Alle avvik fra godkjente forhold (som gjelder tiltak som krever byggemelding/godkjenning) kan medføre krav om tilbakeføring. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og kostnader for eventuelle pålegg og tiltak i denne forbindelse.

Iht. takstmann må det påregnes avvik i branncelleinndeling i bygget.

Det gjøres oppmerksom på at takstmannens oppmålinger og rombenevnelser er gjort etter dagens bruk.

Standard

1. etasje:
Hall, vindfang, entré og tre ganger. Fire kontorer, to soverom, kott, bod, tre garderober og ett disponibelt rom. To toalettrom, begge med servant og toalett.

2. etasje:
Hall med trapp. Stue, spisestue, fire soverom og fire kott. Kjøkken 1 med innredning med finerte fronte, laminat benkeplate, to sirkelformede kummer og kjøkkenventilator med kullfilter. Kjøkken 2 med innredning med hvite profilerte fronter, heltre benkeplate, beslag med kum (det er ikke kokemulighet eller avtrekk i tilknytning til kjøkkeninnredningen i kjøkken 2). Hovedbad med støpejernbadekar, to søyleservanter, dusjkabinett og toalett. Dusjbad/wc med dusjkabinett, servant med underskap/skuffer og toalett. Opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulv. Dusjbadet ble oppgradert i ca. 2009. Toalettrom med toalett og servant. Ventil/oppdriftsventilasjon.

Loft:
Hall med trapp. Stue/kjøkken med kjøkkeninnredning med eik fyllingsdører, laminat benkeplate, sirkelformet kum og kjøkkenventilator med kullfilter. Dusjbad/wc med dusjhjørne med dusjbunn, servant og toalett. Bad/wc med støpejernbadekar, servant og toalett. Gang, tre disponible rom og fire boder.

Kjeller:
Hall med trapp. Peisestue og tre disponible rom. Dusjbad/wc med dusjhjørne, servant og toalett. Det er badstue i tilknytning til dusjbadet. Toalettrom med toalett og servant. Gangarealer, seks boder og garasjerom.

Generelt:

Gulvoverflater:
Parkett (dels original parkett, dels lamellparkett fra 1980/90-tallet), korkfliser, belegg, tepper, malte flater, fliser og diverse.

Veggoverflater:
Malte flater, malt panel, malt puss og diverse.

Himlingsoverflater:
Malt rabbitspuss, behandlet panel, dels med dragere, malte plater/flater og diverse.

Innvendige dører:
Hovedsakelig malte originale fyllingsdører, dels dører med glassfelt.

Innvendig trapp:
Trapp med teppe på trinnene fra 1. etasje til 2. etasje. Trapp til loft (bratt teppelagt trapp), kjeller (trapp med parkett), sidefløy (malt tretrapp) og til garasje (betongtrapp med fliser).

Vannrør:
Hovedsakelig originale kobberrør med noen suppleringer opp gjennom årene.

Avløpsrør:
I hovedsak avløpsrør fra byggeår utført av støpejern med muffer.

Ventilasjon:
1. etasje og dels kjeller har vært benyttet til kontor/næring og delvis ombygget til dette formål. Et ventilasjonsanlegg er plassert ute i vinterhage/terrasse i 1. etasje, med kanaler inn til det området som var benyttes til kontor. Ventilasjonsanlegget var i drift, men kunne ikke kvalitetsvurderes på takstmanns befaring. Resterende ventilasjon i bygget synes å være de opprinnelige termiske kanaler fra byggeår.

Varmtvannsberedere:
Varmtvannsbereder i kjeller og på loft (hhv. på ca. 300 og 200 liter).

EL-anlegg:
El-anlegg med hovedsakelig automatsikringer. Det ser ut som det er 4 abonnementer/målere. Det er flere fordelerskap i bygget.

Diverse:
I rapport fra Mycoteam fra 2011 beskrives det små indikasjoner på unormal spredning av muggsporer i inneklimaet.

Det er personheis fra kjeller til loft (heisen har bruksforbud).

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår avvik og tilstandsvurdering av de forskjellige bygningsdelene (tilstandsgrader 2 og 3).

Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

"Ragnarin" er en teglsteinsvilla bygd i 1917/1918 for skipsreder Øivind Lorentzen (1881-1980), etter tegninger av arkitekt Magnus Poulsson. Bygningen er i nybarokkstil og har bl.a. fasader med spekket tegl og flott tårnfløy med spir. Her hadde Erling Lorentzen (1923-2021) sitt kontor når han var på besøk i Norge.

Under den andre verdenskrig var bygningen rekvirert av Wermacht og ble brukt som offisersmesse for offiserene i Smestadleiren.

Arkitekt Magnus Poulsson var en av Norges mest markante arkitekter i første halvdel av 1900-tallet. Han forente på en meget personlig måte tradisjonell norsk byggeskikk og moderne former, ofte karakterisert som maskulint i uttrykket. Sammen med sin venn Arnstein Arneberg ble han en av de viktigste skaperne av en ny nasjonal arkitektur med sterke nordiske røtter og stod bak noen av de meste sentrale og monumentale norske byggverk i denne perioden, bl.a. Oslo Rådhus (1931-1950).

Det må påregnes full oppgradering/modernisering av hele bygningen utvendig og innvendig, dog ble vinduer i hovedsak skiftet på 1980/90-tallet, hovedtaket tekket om på 1990-tallet og ett mindre bad er oppgradert på begynnelsen av 2000-tallet. Utvendig hovedtrapp fra gårdsplass er ny i 2006.

Grunnmur av betong med sparestein/dels naturstein. Store deler av grunnmur innvendig er utforet og kledd med plater og panel. Støttemur i antatt betong med naturstensfoblending. Drenering fra byggeåret.

Hovedtrapp fra gårdsplass med konstruksjon i mur/betong og skifer. Hele konstruksjonen ble bygget/ferdigstilt i 2006. Det er varmekabler i del av trappen. For øvrig betongtrapper med skiferheller.

Fasader med hovedsakelig spekket tegl. Hovedtaket er tekket med takstein og dels kobberplater. Det er opplyst at taket ble tekket om på 1990-tallet. Takrenner, nedløp og beslag i kobber. Tårnet er tekket med skifer og resterende del av sidefløyen er tekket med kobberplater. Det antas at det er gjort tiltak med utbedring på 1990-tallet, for øvrig eldre. Karnapp med skifer og et karnapp med kobberplater.

Koblete vinduer med sprosser fra 1980/90-tallet og vinduer med doble isolerglass + ytterglass med sprosser fra 1980-tallet. Dels vannbord i kobber og dels i skifer. Dels originale doble vinduer i kjeller, 2. etasje og loft. Dels originale vinduer med enkelt glass kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Loftsvinduer av eldre dato med isolerglass. Originale malte ytterdører. Tofløyet dobbel balkongdør i 2. etasje med glassfelt. Vanlig terrassedør uten glass i 1. etasje (terrassedør med glassfelt mellom overbygget og ikke overbygget del på terrassen).

Terrasse i 1.etasje (ca. 35 kvm inkludert innglasset del på ca. 20 kvm). Terrassen er hovedsakelig innebygget med stålkonkonstruksjon med enkle vindusglass -tak i stålkonstruksjon med trådglass + isolasjon og taktekking. Gulv med bruddskiferheller. Det er montert ventilasjonsenhet som betjener deler av kjeller og 1. etasje på terrassen. Det er boder og inngangsparti under terrassen. Balkong i 2. etasje i betong og murkonstruksjon (ca. 5 kvm). Rekkverk i spekket tegl med kobberplater.

Det er mur/gjerde mot veien samt mur og lysthus m.m utenfor hovedinngangen.

Det er fyringsforbud på ildsteder tilknyttet hovedpipen (pipen må utbedres).

Det er setninger, skjevheter og skader på terrassen i 1. etasje (inkludert areal i kjeller under terrassen).

Det er heis i bygget fra kjeller til loft. Heisen ble installert på begynnelsen av 1980-tallet (merk at det er bruksforbud på heisen og heisen/installasjonen i sin helhet må å skiftes da deler ikke lenger produseres).

Garasje på gavl (tilbygget trolig på 1950-tallet). Konstruksjon i betong (gulv, vegger og tak). Det er sluk i gulv. Pulttak med papp eller plater (taket var dekket med snø på befaringsdagen). Tofløyet garasjeport. Strømuttak og belysning. Tilstandsvurdering og kostnadsestimat på utbedring av garasjen er ikke en del av tilstandsrapporten, men kort oppsummert er det tegn på fuktgjennomslag på vegger og tak samt kapillært fuktoppsug fra grunnen. Videre er det felt med pussavskalling på utvendige fasader. Generell oppgradering av garasjen må påregnes.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår avvik og tilstandsvurdering av de forskjellige bygningsdelene (tilstandsgrader 2 og 3).

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3):

TG3 utvendig:

Taktekking på karnapper: Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Eldre tekking og beslag med slitasje og skader.

Loftsvinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Generell værslitasje på karmer og foringer. Glass i alle takvinduene er punktert.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er store setningsskader og skjevheter i konstruksjonene inkludert konstruksjon for overbygg/innglassing. Lekkasje fra ikke overbygget del til underliggende kjeller. Det er setning/skjevheter i sidevegg og rekkverk. Det er skader, skjevheter i stålkonstruksjon og sprekk i glass grunnet setninger/skjevheter i terrassen.

Balkong i 2. etasje:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Eldre beslag med defekter og slitasje. Eldre nedløpsrør med sprekker og slitasje. Råte i oppforet tregulv.

Utvendige trapper:
Det er ikke montert rekkverk. Hovedtrappen har skader på den ene siden og mangler rekkverk/sikring. Dels bom/bomlyd i skiferheller. Felt med råte på søyler og drager/trekonstruksjon foran inngangen til sidefløyen.

TG3 innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Generelt noen skjevheter i gulv/etasjeskiller. Svikt og skjevhet i gulv/etasjeskiller i gang i 1. etasje (under balkongen i 2. etasje) - antas råteskade i dette området.

Etasjeskille/gulv mellom kjeller og terrasse i 1. etasje:
Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20mm innenfor en lengde på 2 m. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. Setning og stor skjevhet i terrassen inkludert terrassedekket/gulvet. Lekkasje fra areal som ikke er overbygget til underliggende bod.

Andre innvendige forhold:
Eldre heis med bruksforbud (tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet).

Bad i kjeller:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er nødvendig.

Bad 1 i 2. etasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er nødvendig.

Bad 1 og 2 på loft:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er nødvendig.

Tekniske installasjoner:
Eldre varmepumper/installasjoner (utgått på dato).

Elektrisk anlegg:
Anlegget er slitent og bærer preg av sporadiske oppgraderinger. Generell gjennomgang og oppgradering av hele anlegget må påregnes.

TG3 tomteforhold:

Forstøtningsmurer:
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut i fra dagens krav. Manglende rekkverk/sikring. Dels sprekk i fuger.

TG2 utvendig:

Taktekking:
Taket er besiktiget fra bakkenivå, dvs. eventuelle feil er vanskelig å avdekke. Det er registrert mangelfulle snøfangere - om disse er avrevet av snølast kan det være skader på taksteiner og undertekking.

Taktekking på tårn og tårnfløy:
Det er registrert skader på takrenner, nedløp og beslag. Kontroll av taket på hele sidefløyen må påregnes.

Nedløp og beslag:
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på store deler av taket. Dels mangelfulle takrenner og nedløp. Sprekk i flere nedløp. Dels sprekker og glipper i skjøter på flere beslag på forkantbord.

Takkonstruksjon/Loft:
Isolert del av takkonstruksjonen mangler lufting. Det bør/skal være luftespalte oppunder takbordene mellom sideloft og loft

Veggkonstruksjon:
Felt med frostsprengning i teglsten. Dels noe sprekker i fuger og tegl.

Vinduer:
Dels noe mangelfulle beslag og vannbrett utvendig. Utvendig værslitasje på vinduer, spesielt på solutsatte sider. Det er registrert råteskader på ett vindu.

Originale vinduer i kjeller og 2. etasje:
Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Generell slitasje på vinduene. Begrenset isolasjonsverdi.

Dører:
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Eldre/originale dører med varierende slitasjegrad. Begrenset isolasjonsverdi sammenlignet med moderne dører. Stor slitasjegrad på terrassedør mellom overbygget og ikke overbygget del.

Andre utvendige forhold:
Noen setninger/skjevheter og sprekker i konstruksjonene samt eldre værslitt tekking/taktekking på murer og lysthus.

Hovedtrapp fra gårdsplass:
Store åpninger i rekkverk. Håndløper mangler. En del løse skiferheller på trinn og opptrinn.

TG2 innvendig:

Overflater:
Generell overflateslitasje. Dels sprekker og pussavskalling på vegger og himlinger. Generell overflateslitasje på gulver. Felt med tidligere fuktskade i parkett i 1. etasje - skaden er kun provisorisk utbedret. Svikt/skade i gulv i gang i 1. etasje (under balkong) - må undersøkes nærmere.

Pipe og ildsted:
Pipevanger er ikke synlige. Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken. Deler av pipen er kledd inn. Treg funksjon på feieluker. Det er fyringsforbud på ildstedene som er tilknyttet hovedpipen da deler av pipen er kledd inn/tildekket av brennbart materiale.

Pipe på gavl og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken. Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken på loft.

Rom under terreng:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.

Innvendige trapper:
Noe slitasje på trappen og dels knirk.

Andre trapper:
Trapp til loft har noe slitasje og mangler håndløper på én side. Trapp til kjeller har noe slitasje og knirk og mangler håndløper på en side. Trapp i sidefløy har mangelfull sikring, både hva gjelder rekkverk og håndløper. Trapp til garasje mangler håndløpere - bom/løse fliser må påregnes.

Innvendige dører:
Eldre dører med behov for vedlikehold og justeringer.

Andre innvendige forhold:
Eldre innredninger og installasjoner med behov for oppgradering.

Bad 2 i 2. etasje:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll".

Kjøkken i 2. etasje:
Eldre utidsmessig innredning med generell slitasje. Det er manglende mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken.

Kjøkken 2 i 2. etasje:
Generelt noe slitasje på innredningen. Skader og skjolder på benkeplaten. Kjøkkenet mangler avtrekk.

Stue/kjøkken på loft:
Eldre innredning med noe slitasje. Det er manglende mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken.

Badstue i kjeller:
Eldre badstue.

Toalettrom i kjeller:
Eldre toalettrom og sanitær

Toalettrom i 1. etasje:
Eldre toalettrom. Det ser ut som toalettet er skiftet i senere år. Det mangler tilluft til rommet.

Toalettrom 2 i 1. etasje:
Eldre toalettrom og sanitærutstyr med noe slitasje. Avtrekksviften fungerer ikke.

Toalettrom i 2. etasje:
Eldre utidsmessig rom og sanitærutstyr. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Hovedsakelig er vannrørene lagt med tykkvegget cu gjengerør fra byggeår. Dette er også solide rør, men utgått på forventet levetid. Mot oppussede toalettrom fra 1970-80 tallet samt kjøkkenanretninger fra samme tid er det overgang til tynnvegget cu rør for lodding eller klemring fittings inn mot tappesteder. Også denne type rør ansees som utdatert. Grunnet store dimensjoner på det originale vannledningsnettet, kombinert med lange avstander, er ventetiden på varmt vann svært lang. Likens vil det være særlig på sommeren hva ventetid på kaldt vann gjelder, selv om hyppig benyttelse av toaletter vil bedre dette noe. Hovedstengeventil for tappevann er plassert i avlåst bod ½ etg opp fra garasje under tårn. Her står eldre reduksjonsventil, vannmåler og nyere kule stengeventil, som var betjenbar med utveksling.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon:
Ventilasjonsanlegget til næringsarealene i 1. etasje og kjeller er å betrakte som provisorisk uten tanke på estetikk. Begrenset med ventiler/ventilasjon i bygningen for øvrig.

Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Produksjon av varmtvann: kjeller og 1 etasje (Muligens også 2. etasje) Det er en 300L Høiax bereder i fyrrom fra ca. 2020/-21 (det er sluk i fyrrommet).

Varmtvannstank loft:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Produksjon av varmtvann: 3. etasje/loft og muligens også 2. etasje. Det er en CTC type 200 bereder på kaldloft ant. fra 70-80 tallet, gulvsluk finnes ikke, eller aut. avstengingsventil. Løsningen direkte på lofts gulv uten noe sikring bør unngås da berederes tekniske levetid er utgått og vannskaderisiko nå er høy. Kaldloftet er ventilert med en svak gjennomlufting fra begge ender og det er stor fare for frostskader.

Vannbåren varme:
Selv om varmeanlegg kan bli svært gammelt, har dette i hovedsak overlevet seg selv i forhold til hva som kan forventes. Hele bygningen er modent for teknisk oppgradering av varmeanlegget, og dersom vannbårent anlegg skal benyttes bør få eller ingen av dagens komponenter gjenbrukes. Basert på byggeår, var det vanlig på den tiden at asbest ble lagt på rørene i forbindelse med isolering. På takstmannens befaring ble det ikke fjernet isolasjon for å identifisere mulig asbest, men bør sjekkes når det skal rives eller bearbeides.

Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

TG2 tomteforhold:

Drenering:
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Generelt noe fuktutslag på yttervegger mot terreng og kapillært oppsug på kjellergulv yttervegger og delevegger.

Grunnmur og fundamenter:
Det er registrert felt med pussavskalling og enkelte sprekker/riss på grunnmur.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt på 2367 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen (iht. matrikkelrapporten har eiendommen et beregnet areal på 2351 kvm). Deler av tomten er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn.

Parkering

Tilbygget garasje, oppmålt av takstmann til ca. 20 kvm bruksareal, med tofløyet garasjeport. I tillegg er det garasjerom i bygningskroppen med leddport med motorstyring/fjernkontroll fra begynnelsen av 2000-tallet (fra garasjerommet er det direkte adkomst til boligen).

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra offentlig vei.

Oppvarming

Peis med murt ildsted i kjeller og 1. etasje. Peis med murt ildsted i stue i 2. etasje. Peisovn i loftsetasjen. Det er fyringsforbud på ildsteder tilknyttet hovedpipen (pipen må utbedres).

Hovedsakelig vannbåren varme i bebyggelsen.

Sentralvarme med oljekjele. Oljekjelen ser stengt ut, men er ikke fysisk fjernet. Oljetilførsel inn til fyrhus tyder på tidligere 2 oljetanker der to stengekraner under himling er plassert på både tur og retur for olje. Byggets representant opplyste om at utvendig oljetank ble gravet frem og fjernet fra bygget. Det er grunn til å anta at det er eller har vært en innvendig oljetank nedsenket i lagerrom mellom fyrhus og kjellerinngang. I så fall ligger denne under betongheller og avkappede rør for fylling og lufting av denne er synlige på toppen. Normalt er disse rør påsveiset toppen på oljetanker fra denne tid og dermed forsterker tilstedeværelsen av en gammel oljetank. Dokumentasjon for at innvendig tank er tømt, renset og sanert mangler. Oslo kommune, Bymiljøetaten, kan ha informasjon om dennes historie.

Fyringsanlegget er i hovedsak fra byggeåret - bygget på en tid da sirkulasjonspumper normalt ikke var i bruk og fungerte ved å benytte store dimensjoner på rør, opprettholde et lite fall og stor avstand mellom tur og retur i kjeller for å tvinge sirkulasjonen termisk igjennom hele anlegget. Dette sammen med varmelegemene for romoppvarming er det derfor stort vanninnhold. Volumendringer ved skiftende vanntemperatur tas opp i et lukket ekspansjonskar, plassert i fyrhus. Ved minimal påfylling på besiktigelsesdagen ga straks trykkøkning. Umiddelbart et tegn på feil ladetrykk i ekspansjonskaret, men også sannsynlig underdimensjonering av dette. Byggets representant må etterfylle relativt ofte, men i små mengder, som også underbygger feil ladertrykk/ekspansjonsvolum. Anleggets oppbygging med retur under kjellergulv til fyrhus medfører at dersom det oppstår lekkasje på denne, vil man ikke mistenke /oppdage dette før unormalt hyppige etterfyllinger av anlegget. Generelt ble ikke gamle stengekraner for varmeanlegg forsøkt betjent på befaringsdagen da disse bør stå i ro til de må benyttes.

Etter utfasing av oljekjel: I dag varmes sentralvarmen opp med elektrisk strøm. En el-sentral på 30KW i merkestrøm er montert og tilkoplet varmeanlegget i ca. 2011 iflg. varemerking på koblingsskjema. Det kunne observeres sot på noen kontaktorer som bør sjekkes av elektriker dersom komponenten vurderes fortsatt benyttet. Det er nå installert sirkulasjonspumpe for å drive vannet igjennom fyringsanlegget, og eksisterende pumpe er ant få år gammel. En større del av varmelegemene/radiatorer ble skiftet ut ca. på 1970-tallet og påmontert termostat radiatorventil for romregulering. Andre radiatorer har manuell ventil, da i hovedsak de i små rom eller der det er mindre krav til jevn varme. Det finnes også originale radiatorer og plassbygget ribberør innfelt i vegg i underetasje/kjeller. Noen radiatorer er også fjernet i området som var benyttet til kontor og erstattet av fancoiler tilknyttet varme/kjølepumpe. Dette anlegget er ikke lenger i drift, og er ifølge husets representant ikke reparerbart.

Strømforbruk er ikke opplyst da dette vil være av stor variasjon utifra bruk.

Skoler

Eiendommen ligger iht. Oslo kommune sine nettsider innenfor skolegrensen til Smestad barneskole og Ris ungdomsskole. Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Andre forhold

Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, dog har styrets leder - Randi Færden - komplementert med opplysninger. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Selgers datter har ønske om å leie 1. etasje i tårnet i en periode på 3 år. Konferer megler.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 29 bnr. 35 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen. Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1917/94-1/105:
Bestemmelse om bebyggelse, 02.02.1917
Bestemmelse om benyttelse. Bestemmelse om generende virksomhet. Bestemmelse om vei. Bestemmelse om gjerde. Bestemmelse om kloakkledning

Meglers kommentar: Iht. gammel grunnbok er dette et skjøte av 15.01.1917 med diverse bestemmelser. På eiendommen må det ikke innrettes hospital, sykehus eller skole eller noen slags virksomhet som ved lukt, støy eller på annen måte kan sjenere naboer. Fra eiendommen må det heller ikke drives handel. På eiendommen må det ikke oppføres bygning høyere enn i to etasjer foruten kjeller og loft. Videre må ikke kjeller eller loft benyttes til beboelse. Eiendommen som selges overtar veiplikt i forhold til eiendommens skyld. Denne veiplikten omfatter vedlikehold m.v. av nåværende og fremtidige vei på hovedbølet eller fra dette solgte parseller. Eiendommen som selges plikter gratis å fra eiendommen utlegge det eller de stykker som ifølge nåværende offentlige regulering skal medgå til vei, og til på egen bekostning å opparbeide nevnte veistykke når det offentlige eller eierne av Huseby søndre måtte forlange det. Den utlagte vei blir åpen for alminnelig ferdsel. Gjerdehold mot hovedbølet påhviler eiendommen som selges. Likeledes mot andre naboer har eiendommen som selges lovens gjerdeplikt. Plikt for eiendommen som selges til å føre kloakkledning til offentlig kloakk når slikt blir anlagt i eiendommens forbiførende vei.

1939/5801-1/105:
Erklæring/avtale, 26.04.1939
Bestemmelse om benyttelse

Meglers kommentar: Erklæring fra 1939 som omhandler at kjelleretasjens innredede rom ikke kan tas i bruk til varig opphold forbundet med nattopphold.

1953/2850-1/105:
Erklæring/avtale, 05.03.1953
Vedr. bro- veiforbindelse

Meglers kommentar: Eier av eiendommen som selges har i 1953 bekreftet at eiendommen som selges ikke har noe rettslig krav på å ha bro og noen veiforbindelse fra Nedre Smestad grunn over til eiendommen som selges (og at broen når som helst kan fjernes). Megler er usikker på hvilken bro dette dreier seg om, og om denne fremdeles eksisterer.

1965/1304-1/105:
Bestemmelse om vei, 30.01.1965

Meglers kommentar: Erklæring fra 1965 med bestemmelser hva angår veien (antatt det arealet av eiendommen som selges som er regulert til vei).

1982/29792-1/105:
Erklæring/avtale, 03.11.1982
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. bruksendring av bolig

Meglers kommentar: Erklæring fra 1982 hvor Erling Lorentzen ble gitt midlertidig dispensasjon til midlertidig bruk av boligen som kombinert bolig og kontorbruk. Tillatelsen kan ikke overføres til andre. Eier av eiendommen er forpliktet til uten utgift for kommunen, etter pålegg, når som helst å opphøre med den midlertidige tillatte bruk, og hvis det kreves, gjenopprette de tidligere tilstand.

1982/32678-1/105:
Erklæring/avtale, 26.11.1982

Meglers kommentar: Erklæring fra 1982 vedr. regulering av areal i forbindelse med veigrunn/jernbanegrunn, og med vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Dette omhandler bl.a. plikt til opparbeidelse av vei.

1983/24022-1/105:
Best. om vann/kloakkledn., 25.08.1983

Meglers kommentar: Iht. erklæringens ordlyd gis eierne av fremtidige utskilte parseller av eiendommen, rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer gjennom hverandres parseller i den utstrekning Oslo vann- og kloakkvesen finner dette nødvendig. For anlagte ledninger som dekker flere eiendommer, skal eierne av de eiendommer som knytter seg til ledningene, være solidarisk ansvarlig for vedlikehold i fellesskap. Gnr. 29, bnr. 700 (eiendommen mot nord) ble i etterkant av denne erklæringen fradelt eiendommen som selges. Gnr. 29, bnr. 700 fradelte deretter gnr. 29, bnr. 702-707 (boligene øst for eiendommen som selges).

1994/63621-1/105:
Rettighet, 08.11.1994
Rettighetshaver: Mortensen & Partners AS
Org.nr: 938319316
Leieavtale: Leietid 5 år. Rett til 5 års forlengelse.
Fra dato 02/01/1991
Leie 202.250 pr. år
Fremleie helt eller delvis er tillatt med utleiers skriftlige samtykke.

Meglers kommentar: Erklæringen har ikke lenger aktualitet, da rettighetshaver har fraflyttet for lengst. Erklæringen vil bli forsøkt slettet.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Grunndata:

1917/900107-1/105:
Fradelingsdokument, 19.01.1917
Denne eiendommen er fradelt fra gnr. 29, bnr. 1
Hovedbruket er utgått

1983/31207-1/105:
Registrering av grunn, 20.10.1983
Utskilt fra denne matrikkelenheten: Gnr. 29, bnr. 700

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei (eiendommens tomt går ut i midt vei).
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Eier

Norte Development Corporation AS

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2020:
Som primærbolig: Kr 3 728 445,-
Som sekundærbolig: Kr 13 422 401,-

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Så langt megler kan se foreligger det ingen begrensning iht. kommunen om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Den elektroniske byggesaksmappen hos Plan. og bygningsetaten er kontrollert, og følgende er funnet å foreligge:

Attestert ekspedisjonsdokument for våningshus, attestert 1918. (Førstnevnte ekspedisjonsdokument omtales å gjelde for våningshus med garasje, men iht. byggesaksskriv ble innredning av garasjen annullert og approbasjonens bestemmelser for denne da bortfalt. Garasjen ble dermed beskrevet som redskapsrom på første byggemeldte tegning). Uattestert ekspedisjonsdokument for forandringsarbeider i kjeller fra 1939. Uattestert ekspedisjonsdokument for oljefyringsanlegg fra 1946 og skriv fra bygningsinspektøren fra 1952 om at anlegget er funnet i orden. Uattestert ekspedisjonsdokument for ominnredning av fløy fra 1947. Arkivkort for ombyggingsarbeid i 1982 (henlagt uten ferdigattest).

Hva angår garasjen på gavl (tilbygget trolig på 1950-tallet) har megler ikke funnet denne nevnt i en byggesak. Det antas dermed at denne garasjen ikke er byggemeldt. Garasjen er inntegnet på seneste byggemeldte tegning hva angår innvendige ombyggingsarbeider i boligen, men garasjen var ikke en del av byggesaken.

Ekspedisjonsdokumenter er vanlig for eldre bygninger, da man før i tiden utstedte slike dokumenter som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. Iht. plbl. § 21-10, 5. ledd vil det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1. januar 1998.

Regulering

Gul liste:
Bygningen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bygningslokalitet og enkeltminne bygning (Kommunalt listeført vern). "Kommunalt listeført" er den største gruppen av bevaringsverdige kulturminner på listen. Kommunalt listeførte kulturminner har ikke juridisk vedtatte bestemmelser. Man må likevel søke til Plan- og bygningsetaten hvis man vil gjøre utvendige endringer.

Kommuneplan:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Eiendommen er i kommuneplanen (vedtatt 23.09.2015) regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende). Støysone gul (vei - deler av eiendommen). Kommuneplanen kan leses ved å benytte URL: https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/
For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Eiendommen er i all hovedsak regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220).

Det er p.t. en pågående plansak (detaljregulering) som omhandler revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta de grønne verdiene i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at trær og vegetasjon blir ivaretatt og utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring 06.04.2022). Merk at ifbm. at planen nå er sendt på høring har selger mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten ønsker å legge ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som i dag omfattes av Småhusplanen. Med tiltak etter plan- og bygningsloven menes oppføring, riving, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet. Forslag til reviderte bestemmelser ligger også vedlagt salgsoppgaven. URL til PBE saksside for revisjon av Småhusplanen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

Selger vil sammen med arkitekt sende et brev til Plan- og bygningsetaten og søke om dispensasjon fra det nevnte midlertidige forbudet. Det gis imidlertid ingen garanti for at en slik dispensasjon gis.

Deler av eiendommen som selges (eiendommens vestre del) er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn i reguleringsplan S-2328. For S-2328 er all informasjon skrevet på kartet. S-2328 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser

Se reguleringskart vedlagt salgsoppgaven.

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område med sannsynlighet for å finne fortidsminner (mindre funnpotensiale). Hvis det skal graves eller bygges her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.

Offentlige planer

Oslo kommune planinnsyn ble kontrollert 16.03.2022, og av nærliggende saker nevnes følgende:

På eiendommen Hoffsveien 50 (gnr./bnr. 29/758) ligger det et planforslag (detaljregulering) til offentlig ettersyn, hvor høringsfristen var 14.03.2022. Smestad Boligstiftelse foreslår å omregulere Hoffsveien 50 til boligbebyggelse. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for påbygg på én etasje på eksisterende bygg, dvs. maksimalt 5 etasjer pluss kjeller, og en økning i bruksareal på 1285 kvm. Det er skissert 22 nye boenheter i påbygget, som gir totalt 100 boenheter. I tillegg nytt tilbygg med heis. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om at påbyggets fasade utformes med treverk, bokvaliteten sikres, og det brukes planter som hører naturlig hjemme på stedet. Hoffsveien 50 ligger nord for eiendommen som selges (kun én eiendom mellom).
URL til PBE saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201909437

Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (29/35)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v. Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier.

Konsesjonsplikt

Eiendommen er underlagt regler om konsesjon, som medfører at egenerklæring om konsesjonsfrihet må utstedes.

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er ikke tegnet av eier. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr. 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,9% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 382 500,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr. 12 000,- og markedspakke kr. 14 900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr. 14 900,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361