Fellesareal
Det ble registrert saltutslag og misfarging på gulv og vegger i kjeller, stedvis med forhøyet fuktighet. Typisk for byggeåret et at det ikke er benyttet kapilærbrytende sjikt. Brannskille er stedvis redusert/ brutt som følge av rør og kabelføringer.

Byggemåte

Grunn og fundamenter, generelt:
Såle på ukjent grunn for takstmannen.

Gulv på grunn:
Støpt dekke. Dekket er antatt å være fra - 70 tallet/byggeåret. Det ble stedvis registrert riss, malingsflass og saltutslag på gulvene i kjeller. Dette er et symptom på fukt. Typisk for byggeåret et at det ikke er benyttet kapilærbrytende sjikt, dvs plast mot byggegrunn. Generelt anbefales det at organiske materialer ikke lagres direkte på gulv eller er plassert inntil vegger.

Vegger mot grunn:
Grunnmur i tegl/naturstein. Grunnmuren er fra byggeåret. Flere vegger i kjeller ble malt i 2019 i følge opplysninger gitt av rekvirenten. Det er enkelte utforede yttervegger i kjeller. Utforede kjellervegger reduserer muligheten for visuell kontroll av symptomer på svikt i fuktsikringen.

Videre kan konstruksjonen være uheldig med hensyn til kondensering inne i veggen.

Drenering:
Drenering og fuktsikring av grunnmuren ligger hovedsakelig skjult under bakken og er således ikke tilgjengelig for inspeksjon. Selger opplyser at de ble gravd opp og at dreneringen på østveggen ble fornyet på -70 tallet

Yttervegger:
Yttervegger i teglstein, hulmur - utvendig pusset og malt. Det ble opplyst at det i 2016 og 2019 stedvis er utført lokale reparasjoner av puss på yttervegg samt at utvendig puss er påført overflatebehandling.

Takkonstruksjoner:
Mansardtak i trekonstruksjon.

Taktekking og membraner:
Yttertaket er tekket med korrugerte plater i stål samt papp. Det er utført reparasjoner av fuktskade i kneloft og videre ned i himling øverst i baktrappen i 2019.

Frittbærende dekker:
Trebjelkelag med undergulv av gulvbord, antatt isolert med stubbloftsleire. Underliggende himling i kjeller med rabitzpuss og malte plater/trepanel.

Bærende innervegger:
Innvendige vegger i tegl som er pusset.

Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
Vann og avløpsledninger av eldre dato. For tilstand og vurdering av avløpsledninger se egen rapport fra Rørdoktorn. Varmtvannsbereder på 650 liter fra 1973.

Vinduer:
Kjeller: Vinduer med hovedsakelig med enkle glass med karm og ramme i tre, utvendig og innvendig malt. Vinduene er av eldre dato.
Trapperom: Vinduer med enkle glass med karm og ramme i tre, utvendig og innvendig malt. Vinduene er av eldre dato.

Ytterdører og porter:
Kjeller: Entredør som er brannklassifisert. Døren er fra 1975/nyere dato.
Baktrapp: Ytterdør som er malt, trådglass og postluke. Dører til leilighetene er av eldre dato.
Hovedtrapp: Ytterdør som er malt, klart glass og postluke. Dører til leilighetene er av eldre dato.

Varme, generelt:
Elektrisk oppvarming/peiser. Oljetanken er ikke i bruk.

Luftbehandling, generelt:
Kjeller: lufteventiler på vegg. Lufterør mellom hybelleilighet og bod i fellesareal.

Elkraft, generelt:
Hovedtavle plassert i kjeller. For vurdering av elkraft se egne rapporter fra 2 Sikre Eltakst og Konsultenttjeneste AS.

Det er foretatt bruksendring av 1. og 2. etg. ved at det er etablert 2 bruksenheter i hver av etasjene der det tidligere har vært 1 bruksenhet. Videre er det etablert hybel i kjeller der det tidligere har vært boder. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at bruksendringen er søkt eller godkjent av Oslo kommune Plan og bygningsetaten. Uten godkjent bruksendring er det ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

Snr. 1:
TG2:
- Vinduer
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Piper, plassbygde ildsteder
- Frittbærende dekker
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Overflater, generelt
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Luftbehandling, generelt
- Skap og reoler

Snr. 2:
TG2:
- Vinduer
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Piper, plassbygde ildsteder
- Frittbærende dekker
- Overflater, generelt
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Luftbehandling, generelt
- Skap og reoler

Snr. 3:
TG2:
- Vinduer
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Piper. plassbygde ildsteder
- Frittbærende dekker
- Overflater, generelt
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Luftbehandling, generelt
- Skap og reoler

Snr. 4:
TG2:
- Vinduer
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Piper, plassbygde ildsteder
- Frittbærende dekker
- Overflater, generelt
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Luftbehandling, generelt
- Skap og reoler

Snr. 5:
TG2:
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Piper, plassbygde ildsteder
- Frittbærende dekker
- Overflater, generelt
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Luftbehandling, generelt
- Skap og reoler

TG3:
- Vinduer

Hybel:
TG2:
- Overflater, generelt
- Overflater på innvendige vegger
- Luftbehandling, generelt

Fellesareal:
TG2:
- Grunn og fundamenter, generelt
- Gulv på grunn
- Vegger mot grunn
- Drenering
- Yttervegger
- Ytterdører og porter
- Innvendige dører
- Takkonstruksjoner
- Taktekking og membraner
- Utvendige beslag
- Trapper og ramper
- Balkong, terrasser
- Baldakiner og skjermtak
- Piper, plassbygde ildsteder
- Overflater på innvendige gulv
- Overflater på innvendige vegger
- Overflater på innvendig himling
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Varme, generelt
- Luftbehandling, generelt
- Utendørs, generelt

TG3:
- Bærende innervegger (Det ble registrert saltutslag og misfarging på kjellervegger. Det var utslag på grunnmuren ved fuktsøk, mest nederst mot gulvet. Vegg med brannklassifisert dør er perforert med rør og kabelføring uten at det er utført brannbegrensende tiltak.)

- Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt (Kjeller: Det ble målt fukt på 27% vektprosent i trevirke nederst på vegg i bod. Vegger i tre i kjeller bør erstattes med vegger i uorganiske materialer. Eksisterende bodvegger anbefales skiftet til nettingvegger. Branncelle er brutt mot hybel i kjeller med åpning i murvegg og spirorør som luftekanal direkte fra hybelleiligheten uten at det er benyttet brannspjeld.)

- Vinduer (Det ble registrert malingsflassing og kittmangler. på enkelte av vinduene. Vinduene i 2. og 3. etg ble ettersett og periodisk vedlikehold utført i 2015 i følge opplysninger gitt av eier. Det ble foretatt stikkprøvekontroll av tetthet og funksjoner på vinduene, kun ett mindre utvalg ble kontrollert av takstmannen. For best mulig levetid og isolasjonsverdi er det viktig at vinduene tetter godt. Tilstandsgraden er angitt på bakgrunn at 2 vinduer i 3. etasje har store råteskader, øvrige vinduer er gitt TG 2 på grunn av alder samt registreringer, behov for vedlikehold er påregnelig.)

- Frittbærende dekker (Kjeller: Det ble stedvis registrert riss/sprekker i rabitzpuss som er brannskille mot overforliggende leilighet - må utbedres.)

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Frittliggende bygård i 3 etasjer + kjeller oppført 1901, tegnet av ark. C. Michalsen. Sameiet består av 5 eierseksjoner og 1 hybel i kjeller som tilleggsdel til en av seksjonene. Dette er en unik eiendom, og en sjelden mulighet i den aller beste delen av Frogner.

Bygget er oppført med grunnmur i tegl/naturstein, etasjeskille med trebjelkelag, yttervegger i mur utvendig pusset og yttertak tekket med korrugerte plater i stål/papp.

Tomt

Eiet tomt: 715 m².

Eiendommen er opparbeidet med grusgang, belegningsstein, asfalt og beplantning Parkeringsplasser og søppeloppstilling mot nord ble etablert med beleggingsstein i 2010.

Parkering

Biloppstillingsplasser på egen tomt.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming og varmekabler på baderom.

Oljetank plassert i kjeller. Tanken ble tatt ut av bruk på -60 tallet i følge opplysninger gitt av eier. Det anbefales ytterligere undersøkelser av tanken at den er rengjort og tømt da det ikke foreligger dokumentasjon på dette.

Hvis oljetanker midlertidig er ute av bruk:
Nedgravde oljetanker som midlertidig tas ut av bruk, skal tømmes for olje og sikres slik at utilsiktet påfylling ikke kan forekomme.

Hvis oljetanker permanent er ute av bruk:
Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Tanker som ikke kan gjenbrukes uten fare for lekkasje, skal destrueres. Kommunen kan i særlige tilfeller gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, rengjøres og fylles med sand, grus og lignende i stedet for oppgraving. For gjenfylte og oppgravde kondemnerte tanker skal påfyllingsanordningen fjernes eller sikres slik at utilsiktet påfylling eller forsøk på påfylling forhindres.

Fra 2020 er det forbud mot fyring med fossil olje i husholdninger. I enkelte kommuner, f.eks. Oslo, skal all oljefyring fases ut innen 2020. Oljefyrte oppvarmingssystemer må således fjernes, inkludert oljetanken.Se for øvrig nettstedet www.oljefri.no for miljøvennlige alternativer til oljefyren.

Sameiet

Leiligheten er en del av Boligsameiet Gyldenløvesgt 42 org. nr. 923 487 980. Sameiet består av 5 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter som ligger vedlagt prospektet.

Vedlikeholdshistorikk:
1909: Omgjøring loft
1912: Wc-anlegg
1935: Varmeanlegg i 1. etasje
1954: Oljefyringsanlegg
1954: Soppskader
1973: Heving av tak og innredning av leil. på loft i 3. etasje
1975: Etablert nye leiligheter
1981: Ny balkong i 2. etasje sydvest + fasade-endring
2005: Etablert hybel i kjeller

Det opplyses om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie, jfr. lov om eierseksjoner § 23.

Kjøper gjøres særlig oppmerksom på bestemmelsene i eierseksjonsloven § 23, forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i et seksjonssameie. Kjøper har enhver risiko knyttet til overdragelsesform og lovlighet av denne. Det bes i budet konkretisert hvorledes transaksjonen er planlagt gjennomført for å ivareta lovens bestemmelser.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Matrikkel

Gnr. 212 bnr. 433 snr. 1 orgnr. 923487980 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1898/903192-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
13.12.1898
Bestemmelse om benyttelse
Overført fra: 0301-212/433
Gjelder denne registerenheten med flere

1901/901223-1/105 Bestemmelse om veg
21.05.1901
Bestemmelse om kloakkledning
Overført fra: 0301-212/433
Gjelder denne registerenheten med flere

1958/519322-1/105 Best om garasje/parkering
01.12.1958
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-212/433
Gjelder denne registerenheten med flere

1996/2847-2/105 Pantsettelseserklæring
18.01.1996
BELØP: NOK 30.000
Panthaver:Sameiet
Lnr: 1147979
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 0,-.

Sameiet har ingen fellesgjeld.

Regnskap

Sameiet har ingen registrerte regnskap da Sameiet nylig er opprettet/stiftet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Alf-Henrik Hafstad
Grethe Kathrine Hafstad

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 9 017 237 per 31.12.18
Formuesverdi som sekundærbolig kr 32 462 053 per 31.12.18

Utregnet med skatteetatens boligkalkulator.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Fra 1. januar 2014 er det krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken.

Forretningsfører

Brækhus Eiendom AS

Regulering

Eiendommen er oppført på "Gul liste". Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak. Området har egne reguleringsbestemmelser som ivaretar verneinteresser.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte. Det er søkt om rammetillatelse for endring av fasade og konstruksjon i Gyldenløves gate 47. Se saksinnsyn og saksnummer: 201919067.

Oslo sentrum er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Konsesjonsplikt

Ingen.

Odelsrett

Ingen.

Forkjøpsrett

Ingen privatrettslig forkjøpsrett, men partene må forholde seg til leiegårdsloven.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,25% inkl mva i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. 750 000,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 14.900,-og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Vika
Postboks 1613 Vika, 0119 OSLO
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361