Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Haxthausensgate 7, som består av 14 boligseksjoner og reguleres av vedlagte vedtekter.
Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Dette er et lite eierseksjonssameie der det forventes at alle bidrar med noe til fellesskapet (styrerepresentasjon og/eller mindre oppgaver i fellesarealer). Sameiet har ikke vaktmester.

Seksjon 12 (kjeller nordre side), som har vært næringslokale (keramikkverksted), er søkt reseksjonert og er nå godkjent som bolig. Det kan dermed forventes byggeaktivitet i 2023 da arealet skal gjøres om til leilighet.

Kapitalinnkalling kommunisert i februar 2021 på totalt kr. 600 000 for takreparasjon, skifte avløp og tilførsel vann til stakekum/ hovedstoppekran samt etablering av ventilasjon i bodkjeller. Andel for seksjon 5 er totalt kr. 65 709 som betales i 3 avdrag hver på kr. 21 903,- for å unngå å øke felleskostandene. Første og andre avdrag er allerede betalt.
Siste prosjekt som er ventilasjon i kjeller er utsatt, og dermed er innkalling av siste avdrag utsatt til 2023. Det må følgelig påregnes at kjøper får kapitalinnkalling av siste avdrag på kr. 21.903,- i løpet av 2023. Kapitalinnkallingen blir kun gjennomført hvis det er nødvendig.

Iflg. styreleder/forretningsfører er det igangsatt avfukting av en bakoppgang (der borebille har vært på besøk) som temporært tiltak.
Øvrige oppgaver som som var planlagt i sameiet i 2022 ble ikke gjennomført da det har vært endringer i styret og dermed liten aktivitet. Disse oppgavene er:
Å sørge for at naboeiendom reparerer vegg bak søppelkasser - Etablering av ladepunkt i bakgården -
Vurdere å skifte ut postkasser og vurdere bilder på vegg i inngangspartiet - Vurdering av fremtidig Internett og TV løsning -
Vurdere PV panel på tak (om tillatt) og/eller endre energisparende tiltak.

I 2018 gjennomførte sameiet forhåndskonferanse for oppføring av balkonger, fullstendig referat finnes på Oslo kommune, saksinnsyn - https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=&caseno=201802374
Sammendrag:
Balkongene må ikke plasseres for nært bygningens hjørner. Balkonger i første etasje kan vurderes om avstanden mellom underkant av balkongen og terreng er minimum 2,25 meter. Ansvarlig søker opplyser at dybden på balkongene er 1,2 meter.
Plan- og bygningsetaten er positive til dette da det ivaretar lysforholdene i bakgården. Lengden bør vurderes redusert så ikke balkongene blir for dominerende på fasaden.
Vi mener en kolonne med balkonger bør vurderes for å opprettholde symmetrien i fasaden. Ulike plasseringer ble diskutert, men tiltakshaver ønsker sterkt at balkongene etableres over to kolonner på grunn av kjøkkenbenk foran noen av vinduene i leilighetene. Saksbehandler opplyser om at det bør innhentes uttalelse fra Byantikvaren før det søkes om tillatelse hos Plan- og bygningsetaten.

Rehabilitering og vedlikehold i sameiet:
2021 Skifte av avløpsrør fra sentralt punkt under inngangsparti til gaten
2021 Skifte av vanntilførsel rør og etablering av vannmåler for sameiet
2021 Reparasjon av skade på tak og totalrenovering av 1 pipe
2019 Montering av duebeskyttelse
2018 Rens alle avløpsrør og kum i bakgård
2018 Nye lamper i inngangsparti og i hovedoppgangen
2017 Rehabilitering tak og metallrør inni 3 skorsteinspiper
2016 Inneklima i kjellerarealer forbedret med nye ventiler
2015 Vår gavl mot bakgård mot Colbjørnsensgate tettet og slammet
2015 Restaurert avløpskum i bakgården
2014 Nye leilighetsdører i oppgang og baktrapp
2014 Utskifting av 2 varmtvannsberedere
2011 Oppussing fasade mot gate og bakgård
2006 Nye vinduer mot bakgård
2005 Oppussing av oppgang og baktrapper
2002 Restaurering av bakgård, steinlegging
1999 Oppussing og nye vinduer på fasade mot gate
1993 Ombygging loft og legging av nytt tak

Skoler

Sokner til Uranienborg skole

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer 2 kjellerboder, begge ca. 2 kvm.
Det foreligger ikke hjemmel for bodene da disse ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Styret bestemmer fordelingen. Bodene har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 213 bnr. 155 snr. 5 orgnr. 991598448 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1899/900732-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 24.06.1899
Overført fra: 0301-213/155

1971/504752-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 24.03.1971
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-213/155

1992/14620-1/105 Pantsettelseserklæring 16.03.1992
BELØP: NOK 15.000 - Panthaver:Sameiet Haxthausensgt. 7 - Lnr: 1130479

1992/14620-2/105** Prioritetsbestemmelse 16.03.1992
Prioritet etter 90 % av lånetakst uten opptrinnsrett

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Ingen lån i sameiet p.t.

Andel formue

Kr. 34 639,- pr. 31.12.2021

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr. 425.161,-, som ble finansiert med ekstraordinær innbetaling fra seksjonseierne.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 96.000,- i underskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Erik Mørland Holding AS v. Erik Mørland

Formuesverdi

Som primærbolig kr 2 667 358 pr. 2020
Som sekundærbolig kr 9 602 489 pr. 2020

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Ved utleie betales kr. 2.500,- i flyttegebyr. Alle utleieforhold må meddeles skriftlig til sameiets styre.

Seksjonseiere kan maksimalt leie ut seksjonen 90 dager i året til korttidsutleie (utleieforhold som varer mindre enn 30 dager).

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for bruksendring og endring av bærevegger i leiligheten datert 30.06.2022.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av piper datert 09.02.2018.
Det foreligger ferdigattest for loftsutbygging datert 05.05.2008.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 24.12.1900.
Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken.

Forretningsfører

Steinar Bjørnbet

Regulering

Gul liste:
Sameiets eiendom står oppført på Byantikvarens Gule Liste som enkeltminne bygning og bygningslokalitet, med kommunalt listeført vernestatus. Askeladdenbeskrivelse: Kgl.res murgård. Bygningen er Sefrak-registrert (bygninger før 1900).

Kommuneplan:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller kommunale innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.

Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015: Sameiets eiendom er i kommuneplanen regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende. Sameiets eiendom er i kommuneplanen avsatt med følgende kulturminnevern: Avgrensning indre by. For øvrig ligger sameiets eiendom i sin helhet innenfor et område avsatt som hensynssone H190_2 (sikringssoner med restriksjoner for anlegg i grunnen). Kommuneplankartet viser også at eiendommen er underlagt juridisk linje da det ligger jernbane (tunnel), eksisterende, under deler av bebyggelsen.

Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/

For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Kommunedelplan:
Sameiets eiendom ligger inn under KDP-17 (kommunedelplan).
Flate: Områder med behov for torg/møteplass. Flate: Områdeavgrensning for indre Oslo
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kommuneplanene kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/planer-og-veiledere/kommunedelplaner/[gref

Regulering:
Sameiets eiendom er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg i reguleringsplan S-2255. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er ikke tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,8% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar kr 9.900,-, visninger/overtagelse med megler tilstede kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.500,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og oppgjørshonorar kr 6.390,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 151.000,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361