Gebyrer ved kjøp av garasjeplass:
Ved kjøp av garasjeplass påløper det dokumentavgift på 2,5 % (kr. 21.250,-).
Tinglysningsgebyr kr. 585,-
Administrasjonsgebyr til forretningsfører kr. 1 525,-
Det betales kr. 175,- ekstra i fellesutgifter for garasjeplassen.
Garasjeplassene er sikret som bruksretter i anleggseiendommen med gnr 31, bnr 499. Overføring av rettigheter til parkeringsplasser krever varsel til forretningsfører og tinglysning. Rettighetene kan ikke overføres til andre enn boligseksjoner i eierseksjonssameierne i gnr 31 bnr 500 og 501 eller eiendommer som er fradelt fra disse.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Oppvarming
Det er vannbåren gulvvarme i alle rom i boligen, unntatt i omkledningsrom
Sameiet
Leiligheten er en del av Harbitzalleén Bs 27-41 . Sameiet består av 162 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.
Fint å vite:
- Det kreves ikke styregodkjenning av ny eier
- Felles innendørs sykkelbod
- Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
- Det ble på årsmøtet 2022 vedtatt å starte et prosjekt for anskaffelse og installasjon av fastmonterte møbler på takterrassen med en kostnadsramme på kr. 200.000, -. Dette skal finansieres gjennom kapitaltilskudd våren 2023, prosjektet skal ferdigstilles senest våren 2023.
- I årsberetningen opplyser styret om at det har vært problemer med gulvvarmen i flere leiligheter. Styret har oversendt tilbakemeldingene på dette til OBOS Eiendomsforvaltning hvor de nå er i dialog om en videre prosess.
- Sameiet gikk med stort underskudd i 2021 og første halvår av 2022 grunnet høye strømpriser. Fellesutgiftene ble av denne grunn økt med 11%, det ble også innkrevd et engangsbeløp på gjennomsnittet ca. 11.000 i juli 2022, for å dekke underskuddet.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Bod
Eiendommen disponerer ifølge selger bod i kjeller på 5,8 kvm. Arealet iht. takstmannens måling. Boden er seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen. Hjemmelen følger av bekreftelse fra styret/vedtekter som er vedlagt.
Matrikkel
Gnr. 31 bnr. 500 snr. 17 orgnr. 822397182 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
1918/311-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
19.07.1918
Overført fra gnr 31 bnr 56
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1919/58-3/105 Bestemmelse om bebyggelse
03.10.1919
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1920/14-1/105 Elektriske kraftlinjer
03.09.1920
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1922/215-1/105 Erklæring/avtale
13.01.1922
Overført fra gnr 31 bnr 56
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1962/6471-1/105 Erklæring/avtale
01.06.1962
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1966/8542-1/105 Skjønn
21.06.1966
VEDR. FRAVIKELSESKJENNELSE
Overført fra gnr 31 bnr 56
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
1986/51125-1/105 Erklæring/avtale
20.08.1986
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
2009/154742-1/200 Erklæring/avtale
04.03.2009
Rettighetshaver:HAFSLUND OSLO CELSIO AS
Org.nr: 977296919
Avtale om framføring av fjernvarmerør på privat eiendom.
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
2015/18696-1/200 Erklæring/avtale
08.01.2015
Allmenheten skal ha rett til ferdsel
Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune
Med flere bestemmelser
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
2018/1362544-15/200 Bestemmelse om adkomstrett
04.10.2018 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/konstruksjoner
Kan ikke endres uten samtykke fra Oslo kommune
Overført fra: 0301-31/500
Gjelder denne registerenheten med flere
2019/513467-1/200 Erklæring/avtale
07.05.2019 21:00
Gjensidig rett til å benytte felles søppelanlegg
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Gjelder denne registerenheten med flere
2019/513494-1/200 Erklæring/avtale
07.05.2019 21:00
Gjelder drift og vedlikehold av gang- og sykkelvei
Gjelder denne registerenheten med flere
2019/513521-1/200 Erklæring/avtale
07.05.2019 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:31 Bnr:499
Rett til røykutkast og friskluftinntak
Gjelder denne registerenheten med flere
2019/513533-1/200 Bestemmelse om medlemskap i velforening/huseierforening
07.05.2019 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra: HARBITZ TORG AS
Org.nr: 962097901
Kan ikke endres uten samtykke fra Harbitz Torg AS
I de tilfeller hvor eiendommen er seksjonert skal eierseksjonssameiet representert ved styret være medlem og ikke de enkelte seksjonseierne
Gjelder denne registerenheten med flere
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.
Andel fellesgjeld
Det er ingen fellesgjeld pr. august 2022.
Andel formue
Andel fellesformue utgjør kr 4 670,-
Regnskap
Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr 1.240.911,-. I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 6.000,- i overskudd.
Vei, vann og avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.
Eier
Espen André Engebretsen
Tina Charlotte Olsson
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 1 897 257 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 830 126 per 31.12.20
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 23.04.2019. Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke utstedes for tiltak omsøkt før 1998, jfr. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd. Iht. utstedt midlertidig brukstillatelse gjenstår følgende arbeider:
- Mindre kompletteringsarbeider beslag
- Ferdigstillelse av flisarbeider i forbindelse med markterrasser (pga. årstid)Ferdigstilles før innflytting.
- Komplettering av glasstak.
- Ferdigstillelse av vinterhage/innglassing av en markterrasse.
- Komplettering av reservekraft dørpumper.
- Montering av elbil-ladere
- Igangsetting av gassanlegg. Gjenstående arbeider skal være utført innen uke 17.
- Ferdigstillelse av belegg og asfalt (ferdig uke 17)
- Etablering av plener og beplantning (ferdig uke 25)
- Montering av lekeutstyr (ferdig uke 25)
Kjøper overtar ansvaret for eventuelle pålegg/krav fra kommunen i denne forbindelse.
Forretningsfører
OBOS Eiendomsforvaltning AS
Regulering
Eiendommen ligger på en tomt regulert til boligbebyggelse og uteoppholdsareal med gjeldende reguleringsplan S-4914, vedtaksdato 28.09.2016. HARBITZ ALLEEN 1 - 7 Detaljregulering for gnr. 31 bnr. 60 m.fl.
Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Kommuneplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.
Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.
I tillegg er eiendommen underlagt KDP-1. Kommunedelplan for forretning, kontor, lager og industri samt sportvei, jernbane, kollektivfelt og terminal. Vedtaksdato: 13.04.1988. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985 Saken gjelder
Skøyen Strukturert bybilde i Skøyenområdet: klarere gateløp og fasader, mer næringsareal og tilrettelegging for kollektivtrafikk.
Eiendommen er også underlagt KDP-9. Kommunedelplan for forretning, kontor, lager og industri samt sportvei, jernbane, kollektivfelt og terminal. Vedtaksdato: 08.06.1994. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Saken gjelder
Skøyen, Revisjonen omfatter de sentrale deler av Skøyen og gir nye prinsipper for utvikling av offentlig infrastruktur og næringsutvikling. Kollektivterminalen ved Skøyen gir mulighet for koordinert kollektivtilbud -tog, buss og trikk.
Gjennom pågående reguleringsarbeid i området (Fornebubanen) er det gjennomført geotekniske vurderinger. Utredningene har påvist en kvikkleiresone i et område mellom Abbedikollen/St. Georgs vei. Alminnelig bruk av området er trygt, men det skal ikke gjøres inngrep som kan endre terrengforholdene. Det vil si at det ikke skal graves eller legges på masser innenfor dette området.
Harbitzalleen har ikke mottatt varsel da det kun ligger i utløpsområdet.
Offentlige planer
Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.
Pågående plansaker:
Saksnummer 201414412. Eiendommen i sin helhet ligger innenfor planområdet for planforslaget for områderegulering av Smestad. Hensikten med planen er en videreutvikling av området - primært byutvikling rundt Smestad T-banestasjon mv. - som ved et vedtak av planen vil kunne medføre at det åpnes opp for en høyere bygningsmessig fortetning på eiendommer innenfor planområdet. Det opplyses videre at det også vil bli foretatt verning av enkelte bygninger der dette finnes hensiktsmessig og godt begrunnet. Plansaken har ligget i bero en stund, men avdeling for byutvikling vil nå til sommeren starte videre opp med planen, som antas å skulle ut til høring neste år. Hva planforslaget direkte innebærer for selve eiendommen som selges er ikke klart p.t., men kjøper må påregne at området vil bli videreutviklet med en "bymessig" fortetning.
Saksnummer 201908157. Fornebubanen (Skøyen) - Strekningen Skøyen - Madserud. Mottatt sak 25.03.2019. Fornebubanen er den største T-baneutbyggingen i Osloregionen i nyere tid. Den nye T-banelinjen skal gå fra Fornebu via Lysaker og Skøyen og koble seg til eksisterende T-banenett på Majorstua. For Skøyen stasjon foreligger det i dag en godkjent reguleringsplan, Detaljregulering for Fornebubanen, S-4986, vedtatt 31.01.2018. På vegne av Oslo kommune, Byrådsavdelingen for miljø og
samferdsel og Akershus fylkeskommune er det utført en ekstern kvalitetssikring (KS2) av foreliggende forprosjekt og styringsdokument for Fornebubanen. KS2-rapporten anbefaler å flytte Skøyen stasjon nordover og inn i fjell for å sikre realisering av stasjonen innen fastsatt tid og kostnader. Som følge av KS2-rapporten igangsatte Oslo kommune ved Fornebubanen et
arbeid for å vurdere et nytt konsept for T-banestasjon på Skøyen. I det nye konseptet (Skøyen rett frem) flyttes stasjonen nord- og vestover og legges i fjell. To av tre planlagte innganger flyttes nord- og vestover. Banetraseen legges dypere, rettes opp og føres rett frem mot Majorstua. Se figur 1 og 2 i vedlegg 4. Det nye konseptet er vurdert opp mot regulert løsning i forhold til kostnader, gjennomføring og tid. Det er vurdert at nytt konsept for Skøyen reduserer de totale kostnadene og risikoen i gjennomføringsfasen betraktelig, og gir store lokale fordeler i anleggsfasen, vurdert opp mot regulert løsning.
Les mer om saken ved å følge URL: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201908157
Saksnummer 201710251. Harbitzalléen 2 B med flere - Felt BKB1 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Mottatt sak 30.06.2017. Hensikten med prosjektet er å tilrettelegge for en transformasjon av eiendommene til en mer urban struktur med høyere utnyttelse, i tråd med overordnede planer og visjoner for området. Det har vært avholdt et innledende møte med Plan- og bygningsetaten hvor
vi ble bedt om å sende inn en formell anmodning om oppstartsmøte så snart forslag til områderegulering for Skøyen kom ut på offentlig ettersyn, jfr. saksnummer: 201707152.
Les mer om saken ved å følge URL: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201710251
Saksnummer: 201804004. Nedre Skøyen vei 24 - 26 - Oppføring av boliger og etablering av tursti. Mottatt sak 19.03.2018. Nordr Norge AS foreslår å omregulere halvdel av Nedre Skøyen vei 24-26 (felt B4), fra industriformål til boligformål og grønnstruktur, for å transformere tomten til nytt boligområde. Planforslaget skal følge opp Områderegulering Skøyen, som for øyeblikket ligger til politisk behandling, med tett by-struktur og varierte høyder 5-8 etasjer. Offentlig grønnstruktur langs Hoffselva og turvei foreslås videreført i planforslaget. Plan- og bygningsetaten anbefaler foreløpig planforslaget med noen forbehold.
Pågående byggesaker:
Saksnummer 201920625. Harbitzalléen 10 C - Bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel med tilhørende fasadeendringer. Mottatt sak 17.12.2019. Status: Rammetillatelse gitt.
Konsesjonsplikt
Ikke aktuelt
Odelsrett
Ikke aktuelt
Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 90.000, - inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 14.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stykk, markedspakke kr 19.500,- og inneståelsesebyr kr 1.620,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 128.710, - inkl. mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.500,- og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
