- Dører: Balkongdør med isolerglassvindu av eldre dato. TG ut ifra alder på produktet. Ingen avvik på hovedinngangsdør TG 1.

- Overflater gulv, bad: Det er påvist sprekker i fliser.

- Sluk, membran og tettesjik, bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Normal brukstid for membranløsninger er ca. 25-30 år.

- Ventilasjon: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger bygget i denne tidsperioden. Det stilles i nyere boliger krav til balansert ventilasjon av hensyn til inneklima og energieffektivitet. For å få tilstandsgrad 1 må det etableres balansert ventilasjon. Det vil imidlertid ikke være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Selger opplyser om følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
Spørsmål 5: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja, mener å huske at det har vært fuktskader i kjelleren, men at dette er gjort noe med av styret.

Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Byttet lysdimmer div steder, fjernet jordfeilvarsler, montert nye automatsikringer med jordfeilbryter og montert ny hovedsikring. Arbeid utført av Granrud elektriske.

Spørsmål 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, se over.

Spørsmål 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Nye balkonger i hele blokka i 2015. Arbeid utført av Balkong Team.

Spørsmål 26: Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Svar: Ja, vedlikeholdsbehov og strømutgifter gjør at fellesutgiftene vil øke litt hvert år.

Tomt

Eiet tomt: 1646 kvm.
Pent opparbeidet tomt med gressplen, beplantning og sykkelstativer. Asfaltert adkomst til oppgangene.

Parkering

Parkering etter områders bestemmelser.

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering:
Priser 2022
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5400 kroner for ett år
Elbil (helelektriske): 1620 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 2700 kroner for ett år
Hydrogenbil og el-varebil: gratis
El-motorsykkel og el-moped: 810 kroner for ett år
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav.
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Elektriske varmekabler på baderom ellers vannbåren rediatorvarme i leiligheten.

Aksjelaget

Leiligheten er en del av Treschows Gates Terrasse A. org. nr. 833777262.
Laget består av 34 leiligheter, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

- Det kreves styregodkjenning av ny eier. Samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det.
- Dyrehold krever styrets skriftlige tillatelse
- Fellesutgiftene øker med 3 % årlig grunnet inflasjon
- Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Planlagte påkostninger:
Generelt vedlikehold av bygningsmassen må påregnes.

Fibernett vil bli installert første kvartal 2023. Kostnadsøkningen for askjelaget vil være rundt 60.000 kr. Beboere som nå betaler ekstra for raskere internett vil spare, mens alle beboere får bedre internetthastighet og mer stabil nettilgang.

Brannsikkerheten vil forbedres i 2023 ved installering av felles brannvarsleranlegg. Anslått pris er 400.000 - 500.000 kr. Dette er helt nødvendige oppgraderinger.

De neste årene vil ytterligere prosjekter gjennomføres: nedgravd løsning for avfall; Isolering av loft for å senke oppvarmingskostnad; sykkelskur; stykkevis rehabilitering av slitt vannrør i kjeller mm.

Vedlikeholdshistorikk i aksjelaget:
- 2018 - 2019: Rehabilitering av bunnledninger
- 2015 - 2015: Balkonger Det ble bygget balkonger til alle leilighetene.
- 2012 - 2012: Takrehabilitering.

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer ifølge selger en kjellerbod på ca. 3,5 kvm og en loftsbod på ca. 5,5 gulvareal (skråtak). Arealet iht. takstmannens måling. Det foreligger ikke spesiell hjemmel for bodene. Bodene har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 222 bnr. 68, aksjebrevnr. 395-413 i Treschows Gates Terrasse A AS boligaksjeselskap med orgnr. 833777262 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1937/301850-1/105 Erklæring/avtale
23.04.1937
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser

1937/301851-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
23.04.1937

1938/302210-1/105 Erklæring/avtale
07.05.1938
Bestemmelse om benyttelse

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Andel fellesgjeld

Kr. 139 602

Aksjelaget har lån i Husbanken
Restgjeld akjselaget kr 355.852, - pr. 01.05.2022
Restgjeld andel kr. 8.732, - pr. 01.05.2022
Flytende rente 1,07 % pr. 05.05.2022
Restløpetid: 1 år
IN-ordning: Nei

Aksjelaget har også et lån i OBOS Banken
Restgjeld aksjelaget kr 2.978.538, - pr. 01.05.2022
Restgjeld andel kr. 94.689, - pr. 01.05.2022
Flytende rente 2,95 % pr. 05.05.2022
Restløpetid: 23 år og 1 mnd.
IN-ordning: Ja
Ved individuell nedbetaling av dette lånet vil felleskostnadene synke med kr. 460 i mnd (kr. 472 pr. 01.06.2022)

Aksjelaget har også et lån i OBOS Banken
Restgjeld aksjelaget kr 1.474.274 pr. 01.05.2022
Restgjeld andel kr. 36.181, - pr. 01.05.2022
Flytende rente 2,95 % pr. 05.05.2022
Restløpetid: 14 år og 1 mnd.
IN-ordning: Nei

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.
Treschows Gates Terrasse A AS er tilknyttet sikringsfond.
Borettslag som har tegnet seg for sikring kan si opp avtalen innen 1.desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn for første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 12 032,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr 609.848,-. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 844.500,- i overskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikk- og fellesledninger.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.

Eier

Line Ådalen

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 139 549 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 102 377 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan aksjeeieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom aksjeeier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag § 5-6. Se forøvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.

Ved fremleie skal styret informere skriftlig med leieboers navn og telefonnummer. Leietakere kan ikke flytte inn før de er blitt godkjent av styret.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 29.05.1936. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. Aksjeeiere som bor i boligen selv, kan overflate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Det foreligger også:
- Ferdigattest for utskifting av vinduer, datert 04.04.1983
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 06.10.2017

Disse er vedlagt salgsoppgaven.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

Tomten er også regulert til vannforsyningsanlegg med gjeldende reguleringsplan S-5142, vedtaksdato 04.03.2022. Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett.

Deler av eiendommen er også regulert til fortau med gjeldende reguleringsplan S-3541, vedtaksdato 26.06.1996. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Advokat Dehlis plass.

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.
Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Offentlige planer

Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Pågående plansaker:
Saksnummer: 201719253. Stavangergata - Endring av trafikkmønster - Detaljregulering. Mottatt sak: 27.12.2017. Planens hovedgrep er at det etableres sykkelfelt på vestsiden av Stavangergata, på østsiden utvides gangfelt med sykkelfelt. For å få tilstrekkelig med gateareal må gateparkering delvis fjernes. Dagens midtrabatt inkl. bjørketrær erstattes av flyttet midtrabatt og nye trær. I dag mangler det ca. 60 meter fortau på nordsiden av Sarpsborggata. Prosjektet har intensjon å etablere dette fortau, sammen med motstrøms sykkelfelt i Sarpsborggata. Sykkelfelt er videreføring av eksisterende sykkelfelt lenger øst i sarpsborggata.

Saksnummer: 201911041. Sandakerveien 24 D med flere - Dialogfase - Ombygging til barnehage og skole - Den Tysk-Norske skolen i Oslo. Mottatt sak: 05.07.2019. Myren Eiendom AS foreslår å omregulere Sandakerveien 24 D m.fl. (Myrens verksted vest for
Akerselva) fra formålet offentlig/privat tjenesteyting: kontor bevertning til offentlig/privat tjenesteyting: undervisning og barnehage. Hensikten med planforslaget er å kunne samle den tysknorske skoles undervisningstilbud fra barnehage til videregående skole på eiendommen. Bygningsvolumer i gjeldende reguleringsplan videreføres i hovedsak, og bevaringsreguleringen videreføres. Planen åpner i tillegg for enkelte mindre tilbygg og mellombygg. Eksisterende parkeringsplass opparbeides som skolegård og blir offentlig tilgjengelig utenom åpningstid. Planforslaget sikrer rekkefølgekrav om tilfredsstillende områdestabilitet.

Pågående byggesaker:
Saksnummer: 202004425. Bentsegata 10 - Bruksendring av underetasje til bolig. Mottatt sak: 11.03.2020. Status: Tillatelse gitt.

Saksnummer: 201714407. Maridalsveien 163 - 165 - Bruksendring til leiligheter og oppføring av balkonger. Mottatt sak: 25.09.2017. Status: Tillatelse gitt.

Saksnummer: 202000671. Treschows gate 16 - Miljøsanering av forurenset grunn som følge av riving av bebyggelse. Mottatt sak: 13.01.2020. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

Saksnummer: 202102425. Treschows gate 16 - Oppføring av ungdomsskole - Bentsebrua skole. Mottatt sak: 25.03.2021. Status: Igangsettingstillatelse gitt

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt

Odelsrett

Ikke aktuelt

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i aksjelaget.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som denne nøkkelinformasjonen, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema fra selger, reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene er vedlagt dette prospekt eller kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs. før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 49.450, - inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger 2 stk. inkludert (ord. kr 3.000,- pr time), markedspakke kr 19.500,- og inneståelsesgebyr kr 1.620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 94.977, - inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.500, - og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Org.nr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361