Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.

Når den bygningssakkyndige velger tilstandsgrad, baseres vurderingen på faste kriterier som følger av gjeldende bransjestandard for Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig og Forskrift til avhendingslova.

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

Ettersom dette er en bolig med et moderniseringsbehov, er det således mange momenter inntatt med tilstandsgrad 2 og 3. Det oppfordres å gjennomgå vedlagte tilstandsrapport nøye.

Store eller alvorlige avvik, TG3:

Rom under terreng: Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
Generelt på baderom 2 etg.: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Generelt på dusjrom i kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Generell på baderom i 1. etg.: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Avvik som kan kreve tiltak, TG2:

Utvendig:

Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Vinduer fungerer fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.
Dører: Ytterdører fungerer fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Flisene har bom (hulrom under) eller er løse.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Innvendig:

Overflater: Det er eldre utidsmessige overflater med en del bruksslitasje.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Grovkjøkken, overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Eldre innredning.
Grov kjøkken, avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Kjøkken, overflater og innredning: Eldre innredning.
Toalettrom, overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tekniske installasjoner

Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Ifølge NEK400 er det innført krav om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet eller tilkoblet via en stikkontakt og plugg kombinasjon i samsvar med NEK EN 60309- serien. Tilstandsgrad settes grunnet dette.
Elektrisk anlegg: Fordelingstavle med automatiske vippebrytere.

Tomteforhold

Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Hva er et anslag på utbedringskostnad?
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet, registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten. Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og tjenesteyter. I rapporten skal det settes anslag for utbedringskostnad for TG3, og slikt anslag kan også gis ved TG2.

Bebyggelse

Et veletablert boligområde bestående hovedsakelig av eneboliger og småhusbebyggelse.

Tomt

Eiet tomt: 1011 m², ihht. arealbekreftelse fra Oslo kommune datert 16.05.2023. Hovedsakelig flat og opparbeidet tomt.

Parkering

Dobbelgarasje og ellers mulighet for parkering på egen gårdsplass.

Oppvarming

Boligen har elektrisk oppvarming, og varmekabler/matter i hele 1 etasje. Varmekabler på bad 2 etasje. Det er trolig varmekabler i kjellerstue og dusjbad i kjeller. Peis i stue med mursteinspipe.

Skoler

Munkerud barneskole

Skolens profil:
Munkerud er en 1-7 skole. Med sine 750 elever og nesten 100 ansatte i skole og Aktivitetsskole, er Munkerud skole en stor skole i Oslo.

Skolen ligger i Nordstrand bydel med gode turmuligheter, blant annet skogområdene ved Ljanselva. Også skoleområdet er stort og vel tilrettelagt for allsidige aktiviteter. Ved skolestart 2016 flyttet Munkerud skole tilbake til en splitter ny og fremtidsrettet skole. Det har blitt et fantastisk flott skoleanlegg, som vil glede barn og lokalmiljø på Munkerud i generasjoner fremover.

Nordseter ungdomsskole

Skolens profil:
Nordseter skole ligger i bydel Nordstrand, og har godt over 120 ansatte og rundt 1100 elever. Elevene er fordelt på 1.-10. trinn.

Nordseter har gått fra å være en ungdomskole til å bli en kombinert barne- og ungdomsskole. Høsten 2016 startet vi for første gang som kombinert barne- og ungdomsskole.

Arbeidet med å utvide Nordseter skole til en 1-10 skole stod ferdig høsten 2014. Munkerud skole disponerte nybygget de to første årene samtidig som Munkerud skole ble pusset opp. I 2014 startet første kullet 1. klassinger som skal gå hele 1-10 løpet på Nordseter. I 2015 startet et kull til, og vi ansatte våre første barneskolelærere. 2016 overtok vi driften av hele skolen.

Andre forhold

Selger har i forbindelse med klargjøringen til visning ryddet og rengjort boligen, og således vil det ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse. Ei heller vil selger besørge klipp av gress, busker etc. før overtagelsen.

Gjennomgang av originale byggetegninger og dagens planløsning, viser følgende avvik/endringer:

1. etasje
Deler av stuen var byggemeldt som soverom, men er i dag stueareal.

2. etasje
Badet har blitt utvidet noe fra byggetegningen.

Kjeller
Deler av rommet "kjeller" på byggetegninger har blitt delt opp til ytterligere boder.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 181 bnr. 331 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

- Slik boligen med evt. inventar/innredning blir fremvist på visning, er slik den blir overtatt av ny eier.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1926/912288-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
29.01.1926
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om veg

1966/11470-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
19.08.1966
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1997/74854-1/105 Livsvarig borett
01.12.1997
Livsvarig borett

Det er sendt erklæring om sletting av denne boretten til Statens Kartverk, da vedkomne som har denne rettigheten er død. Det er forventet at denne er slettet før overtagelse.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Berit Haugen

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 3 407 757 per 31.12.21.
Formuesverdi som sekundærbolig kr 12 267 924 per 31.12.21.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 14.06.1978, ferdigattest for garasje datert 04.12.1981, samt ferdigattest for tilbygg datert 10.02.1999. Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Megler har ikke funnet søknad eller ferdigattest for oppføring av "havestue" oppsatt i hagen. Etter undersøkelser i blant annet historiske kart, kan de se ut til at denne er bygget i tidsrommet 2002-2005. Kjøper overtar dette som det står seg.

Regulering

Reguleringsplaner:
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring april 2022).

Midlertidig forbud mot tiltak: Merk at siden planen nå er sendt på høring, har eier av eiendommen mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten lar lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet. Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.

Videre grenser del av eiendommen til reguleringsbestemmelser i 1039020; Offentlig kjørebane/veigrunn.

Kommuneplan:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Arealformål:
- Bebyggelse og anlegg, fremtidig

Luftforurensning:
- Svevestøv - Grønn sone
- Nitrogendioksid - Grønn sone

Støysoner:
- Veg, gul sone

Fortidsminner:
Det er registrert et mindre funnpotensial av fortidsminner på eiendommen.

Offentlige planer

Det er flere pågående plansaker i området:

Saksnr. 201509823: Kaptein Oppegaards vei 19 B OG 21. Oppføring av barnehage.
Sakstype: Detaljregulering.

Det er planlagt bygging av barnehage i Kaptein Oppegaards vei 19 B og 21. Interessenter bes se på saksinnsyn med saksnummer: 201509823 for ytterligere detaljer.

Saksnr. 201807616: Munkerudgrenda 181/320 Boliger.
Sakstype: Detaljregulering.

Saksnr. 202212309: Nordstrandveien 51 - Boliger - Sætertunet
Sakstype: Detaljregulering.

Det er flere pågående byggesaker i området:

Saksnr. 201404077: Postdamveien 18 - Tilbygg enebolig.
Saksnr. 201921014: Kaptein Oppegaards vei 25 C - Oppføring av enebolig
Saksnr. 202305941: Oberst Rodes vei 74 - Riving av garasje og dukkehus og oppføring av 3 eneboliger og garasje.
Saksnr. 201811765: Oberst Rodes vei 79 - Oppføring av antenner og utstyrsskap på tak - Nordstrandhallen.
Saksnr. 202307423: Oberst Rodes vei 79 - Etablering av basestasjon.
Saksnr. 202111796: Oberst Rodes vei 80 B - Oppføring av enebolig, tilbygg til og ombygging av eksisterende enebolig til tomannsbolig og bruksendring av kjeller til rom for varig opphold.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 0,8,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, markedspakke kr 21.900,- oppgjørshonorar kr 6.850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361