Standard

Lekker, lys og gjennomført toppleilighet som ble omfattende pusset opp i 2011, herunder blant annet rehabilitering av bad/wc, ny kjøkkeninnredning og hvitevarer, nye innvendige overflater, ny inngangsdør og oppgradert elektrisk anlegg (inkl. nytt sikringsskap). Det er benyttet smakfull innredning som bærer preg av profesjonell utførelse med gjennomtenkte og spesialbygde løsninger. I 2016 ble det etablert/bygget takterrasse til leiligheten. I den samme forbindelse ble stuen og hovedsoverommet malt på nytt. Stuevindu er fra 2010, vinduer på soverom og kjøkken fra 2013 og terrassedør fra 2016.

Detalj oppgraderinger:

2011:
- Alle overflater i ble pusset opp, nye gulv, vegger og tak sparklet og malt
- Nytt kjøkken fra IKEA. Benkeplate i stein fra Lenngren naturstein
- Oppgardert elektrisk anlegg (inkl. nytt sikringsskap)
- Oppusset bad/wc inkl. nytt sluk, sveisemembran, varmekabler, innredning m.m.
- Ny inngangsdør til leiligheten fra 2011 (ny dør mot loft/baktrapp fra 2010)

2016:
- Oppføring av takterrasse (ferdigattest foreligger)
- I samme forbindelse ble stue og hovedsoverom malt på nytt

2018/-19:
- Spesialtilbygde garderobeskap på hovedsoverom, utført av Elen møbelstudio
- Spesialbygd køyeseng og garderobeskap på gjesterom, utført av Elen møbelstudio
- Spesialbygd garderobeskap i fellesgang utenfor leiligheten, utført av Elen møbelstudio

Meget romslig og åpen stue med store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp. Stuen har god plass til sittegruppe, møblement og TV-seksjon.

Spisekjøkken med kjøkkeninnredning fra IKEA og eksklusiv benkeplate i stein fra Lenngren naturstein. Kjøkkenet er utstyrt med integrert dobbel-stekeovn, bred induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Avsug/ventilator over kokeplass med avtrekk over tak. Kjøkkenet har stort vindu som gir rikelig med lysinnslipp, samt god plass til spisebord. Stoppekran er plassert i bakkant under kjøkkenskap ved vasken. Varmtvannstank (produsert i 2010) på 116 liter er plassert i kjøkkenskap.

Leiligheten har to fine soverom uten innsyn. Fra begge soverommene er det sjøutsikt hele året.

Meget pent flislagt bad/wc gulvvarme. Badet inneholder dusjhjørne, innredning med servant, speilskap, vegghengt toalett og downlights i himling. Opplegg og plass for vaskesøyle. Våtrommet fremstår fagmessig oppført. Det ble ikke registrert avvik på kontrollerte steder. Iht. forrige salgsoppgave ble badet rehabilitert i 2011 med nytt sluk, rør-i-rør system og sveisemembran, våtromplater i dusjsone (Litex) og plater påført smøremembran på øvrige vegger. Arbeider ble utført av Vang rørleggerservice, Vågen tak og membran, Lysmesteren og polske håndverkere med norskregistrert firma. Det er opplyst i forrige salgsoppgave at gulvvarmen på badet gir litt ujevn varmefordeling, samt at det er noe svakt avtrekk på badet.

Gulvflater består av helstav eik parkettgulv og fliser. Det er stedvis noe knirk ved gange på gulv. Gulv har også enkelte retningsavvik (noe skjevhet). Uheldig trapping/høydeforskjell i overgang parkett gulv og flislagt gulv i entré.

Veggflater består av malte plater (fliser på bad).

Himlingsflater består av malte plater. Senket himling i entré/gang med downlights. Takhøyden i stuen ble målt til 2,38 m.

Innvendige dører (hvitmalte). Eldre dører, ukjent alder.

Det er naturlig oppdriftsventilasjon i leiligheten. Det er registrert spalteventiler over vinduer.

Synlig trykkvannsledninger av type plast. Synlig avløpsledninger i leiligheten er i type plast. Røropplegget internt i leiligheten ble fornyet i 2011 under rehabilitering. Det er rør-i-rør fordelerskap på bad.

Sikringsskap med automatsikringer på innsiden av garderobeskap i gangen utenfor leiligheten. Takstmann har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert i tilstandsrapporten. Det er opplyst i forrige salgsoppgave at boligens el-anlegg ble oppgradert i 2011 inkl. nytt sikringsskap. Arbeidet ble utført av Lysmesteren AS. I etterkant (også i forrige eiers eiertid) er det utført el-arbeid av Fagerborg elektro og Sandvika elektro AS. Det foreligger samsvarserklæringer fra alle elektrikerfirmaene som har utført arbeid i boligen. Det ble utført el-kontroll etter at el-anlegget ble fornyet i 2011. Det ble avdekket et par avvik, som Lysmesteren utbedret i etterkant. El-anlegget i garasjebygget ble ikke fornyet ifbm. oppussingen i 2011.

Dørcalling. Boligen er tilknyttet Telia (tidligere Get) med tilgang på internett og digital-TV.

Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport og egenerklæring etc som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

Boligen ligger i øverste etasjen i en flott frittliggende murgård som opprinnelig ble oppført som en to-etasjers bygning ca. 1878, og senere tilbygget med én ny etasje i 1892. Garasje-/sidebygningen (opprinnelig stallbygning) ble oppført i 1878. Deler av loftet ble i boliggården ombygget til loftsleilighet i ca. 1968. Bygget er oppført i henhold til normal byggeskikk som gjaldt på oppføringstidspunktet. Til leiligheten ble det etablert/bygget takterrasse i 2016.

Det er pågående samtaler i sameiet vedr. oppussing av fasade og utbedre vinduer i fellesområder. Styret fikk på forrige årsmøte fullmakt (frem til 01.01.2022) til å sette i gang arbeid med oppussing av fasade etter følgende modell:
- Oppussing av fasaden deles opp; omfang er to sider (mot inngang og mot parkering), inkludert kjellerdør og fellesvinduer
- Løsning inkluderer nye vinduer i sokkeletasjen, fellesvinduer over hovedinngangsdør, ny inngangsdør ved baktrapp samt nye fellesvinduer over
denne døren
- Engasjement av entreprenør ut fra oppdatert beste tilbud, inkludert mulighet for ekstern prosjektleder
- Finansieringsmetode vil være innhenting av kapital fra den enkelte sameier, med andel i forkant av arbeidet

I forkant av eventuell fasadeoppussing skal takrenner tilstandsvurderes.

Sameiet skal på kommende årsmøte 17.06.2021 behandle følgende sak: Sameiet fordeler fyringsutgifter etter forbruk basert på varmefordelingsmålere fra ista. I dag er disse manuelle, med årlig manuell avlesning. Sameiet har mottatt tilbud fra ista på konvertering til fjernavlesning som gir daglig avlesning og bedre oversikt. Installasjonskostnad er ca. 30 000,-. Årlig utgift til ista reduseres fra kr. 6 600,- til kr. 3 150,-. Så langt megler har forstått så kan nevnte installasjonskostnad (dersom saken vedtas) tas over sameiets oppsparte midler.

Bygningsmessig beskrivelse:

Bygningen er trolig fundamentert med treflåter av tømmer under kjellernivå, som var svært utbredt som fundamentering av bygårder i Osloområdet. Hovedbærekonstruksjon i teglstein, pusset og malt. Opprinnelig utvendig fasade mot gaten med trekninger, ornamenter og konsoller. Ved takstmanns besiktigelsen ble det observert avskalling/sprekker og mulig løs murpuss i øvre del av fasade mot syd. Det anbefales å få fasader kontrollert med tanke på eventuell risiko for nedfall av murbiter. Drenering/utvendig fuktsikring av kjelleretasje har ukjent alder (ikke kontrollert). Yttertaket i trekonstruksjoner med saltak form. Tekking av henholdsvis sinkplater og asfaltpapp. Etasjeskiller i trebjelkelag med antatt stubbloftfyll. Det er enkelte retningsavvik i etasjeskiller/gulv (anses som normalt for denne type murgårder).

Kontrollerte vinduer er med 2-lags isolerglass fra perioden 2010-2013. Både fastvinduer og åpningsvinduer. Ved kontroll av åpningsvinduer ble det avdekket manglende sperrebeslag og sikringsbeslag (barnesikring). I bygninger der barn kan oppholde seg, skal ethvert åpningsbart vindu ha barnesikring dersom det er plassert 3,3 m. eller høyere over terrenget eller den underliggende flaten.

Leiligheten har en egen takterrasse på leilighetsplan, med utgang fra stuen. Takterrassen ble bygget i 2016. Det er fliser på gulv, med kontrollert avrenning ned nedløpsrør som har varmekabel. Terrassedør med 2-lags isolerglass fra 2016.

B-30 klassifisert entrédør, ny i ca. 2011. Nyere EI-30 klassifiser rømningsdør til felles loftareal.

Teglsteinspipe fra byggeår. Hjørne elementpeis med støpejerninnstas fra Jøtul. Peisen var ny i ca. 2004. I 2016 ble det installert elektrisk skorsteinsvifte på toppen av pipen for å få bedre trekk i pipen.

Det er installert sentralt brannvarslingsanlegg i kun deler av bygget (hovedtrappeløp).

Frittstående garasje-/sidebygning, innredet med to garasjerom og ett lagerrom, hvorav leiligheten som selges disponerer det ene garasjerommet og hele lagerrommet (seksjonert som tilleggsdel til seksjonen). Garasje-/sidebygningen har i lang tid vært preget av elde og utsatt vedlikehold.
2. etasje (lagerrommet) i bygningen er imidlertid blitt oppusset i 2021 i regi av nåværende eier, med isolasjon og nytt panel i himlinger og på vegger, men ikke alle arbeider ansees som fullført. Det er satt inn to nye vinduer i gavlvegg i 2. etasje, og avsatt plass for fremtidige takvinduer. Det er montert ny inngangsdør nede (ikke søkt PBE om endring, men det gamle var falleferdig). Garasjerommet ble nyoppusset i 2021 med nye overflater, samt ny gulvstøp med gulvvarme (gulvet er toppbehandlet med epoxymaling). Det ble ved takstmanns besiktigelsen avdekket følgende avvik knyttet til garasje-/sidebygningen: Stedvis skader/sår på fasade, og stedvis avskalling av maling på takpannene på yttertaket. Bygningen er oppført i tegl, pusset og malt. Yttertak i trekonstruksjoner med pulttak form, tekket med stålpanner av ukjent alder.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG2: Stedvis noe knirk ved gange på gulv. Gulv har også enkelte retningsavvik. Uheldig trapping/høydeforskjell i overgang parkett gulv og flislagt gulv i entré.

TG2: Eldre radiator (grunnet alder).

TG2: Garasje-/sidebygning

TG3: Ved kontroll av åpningsvinduer ble det avdekket manglende sperrebeslag og sikringsbeslag (barnesikring). I bygninger der barn kan oppholde seg, skal ethvert åpningsbart vindu ha barnesikring dersom det er plassert 3,3 m eller høyere over terrenget eller den underliggende flaten.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Lallakroken ligger på Uranienborg/Briskeby. Tidligere var det trehusbebyggelse her, samt løkkeeiendommer og jorder videre utover. Området ble innlemmet i Kristiania i 1878. Mot slutten av 1800-tallet ble det oppført leiegårdsbebyggelse i kvartaler, samt en del frittliggende byvillaer og leiegårder, og strøket fikk bypreg. Briskebytrikken, Skandinavias første elektriske sporvognslinje, ble ført gjennom strøket i 1894.

Lallakroken 4A er en frittliggende leiegård beliggende inne i kvartalet Lallakroken/President Harbitz' gate/Niels Juels gate. Bygningen ble oppført i 1878 som en toetasjers leiegårdsvilla. Arkitekt for bygget var Paal Due. Bygningen ble påbygget én etasje i 1892, ved arkitekt Bernhard Christoph Steckmest. Bygningen er bygget i pusset tegl, og er utført i en enkelt artikulert ekletisme med innslag av nygotik. Bygningen er omgitt av en større tomt, i kontrast til bakgårdssituasjonen i mange leiegårder fra samme periode. Eiendommen fikk først adressen Briskebyveien 16. Ved århundreskiftet fikk eiendommen ny adresse Niels Juels gate 64. I 1975 fikk eiendommen adresse Lallakroken 4.

Den frittliggende boliggården står oppført på Byantikvarens Gule Liste som kommunalt listeført bygning/bygningslokalitet. Bygningen er for øvrig oppført i SEFRAK-registeret (bygninger før 1900).

Sameiets eiendom grenser bl.a. til Lallakroken 6 (Villa Gro-Gro) som er vedtaksfredet kulturminne (både bygning, utomhus og lokalitet).

Tomt

Felles eiet tomt på ca. 1 266 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen. Tomten går rundt hele bygget med stor gårdsplass med parkeringsplasser (én til hver leilighet). På forsiden av bygget er det en fantastisk frodig og usjenert felles hage. En perle midt i byen.

Parkering

Til leiligheten medfølger eget garasjerom i garasje-/sidebygningen i bakgården. Garasjerommet er på romslige 21 kvm, og er seksjonert som tilleggsdel til seksjon 7. Garasjerommet tilhører således eksklusivt til leiligheten.

*) Selger forbeholder seg retten til å leie garasjerommet av ny kjøper fra overtagelsesdatoen og i inntil 10 år. Selger vil betale kr. 2 000,- pr. mnd. i leie for garasjerommet. Leien oppjusteres hvert 3. år med kr. 500,- pr. mnd. Selger kan i leieperioden si opp leieavtalen av garasjerommet, med 3. måneders varsling. Kjøper forplikter seg til uten oppsigelsesadgang å leie ut dette garasjerommet til selger i 10 år. Kjøper forplikter seg ved evt. salg til å videreformidle leieavtalen. I tillegg vil selger betale for strømforbruk til garasjerommet i den perioden han leier.

Sameiet har i tillegg en stor felles tomt hvor hver enkelt leilighet disponerer én biloppstillingsplass. Det er syv leiligheter i bygget/sameiet og syv utvendige parkeringsplasser. Parkering utøves på den plassen som til enhver tid er ledig (ingen faste plasser).

Adkomst

Iht. Oslo kommune planinnsyn (avkrysning for vei) har sameiets eiendom adkomst fra offentlig vei og deretter videre over privat vei anlagt i det som er grensen (nøyaktighet er vanskelig å fastslå) mellom hhv. naboeiendommene bnr. 283 (adresse Lallakroken 2) og bnr. 282 (adresse Niels Juels gate 66). Selve innkjøringen er fra Briskebyveien.

Iht. Oslo kommune planinnsyn (avkrysning for vei) har naboeiendommen bnr. 279 (adresse Lallakroken 6) adkomst til sin eiendom via sameiets eiendom.

Oppvarming

Bygningen har nylig gått over til sentralvarmeanlegg med bioolje. Det er i dag kun én radiator i leiligheten (plassert i stuen) tilknyttet sameiets felles fyringssystem. Radiatoren er av eldre modell, og bør byttes ut (radiatoren har ikke vært benyttet de senere år).

I leiligheten er det således kun vært benyttet elektrisk oppvarming og fyring via peisovn.

Det er gulvvarme på bad. Det er opplyst i forrige salgsoppgave at gulvvarmen på badet gir litt ujevn varmefordeling.

Hjørnepeis (elementpeis) i stuen med støpejerninnstas fra Jøtul. Peisen var ny i ca. 2004. På grunn av dårlig trekk i pipen, ble det i 2017 installert vifte på taket. Etter det har peisen fungert utmerket ifølge forrige eier. Dagens eier har ikke benyttet peisen.

Selger har ikke bebodd leiligheten i det siste fulle året, og årlig strømforbruk ved normalt bruk er dermed ikke opplyst.

Sameiet

Leiligheten er en del av eierseksjonssameiet Lallakroken 4 A. Sameiet består av syv seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Vedlagt salgsoppgaven ligger opplysningsskjema fra forretningsfører, vedtekter, protokoll fra ordinært årsmøte i 2020, samt innkalling til ordinært årsmøte 2021 (avholdes 17.06.2021) inkl. årsberetning for 2020, regnskap for 2020 og budsjett for 2021. Megler oppfordrer interessenter til å sette seg inn i disse dokumentene.

Erverv av en seksjon i sameiet må meldes styret for godkjennelse. Godkjennelse kan kun nektes på saklig grunnlag.

Bygningsmessige endringer må alltid godkjennes av sameiets styre. Styret kan ikke nekte godkjennelse på annet enn saklig grunnlag.

Utskiftning av vinduer og dører, oppsett av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameierne, skal styret forelegge spørsmålet for sameiermøtet til avgjørelse.

Ordinært årsmøte for eierseksjonssameiet Lallakroken 4 A avholdes torsdag 17. juni.

Styrets årsberetning for 2020 opplyser følgende:

Oljefyr med ny biooljebrenner har fungert tilfredsstillende. For å sikre stabil drift, er det behov for årlig vedlikehold. Årlig forbruk ligger på 12-13 000 liter, og det må fylles 7-8 ganger i året.

Foregående år ble det ryddet opp i (den felles) hagen av profesjonelt firma. Sameiet hadde intensjon om fast avtale, men denne kom aldri på plass. Sameiet får noe sporadisk hjelp, men fortsatt behov for mer regelmessighet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Grunndata:

1985/22243-2/105: Seksjonering, 22.04.1985
Opprettet seksjoner: Snr. 7
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 134/929
Eiendommen er oppdelt i 7 seksjoner

2009/382699-1/200: Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel, 29.05.2009
Endring av formål/brøk: Snr. 7
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 134/929

Skoler

Lallakroken 4A ligger iht. Oslo kommune sine nettsider innenfor skolegrensen til Uranienborg barne- og ungdomsskole. Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Matrikkel

Gnr. 213 bnr. 281 snr. 7 orgnr. 919377461 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger av hvitevarer: Alle hvitevarer kjøkken, ekstra fryser i omkledningsrommet og vaskemaskin på bad.

Heftelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen. Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1979/520617-1/105: Erklæring/avtale, 16.11.1979
Div. best. ifl. skjøte
Overført fra: 0301-213/281
Gjelder denne registerenheten med flere

1979/520618-1/105: Erklæring/avtale, 16.11.1979
Div. best. ifl. skjøte
Overført fra: 0301-213/281
Gjelder denne registerenheten med flere

1979/522617-1/105: Erklæring/avtale, 17.12.1979
Div. best. ifl. skjøte
Overført fra: 0301-213/281
Gjelder denne registerenheten med flere

1980/503060-1/105: Erklæring/avtale, 12.02.1980
Div. best. ifl. skjøte
Overført fra: 0301-213/281
Gjelder denne registerenheten med flere

1980/503063-1/105: Erklæring/avtale, 12.02.1980
Div. best. ifl. skjøte
Overført fra: 0301-213/281
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: De fem ovennevnte tinglyste heftelsene/erklæringene er diverse skjøter fra hhv. 1979-1980 med inntatt følgende bestemmelse: Erverver har ikke forkjøps-, løsnings- eller oppløsningsrett overfor de andre sameierne i eiendommen. Erververen er forpliktet til å være medlem av Sameiet Lallakroken 4. For øvrig intet av relevans, og erklæringene vedlegges dermed ikke salgsoppgaven.

1985/22243-3/105: Pantsettelseserklæring, 22.04.1985
Beløp: NOK 50 000,-
Panthaver: Sameiet
Lnr: 1109796
Prioritet etter 80% av verditakst
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Dette er sameiets opprinnelige seksjoneringsbegjæring fra 1985, med inntatt bestemmelse om at sameiet har panterett for inntil kr. 50 000,- i hver seksjon for mulig udekkede forpliktelser ovenfor sameiet, med prioritet efter 80% av seksjonens verdi til enhver tid. Overdragelse eller utleie av seksjon kan bare skje med styrets samtykke, som må innhentes på forhånd. Godkjennelse kan bare nektes når det foreligger saklig grunn.

1985/22243-7/105: Urådighet, 22.04.1985
Overdragelse skal godkjennes av styret
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Ovennevnte styregodkjennelse ved overdragelse er tinglyst som urådighet.

2002/83980-1/105: Erklæring/avtale, 20.12.2002
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Meglers kommentar: Reseksjonering fra 2002 som gjelder innlemmelse av del av fellesarealet (les. garasje-/sidebygningen) i seksjon 7 uten at sameiebrøken endres. Merk at det i 2009 ble foretatt en ny reseksjonering, hvor da seksjon 5 fikk tillagt en del av garasje-/sidebygningen. Reseksjonering fra 2009 vedlegges salgsoppgaven da den viser dagens bruk, reseksjonering fra 2002 vedlegges imidlertid ikke.

Ovennevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Sameiet har ingen felles lån.

Andel formue

Andel formue er ikke opplyst. Sameiets totale formue er imidlertid pr. 31.05.2021 kr. 287 461,- iht. forretningsfører.

Regnskap

Årsmøtet for 2021 skal avholdes 17.06.2021, dette innebærer at nevnte tall for regnskap 2020 ikke formelt er behandlet i årsmøtet skrivende stund (16.06.2021): Driftsinntekter i 2020 var til sammen ca. kr. 317 474,-. Driftskostnadene i 2020 var til sammen ca. kr. 238 835,-. Sammenlignet med regnskapsåret 2019, var inntektene på samme nivå. Driftskostnadene ble redusert med ca. kr. 116 892,-. Dette skyldes lite aktivitet i 2020, og høyere utgifter i 2019 for konvertering om til bioolje samt kostnader ifbm. hagen. Resultat fra 2020 fremkommer av regnskapet som et overskudd på ca. kr. 78 639,-. Sameiets egenkapital pr. 31. desember 2020 var på ca. kr. 273 664,-. For 2021 er det budsjettert med tilsvarende inntekter som i 2020, totalt kr. 317 420,-. Driftskostnadene antas å være på nivå med Budsjett 2020, med noen økninger. Det er budsjettert med et overskudd på kroner 12 020,-.

Vei, vann og avløp

Sameiets eiendom har adkomst fra offentlig vei og deretter videre over privat vei (se avsnitt adkomst). Det antas at eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett (ikke videre kontrollert).

Eier

Andiamo AS v. Eilif Holte

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2019:
Som primærbolig: Kr. 1 956 297,-
Som sekundærbolig: Kr. 7 042 667,-

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Utleie av en seksjon i sameiet må meldes styret for godkjennelse. Godkjennelse kan kun nektes på saklig grunnlag.

Merk at jfr. eierseksjonslovens § 24 er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Ferdigattest/brukstillatelse

Den elektroniske byggesaksmappen er kontrollert og følgende nevnes å foreligge:
- Uattestert bygningsanmeldelse for våningshus og stallbygning (datert 20.05.1978)
- Attestert ekspedisjonsdokument for påbygg av én etasje (datert 09.11.1892)
- Uattestert ekspedisjonsdokument for tilbygning og forandring av stall (les sidebygningen) til garasje (datert 06.03.1920)
- Arkivkort vedr. innredning av leilighet på loft. Arkivkortet er påført "ferdigattest 29.11.68".
- Ferdigattest for fasadeendring og etablering av takterrasse (datert 23.02.2017)

Forretningsfører

Internt i sameiet ved Knut Haukebø

Regulering

Gul liste:
Den frittliggende boliggården (Lallakroken 4A) står oppført på Byantikvarens Gule Liste som kommunalt listeført bygning/bygningslokalitet. Bygningen er for øvrig oppført i SEFRAK-registeret (bygninger før 1900).

Kommuneplan:
Sameiets eiendom er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.
I kommuneplanen er sameiets eiendom for øvrig innenfor område definert som kulturminnevern (avgrensning indre by) og hensynssone (plankart 2-2) H190_2 andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen).

Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny%20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf

For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Sameiets eiendom er regulert til underformål bolig (bolig m.tilh. anlegg) i reguleringsplan S-2255 (reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune). Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Kommunedelplan:
Eiendommen ligger videre inn under KDP-17 (kommunedelplan).
Flate: Områdeavgrensning for indre Oslo.
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kommunedelplaner kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/131685-1553524507/Tjenester%20og%20tilbud/Plan%2C%20bygg%20og%20eiendom/Overordnede%20planer/Kommunedelplaner/Kommunedelplan%2017%3A%20Torg%20og%20m%C3%B8teplasser.pdf

Offentlige planer

Av nærliggende saker nevnes reguleringssaken (detaljregulering egengodkjent av bystyret 17.02.2021) i Niels Juels gate 52/Hartvig Nissen videregående skole. I korte trekk omhandler dette omregulering av Niels Juels gate 52 mfl. for å utvide og rehabilitere eksisterende Hartvig Nissens skole. Hensikten er å utvide skolens kapasitet (bl.a. oppføring av to nye skolebygg), samtidig som eksisterende skolebygg reguleres til bevaring. President Harbitz gate - som deler skolegården i dag - omreguleres til undervisningsformål, slik at skolegården knyttes sammen. Dette innebærer stengning av deler av dagens enveiskjørte gatestrekning som ender i Niels Juels gate. Fortau skal utvides og krysset i Holtegata skal strammes opp for å bedre trafikksikkerheten. I tillegg skal det etableres rundkjøring/snuplass i øvre skolegård. Planen innebærer også fjerning av minimum 55 offentlige parkeringsplasser i området. Det presiseres at denne detaljreguleringen også vil medføre et estetisk "grønt" løft for området. Det nevnes imidlertid at det har kommet inn flere klager på vedtatte plan. Sameiets eiendom (sydspissen) grenser til del av planområdet (gnr. 213, bnr. 278). Dette planområdet er anført som E3 i detaljreguleringen hvor det er inntatt at ballbanen skal bevares (dog noe annerledes utformes), og at evt. bygningsdel skal ligge under ballbanen. Det tas forbehold om evt. feil eller endringer til dette avsnitt.
Url til detaljreguleringen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201802598

Diverse byggesaker i området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:

1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (213/281)
5. På venstre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker og postliste)

Oslos områder er stadig under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker m.v.

Som normalt må kjøper påregne tidvis byggearbeid på områdets eiendommer og veier

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 108 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt markedspakke kr. 14 900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr. 14 900,- og evt. tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Frogner
Pb 3094 Elisenberg
0207 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998557569