Boligselskapet er ansvarlig for felles og utvendig vedlikehold. Det er i følge vedlikeholdsplanen til havebyselskapet planlagt rehabilitering/skiftning av taktekking og pipe i 2024 og drenering i 2026.

1+2 lags glass i kjeller fra 1994. Originale vinduer fra byggeår i 1 etasje. Hovedentredør fra byggeår. Ytterdør til bakhage fra 2016 med 2-lags glass. Vinduer og dører ble malt utvendig i regi av borettslaget i 2017

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak):

Vinduer. Vinduer fungerer fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.

Utvendige dører. Ytterdør fungerer fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.

Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Baderom 2.etasje. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er naturlig ventilering.

Ventilasjon baderom kjeller. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Ventilasjon vaskerom kjeller. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt):

Baderom 2.etasje. På grunn av badets plassering i bygget og tilliggende konstruksjoner var det ikke mulig å bore hull for å undersøke om de var fukt i tilliggende konstruksjoner - murvegger.

Baderom kjeller. På grunn av badets plassering i bygget og tilliggende konstruksjoner var det ikke mulig å bore hull for å undersøke om de var fukt i tilliggende konstruksjoner - murvegger.

Vaskerom. På grunn av vaskerommets plassering i bygget og tilliggende konstruksjoner var det ikke mulig å bore hull for å undersøke om de var fukt i tilliggende konstruksjoner.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Fellestomt: 6982 kvm. To nydelige hager på hver side av boligen.

Hver andelseier plikter å holde hagen ordentlig og sørge for at vegetasjon mellom eple- og kirsebærtrær i rekkene holdes nede. Videre hører det til andelseiers plikter å holde gjerder, grøftekanter og murer frie for høyt ugras og annen uønsket vegetasjon. Retningslinjer for trær og vegetasjon og et hefte om hagestell ligger på hjemmesiden til borettslaget.

Parkering

Selger har benyttet parkering mellom hage og John Colletts allé 67. Denne har vært benyttet som biloppstillingsplass siden midten 1960-tallet. Det er en pågående sak mellom Oslo kommune og beboerne i John Colletts allé om rettighet/lovlighet til parkeringsplassene da dette er kommunens grunn. Se saksnummer 202003658 hos Oslo kommune - Saksinnsyn. Konferer med megler for øvrige spørsmål.

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registrert i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.

2023-satser pr. år.:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
Elbil (helelektriske): kr 1920,-
Motorsykkel og moped: kr 2850,-
El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
Hydrogenbil og el-varebil: gratis

Bilkollektivet har flere biler stående på Damplassen og på John Colletts Plass.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Leiligheten har elektrisk oppvarming. Varmekabler på begge baderom, vaskerom og kjellergang. Peisovn i stuen.

Borettslaget

Borettslaget Oslo Havebyselskap er Norges største frittstående borettslag og består av ca 630 leiligheter samt noen næringslokaler på Damplassen. Borettslaget har egen administrasjon og egen vedlikeholdsavdeling. www.havebyselskapet.no.

Styret vedtok i 2019 en ny 10 års vedlikeholdsplan for perioden 2020-2030. Aktivitetene i er planlagt i henhold til forventet levetid på hvert av tiltakene og de ulike deler av bygningene. Den forrige 10 års planen fra 2009 hadde mer enn 1200 tiltak. Den gang var formålet å ta igjen etterslepet av vedlikehold. Målet ble i hovedsak nådd.

Takomlegginger og rehabilitering av drenering nærmer seg fullføring i hele hagebyen. Omfanget av tyngre vedlikehold forventes likevel å fortsette på samme nivå som i dag i overskuelig framtid. Noen ressurser vil etterhvert fases bort fra tak- og dreneringsarbeider og over til fasaderehabilitering, veivedlikehold og piperehabilitering. Det gjenstår også til dels store investeringer i flere nedgravde avfallsbeholdere. Selskapet bruker Aase Byggeadministrasjon AS til faglig og administrativ støtte i forbindelse med større vedlikeholdsprosjekter.

Snørydding og sandstrøing av kvartalsveier utføres med innleid hjelp. Vedlikeholdsavdelingen håndmåker snø og strør rundt avfallsnedkast, i trapper, i gangveier, i smug og i smett og på Damplassen.

Eventyrplassen vedlikeholdes av Havebyselskapet. Lekeapparatene ble oppgradert i 2019 og selskapet utfører månedlig kontroll av alle apparatene. Vannførerlaget sørger for skøyteis og

Havebyselskapet sørger for måking om vinteren og vedlikehold av grøntarealene.

Utført vedlikehold:
Yttertak og pipe over tak: Planlagt 2024
Drenering: Planlagt 2026
Utvendig maling av dører og vinduer: 2017
Alle pipet ble videofilmet/kontrollert i 2012/13. Piperehabilitering utføres ved behov.

Alt vedlikehold borettslaget er ansvarlig for tas primær over felleskostnadene.

Husdyrhold er tillatt.

Avtalen borettslaget har med Telia omfatter en grunnpakke med 30 kanaler, 15 faste og 15 valgfrie betalingskanaler.

Interessenter plikter å sette seg inn i husordensregler, vedtekter, årsberetning, regnskap og budsjett som finnes vedlagt til salgsoppgaven.

Skoler

Boligen sokner til Ullevål barneskole og Marienlyst ungdomsskole.

Andre forhold

Selger har kommentert følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. 2016 renovering av eksisterende bad/ vaskerom i kjeller.

2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Lagt membran og nytt sluk i dusj.

7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Ja. 2015 påpekte branntilsyn tidligere eier hadde bygget ulovlig røykrør som gikk fra ovn i gangen via toalett til husets østlige pipe. Løsningen ble å ta bort ovn og røykrør slik østlige pipeløp nå ikke er i bruk.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært. 2014: Skifte til elsikringsskap med jordfeilautomater og økt strøm inn til huset. 2017: Varmekabler installert i gang. 2020: Gulvvarme og downlights i kjeller. Arbeid utført av: 2014: elektropluss, 2017+2020:Tomasz Dzwigal.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. 2017: Eltilsyn Hafslund avdekket 2 små feil ( en stikkontakt kjøkken manglet jord og kabler i en koblingsboks i 1.etasje var ikke festet rett). Ellers var alt bra. Feil ble rettet av elektriker og godkjent av Hafslund.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Ny spesialtilpasset kjøkkendør montert 2016. Arbeid utført av: Paulsrud snekkerverksted.

Tilleggskommentar:
Siden vi kjøpte boligen i 2013 kan en pære i downlights på badet i 2. etasje slukke- det tenner igjen når man rør pæren. Vi har ikke gjort noe ved det da det ikke plager oss og det skjer sjeldent. Hagen er vesentlig oppgradert de siste år med bøkehekk og terrasse.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 47 bnr. 217, andelsnr. 271 i Oslo Havebyselskap Borettslag med orgnr. 948466856 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1962/10314-1/105 Best om garasje/parkering
23.08.1962
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

1962/10315-1/105 Best om garasje/parkering
23.08.1962
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Korrekt dokumentnummer er 10315 iht gammel grunnbok og pantebokskopi

1970/17556-1/105 Erklæring/avtale
17.10.1970
Vedr. kjellerrom

1980/20730-3/105 Erklæring/avtale
10.09.1980
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om gjerde

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Andel fellesgjeld

Kr. 78 525

Borettslaget har lån i Handelsbanken.
Restgjeld kr 33.807.936,- p.t.
Nominell rente pr. d.d: 1,69%.
Avdrag og renter utgjør mindre enn 10% av felleskostnadene.

Det er ikke planlagt ytterligere låneopptak.

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 4 575,-

Regnskap

Regnskap for år 2021 viste et underskudd på kr. 1.075.650,-. I budsjett for år 2022 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 811.647,- i overskudd. Det er p.t. ikke mottatt regnskap for år 2022 eller budsjett for inneværende år.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Tone Seppola
Troels Lindberg Danø

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 3 762 463 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 13 544 865 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opp til tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag §5-6. Se forøvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger bygningsanmeldelse for våningshus datert i 1919. Det foreligger ekspedisjonsdokument for forandringer i 1. og 2.etasje datert 03.07.1925 og ekspedisjonsdokument for deling av soverom i 2.etasje datert 02.04.1947.

Det foreligger melding om ferdig byggearbeid for fjerning av bærevegg i kjeller datert 13.01.1958. Videre foreligger ferdigattest for innredning av wc i 1.etasje datert 20.01.1969 og ferdigattest for innredning - bruksendring kjeller datert 29.10.1996.

Dokumentetene er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Nåværende eier benytter opprinnelig kjellerstue til soverom, og det er andre soverommet i underetasjen er godkjent som hobbyrom og ikke godkjent til varig opphold. Kjøper overtar ansvar og risiko i denne forbindelse.

Forretningsfører

Oslo Havebyselskap

Regulering

Verneverdien av Ullevål hageby er meget stor. Borettslaget står på Byantikvarens Gule liste over registrerte bevaringsverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo. Både bygninger og uteanlegg er vernet. Verneverdien begrenser andelseiernes og selskapets frihet og muligheter for utbygging og andre bygningsmessige endringer.

Kommuneplan:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Eiendommen er i kommuneplanen regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende. I tillegg ligger eiendommen i kommuneplanen innenfor et område regulert til:
- Juridiske linjer og symboler (bestemmelsesgrense).
- Kulturminnevern. Områder med nasjonale kulmutminneinteresser og avgrensning indre by.
- Naturmiljø - Naturtyper C-områder.

Regulering:
Eiendommen er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg med gjeldende reguleringsbestemmelser S-2864 vedtatt 14.05.1986. I tillegg er deler av borettslagets tomt regulert til:
- Offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsbestemmelser 810218 vedtatt 25.02.1918.
- Garasje i boligområde og felles parkering med gjeldende reguleringsbestemmelser 49266 vedtatt 02.11.1966.
- Offentlig kjørebane/veigrunn og måle- og avstandslinje med gjeldende reguleringsbestemmelser 906019 vedtatt 20.01.1919.
- Offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsbestemmelser 52448 vedtatt 23.11.1948.

Offentlige planer

Oslo stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Pågående plansaker i området:

Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)
Den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Videre skal småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skal legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skal forsøke å forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak.

Styret i borettslaget har tidligere levert en kritisk høringsuttalelse til planene om sykehusutbygging på Gaustad. Innvendingene har knyttet seg til størrelse, trafikk, støy, tilgang til nærskog og friluftsliv og manglende helhetstenkning. Anleggsarbeid og høy byggeaktivitet frem til 2030 vil medføre økt støy også i Ullevål hageby. Borettslaget er urolige for anleggstrafikk i mange år og økt biltrafikk i Sognsveien. Vi tror at økt helikoptertrafikk med større maskiner vil bli en belastning. Dersom Gaustad-planene realiseres, vil sykehusområdet på Ullevål bli frigitt. Ullevål hageby vil få Norges største sykehus i nord og en massiv boligutbygging i sør. Borettslaget er bekymret for den samlede belastningen for et verneverdig boligområde, både i anleggsperiodene og i tiden etterpå.

Det er ingen pågående byggesaker i direkte tilknytning til eiendommen.

Konsesjonsplikt

Ikke relevant.

Odelsrett

Ikke relevant.

Forkjøpsrett

Andelseiere i Borettslaget Oslo Havebyselskap har forkjøpsrett ved salg. Det betyr at andelseieren har rett til å tre inn i en avtale som andre har inngått og overta boligen på samme vilkår. Forkjøpsretten parallellavklares, og regelen om 5 virkedager etter salg for avklaring av forkjøpsrett gjelder.

Forbehold

Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.

Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.

Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr. 12.900,-, visninger kr. 3.850,- pr. stk, markedspakke kr. 25.000,-, inneståelsesebyr kr. 2.000,- og oppgjørshonorar kr. 6.850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361