Standard

Gjennomgående, stor og påkostet hjørneleilighet med sjarmerende balkong.

Leiligheten ble generelt pusset opp/oppgradert i regi av tidligere eier i perioden 2002-2018. Vinduer ble i hovedsak skiftet i 2006.
Videre ble leiligheten pusset opp/oppgradert siden eierskifte i 2019 med:
- Ny kjøkkeninnredning og hvitevarer
- Nye spesialtilpassede skapinnredninger
- Nye marmorfliser (flis på flis) og nye spesialproduserte innredninger i hovedbadet
- Ny spesialprodusert innredning i bad/vaskerom
- Nymalte og dels nye himlinger inkludert stukkatur
- Nymalte og dels nye overflater på vegger
- Nye marmorfliser på gulv i entre og gjestetoalett
- Parkettgulv slipt og lakkert

Det er varmekabler/gulvvarme i rom med fliser.
Varmefolie/gulvvarme i stue og spisestue.
Rikelig med downlights.
Godt med spesialproduserte innredninger og garderobeløsninger fra 2019.

Stue:
Stue med peis og utgang til overbygget balkong på ca. 6 kvm mot nordøst.

Spisestue:
Meget hyggelig spisestue, praktisk beliggende mellom stuen og kjøkkenet.

Kjøkken:
Meget pen snekkerlaget innredning, med dels glassfronter på overskap. Hvite marmor benkeplater med underlimt vask. Marmorplater på vegg mellom over- og underskap. Kullfiltervifte i stålhette. Integrert oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp (75 cm bred) og kjøleskap. Føler/vannstopp i underskap. Integrert fryser og kjøleskap i spisestuen. Ny innredning og hvitevarer i 2019. Hvitevarer medfølger.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, hvorav ett vender mot bakgården og ett vender mot Gyldenløves gate.

Hovedbad:
Lekkert bad/wc med stor dusjnisje med glassdør (fast dusj + hånddusj), innmurt badekar med flislagt front, integrert skapinnredning/servantskap med marmor benkeplate med underlimt vask og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Ventil/oppdriftsventilasjon. Badet ble rehabilitert/oppgradert i ca. 2006 i regi av tidligere eier og pusset opp/oppgradert i 2019 med nye fliser (flis på flis) og nye spesialproduserte innredninger. Det er kun registrert sluk i dusjnisjen. Badet for øvrig har ikke sluk, dvs. eventuelt overflatevann utenfor dusjnisjen ikke har mulighet for å renne til sluk. Det er kun ventilasjon i dusjnisjen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av badet.

Bad 2:
Meget pent vaskerom/dusjbad/wc med dusjhjørne med to glassdører, integrert skapinnredning/servantskap med kompositt benkeplate med underlimt vask, vegghengt toalett med innebygget sisterne og nisje med opplegg for vaskemaskin/vaskesøyle (vaskemaskin og tørketrommel medfølger). Avtrekk. Badet ble pusset opp/oppgradert i perioden 2015-2017 i regi av tidligere eier. Siden eierskifte i 2019 er det montert ny spesialprodusert innredning. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av badet. Fra vaskerom/dusjbad/wc er det utgang til baktrapp.

Gjestetoalett:
Toalettrom med servant og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Ventil/oppdriftsventilasjon. Toalettrommet ble pusset opp/oppgradert i 2012 i regi av tidligere eier. Ny tapet og nye gulvfliser i 2019.

Innvendige dører:
Dører med hvite profilerte dørblader. Skyvedør til bad/vaskerom. Dører fra senere år.

Gulvoverflater:
Enstavs eikeparkett. Teppe på begge soverom. Brune marmorfliser i entré og gjestetoalett. Hvite marmorfliser på hovedbad. Keramiske fliser på vaskerom/dusjbad/wc. Gulv/overflater fra senere år. Nye marmorfliser i entré, gjestetoalett og hovedbad i 2019. Parkettgulvene ble slipt i 2019. Det er enkelte glipper i parkettskjøter.

Veggoverflater:
Tekstiltapet. Malte plater/flater. Tapet. Én vegg i hovedsoverommet med foret stofftapet. Hvite marmorfliser på hovedbad (store marmorplater i dusjnisjen). Keramiske fliser på vaskerom/dusjbad/wc. Pusset opp i senere år. Dels nye overflater/dels nymalte overflater i 2019.

Himlingsoverflater:
Malte plater/flater, hovedsakelig med stukkatur og dels med rosetter. Nyoppussede himlinger, dels nye og dels ny stukkatur og rosetter i 2019.

VVS-installasjoner:
Røranlegg med supplering/oppgradering i tilknytning til bad, bad/vaskerom, gjestetoalett og kjøkken. Innkasset varmtvannsbereder (det er opplyst at berederen er skiftet i regi av tidligere eier). Det ser ut som koblingsskap for rør-i-rør er plassert i nisjen for vaskemaskin/tørketrommel.

El-kraft:
Sikringsskap med automatsikringer. 2 x 63 amp. hovedsikringer. Måler i fellesareal i kjeller. Anlegget i leiligheten ble generelt oppgradert i regi av tidligere eier og i tillegg oppgradert siden eierskifte i 2019 av nåværende eier.

Annet:
Dørtelefon (for tiden i ustand).

Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport og egenerklæring etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

Klassisk og meget pen hjørnegård. Grunnmur i naturstein og tegl. Fasader med pusset/malt tegl (utsmykninger mot gaten). Trebjelkelag som etasjeskiller. Saltak i trekonstruksjon med taksteinstekking og plater. Loftet i gården er delvis utbygget. Det er brannvarslingsanlegg i gården.

Vinduer fra med doble isolerglass. Vinduer fra 2006 (med unntak av vinduer i tilknytning til balkongdør). Balkongdør og vinduer i tilknytning til balkongdøren med doble isolerglass. Dør og vinduer fra 1980/90-tallet. Tofløyet B-30 hovedinngangsdør. Vanlig B-30 dør til bakoppgangen. Dører fra senere år med normal slitasje, alder tatt i betraktning.

Inntrukket/overbygget balkong med flislagt gulv. Støpejernrekkverk med plater.

Fasade mot gaten ble pusset opp i 2020. Piper er rehabilitert med innvendig stålrør. Nevnte tiltak ble finansiert ved kapitalinnkalling fra seksjonseiere. Det er opplyst at det er planer om å pusse opp fasade mot bakgården samt pusse opp oppgangen og boder i kjeller. Se avsnitt sameie.

Jevnlig vedlikehold av bygningsmassen må påregnes grunnet byggets alder. Det er noen skjevheter i gården/leiligheten (normale skjevheter, alder og byggeskikk tatt i betraktning). Det er noe fuktighet i kjeller inkludert boder til denne leiligheten (normale utslag, alder og byggeskikk tatt i betraktning). Det er opplyst at det tidligere har vært rotter i kjeller, men at dette skal være fjernet/utbedret.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2:

- Balkongdør og vinduer fra 1980/90-tallet
- Bad 1 (se beskrivelse under avsnitt standard)
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av bad 2
- Enkelte glipper i parkettskjøter

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Gården ble byggemeldt i 1895 på en tomt skilt ut fra Frognerveien 11 for eiendomsspekulanten Edon Bjerke ved den svenskfødte arkitekt Eduard Carlén. Gården danner hjørnet mellom Colbjørnsens gate, Niels Juels gate og Gyldenløves gate, og har en kileformet grunnflate.

Gården ble oppført over fire fulle etasjer i pusset tegl. Hjørnet mot krysset er brukket, slik at det dannes en bred kortside med kraftige, fremskutte verandaer satt sammen i en vertikal helhet. Langsidene vender mot Gyldenløves gate og Colbjørnsens gate. Første etasje er kvaderpusset. Langsidene er ikke symmetrisk komponert, men stykket opp av pilastre som strekker seg over annen og tredje etasje. Disse avsluttes oventil av konsollpar. Vinduene er innfattet av enkel stukkbelistning, og har moderate overdekninger. Annen etasjes vinduer har brystningsfelt med små balustre. Stiluttrykket er nyrenessanse. På 1900-tallet ble loftet innredet og det ble bygget takarker, blant annet som avslutning av verandamotivet på kortsiden.

Henimot århundreskiftet tilhørte eiendommen fru Jessum. Ved folketellingen anno 1900 hadde gården 59 beboere fordelt på 14 leiligheter. Blant beboerne på denne tiden var kaffebrennerimester Jens Peder Carlsen, melkehandlerske Selma Rojahn, betjent i Robsahms manufakturforretning Gustav Thronsen og "retouchuise" Agnes Knudsen.

Kilde: http://www.artemisia.no/arc/historisk/oslo/bygninger2/gyldenloves.gate.2.html

Tomt

Felles eiet tomt for gnr./bnr. 213/130 på 569 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen. Asfaltert bakgård med sykkelparkering.

Parkering

Det er beboerparkering i området og sameiets adresse er med i ordningen. Med beboerparkering kan man parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering. Priser 2021 (gjeldende for ett år): Kr. 900,- (helelektrisk elbil). Kr. 5 400,- (bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil). Kr. 2 700,- (motorsykkel og moped). Kr. 450,- (el-motorsykkel og el-moped).

Se for øvrig avsnitt offentlige planer hva angår fremtidig fjerning av en del kommunale parkeringsplasser i nærområdet.

Adkomst

Sameiets eiendom har adkomst fra offentlig gate.

Oppvarming

Varmekabler/gulvvarme i rom med fliser. Varmefolie/gulvvarme i stue og spisestue. Enkelte panelovner.

Peis (fra 2012) med støpejerninnsats og glassdør i stue. Piper i gården er rehabilitert med innvendig stålrør. Pipene i leiligheten er hovedsakelig kledd inn (ifølge brannforskriftene skal ikke piper kles inn). Peisen har ikke vært i bruk i selgers eiertid. Flamme i peisen på bilder i salgsoppgaven er fotomontert.

Selger selv har kun bebodd leiligheten sporadisk, og har dermed ikke oversikt over årlig strømforbruk ved normalt bruk.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Gyldenløvesgate 2. Sameiet består av 18 seksjoner hvorav 1 seksjon er forretningslokale. Sameiet reguleres av vedlagte vedtekter. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. (Iht. husordensreglene er det møteplikt på dugnader).

Bruksenheten/seksjonen kan bare nyttes i samsvar med formålet (bolig).

Iht. tinglyste oppdelingsbegjæring kreves styrets godkjenning av nye eiere. Dette er på grunnbokbladet tinglyst som en urådighet.

Iht. husordensreglene skal dyrehold registreres med rase og navn hos styret (eier må i tillegg undertegne en spesiell erklæring). Husdyr må ikke luftes i gården. Ved gjentatte klager fra naboer vil styret vurdere inndragelse av tillatelse.

I forbindelse med nedbetalingen av tidligere lån ble den økonomiske modellen for sameiet endret fra lånefinansierte prosjekter til å finansiere prosjekter basert på innhentet kapital, da dette i sum blir billigere for hver enkelt eier (lavere rente i personmarkedet enn det sameiet får). Kapitalinnkallingen i februar 2020 dekket oppussing av fasaden, brannsikring av bygården, installasjon av brannalarmanlegg og piperehabilitering. 2021 er planlagt som et år uten større investeringer og vedlikeholdsprosjekter, der nivået på felleskostnadene vil opprettholdes for å bygge opp igjen likviditet og en fornuftig "bufferkonto" for løpende kostnader og vedlikehold. Ved større prosjekter vil det enten måtte kalles inn mer kapital eller opprettholdes høye felleskostnader. Nivået på felleskostnadene vil vurderes mot budsjett for 2022. Styrets formål er å løpende benytte ev. tilgjengelige midler til vedlikehold iht. planen under, og Sameiet skal ikke aggregere midler på konto.

Vedlikeholdsplan (sitat fra styrets årsberetning for 2020):
"Høsten 2020 ble vedlikeholdsplanen oppdatert, og ytterligere behov nedtegnet. Initiativ vil forløpende prioriteres etter 3 parametere alvorlighetsgrad, praktisk behov og visuelle forbedringer. Høsten 2020 ble det også lagt til grunn et 4 parameter økonomi. Styret har derfor vedtatt å avvente videre prosjekter frem til vi har større kontroll på likviditeten og for å fordele kostnader over tid. I vedlikeholdsplanen har styret per nå adressert bl.a. gjennomgang av elektrisk anlegg i kjeller, behov for utbedring/oppussing av kjeller for å tilrettelegge for bedre lagringsforhold samt bedre skadedyrkontroll, gjennomgang av vann og avløpsrør i bygården, maling av oppganger og boning av gulv".

Det ble på årsmøtet 2020 vedtatt at sameiet utsetter å stemme over de ulike alternative hva angår en oppgradering til "OBOS nøkkel" som gjør det mulig å låse opp ytterdører via app på telefon. En slik oppgradering vil medføre en kostnad for sameiet, som iht. alternativene skulle finansieres ved innkalling av kapital fra sameierne.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Skoler

Gyldenløves gate 2 ligger iht. Oslo kommune sine nettsider innenfor skolegrensen til Uranienborg barne- og ungdomsskole. Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger selv kun har bebodd eiendommen sporadisk siden eierskiftet. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Matrikkel

Gnr. 213 bnr. 130 snr. 7 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Selger er for øvrig villig til å la kjøper få kjøpe diverse løsøre (sofa, gardiner m.m.) etter nærmere avtale med selger. Dette gjelder imidlertid ikke spisebord og stoler.

Heftelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen. Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1896/900631-1/105: Bestemmelse om bebyggelse, 18.01.1896
Overført fra: 0301-213/130
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Skjøte av 18.01.1896 med bestemmelser som bebyggelse. Iht. gammel grunnbok omhandlet dette at opprinnelige selger (Frognerveien 11) forbeholdt seg retten til å godkjenne bebyggelsens ytre fasademessige utstyr. Servitutten/heftelsen følger vedlagt salgsoppgaven.

1975/508806-3/105: Pantsettelseserklæring, 12.05.1975
Beløp: NOK 5 000,-
Panthaver: Sameiet
Lnr: 1108429
Gjelder denne registerenheten med flere

1975/508806-5/105: Urådighet, 12.05.1975
Overdragelse skal godkjennes av styret
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: De to ovennevnte er seksjoneringsbegjæringen med visse vilkår og bestemmelser. Boligen skal kun benyttes til beboelse. Begrensning i utleie (tidsbestemte leiekontrakter med maksimal lengde på fem år). Overdragelse og bortleie må godkjennes av sameiets styre. Bestemmelser om bygningsmessige forandringer. Panterett for sameiet for NOK 5 000,-. Med flere bestemmelser/vilkår.

1988/42290-3/105: Pantsettelseserklæring, 24.06.1988
Beløp: NOK 8 000,-
Panthaver: Sameiet
Lnr: 1108430
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Ovennevnte er reseksjoneringsbegjæringen hvor sameiets panterett er justert til NOK 8 000,-.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Sameiet har ingen felles lån. Seksjonen hadde pr. 31.12.2020 en andel fellesgjeld på kr. 3 051,- som er kortsiktig leverandørgjeld.

Andel formue

Kr. 0,- pr. 31.12.2020

Regnskap

Driftsinntekter i 2020 var til sammen kr. 889 092,-. Andre inntekter består i hovedsak av salg av nøkler. Det ble budsjettert med ekstraordinær kapitalinnkreving i 2020, men dette ble inntektsført i 2019 isteden. Driftskostnadene i 2020 var til sammen kr. 2 908 023,-. Dette var kr. 269 188,- høyere enn budsjettert. Resultat for 2020 fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr. 2 002 638,-. Sameiet hadde pr. 31.12.2020 negativ arbeidskapital på kr. -263 540,-. Årsaken til negativ arbeidskapital er at oppussingen av fasaden ble dyrere enn estimert, da det viste seg å være behov for å male vinduer i samme prosess. Styret har opprettet en midlertidig løsning med kassekreditt i OBOS-banken som vil sikre likviditeten gjennom første halvår 2021, samtidig som felleskostnadene holdes på samme nivå. Dette vil løse likviditetsproblemet i 2021, men ikke gi den planlagte oppsparingen av kapital for 2021. Styret er innstilt på å avvente store prosjekter til likviditeten er gjenopprettet og mer kapital samlet opp, og bruke tiden frem til det på å kartlegge behov, omfang og gjennomføre ev. anbudsrunder og kvalitetssjekk av potensielle leverandører. I budsjett for 2021 er det lagt til grunn at sameiet skal gå med kr. 229 670,- i overskudd.

Vei, vann og avløp

Adkomst: Fra offentlig gate.
Tilknytning vann: Private stikkledninger til offentlig nett.
Tilknytning avløp: Private stikkledninger til offentlig nett

Eier

Jul Andrew Gundersen

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2019:
Som primærbolig: Kr. 2 245 728,-
Som sekundærbolig: Kr. 8 084 622,-

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Iht. vedtektenes paragraf § 2 er fremleie er tidsbestemt med maksimal lengde på fem år. Leietager(e) må meldes til styret for registrering. Det samme gjelder også ved utskiftning av leietager(e).

Jfr. eierseksjonslovens § 24 er korttidsutleie av en hel boligseksjon i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Ferdigattest/brukstillatelse

Byggesaksmappen hos Plan- og bygningsetaten er gjennomgått, og følgende nevnes å foreligge: Attestert ekspedisjonsdokument for våningshus (28.12.1896), attestert ekspedisjonsdokument for vannklosetter (20.01.1930), ferdigattest for innredning av dusjrom i 1-4 etasje (28.11.1975), ferdigattest for installasjon av brannvarslingsanlegg (12.02.2020) og ferdigattest for rehabilitering av skorstein 2, 3, 4, 5 og 8 (18.03.2020). Ekspedisjonsdokumenter er vanlig for eldre bygninger, da man før i tiden utstedte slike dokumenter som avslutning på byggesaken.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Gul liste:
Sameiets eiendom står oppført på Byantikvarens Gule Liste som enkeltminne bygning og bygningslokalitet, med kommunalt listeført vernestatus. Askeladdenbeskrivelse: Kgl.res murgård. Bygningen er Sefrak-registrert (bygninger før 1900).

Kommuneplan:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015: Sameiets eiendom er i kommuneplanen regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende. Sameiets eiendom er i kommuneplanen avsatt med følgende kulturminnevern: Avgrensning indre by. For øvrig ligger sameiets eiendom i sin helhet innenfor et område avsatt som hensynssone H190_2 (sikringssoner med restriksjoner for anlegg i grunnen). Kommuneplankartet viser også at eiendommen er underlagt juridisk linje da det ligger jernbane (tunnel), eksisterende, under deler av bebyggelsen.

Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Kommunedelplan:
Sameiets eiendom ligger inn under KDP-17 (kommunedelplan).
Flate: Områder med behov for torg/møteplass
Flate: Områdeavgrensning for indre Oslo
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kommuneplanene kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/planer-og-veiledere/kommunedelplaner/#gref

Regulering:
Sameiets eiendom er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg i reguleringsplan S-2255. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). For øvrig vises det veigrunn i tunnel under bebyggelsen (beregnet senterlinje), regulert i S-1732. Deler av sameiets eiendom er regulert offentlig kjørebane/veigrunn, regulert i S-133GO.

Offentlige planer

Som normalt må kjøper påregne tidvis diverse arbeid på eiendommer og gater i området.

Av nærliggende saker nevnes reguleringssaken (detaljregulering egengodkjent av bystyret 17.02.2021) i Niels Juels gate 52/Hartvig Nissen videregående skole. I korte trekk omhandler dette omregulering av Niels Juels gate 52 mfl. for å utvide og rehabilitere eksisterende Hartvig Nissens skole. Hensikten er å utvide skolens kapasitet (bl.a. oppføring av to nye skolebygg), samtidig som eksisterende skolebygg reguleres til bevaring. President Harbitz gate - som deler skolegården i dag - omreguleres til undervisningsformål, slik at skolegården knyttes sammen. Dette innebærer stengning av deler av dagens enveiskjørte gatestrekning som ender i Niels Juels gate. Planen innebærer også fjerning av minimum 55 offentlige parkeringsplasser i området. Det presiseres at denne detaljreguleringen også vil medføre et estetisk "grønt" løft for området. Det nevnes imidlertid at det har kommet inn flere klager på vedtatte plan. Det tas forbehold om evt. feil eller endringer til dette avsnitt.
Url til detaljreguleringen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201802598

I Gyldenløves gate er for øvrig nylig parkeringsplasser fjernet og sykkelfelt er etablert, det er bygget en liten plass med benker og grøntareal rett foran bygården og kjøremønster i krysset Gyldenløves gate/Niels Juels gate/Colbjørnsens gate har fått mindre endringer til fordel for fotgjengere.

Ved søk på Oslo kommune planinnsyn fremkommer fremdeles planforslaget vedr. etablering av trikk i Skovveien. Dette nevnes da planforslaget også innebærer at et (for megler) ukjent antall offentlige parkeringsplasser i nærområdet vil bli fjernet. Det verserer flere artikler i media vedr. planforslaget, deriblant en artikkel fra august 2021 hvor det fremkommer at byrådet har lagt fram sin innstilling for bystyret, der det kommer fram at de går mot Ruter og Sporveiens forslag om å legge en ny trikketrasé i Skovveien. En senere artikkel fra september 2021 opplyser om et vedtak som sier: "Dersom videre utredning viser at det ikke er mulig å få til en akseptabel løsning i Inkognitogaten, bes byrådet komme tilbake til bystyret på egnet vis med forslag til andre løsninger". Megler kan dermed ikke garantere for hva som blir det endelige utfallet av planforslaget. Megler har ikke fått saksbehandler i tale.

Diverse byggesaker m.m. i området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (213/130)
5. På venstre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker og postliste)

Oslos områder er stadig under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kart med reguleringsbestemmelser og kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030. Videre oppfordres interessenter til selv å undersøke på planinnsyn på Oslo kommune sine nettsider (eventuelt kontakte PBE på telefon 23491000) dersom spørsmål hva angår kommuneplanen, kommunedelplanen, regulering, byggesaker/postlistesaker i området m.m.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 129 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr. 9 900,-, visninger kr. 3 000,- pr. time, markedspakke kr. 14 900,- og inneståelsesebyr kr. 1 620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr. 14 900,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Frogner
Pb 3094 Elisenberg
0207 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998557569