiendommen er ikke tillatt.

Ellers parkering etter områdets bestemmelser. Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere på anviste parkeringsplasser. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.
2023-satser pr. år.:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
Elbil (helelektriske): kr 1920,-
Motorsykkel og moped: kr 2850,-
El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
Hydrogenbil og el-varebil: gratis

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra Sem og Johnsen Eiendomsmegling. Velkommen til visning!

Oppvarming

Vannbåren radiatorvarme i alle rom, bortsett fra på badet hvor det er elektriske varmekabler.

Strømforbruk i 2022 utgjorde 3656 kWh.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Fearnleys gate 6-8. Sameiet består av 16 seksjoner hvor 15 er boligseksjoner og 1 er næringsseksjon, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Fint å vite:
- Det kreves ikke styregodkjennelse av ny eier.
- Husdyrhold er ikke tillatt i sameiet, men styret kan etter søknad gi tillatelse til at hver husstand kan holde 1 hund eller 1 innekatt, forutsatt at dette skjer uten noe ulempe for øvrige beboere. Husdyrhold utover dette er ikke tillatt.
- Grilling på balkonger er ikke tillatt iht. vedlagte husordensregler.

Vedlikeholdshistorikk:
- Utbedring av soilrør, rør-i-rør (2011)
- Selvlukkende branndører til fyrrom (2013)
- Utbedring av pipeløp, sotluker, pipetopper i sameiet (2013)
- Tilkobling til fjernvarme og fjerning av oljetank (2013)
- Rehabilitering av balkonger (2013)
- Nye utelamper (2013)
- Installasjon av nytt søppelanlegg (2015)
- Skiftet låssystem (2021)
- Pusset opp oppgangene (2021)
- Utbedret soilrør i nr 8 (2021)

I årsberetning for 2023 informerer styret om at de antar at det må gjøres noe med taket i løpet av de neste 5-10 årene. Dette har en forventet kostnad på 500 - 800 000, -.

Styret foreslår en økning av de månedlige felleskostnadene på 10% fra 1. juli. Selv med denne justeringen er det ikke rom for investeringer/ vedlikehold. Dette vil kreve ytterligere finansiering.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer to kjellerboder på ca. 3 og 2 kvm. Arealet iht. takstmannens måling. Bodene er ikke seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen. Bodene har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 215 bnr. 71 snr. 3 orgnr. 975649741 i Oslo kommune

Tilbehør

Selger opplyser om at følgende hvitevarer medfølger: Kombiskap, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin.
Selger opplyser om at følgende ikke medfølger: kuppel i gang og alle taklamper følger ikke med. Blomsterkasser på balkong følger ikke med

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1932/990951-1/105 Erklæring/avtale
19.05.1932
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Overført fra: 0301-215/71
Gjelder denne registerenheten med flere

1932/990952-1/105 Bestemmelse om gjerde
17.11.1932
Bestemmelser om felles gårdsplass m.v.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om adkomstrett
Overført fra: 0301-215/71
Gjelder denne registerenheten med flere

1933/942606-1/105 Erklæring/avtale
28.02.1933
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Overført fra: 0301-215/71
Gjelder denne registerenheten med flere

1933/942607-1/105 Best. om adkomstrett
29.08.1933
Bestemmelser om felles gårdsplass m.v.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-215/71
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 30 649

Sameiet har tatt opp et blancolån - individuell i DnB.
Restgjeld hele lånet kr 156.841 pr. 31.12.2022
Rente 5,6 % pr. 31.12.2022
IN-ordning: Ja

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 5 474,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr 224.990, -. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 104, - i overskudd.

Vei, vann og avløp

Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikk- og fellesledninger.
Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.

Eier

Cathrine Lyse
Charlotte Lyse

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 730 560 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 230 314 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

I henhold til husordensreglene punkt 13. skal utleie av leilighet meldes til forretningsfører og
styret.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 13.06.1931. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest.

Forretningsfører

SK Eiendom AS

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262). Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Gul liste:
Byantikvaren i Oslo har kommunalt listeført bygningen. At en eiendom er ført kommunalt listeført på gul liste innebærer at eiendommen har kulturminneverdi. I slike tilfeller skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. For mer informasjon om dette, se vedlagt informasjonsskriv om Gul liste, eller benytt URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php?mmfileid=15758

Det gjøres oppmerksom om at det også er gjort et arkeologisk funn på tomten.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt

Odelsrett

Ikke aktuelt

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 68.000, - inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger/overtagelse med megler tilstede kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,- og inneståelseshonorar kr 1.620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 125.290, - inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert org.nr.: 998387361