og dels parkett. Veggene har hovedsakelig panel, behandlet panel, malt panel, malt puss og malte flater. Tak har hovedsakelig trepanel, malt trepanel og malte flater.

Innvendige trapp med lakkerte tretrinn. Tette opptrinn.

Malte fyllingsdører. Antikk fyllingsdør til kjøkken og bod. Dørene har normal slitasje, alder tatt i betraktning.

Det er opplyst at det er foretatt radonmåling i boligen i ca. 2009, uten påvist verdi. Se selgers egenerklæring.

To varmtvannsberedere på ca. 200 liter. Berederne er plassert under trappen til underetasjen. Adkomst fra boden i tilknytning til
kjøkkenet.

Vannrør av dels kobber og dels plast/rør i rør. Hovedstoppekran i bod i tilknytning til kjøkkenet. Det er avløpsrør av støpejern og dels plast. Deler av avløpsrørene ligger i krypkjeller under blant annet kjøkkenet.

Boligen har naturlig ventilasjon. Det er få eller ingen ventiler i yttervegger. Ventil/oppdriftsventilasjon fra badene.

To sikringsskap med automatsikringer. I tillegg ett mindre skap. I 2020 ble det skiftet flere downlights til Led.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

Enebolig:
Det er opplyst at bygget står på fjell. Drenering fra byggeåret og tilbyggsåret. Grunnmur i betong.
Tak med impregnerte takbord. Tekking fra ca. 1997 i forbindelse med tilbygg. Taktekking på sidefløy fra ca. 1992/93. Taktekkingen er av torv. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp i kobber. Takrenner på sidefløyen i underetasje er bygget inn med panelbord. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Dels tømmerkonstruksjon/laft og dels bindingsverk med utvendig stående ukantet panelkledning.
Hovedsakelig vinduer fra 1996 med doble isolerglass og sprosser.
Antikk tofløyet hovedinngangsdør. Ytterdør fra ca. 1997 med glassfelt i bi-inngangen. Ytterdør med glassfelt i vaskerommet. Terrassedører med isolerglass (i bibliotek og peisestue i underetasje). Tofløyet terrassedør i kjøkken og stue med doble isolerglass og sprosser.
Terrasse på terreng i betong med skiferheller. Del av terrassen er bygget inn i terrenget og har tak med bordtekking.
Dels overbygget trapp mellom boligens hoveddel og sidefløyen.
To teglstenspiper med to løp. Det ene løpet i den ene pipen er rehabilitert med nytt innvendig rør i 2021. Enkel pipe i tilknytning til peisestue.

Garasje:
Garasje på nedre del av eiendommen. Garasjen har normal standard, og noe etterslep på vedlikehold. Garasjen er oppført i betongkonstruksjon, og er bygget inn i terrenget. Dels utvendig natursteinsforblending. Bred vippeport med motorstyring. Det er innlagt strøm. Lamper. Ventilasjon/avtrekksvifte. Garasjen er et tilleggsbygg og omfattes ikke av takstmannens tilstandsrapport, men følgende er registrert: Det er fuktgjennomslag på deler av yttervegger/grunnmur mot terrenget. Porten har noe slitasje. Det gjøres oppmerksom på at konstruksjoner under bakkenivå generelt er å regne som risikokonstruksjoner med tanke på innsig av fukt fra terreng og tak/dekke (i dette tilfellet er det plen over dekket). Drenering/fuktsikring av yttervegger og membran i tak/dekket har begrenset levetid. Membran/fuktsikring på denne konstruksjonen er av eldre dato.
Dukkestue:
På tomten står det en dukkestue (med værslitasje, lekkasje og noen råteskader).

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 3 (store eller alvorlige avvik):

Taktekking på sidefløy:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det er felt med råte i takkonstruksjonen ved pipe - deler av hjørnet i dette området har råtnet bort. Det er også lekkasje i taket i dette området (ved peis pipe i peisestue). Det er også registrert flere felt med råteskader på materialer i
tilknytning til takkonstruksjonen. Det må påregnes å tekke om hele taket på sidefløyen og utbedre/erstatte materialer/områder med råte.

Dusjbad/wc og bad i 1. etasje samt bad og vaskerom i underetasjen:
Våtrommene må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommene fungerer for dagens eier ved normalt bruk. TG 3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommene og at forskriftskrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte.

TG 2 (avvik som kan kreve tiltak):

Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

Nedløp og beslag:
Skader og lekkasje i flere takrenner. Det er ikke montert snøfangere.

Utvendig veggkonstruksjon:
Det er registrert felt med råte i kledning, felt med råte i tømmer og for øvrig generell værslitasje. Befaringen er kun foretatt fra bakkenivå.

Vinduer:
Sprekk i ett glass i 1. etasje. Dels noe slitasje/værslitasje, spesielt utvendig. Isolerglass generelt har begrenset levetid.

Terrasse/hagedører:
Dørene har generelt noe værslitasje og felt med råteskader, spesielt på døren i biblioteket.

Terrasse på terreng:
Det er generelt bom i heller/løse heller og sprekk i fuger. Det samler seg noe vann på gulv i overbygget del av terrassen ved nedbør.

Utvendige trapper:
Det er noe lekkasje fra trappen til underetasje. Det mangler håndløper i trappen.

Innvendige overflater:
Felt med sprekk (setningssprekk) i fliser i entré/hall. Dels noe/normal overflateslitasje. Stedvis noe knirk i gulv.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Dels noe/moderate skjevheter i gulvene.

Pipe og ildsted:
Det er kun pipen mot nord som har feieluker, dvs. de andre pipene har ikke feieluker. Det mangler brannsikker plate på gulv foran kjøkkenpeisen. Deler av piper er kledd inn.

Rom under terreng:
Felt med fuktgjennomslag på yttervegg mot terrenget i gang i underetasje (gang mot peisestuen). Det er også felt med fuktgjennomslag på himling.

Toalettrom 1 og 2:
Toalettrommen mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrommene har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Dels løs tapet på vegg (toalettrom 1).

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de eldre rørene (kobberrør).

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de eldre avløpsledningene (støpejernrør).

Ventilasjon:
Begrenset med ventilasjon i boligen.

Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Elektrisk anlegg:
På generelt grunnlag anbefales kontroll av de elektriske anlegg i forbindelse med eierskifte.

Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig
at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved kjeller/underetasje.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt på 3 222 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen.

Hagen er opparbeidet med stort areal med flat plen, beplantning og dels naturtomt. Mange flotte uteplasser, bl.a. stor terrasse på terreng i betong med skiferheller. Del av terrassen er bygget inn i terrenget og har tak med bordtekking. Utepeis. Det er to spor med varmekabler i oppkjørselen til eiendommen (varmekablene i det ene sporet fungerer ikke).

Tomten er en oase og fantastisk tumleplass for store og små. Man kan kjøre helt opp til inngangen til boligen hvor det er stor plass til flere biler.

Parkering

Garasje (på ca. 40 kvm bruksareal) samt stor parkeringsplass foran huset.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Måltrostveien som er offentlig vei.

Oppvarming

Det er varmekabler/gulvvarme i hele underetasjen, foruten i to boder og i vinkjeller. Varmekabler av eldre dato. Enkelte panelovner. Peis med åpent ildsted i entre/hall, stue, bibliotek, kjøkken og peisestue. Vedovn i stue og gang i 1. etasje.

Selger har opplyst om et strømforbruk i 2022 på 55 474 kWt (76 173 kWt i 2021 og 23 748 benyttet til nå i 2023).

Skoler

Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Dersom et barn har to adresser er det den folkeregistrerte adressen som gjelder. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 14 000,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 33 bnr. 1069 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Elektrisk gressklipper medfølger.

Selger har spesielt opplyst om at følgende ikke medfølger: To eldre vedovner og en rådyrstatue i hagen.

Heftelser

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1917/189-2/105: Bestemmelse om gjerde, 20.07.1917
Bestemmelse om gjerde, bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, deleforbud, forbud mot generende bedrift m.m.

Meglers kommentar:
Dette er skjøtebestemmelser fra 1917 hvor innholdet/bestemmelsen er fordelt på en ledeerklæring (nr. 189) og en hovederklæring (nr. 19). Følgende bestemmelser er inntatt som heftelser for eiendommen (dette er vanlige skjøtebestemmelser i området fra denne tiden):
- Plikt til, uten godtgjørelse, å utlegge grunn i halv veibredde (Måltrostveien), samt til å utlegge grunn den til 4 meter brede gangsti langs tomtens nord- og nordøst grense (også her i halv bredde). Plikt til, sammen med de øvrige parselleiere av Sætra Skog (etter hvert som parsellene selges og bebygges), å holde veien forsvarlig vedlike og i full farbar til enhver årstid. Omkostningene for dette utlignes på de til veiens grensende parseller i forhold til parsellenes skyld. Plikt til, sammen med de parselleiere som benytter gangstien, å holde denne vedlike og farbar om vinteren.
- Eiendommen må ikke ytterligere utstykkes (deles).
- Gjerdeplikt (malt stakitt eller annet åpent gjerde).
- Når nabotomtene er bebygget deles vedlikeholdelsesplikten etter loven.
- Om det besluttes vann- eller kloakkledninger anlagt i forbindelse med de kommunale ledninger frem til eiendommens grense, plikter eieren (av eiendommen) sammen med de andre parselleiere som får adgang til å benytte ledningene, å delta i garanti for anleggssummens forrentning, fra den tid tomten bebygges, senest 5 år fra kontraktens dato, om anlegget da er ferdig. Hvis ledningen anlegges for privat regning, plikter eierne (av eiendommen) å betale sin andel av anleggssummen når forbindelse med hovedledningene tilknyttes.
- Bebyggelsen skal være villamessig med kun et våningshus. Huset må ikke inneholde mer enn høyst 2 etasjer, og ikke mer enn én leilighet i hver etasje. Om det på tomten ønskes oppført en mindre uthusbygning må denne, slik som våningshuset, legges i minst 10 meters avstand fra nabotomt. Eventuelle uthusbygninger må ikke virke sjenerende for bebyggelsen og strøket.
- Eiendommen må ikke benyttes til arbeiderbolig, sykehus, fabrikk, forlystelsessted eller restaurasjonsvirksomhet, eiendommen må ei heller anvendes til noen bedrift som ved støy, lukt eller urenslighet sjenerer naboene. Det må ikke anlegges kjeglebane. Søppel og annet avfall må legges i tettsluttende kasse med lokk, som anbringes i minst 6 meters avstand fra vei og nabogrunn.
- Kloakkavløp for bygningen føres (dersom ikke satt i forbindelse med kommunens ledning) om mulig midt ut på tomten, hvor det ender i en minst 2 meter dyp kum som skal overdekkes med lokk.

1952/3860-1/105: Bestemmelse om vei, 29.03.1952
Bestemmelse om gjerde og kloakkledning

Meglers kommentar:
Dette er en vanlig erklæring om vei, gjerde og kloakkledning. Det er iht. erklæringen plikt for eieren av eiendommen, når som helst Oslo kommune måtte forlange det, å opparbeide veien med kloakk langs tomten i inntil 8 meter bredde, heri innbefattet fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter. Inntil veien med kloakk er således opparbeidet og veigrunnen tilskjøtes kommunen, overtar grunneieren veiens vedlikehold. Eventuelle grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen. Gjerde settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

1964/2310-1/105: Erklæring/avtale, 19.02.1964
Ang. pipe (og for hobbyrom i kjeller)
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Meglers kommentar:
Dette er en erklæring som ble utformet ifm. etablering av ny utvendig pipe og peiser, hvor det ble tinglyst som en heftelse på eiendommen at hobbyrommet i kjeller kun er godkjent til midlertidig opphold, og ikke tillatt tatt i bruk til varig arbeidsrom eller til nattopphold.

1964/13633-1/105: Erklæring/avtale, 20.12.1964
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Rettighetshaver: Oslo Lysverker

Meglers kommentar:
Rett for Oslo Lysverker til stedsvarig å ha liggende (39 kV?) kabelanlegg fra Røa til Voksenlia over eiendommen som selges. Skader som forvoldes under nedleggingen eller ved fremtidige reparasjoner av anlegget erstattes eller minnelig overenskomst eller skjønn. Det er videre inntatt på erklæringen: "P.S. Det forutsettes at det her menes den kabel som allerede er nedlagt i stien opp fra Måltrostveien til Setra vei". Så langt megler kan se bekreftes dette av erklæringen i håndskreven form.

2014/1097810-1/200: ** Diverse påtegning, 12.12.2014
Korrekt dokumentdato 20.10.1964

Meglers kommentar:
Retting av dato for overnevnte erklæring fra 20.12.1964 til 20.10.1964.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Merk følgende:
Eiendommen som selges skilte i 1976 ut en del som fikk bnr. 1913. Dagens eier av bnr. 1913 opplyser følgende: Det påhviler følgende klausul (dog ikke tinglyst) på eiendommen (som selges) i henhold til kjøpekontrakt av 27. april 1989: Kjøper aksepterer at den del av tomten som grenser langs Måltrostveien ikke skal bebygges nærmere eksisterende bolig gnr. 33, bnr. 1913 enn 35 meter. Denne bestemmelse er fremdeles gjeldende.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst fra Måltrostveien som er offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Peder Bahre

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2021:
Som primærbolig: Kr. 6 784 252,-. Som sekundærbolig: Kr. 24 423 308,-.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommunen om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men disse stemmer ikke med dagens bruk. Det er gjort noen innvendige endringer fra byggemeldte tegninger (ikke søknadspliktige arbeider, foruten at det ene rommet i underetasjen som i dag er i bruk som stue med peis og hems, er godkjent som redskapsrom, og ikke kan anses som et rom godkjent til varig opphold. Dette rommet er ikke formelt bruksendret til tross for at rommet er benevnt som peisestue på flere tegninger).

Følgende byggesaker er registrert på PBE saksinnsyn for eiendommen. Alle har status som avsluttet.
Saksnummer 202100765: Utbedring av pipe
Saksnummer 200512894: Tilbygg enebolig - Pipeattest
Saksnummer 199701737: Tilbygg
Saksnummer 199503834: Tilbygg
Saksnummer 198952386: Flytting av toalett samt innvendig peis
Saksnummer 198907476: Flytting av toalett
Saksnummer 196301449: Pipe og peiser
Saksnummer 195801530: Tilbygg av kjeller
Saksnummer 195601744: Oljefyringsanlegg
Saksnummer 195401812: Innredning stue i kjeller
Saksnummer 195401811: Garasjer
Saksnummer 195201459: Enebolig

I byggesaken fra 1952, som gjaldt oppføring av eneboligen, er det i byggemeldingen innskrevet: "Huset er et gammelt tømmerhus som er laftet opp nytt, med nyinnredet bad og wc, og nye vinduer og dører". I byggetillatelsen er det innskrevet: "Ingen rom i kjeller tillates nyttet til oppholdsrom eller arbeidsrom". Et par år senere ble det, som egen byggesak, sendt inn en søknad om innredning av stue + kjøkken i kjeller, men i denne byggesaksmappen er det ingen tilliggende tegninger, til tross for at bygningssjefen i brev datert 22.07.1955 har innskrevet: "En tegning returneres forsynt med approbasjonsstempel datert 14/7-1955". Det er i dag stue og kjøkken i de rommene som på byggemeldte tegning fra 1952 var godkjent til lager, vaskerom og antatt bod. Megler har ikke funnet konkrete brukstillatelser eller ferdigattestdokumenter i de to overnevnte byggesakene, men i den første byggesakens arkivkort er det påført: "Ferdigattest: 2.5.1958". Det vites ikke om dette er å anse som gjeldende også for omdisponeringen til stue + kjøkken i kjeller.

Det ble senere foretatt en tilbygging av boligen (tilbygg av kjeller for boder og redskapsrom), og for tiltaket foreligger det melding om ferdig byggearbeid datert 03.05.1963. Dette gjelder sidefløyen som iht. byggemeldt tegning i byggesaken inneholdt (som tidligere nevnt) boder og redskapsrom, men også et dusjrom. Redskapsrommet er i dag innredet som stue med peis og hems, men rommet er ikke å anse som bruksendret så langt megler kan se.

I 1963/-64 ble det byggemeldt ny utvendig pipe og peiser, og for tiltaket foreligger det ferdigattest datert 28.06.1967. I forbindelse med denne byggesaken ble det tinglyst som en heftelse på eiendommen at hobbyrommet i kjeller kun er godkjent til midlertidig opphold, og ikke tillatt tatt i bruk til varig arbeidsrom eller til nattopphold. Dette hobbyrommet er det som i dag er bibliotek. Videre er det på den byggemeldte tegningen påført stue, spisestue og kjøkken med samme plassering som i dag (dette antas å kunne ses i sammenheng med overnevnte omdisponering til stue + kjøkken i kjeller).

I 1989 ble det byggeemeldt flytting av toalett og muring av peis, med følgende tilleggsbeskrivelse i byggemeldingen: "Nåv. toalett i u.etasjen med vegger fjernes. Nytt toalett installeres i entréen i 1. etasje (mellom-etasje). Det utvidete rom i u.etasjen blir bibliotek, og får isolert gulv m/varmekabler og nedforet himling. Ny dør til stue og ny utgangsdør til hage". For byggesaken er det påført tilsynsomslaget: "Henlegges uten ferdigattest 14.11.94).

I 1995 ble det byggemeldt tilbygg med følgende beskrivelse: "Inntil eksisterende kjøkken i terrengetasje bygges til et karnapp". Dette karnappen stemmer overens med dagens situasjon. (For øvrig er kjøkkenet i dag utvidet til også å inkludere deler av vaskerommet og fyrrommet). Merk at det på byggemeldt tegning er påført "peisestue" i det rommet som formelt er godkjent som redskapsrom, og rommet er dermed ikke å anse som godkjent til varig opphold (i dag i bruk som stue med peis og hems).

I 1997 ble det byggemeldt tilbygg i 1. etasje, og iht. byggetillatelsen gjaldt dette hall, sportsbod, klesbod, kontor og et dusjbad, samt at balkong mot syd ble bygget inn og ble vinterhage. For tiltaket foreligger det brukstillatelse datert 06.03.1989 med påført to gjenstående arbeid (piper/ildsteder og sanitæranlegg). Megler er ikke kjent med om disse gjenstående arbeidene er utført.

Iht. takstmann og matrikkelrapporten ble garasjen oppført i 1993, men det er for megler usikkert om dette er det korrekte årstall. Megler har i PBE saksinnsyn (saksnummer 195401811) funnet approbasjon dater 12.05.1954, byggemelding, kart (som stemmer med dagens plassering) og tegninger for garasje for to biler, men ingen videre brukstillatelse eller ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke utstedes for tiltak omsøkt før 1998, jfr. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd.

Generelt: Alle avvik fra byggemeldte og godkjente forhold, inkl. oppføringer som ikke er byggemeldt, kan medføre krav fra kommunen om pålegg og tilbakeføring. Kjøper overtar eiendommen med disse opplysningene, og overtar alt ansvar og risiko for krav om søknad/tilbakeføring fra kommune, og økonomisk risiko forbundet med dette.

Regulering

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Generell informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/

Kommuneplan:
Eiendommen er i all hovedsak avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. En mindre del er avsatt til hovedformål grønnstruktur (eksisterende). Sistnevne gjelder for den delen av eiendommen som inngår i turveien/skiløypen som går fra Måltrostveien og opp til Setra vei.

For øvrig er følgende gjeldende for eiendommen iht. kommuneplanen:
- Luftforurensing nitrogendioksid: Grønn sone, vintermiddel < 40 mikrogram pr. kubikkmeter
- Luftforurensing svevestøv: Gul sone, 35 - 44 mikrogram pr. kubikkmeter
- Blågrønn struktur: Område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling
- Blågrønn struktur: Annen viktig gangforbindelse (dette er deler av veiarealet)
- Støysoner: Vei, gul sone

For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Eiendommen er i hovedsak regulert til underformål byggeområde for bolig med særskilt landskapshensyn i reguleringsplan S-3273 (endret reguleringsplan for Holmenkollen, felt 2), vedtatt 23.10.1991. Endrede reguleringsbestemmelser i S-3469, vedtatt 15.02.1995. Deler av eiendommen er i samme reguleringsplan, regulert til hhv. turvei/skiløype og offentlig kjørebane/veigrunn (eiendom går ut i ca. midt vei). Se vedlagt reguleringskart.

Kommunedelplan:
Eiendommen ligger videre inn under KDP-17 (kommunedelplan).
Flate: Områder med behov for torg/møteplass.
Linje: Overordnet forbindelse - eksisterende. Reguleringsplan opprettholdes.
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kommuneplanene kan ses ved å benytte følgende URL: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/planer-og-veiledere/kommunedelplaner/#gref

Offentlige planer

Oslo kommune planinnsyn ble kontrollert 17.04.2023, og så langt megler kan se er det ingen saker som antas å påvirke eiendommen direkte.

Megler er imidlertid kjent med at Holmenkollen Dagsenter og Boliger (Setra vei 16 C) som ligger i nærheten, har sondert muligheter for å oppføre bygg med overnattingsplasser på eiendommen, men har, så vidt megler har forstått, fått avslag fra PBE. Det kan synes som om dette gjaldt byggesaken som omhandlet søknad om dispensasjon fra reguleringsplan ifbm. ønske om oppføring av bolig- og avlastningsbygg, men at denne saken ble trukket i juli 2022. Til orientering er Setra vei 16 C oppført på Byantikvarens Gule liste som enkeltminne bygning med kommunalt listeført vern (dette gjelder den opprinnelige trevillaen som senere ble tilbygget i mur). For øvrig er også uteområdene (i tilknytning til den listeførte bebyggelsen) også listeført som utomhuselement med kommunalt listeført vern. På eiendommen står også nyere institusjonsbygg som ikke er en del av vernevurderingen.

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier, som medfører byggestøy, anleggstrafikk og tidvis redusert fremkommelighet. Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v.

Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (33/1980)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Konsesjonsplikt

Pga. størrelsen er eiendommen underlagt regler om konsesjon, som medfører at egenerklæring om konsesjonsfrihet må utstedes.

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr. 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,9% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 288 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr. 12 900,-, markedspakke kr. 25 000,- og oppgjørshonorar kr. 6 850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361