To ytterdører/inngangsdører i 1. etasje og én i kjeller (to av dørene har glassfelt). To verandadører i 2. etasje med glassfelt. Verandadør i 1. etasje med isolerglass. Overbygget veranda i 1. og 2. etasje i trekonstruksjon. Rekkverk i malt trekonstruksjon. Trapp til hovedinngangen i betongelementer. Trapp til bi-inngangen i malt trekonstruksjon. Bi-inngang i 1. etasje er ikke ferdigstilt (kun grovavrettet betong på gulvet og overflater ikke behandlet). Etasjeskiller er av trebjelkelag. Veggene (rom under terreng) har betong/mur. Dels utforede vegger innvendig med plater, blant annet i kjøkken. Hulltaking er foretatt mot yttervegg/grunnmur i kjøkken uten å påvise unormale forhold. Det er behov for generell oppussing/modernisering av boligen.

Fundamentert på antatt fast grunn/fjellgrunn. Eldre drenering. Bebyggelsen ligger gunstig til på en høyde (med tanke på fukt i kjeller). Bygningen har betonggrunnmur med sparestein. Tilbygget har ringmur i Leca og betongplate på grunnen. Verandaene og inngangspartiet står på teglpilarer. Støttemur i naturstein og betong mot nordøst.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik.

Iht. skriv fra kommunen datert 24.11.1994 er boligen registrert som et kulturminne (bevaringsverdig bebyggelse).

Eiendommen er for øvrig SEFRAK registret. Se avsnitt regulering.
Navn: Bolighus, Villa Solborg, Markalleen 21A, Stabekk Østre, Nedre Stabekk
Bygningstype: Enebolig
Tidsangivelse: 1900 tallet, første kvartal
SEFRAK-ID: 0219-0007-028
Bygningsnummer: 17262653

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 3 (stor eller alvorlige tiltak):

Vaskerom:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fungerer for dagens eier ved normalt bruk. TG 3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forksriftkrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte.

Bad 1. etasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fungerer for dagens eier ved normalt bruk. TG 3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forksriftkrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte.

TG 2 (avvik som kan kreve tiltak):

Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Dels noe mosedannelse på taksteinene.

Nedløp og beslag:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke snøfangere på taket og heller ikke stigtrinn til pipe for feier.

Utvendig veggkonstruksjon:
Det er registrert felt med råte på kledning mot nordøst. Dels noe værslitasje på kledningen, spesielt på solutsatte steder. Dels noen skjevheter i kledningen.

Vinduer:
Noe slitasje og malingsavskalling på vinduer. Generelt noe utvendig værslitasje med malingsavskalling på vinduer og vindusbrett.

To ytterdører/inngangsdører i 1. etasje og én i kjeller:
Dører av noe eldre dato med noe/normal slitasje, alder tatt i betraktning.

To verandadører i 2. etasje:
Eldre/originale dører med generell slitasje og treg funksjon. Begrenset isolasjonsevne.

Verandadør i 1. etasje:
Dør av eldre dato med noe slitasje.

Overbygget veranda i 1. og 2. etasje:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe slitasje/værslitasje på begge verandaer, spesielt rundt vindusglass på sidene av begge verandaer. Noen skjevheter i konstruksjonene.

Utvendige trapper:
Noe skjevhet i trappene.

Innvendig overflater:
Generelt noe slitasje på overflatene.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Generelt noen skjevheter i gulvene (normale skjevheter, alder og byggeskikk tatt i betraktning).

Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet foran peisen i hallen - denne peisen har ikke vært i bruk av eier - kanal til pipe er provisorisk tettet med mineralull for å hindre kulleras. Registrerte avvik og anmerkninger fra kontroll i 2018: "Det er ikke tilfredsstillende adkomst for feieren til sotluke". "Murt peis må ikke brukes" (uvisst av hvilken grunn). Noe pussavskalling/frostsprengning og slitasje på beslag på pipen over tak.

Rom under terreng:
Søk med fuktindikator på murvegger mot terrenget ga noe utslag på fukt (normale utslag, alder og byggeskikk tatt i betraktning).

Innvendige trapper:
Rekkverkshøyden i trapp til kjeller er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i begge trappeløp. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp til kjeller er større enn dagens forskriftskrav Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i begge trapper.

Innvendige dører:
Eldre dører med generelt treg funksjon og dels skjeve dørblader. Enkelte dørblader lar seg ikke lukke. Dels manglende og mangelfulle vridere.

Bad kjeller:
Det er noe fall til sluk i dusjnisjen. Gulvet for øvrig er i hovedsak flatt og dels noe motfall. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er avtrekksvifte i ventilen for ventilasjon, men denne er ikke tilkoblet.

Kjøkken 1. etasje:
Eldre innredning med generell slitasje. Det er avtrekkskanal i skapet med ventilatoren, men denne er ikke koblet til viften.

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon:
Noe begrenset med ventiler i boligen.

Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Elektrisk anlegg:
På generelt grunnlag anbefales kontroll av det elektriske anlegget i forbindelse med eierskifte.

Drenering:
Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur og fundamenter:
Stedvis enkelte sprekker/riss i grunnmuren. Noe gjenstående arbeider med avslutning rundt kjellervinduer. Generelt en del pussavskalling på teglpilarer.

Forstøtningsmurer: Deler av muren har sprekker og noen skjevheter/utglidning.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Eiet tomt på ca. 877 kvm iht. opplysninger fra kommunen.
Deler av eiendommen (ca. 118 kvm) er regulert til felles avkjørsel. Se vedlagte plankart.

Eiendommen grenser i nord-nordvest mot en ubebygd eiendom (gnr. 14, bnr. 1008).

Parkering

Utvendig parkering på eiendommen.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Markalléen som er offentlig vei (fylkesvei 1621) iht. veistatuskart fra kommunen.

Oppvarming

Varmekabler i kjeller med unntak av vaskerom. Varmekabler i tilbygg og bad i 1. etasje. For øvrig panelovner. Peis i entré/hall. Peisovn i stue. Vedovn i spisestue. Vedovn i kjeller. Det er feieluker på loftet og i kjeller.

Følgende er opplyst fra kommunen:
- 14.06.2018 ble det registrert at det for røykløp (1B) ikke er tilfredsstillende adkomst for feier til sotluke
- Murt peis må ikke brukes (kilde tilsyn)
Dette er ikke videre undersøkt av megler

Selger har opplyst om et strømforbruk i 2022 på ca. 30 000 kWt.

Skoler

Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Dersom et barn har to adresser er det den folkeregistrerte adressen som gjelder. Ta kontakt med skolekontoret i kommunen for nærmere informasjon.

Andre forhold

Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe kjøper bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 14 bnr. 207 i Bærum kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har presisert at hvitevarer som er i den delen av kjelleren som p.t. er utleid, medfølger ved salg.

Originaldeler til restaurering av balkongdetaljer befinner seg på loftet.

Heftelser

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1912/900319-1/100:
Bestemmelse om deleforbud, 21.06.1912
Bestemmelse om bebyggelse, gjerde, vannledning, båt/bryggeplass og badehus
Med flere bestemmelser

Meglers kommentar:
Dette er skjøtet fra 1912 som inneholder en rekke bestemmelser, slik som beskrevet over. Megler har fått skjøtet eksternt transkribert, hvorpå transkriptør opplyser om følgende innhold (kun et forenklet utdrag er inntatt i dette avsnittet, dog er hele transkripsjonen vedlagt salgsoppgaven):
- Forbud mot å dele (utparsellere) eiendommen
- Plikt til å utlegge areal til vei dersom påkrevd veiutvidelse
- Gjerdeplikt og bestemmelser om type gjerde
- På eiendom kan det kun oppføres en hovedbygning og behørig uthus
- Hovedbygningen må ikke være høyere enn to fulle etasjer, kvist (les. loft) og tårnparti og skal ligge omtrent midt på eiendommen
- Eiendommen må ikke benyttes til bedrift som medfører støy, lukt m.m.
- Eier av eiendommen må akseptere at det over eiendommen kan ligge vannledninger til øvrige eiendommer
- Rett for A/S Glommens træsliperi til å legge høyspentkraftledning over eiendommen. Eier av eiendommen må også akseptere de tekniske nødvendige "arrangementer" slik som f.eks. oppsetting av stolper etc. som A/S Glommens træsliperi i den anledning må foreta på eiendommen til ledningenes anlegg og vedlikehold.
- Iht. skjøtet ligger det til eiendommen også rettigheter hva angår badehus og båtplass. Transkriptør har tolket skjøtets ordlyd som følger: "Kjøperen får rett til tre timers daglig bading i en kum, der oppføres for hans regning i felleskap med tre andre parselleiere etter A/S Strand nærmere bestemmelse på dets eiendom ved Holtekilen. Badehuset vedlikeholdes i fellesskap |953| av de til samme berettigede parselleiere; det kan etter A/S Strands bestemmelser oppføres med 1 kum eller flere kummer for andre parselleieres regning, men blot forholdet ordnes så at det blir fire badeberettigede på hver kum og at eieren av nærv. parsell deler en kum med tre andre parselleiere. Parselleieren erholder ovennevnte rett mot å innbetale til A/S Strand sin forholdsmessige del av det til badehusets omkostninger oppførsel medgående omkostninger. A/S Strand eller den det til enhver tid bemyndiger har rett til at fordele badetimene i badehuset blant interessentene i tilfelle uenighet blant disse. Hvis det av Strand skulle ønskes, kan badehuset overføres til et hvilket som helst sted av hovedbølet "Strand" dog således at flytningen ikke kommer eieren av nærv. parsell til utgift. Når badehuset, hva enten det bygges med en eller flere kummer, er fullt besatt med fire parselleiere på hver kum blir det av vedkommende berettigede parselleiere i fellesskap å utferdige et reglement inneholdende bestemmelse vedrørende badehusets reparasjon og vedlikehold[,] ordensforskrift for badehusets benyttelse, badetiden og forøvrig alt, hva som angår parselleiernes forhold til badehuset og seg innbyrdes og deres benyttelse av badehuset. I tilfelle uenighet mellom parselleierne istandbringes dette reglement av A/S Strand eller den dette selskap dertil bemyndiger med bindende virkning for parselleierne. Reglementet tinglyses på de berettigede parseller. Likeledes hører til parsellen båtplass for en båt. Plassens beliggenhet anvises nærmere av A/S Strand eller den det til enhver tid dertil bemyndiges. A/S Strand forbeholder seg når som helst rett til at utskille den således overdragne badehus og båtrett fra hovedbølet og tilskjøte samme de berettigede parceleiere i fellesskap. Ovennevnte rett samt båtretten kan ikke fraskilles den parsell, som den er tillagt".
VIKTIG: Hva angår nevnte rett til badehus og båtplass: Megler er ikke kjent med hva dette innebærer i dag, da eier ikke er kjent med disse rettighetene. Megler er heller ikke kjent med om disse rettighetene lenger gjelder. Dette blir for kjøper å eventuelt undersøke dette videre.
Det tas for øvrig forbehold om transkriptør ens mulig feiltolkning av den håndskrevne teksten i skjøtet.

1918/900470-1/100:
Best. om vann/kloakkledn., 06.05.1918
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Meglers kommentar:
Dette er en erklæring fra 1918 som inneholder bestemmelser om vann/kloakkledninger. Megler har erklæringen eksternt transkribert, hvorpå transkriptør opplyser om følgende innhold (kun et forenklet utdrag er inntatt i dette avsnittet, dog er hele transkripsjonen vedlagt salgsoppgaven): Undertegnede eiere (av eiendommene med bnr. 207, 224 (megler tror dog dette skal være 229, og ikke 224 basert på beliggenhet), 230 og 231) er blitt enige om at anlegge felles vannledning fra sine eiendommer. Her er det i erklæringen anført hvor ledningen ligger, hvordan utgiftene fordeles, at eiendommene har hver sin kloakkum, at alle forgreninger og stikkledninger til hovedledningen utføres av partene hver for seg, at det fremtidige vedlikeholdet av hovedledningen skal foregå på den måte at utgiftene bæres likt for den del av ledningen som ligger mellom bakken og Eng's kummel (megler er ikke kjent med hva sistnevnte innebærer). For øvrig bekostes vedlikeholdet av hver især regnet fra "kummel til kummel". Det er uvisst om det med "kummel" menes kum. Merk at gnr. 14, bnr. 477 og 644 er skilt ut fra eiendommen som selges i etterkant av denne servituttens utforming og tinglysning. Det er for øvrig uvisst om ledninger m.m. i dag er anordnet på annet vis enn hva erklæringen tilsier. Det tas forbehold om transkriptørens mulig feiltolkning av den håndskrevne teksten i erklæringen.

1930/900391-1/100:
Elektriske kraftlinjer, 04.09.1930

Meglers kommentar:
Det er ingen henvisning i gammel grunnbok til i hvilken pantebok erklæringen er arkivert, og megler har dermed ikke funnet denne i Digitalarkivet. Dog er det som nevnt over inntatt diverse bestemmelser om høyspentkraftledning i skjøtet fra 1918.

1951/4172-1/100:
Bestemmelse om bebyggelse, 29.06.1951
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Meglers kommentar:
Eiendommen som selges kan ikke bebygges nærmere enn 10 meter fra våningshus på eiendommen med bnr. 282 (dette er Markalléen 13 C som grenser til eiendommen i nord-nordvest).

1966/6766-1/100:
Best. om vann/kloakkledn., 18.11.1966
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Dokumentnummer 6766 vil bli rettet i grunnboken til 306766

Meglers kommentar:
Vedtak av kommunens vannforsynings- og kloakkreglement. Dette er en vanlig vann/kloakk erklæring som tinglyses på eiendommer.

1968/305466-1/100:
Skjønn, 07.09.1968
Gjelder denne registerenheten med flere

1970/309930-1/100:
Skjønn, 29.12.1970
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar:
Hva angår de to overnevnte skjønn fra hhv. 1968 og 1970 er disse ikke mottatt fra Kartverket. Kartverket henviste her til Tingretten, som så igjen henviste til Arkivverket. Arkivverket ble så kontaktet, men har i svarbrev av 17.04.2023 opplyst at dokumentene ikke er funnet i Østre Bærum sorenskriveris sakslister 1966-1970 eller blant saksdokumenter for B-saker. Arkivverket sendte imidlertid over Østre Bærum sorenskriveris tinglysingsbok for dagboknr. 5466/1968 og 9930/1970 hvor følgende er inntatt:
"Skjønn av 5/12 1967 m/fravikelseskjennelse og fullbyrdelsesforretning vedr. Drammensveien med side- og parallellveier på strekningen Høvik- Michelets vei / Boyes vei vedr. (videre er så diverse eiendommer oppramset)".
"Skjønn av 7/3 1969 m/fravikelseskjennelse av 8/10 1969 ang. reg. Drammensveien m/sideveier og parallellveier (videre er så diverse eiendommer oppramset)".
Megler kan ikke uttale seg om innholdet og betydning utover overnevnte.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private (antatt felles med 21 C) stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Anna Emilie Håkenåsen Lund
Sivert Håkenåsen Lund

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2021: Som primærbolig: Kr. 3 428 104,-. Som sekundærbolig: Kr. 12 341 174,-.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommunen om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Megler har fra kommunen fått tilsendt byggesaksdokumentene inkl. tegningsgrunnlaget fra før 2004. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.

Hovedhus: Det er av kommunen opplyst å foreligge midlertidig brukstillatelse i den opprinnelige byggesaken som gjelder for oppføring av våningshuset (eneboligen) i 1913. Dette dokumentet er imidlertid vanskelig å tyde, men er bekreftet av kommunen å være arkivert som brukstillatelse. Det er senere dokumenter fra den opprinnelige byggesaken helt fram til 1926, men megler kan ikke se at det foreligger ferdigattestdokument.

Tilbygg: I 1994 ble gitt igangsettingstillatelse til tilbygg til eneboligen. Denne byggesaken gjaldt et tilbygg i 1. etasje som ble oppført mot nordvest/nord-nordvest og som iht. tegningsgrunnlaget inneholdt inngangsparti (bi-inngang) og TV-stue. I nevnte igangsettingstillatelse er det opplyst "bygningen eller del av den må ikke tas i bruk før det er gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse". Megler har i byggesaken hverken funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, men hva angår saker innsendt før 01.01.1998, ble det i siste lovendring gitt en bestemmelse om at ferdigattest ikke skal utstedes i disse sakene. Det vil si at kommunen skal henlegge gamle saker som ikke er avsluttet med ferdigattest (FA) eller midlertidig brukstillatelse (MB) og avvise henvendelser om ferdigattest i slike saker.

Kjeller: I overnevnte byggesak fra 1994 var det også innmeldt og registrert en plantegning for kjelleren, hvor det er påført en annen rombruk og innredning enn hva som ble godkjent i 1913, samt at det er inntegnet en ytterdør. Det er for øvrig opplyst at det også er pigget ned og satt inn større vinduer i deler av kjelleren. Merk likevel at byggesaken fra 1994 ikke omhandler tiltak i kjelleren (kun tilbygg i 1. etasje), og det foreligger da ikke en godkjennelse for endring av bruken av kjelleren eller for innsetting av ytterdør, pigging og innsetting av større vinduer. Kjelleren må dermed anses å være godkjent slik som byggemeldt i 1913 med boder, rulle- og strykerom, bryggerhus og bad, og ikke slik bruken/innredningen er i dag med inngang/entré, kjøkken, disponibelt rom m.m. Kjelleren har ikke rom godkjent til varig opphold, og den delen av kjelleren som av selger er blitt benyttet som hybel/praktikantdel er ikke godkjent som selvstendig boenhet. Kjøper overtar eiendommen iht. disse opplysninger og bærer ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen (f.eks. krav om tilbakeføring).

Ad. overnevnte tekst hva angår kjelleren: I 2009 var det dialog mellom hjemmelshaver og kommunen vedr. kjelleren, hvorpå hjemmelshaver forespurte seg om bruken av kjelleren og utleie som hybel. Kommunen svarte da at "forutsetningen her er at rommene er godkjent til varig opphold. Legger vi tegning innsendt i 1994 til grunn er rommene i kjeller godkjent til varig opphold unntatt boden". Videre ble det av hjemmelshaver i forespørselen vedlagt en frihåndstegning som viser inngangsdør til kjelleren, men denne tegningen kan megler ikke se er en del av en godkjent byggesak. Megler anfører dermed - slik som beskrevet i avsnittet over - at det ikke foreligger en godkjent bruksendring av kjelleren, som da av megler anses å ikke ha rom godkjent til varig opphold.

Vinduer i 2. etasje: Bredden på vinduene i soverommene i 2. etasje (grunnet midtsprosse) er smalere enn kravet til godkjent rømningsvindu. To av soverommene har rømningsvei via dør til veranda.

Generelt om ferdigattest:
Ferdigattest markerer den formelle avslutningen av byggesaken og skal vise at arbeidet er utført i tråd med tillatelsen og regelverket. Hovedregel etter gammel og ny plan- og bygningslov (pbl) er at et bygg ikke skal tas i bruk før det foreligger ferdigattest alternativt midlertidig brukstillatelse. Dersom det er gitt midlertidig brukstillatelse vil ikke manglende ferdigattest bety at det er ulovlig å bruke bygningen. Det betyr derimot at bygningen ikke er formelt fullt ut ferdigstilt.

Plan- og bygningsloven (pbl) ble gjort gjeldende for sentrale deler av kommunen ved kgl. resolusjon av 15. november 1912, og for hele kommunen først fra 25. januar 1951. Det innebærer at for store deler av kommunen var det ikke søknadsplikt frem til 1951. Dette er grunnen til at mange eldre bygninger ikke har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Regulering

Kulturminne:
Iht. byggesaksskriv fra kommunen datert 24.11.1944 er boligen registrert som et kulturminne (bevaringsverdig bebyggelse).

Sefrak:
Eiendommen er SEFRAK registret. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringen fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre mv.

Kommuneplan:
Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2017-2035 (endelig vedtatt arealplan) regulert til (arealbruk) boligbebyggelse nåværende. Se vedlagte kommuneplankart. En arealplan er en offentlig vedtatt plan som gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes og hva slags bebyggelse som kan tillates. Den er juridisk bindende og består av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse.
URL til bestemmelsene: https://www.arealplaner.no/3024/dokumenter/22102/5056771.pdf

Kommuneplan under arbeid:
Navn: Kommuneplanens arealdel 2022-2042
Status: Planforslag
En planbehandling representerer en tidfestet behandling av en arealplan. En planbehandling kan inntre i planprosessen før en plan blir vedtatt og trer i kraft, og etter ikrafttredelse gjennom eventuelle klager, endringer og/eller opphevelse.
URL til kommunens saksside: https://www.arealplaner.no/3024/arealplaner/1492

Regulering:
Deler av eiendommen (delareal på ca. 118 kvm) er regulert til felles avkjørsel i reguleringsplan 1988018 (Kveldsro terrasse med omgivelser, feltnavn FA1). Se vedlagte plankart.

Offentlige planer

Kommunens kart over plan- og byggesaker er kontrollert 24.04.2023. Det er noen byggesaker på ulike boligeiendommer i området, men så langt megler kan se er det ingen av disse som antas å berøre eiendommen som selges direkte.

Likevel nevnes den nærliggende ombyggingen av E18 mellom Lysaker og Høvik som relevant, først og fremst med tanke på redusert fremkommelighet i tiden byggearbeidene pågår. Vegprosjektet skal blant annet sikre at færre personer enn i dag utsettes for støy og lokal luftforurensning. Det skal også legge til rette for at flere kan sykle, gå og reise kollektivt og for byutvikling på Fornebu og Lysaker.
Veiprosjektet omfatter:
- 4,4 km ny E18 med tre gjennomgående kjørefelt i begge retninger. Det høyre kjørefeltet er kollektivfelt/sambruksfelt. Ny E18 vil gå i tunnel forbi Høvik (Høviktunnelen på ca. 2 km), og ved Stabekk vil ny E18 gå under lokk. Forbi Høvik vil dagens E18 bli bygd om til lokalvei.
- 8,7 km nye lokalveier. Dette omfatter blant annet Gjønnestunnelen (ny veiforbindelse mellom Gjønnes og E18 ved Strand) og Vestre lenke (ny veiforbindelse mellom Fornebu og E18 ved Strand). De nye lokalveiforbindelsene vil redusere trafikken på lokalveier, avlaste boligområder og sikre bedre framkommelighet for buss.
- 12,6 km ny gang- og sykkelvei.
- 4,1 km nye ramper til E18.
Hele veiprosjektet er iht. Statens Vegvesen beregnet å stå ferdig i 2030.
Så langt megler kan se er det på eiendommene som i nord grenser til dagens E18 gitt tillatelse til oppføring av teknisk bygg for Høviktunnelen.

Selger har opplyst:
Rambøl har nylig gjennomført vibrasjonsutredning i boligen og på eiendommen, og det fantes ingen risiko for at boligen skal påvirkes av eventuelle arbeider med ombyggingen. Boligen står på grunnfjell. Rambøls representant mente at muren mellom eiendommen og naboene nedenfor ikke hadde risiko for utgliding, og at sårene som er i denne er utelukkende kosmetiske og forekommer naturlig etter en mur har stått i mange år.

For øvrig nevnes også at det i juni 2022 ble sendt ut varsel om planoppstart for Høvik sentrum (planprogram med byplangrep). I korte trekk er hensikten med planarbeidet å utarbeide et planprogram med byplangrep som skal sikre en helhetlig utvikling av området på bymessige premisser.

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier, som medfører byggestøy, anleggstrafikk og tidvis redusert fremkommelighet. På generell basis opplyses det at områder stadig er under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i vedlagte kart, kommuneplanens arealdel 2017-2035 og reguleringsplanen. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte Bærum kommune PBE dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er ikke tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr. 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E-verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 130 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr. 12 900,-, visninger kr. 3 500,- pr. stk., markedspakke kr. 25 000,-, inneståelsesebyr kr. 3 950,- oppgjørshonorar kr. 6 850,- og garantipremieforsikring kr. 11 750,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361