Byggemåte

Blokk over 4 etasjer pluss kjeller og loft.
Grunnmur i betong. Bærende konstruksjoner hovedsakelig i betong/mur. Yttervegger i mur konstruksjon, spekkmurt rød teglstein mot gate, pusset og malt mot indre gård.
Yttertak i sperrekonstruksjon, utvendig tekket med takstein.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG3:
Skjevhet i gulv. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

TG2:
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Pipe: Pipevanger er ikke synlige. To av pipenes sider ligger i vegg mot naboleiligheten og er derfor ikke synbar fra alle sider, ikke mulig å kontrollere.

Våtrom:
Overflater bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er registrert at gulvet har ca. 16 mm. fall fra flis ved terskel til slukrist i dusjhjørne. Det registrert noe ujevnheter rundt sluk.
Ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Selger opplyser om følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:
Spørsmål 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Sva: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Totaloppusset bad i 2022. Utvidet badet - rev vegg mellom gang og gammelt bad. Ble utført vurdering av RIB Arne
Sande for å rive vegg. Ikke bærevegg og da ikke søknadspliktig. Stålbjelke ble satt inn for sikkerhetsskyld da naboen har bad med fliser på gulv over. Veggen ble revet og stålbjelke ble satt inn av Ed Tre bygg AS. Gamle rør ble fjernet og nye ble montert av rørlegger. Nytt gulv ble støpt (murmester) med varmekabler og jording i sluk (elektriker). Våtromsplater på vegger og ny membran (murmester). Lys, stikkontakter og varmekabler ble lagt av elektriker. Fliser ble lagt av murmester. Badromsinnventar ble montert av rørlegger. Helsparkling av vegger ble utført av Tricolor & Mur AS. Gips i tak, isolasjon over himling og maling ble utført av oss.
Arbeid utført av VB T.M. Rør AS, Murmester Per Røseplass AS, Ski Elektro AS, Ed Tre bygg AS, Tricolor & Mur AS, Siv.ing Arne
Sande.

Spørsmål 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja. Ja, se beskrivelse over. Ny membran og nytt sluk (+alle rør). Nye rør fra nytt kjøkken går inn til rør på bad.

Svar 4: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Arbeid beskrevet under "Arbeid på bad". De la også nye rør fra kjøkken til badet, og monterte blandebatteriet og
oppvaskmaskin på kjøkkenet. Arbeid utført av VB T.M. Rør AS.

Spørsmål 7: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja. Elektrisk pipevifte montert av aksjelaget for alle piper i 2022. Godt trekk fra peis i dag.

Spørsmål 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Gulv ikke avrettet. Lagt nytt laminatgulv av oss.

Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Alt elektrisk i leiligheten ble byttet under totaloppussingen. Nye stikkontakter, armaturer, komfyrvakt, vannvakt,
sikringer, 1 ny kurs til platetopp, varmekabler på bad, ledningsnett og dimmere. Arbeid utført av Ski Elektro AS.

Spørsmål 27: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja. Rotter i kjeller i nabobygg (adskilt bygning og kjeller). Samme aksjelag. Utbedring pågår.

Tomt

Eiet tomt: 1221 kvm.

Parkering

Det er 12 parkeringsplasser og 3 garasjeplasser i bakgården. Disse leies ut etter venteliste.

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere på anviste parkeringsplasser. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering:
2023-satser pr. år.:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
Elbil (helelektriske): kr 1920,-
Motorsykkel og moped: kr 2850,-
El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
Hydrogenbil og el-varebil: gratis
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og vilkår: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Vannbåren varme via radiatorer. Elektriske varmekabler på badegulv. Peis i stuen.

Strømforbruk utgjør 1487 kwh i 2022.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Aksjelaget

Leiligheten er en del av Hafrsfjordsgate 24-26 aksjelag. Laget består av 37 leiligheter og ett forretningslokale, og reguleres av vedlagte vedtekter.
Forretningsførsel: Obos eiendomsforvaltning
AS Hafrsfjordgate 24/26 har avtale om vaktmestertjenester med Viken Renhold og Vaktmestertjenester.

Fint å vite:
- Det kreves styregodkjennelse av ny eier.
- Sykkelparkering i bakgården
- Styret kan gi samtykke til at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
- Egen facebook-side

Vedlikeholdshistorikk:
2022: Oppgradering heisene
2022: Montert avtrekksvifte pipe
2021: Utbedret avløpsledninger oppgang 26A&B
2020: Sentralt brannvarslingsanlegg for gården
2019/2020: Nye vinduer
2019/2020: Fasade
2018/2019: Rørrehabilitering (Olimb, alle oppganger og alle bunnledninger, skiftet alle stakeluker)
2018: Fjernvarme
2014: Rørrehabilitering (kjøkkenstammer)
2013: Piperehabilitering

Planlagte påkostninger:
Generelt vedlikehold må påregnes.

Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Eiendommen disponerer ifølge selger bod i kjeller (2,3 kvm) og på loft (11 kvm gulvareal). Arealet iht. takstmannens måling. Det foreligger ikke spesiell hjemmel for boden(e), da denne/disse ligger i et areal som er definert som fellesareal i laget. Styret bestemmer fordelingen. Boden(e) har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 212 bnr. 457, aksjebrevnr. 9-14 i AS Hafrsfjordsgate 24 26 boligaksjeselskap med orgnr. 930870323 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
Lysekrone i tv-stue, vaskemaskin, TV, gardiner på soverom ut mot Eckersbergs gate.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1930/902364-1/105 Erklæring/avtale
15.02.1930
Bestemmelser om brannvegg/-dør

1930/902365-1/105 Erklæring/avtale
30.09.1930
Bestemmelser om brannvegg/-dør

1930/902366-1/105 Erklæring/avtale
08.11.1930
Bestemmelser om brannvegg/-dør

1930/902367-1/105 Erklæring/avtale
09.12.1930
vedr. dreneringsledning m.v.

1930/902368-1/105 Erklæring/avtale
23.12.1930
vedr. felles gårdsplass m.v.

1931/990614-1/105 Erklæring/avtale
12.02.1931
vedr. felles gårdsplass m.v.

1931/990615-1/105 Erklæring/avtale
24.02.1931
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Andel fellesgjeld

Kr. 45 000

Bank: OBOS-BANKEN
Lånenr.: 98207364045
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: 789.038,- 30.03.2023
Innfrielsesdato: 30.01.2027
Type Rente: Flytende

Bank: OBOS-BANKEN
Lånenr.: 98207641677
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: 450.091,- pr 30.03.23
Innfrielsesdato: 30.10.2028
Type Rente: Flytende

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208040421
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo: 989.818,- pr 30.03.23
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type Rente: Flytende

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

AS Hafrsfjordsgate 24 26 er ikke medlem av Sikringsfondet og man har ansvar for andres ubetalte felleskostnader.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 52 630,-

Regnskap

Regnskap for 2022 viste et overskudd på kr 841.140, -. I budsjett for 2023 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 1.715.156,- i underskudd. Egenkapital til aksjelaget er pr. 2022 4.130.197,-. Årets resultat foreslås ført mot egenkapital. Dette er ikke vedtatt av generalforsamling pr. 24.05.2023, da det er generalforsamling denne uken.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Ola Varpe
Anne Mette Kjøstvedt

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 895 403 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 823 449 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Aksjeeieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Normale bestemmelser iht borettslagsloven gir anledning til utleie dersom eier (eller familie) har bodd i boligen 1 av de siste 2 år, og normalt for inntil 3 år. Aksjeeieren kan være midlertidig borte (og derfor få aksept på utleie) som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom, eller andre tungtveiende grunner. Bruken kan overlates til nær familie. Se for øvrig vedlagte vedtekter.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 30.05.1936. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. (Megler er ikke kjent med at det er gjort endringer i etterkant av utstedt ekspedisjonsdokument ettersom det ikke foreligger originale plantegninger.).

Forretningsfører

OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

Deler av tomten er også regulert til offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsplan S-161GO, vedtaksdato 17.07.1940.Vestre bydel I. Regulering av området mellom bygrensen, Solheims- gatas forlengelse, Halvdan Svartes gate, Frognerveien, Niel Juels gate, Bygdøy Alle, Observatoregata, Parkveien, Munkedamsveien, Filipstadveien, fjorden og bygrensen

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Gul liste:
Byantikvaren i Oslo har kommunalt listeført bygningen. At en eiendom er ført kommunalt listeført på gul liste innebærer at eiendommen har kulturminneverdi. I slike tilfeller skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. For mer informasjon om dette, se vedlagt informasjonsskriv om Gul liste, eller benytt URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php?mmfileid=15758
For mer informasjon om listeføringen av denne bygningen se URL: https://www.kulturminnesok.no/kart/?q=&am-county=&lokenk=location&am-lok=&am-lokdating=&am-lokconservation=&am-enk=&am-enkdating=&am-enkconservation=&bm-county=&cp=1&bounds=59.92177494126112,10.697802901268005,59.91849474907125,10.70117712020874&zoom=18&id=171926

Offentlige planer

Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Pågående plansak:
202302013. Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Mottatt sak 08.02.2023. Saken kom opp etter initiativ fra bydelsutvalget på Frogner, som ba om at reguleringsplanen «oppdateres for å sikre og bevare de særpregede verdiene i dette området». Det ble vedtatt midlertidig forbud mot tiltak på tomtene den 08.07.2022. Det gjøres oppmerksom om at planen ikke gjelder denne adressen, men området ved siden av.

Pågående byggesak:
Saksnummer 201505096. Hafrsfjordgata 26 - Oppføring av balkong. Mottatt sak 15.04.2015. Status: Tillatelse gitt. Søknaden omfatter oppføring av en balkong på fasade mot bakgård.

Saksnummer 2022018777. Nobels gate 20 B - Oppføring av balkong. Mottatt sak 23.12.2022. Status: Tillatelse gitt. Det er søkt om å føre opp én balkong mot bakgården i andre etasje på bygningens vestfasade

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt.

Odelsrett

Ikke aktuelt.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i aksjelaget.

Forbehold

Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.

Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.

Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 80.750, - inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr 12.900,-, visninger 2. stykk inkludert. ord. kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,- og inneståelsesebyr kr 1.820,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 130.155,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361