Tomt

Eiet tomt: 43595 kvm.

Pent opparbeidet og beplantet fellesareal med asfalterte gang- og kjøreveier, plener, trær og annen beplantning.

Sameiet disponerer et stort friareal hvor det foruten endel benker/bord, også finnes grillplass for sameiets beboere samt lekeplass for beboernes barn/barnebarn. Lekeplassen og lekeapparatene er beregnet på barn med tilknytning til sameiets beboere samt deres gjester.

Parkering

Det medfølger bruksrett til garasjeplass nr. 17 i felles lukket garasjeanlegg.
Garasjeplassen er i seksjoneringen lagt som tilleggsdel bygning til seksjonen.

Sameiet disponerer også garasjeplasser for utleie, ved ønske om utleie må styret i sameiet kontaktes.
Gjesteparkering for besøkende på sameiets tomt.
For øvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Lading av el-/hybridbil:
Det er etablert nødvendig infrastruktur i garasjeanlegget for lading av elbiler. Beboere som ønsker kan inngå en skriftlig avtale med styret om installasjon og bruk av ladeboks på egen garasjeplass. I tillegg til kostnader for innkjøp og installasjon av ladeboks, må seksjonseier betale en månedlig brukeravgift til nedbetaling av etablert infrastruktur og løpende administrasjonskostnader for el-bilordningen. I tillegg påløpet løpende strømkostnader iht. målt forbruk.
For nærmere informasjon og ytterligere retningslinjer, se sameiets hjemmeside:
http://generallunden.no/1208/praktiske-opplysninger/elbiler-o-l-/elbiler-o-l

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner, samt elektriske varmekabler på begge bad.
Peis i stue. Alle varmekilder foruten peisen er montert nye i 2014.

Felles varmtvannsberedere i sameiet - kostnader for varmtvann er inkl. i felleskostnadene.

Sameiet

Generallunden Boligsameie, består av 225 boligseksjoner fordelt på 8 terrasseblokker, med adresse hhv. Generallunden 19-27, Ullern allé 47-59 og Ullern allé 67-77. Sameiet eier et stabbur (Ullern Allé 79). Sameiet reguleres av vedlagte vedtekter.
Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Megler oppfordrer alle interessenter til spesielt å gjøre seg kjent med sameiets vedtekter og ordensregler som ligger vedlagt salgsoppgaven, da disse har spesifiserte regler hva angår oppussing, vedlikeholdsplikt m.m.

Det opplyses om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 bolig-seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie, jfr. lov om eierseksjoner § 23.

Sameiet har egen hjemmeside: www.generallunden.no.
Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med informasjon gitt på hjemmesiden.

Innvendige endringer i bruksenhetene som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner må ikke foretas uten styrets godkjennelse. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for seksjonseieren.

Større vedlikehold og rehabilitering gjennomført
2022 - Resterende arbeider utomhus ifbm. fasaderehabiliteringen er avsluttet
2021 - Ny dørautomatikk på alle ytterdører til oppgangene
2020 - Gavlvinduer skiftet etter plan - løpende vedlikehold
2020 - Rehabilitering av blokkene A
2019 - Stien, gangveien og Generallunden - heller lagt, bredden økt 30 cm.
2019 - Fasaderehabilitering
2018-19 - Fasaderehabilitering - analyse og innhenting av tilbud
2018-19 - Ruinene oppgradert med å fylle igjen, plante gress og tilrettelegge for belysning.
2016-18 - Rehabilitering av garasjer og kulverter
2017-18- El-ladestasjoner i alle garasjene. Smartløsning med mulighet for påkobling
2017 - Piperehabilitering - ca. 1/3 av pipeløpene - der det var behov etter videoinspeksjon
2017 - Utskifting varmtvannsberedere Generallunden
2016 - Kjøp av Selvaag tomt, ruinene og stabburet
2015 - Bytting av låssystem kodebrikker/mobilstyring
2012 - Takrehabilitering
2010 - Oppussing av alle trappeganger og inngangspartier - trapper ble flislagt
2008 - Alle hovedinngangsdører og callinganlegg
2007 - Utskifting av beredere. Asfaltert utearealer. 2 nye garasjeporter. Utbedring av tak mellom blokk 12 og 13
2004 - Malt + noe betongrehabilitering. Lagt nytt dekke i garasje med 2 plan
2003 - Heiser skiftet ut

Det er planlagt rehabilitering av pipeløp/peiser i sameiet med beregnet kostnad på kr. 4,3 mill. Finansiering over driften.

Skoler

Sokner til Bjørnsletta skole

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer kjellerbod ca. 2 kvm - areal iht. takstmannens måling.
Boden er seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen, og hører således eksklusivt til denne.

I tillegg er det bod ca. 3 kvm på den vestvendte terrassen + bod ca. 3 kvm i tilknytning til garasjeplassen.

Matrikkel

Gnr. 10 bnr. 26 snr. 213 orgnr. 971481595 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

"Veggmaleriet" på terrassen vil bli demontert og skal ikke følge leiligheten.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen etter 1970 - fullstendig grunnboksutskrift kan fås ved henv. megler:

1971/21708-1/105 Erklæring/avtale 13.12.1971
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom
Overført fra: 0301-10/26

1971/21709-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 13.12.1971
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-10/26

1977/16456-1/105 Best. om adkomstrett 29.07.1977
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:10 Bnr:926
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:10 Bnr:927
Overført fra: 0301-10/26

1977/28795-1/105 Erklæring/avtale 16.12.1977
BYGGEFORBUD PÅ NÆRMERE ANGITT AVSTAND
Overført fra: 0301-10/26

1982/8885-1/105 Erklæring/avtale 31.03.1982
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: 0301-10/26

1982/11376-1/105 Best. om adkomstrett 29.04.1982
Bestemmelse om garasje/parkering
Overført fra: 0301-10/26

2009/395023-1/200** Diverse påtegning 04.06.2009
Tidsbegrensning for gjesteparkering utgår, retten til gjesteparkering gjelder hele døgnet.

1984/35593-1/105 Best. om adkomstrett 12.07.1984
Overført fra: 0301-10/26

1995/25430-2/105 Best. om adkomstrett 18.05.1995
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:10 Bnr:351
Gjelder også utskillte parseller
Kan ikke slettes uten samtykke fra Byutviklingskomiteen v/ Plan og bygningsetaten i Oslo

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 21 668 pr. 01.05.2023

Sameiet har annuitetslån i Obosbanken med restsaldo kr. 4.085.392,- med restløpetid 24år 4mnd - Flytende rente 5,75% pr. 08.05.2023. Ingen avdragsfrihet eller IN-ordning.

Andel formue

Kr. 88 001,- pr. 31.12.2022

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr. 1.136.528,-.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 85.500,- i overskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Kari H.E. Kveim Lie

Formuesverdi

Som primærbolig kr 2 809 211 pr. 2021
Som sekundærbolig kr 10 113 161 pr. 2021

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet, dog må utleie meddeles skriftlig til styret.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 04.04.1984 og for rehabilitering piper datert 27.03.2017.
Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan:
I kommuneplanen ligger eiendommen i et område med følgende avsetning:
Arealformål: Bebyggelse og anlegg (nåværende) øvre og nedre teig.
Kulturminnevern: En del av eiendommen er regulert til bevaring (gjelder området med vikingfunn, øvre teig)
Naturmiljø: En del av eiendommen mot øst er registrert som Naturtype A-område og en bitteliten del mot vest ved G27 er Naturtype C-område.
Støysoner: En del av eiendommen mot T-banen er registrert med støysone; Veg, rød sone. I tillegg er en del aveiendommen mot vest registrert med støysone Veg, gul sone.

Regulering:
Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsbestemmelser 3481.
En liten del mot Generallunden er regulert til felles avkjørsel med gjeldende reguleringsbestemmelser S-2321.

Gul liste:
På sameiets eiendom (øvre teig) er det iht. Kulturminnesøk gjort funn av mannsgrav fra vikingtid med løsfunn av sverd av jern, spydspiss av jern og øks av jern. Funnet ble gjort under bygging av ny låve. Del av eiendommen er registrert som arkeologisk lokalitet med uavklart vern, og funn ble gjort på et areal som i dag har adresse Ullern allé 79. Denne delen av sameiets eiendom er for øvrig anført på gul liste med bevaring av stabburet ruin (hustuft fra middelalderen). Dette tunet er også omfattet av vernebestemmelsene.

Naturmangfold:
På sameiets eiendom er det registrert naturmangfold: Rik edelløvskog, kalklindeskog og store gamle trær.
Naturmangfold er et samlebegrep for biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold som i liten grad er preget av inngrep fra mennesker.

Kommunedelplan:
En del av eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven,
men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen ved å benytte følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.

Offentlige planer

Iht. Oslo kommune ved Plan- og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er det p.t. pågående reguleringsarbeid i nærhet til eiendommen:

Saksnr: 201708944 - Huseby - Vannbehandlingsanlegg - Ny vannforsyning i Oslo.
Status: Planprogram fastsatt i Oslo kommune
6. juni 2018. Planforslaget ble sendt til offentlig ettersyn 01.02.2019.
Byggestart i 2020 med ferdigstillelse i 2028.

Se saksinnsyn for nærmere informasjon om pågående reguleringssak, samt infoside:
https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/slik-bygger-vi-oslo/vannforsyning-oslo/

På generell basis opplyses det at Oslo stadig er under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg rehabiliteres eller rives ned, og nye bygg settes opp. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende kart med reguleringsbestemmelser.
Alle budgivere oppfordres for øvrig til å selv å undersøke på planinnsyn Oslo kommune sine nettsider (eventuelt kontakte PBE på telefon 23491000) dersom spørsmål hva gjelder områdets regulering, kommuneplanen og kommunedelplanen.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,8% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.500,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.820,- oppgjørshonorar kr 6.850,- og klargjøring og vederlag garantipremieforsikring kr. 7.500,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 198.000,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361