Takstmann hadde ikke tilgang til varmtvannsbereder.
Skjult anlegg med skrusikringer.
Det er ikke brannslukningsutstyr i leiligheten.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG3:
Innvendig > Overflater
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Badet er av eldre årstall. Sluket er ikke plassert i våtsonen noe som gjør at vannet fra dusjen vil renne over hele gulvet før det når sluket. Det er heller ikke dusjvegger eller dusjkabinett.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader.
Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulv.
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Rommet har ingen ventilasjon.
Det er registrert avvik med avtrekk.

Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Det er ikke brannslukningsutstyr i leiligheten.

TG2:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig > Innvendige dører
Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Dører fra byggeår.

Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Det er påvist riss/sprekker/skader på toalett. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Skjult anlegg med skrusikringer.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Fellestomt: 34951 kvm.

Tomten er fellesareal. At tomten er fellesareal innebærer at borettslaget eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Dette gir ikke hver enkelt andel en eksklusiv rett til bruk eller å disponere over området/områdene, med mindre annet er uttrykkelig avtalt/det følger av vedtektene.

Parkering

Alle opprinnelig 2 og 3 roms leiligheter har garasjeplass som følger leiligheten ved salg. Det finnes ingen egne dokumenter for disse plassene, men borettslagets driftskontor sitter på den opprinnelige planen.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Radiator tilknyttet fjernvarme. Varmekabler på gulv.

Borettslaget

Tveita borettslag er ett av Norges største borettslag med 819 andelsleiligheter fordelt på tre blokker med 13 etasjer i hver blokk. Borettslaget sto ferdig 1969. Tveita borettslag har eget Driftskontor med fem ansatte; daglig leder, drifts- og prosjektsekretær og tre teknisk personell.

Forretningsførsel er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Fungerende søppelsjakt i gangen og fellesvaskeri i hver etasje. Fellesvaskeri kan benyttes i henhold til husordensreglene.
Containerdag (ca. 2-4 ganger i året) hvor man kan tømme søppel som er større enn søppelsjakta.

PROSJEKTER 2021
Arbeidet med utskifting av tidligere tregarasjer ble sluttført. Brukerne har også fått mulighet til å etablere lader for el-bil. Vi startet i mars med å male/rehabilitere innvendige flater i borettslaget. Arbeidet ble startet i Nåkkves vei 3 og er nesten sluttført. Arbeidet fortsatte i 2022. Det ble også etablert gangfelt med lys foran parkeringsplassene i tilknytningen til barnehagen og senteret.

DRIFT OG VEDLIKEHOLD 2022
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr. 11 256 000 til ordinært vedlikehold. Kostnadene er planlagt brukt til utskifting tak i NV3 og NV1, utskiftning av varmepumper for tappevann og rehabilitering av inngangspartiene i alle blokkene.

STØRRE VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING
2021 Etablering av nytt garasjeanlegg og nytt gangfelt med belysning ved parkering for barnehage.
2020 Rehabilitert kjøkken, garderobe og lager driftskontor. Rehabilitert felles inngang og toalett i næringslokaler Nåkkves vei 9.
2019 Taktekking NV5, etablering av ventilasjon i næringslokalene og driftskontor, etablering av 400 V infrastruktur for el-billading, rehabilitering av fortau og -belysning.
2018 Skiftet ut alle horisontale soilrør (ikke utleielokaler) og tettet taket i varmesentralen.
2017 Etablering av nytt høyhastighets fibernett for TV og internett, og rehabilitering av takterrasse.
2016-2017 Rehabilitert skorstein, skiftet til LED-belysning i fellesområder. Etablert bedre gjenvinning av avkastluft og flere varmepumper for oppvarming.
2015-2016 Skiftet dørtelefonene i Nåkkves vei 1, 3 og 5.
2015 Skiftet inngangsdører i Nåkkves vei 1, 3 og 5. Skiftet dekke foran blokkene i Nåkkves vei 1, 3 og 5
2014 Skiftet postkasser i Nåkkves vei 1, 3 og 5.
2011-2013 Utskiftning av heiser i Nåkkves vei 1, 3 og 5
2011-2012 Beplantning av uteområdene, støttet med midler fra Husbanken og Oslo kommune.
2010-2013 Oppstart ENØK-prosjekt i 2010. Skiftet radiatorer, bygget om undersentraler varmeanlegg, montert varmepumper for oppvarming og skiftet ut alle oljekjeler til nye høyeffektive kjeler som kan fyre med bio-olje 2012/2013.
2010-2012 Lagt membran på garasjetakene og tilbakestilt uteområdene på disse.
2010-2011 Pusset opp driftskontoret og styrerommet.
2008-2013 Rehabilitering av fasader og resterende bad. Skiftet soil- og tilførselsrør.
2005-2006 Omtekking av taket over barnehagen utenfor Nåkkves vei 5.
2005 Utskifting av aggregater til kjøleanleggene.
2004 Fortsatt rehabilitering av bad (26 stk).

Avskalling av puss og maling i tak på veranda skal selger bestille utbedring på nå. Dette betales av borettslaget.

Felles vaskeri: Ja, det er fellesvaskeri i hver etasje.
Dyrehold: Det er ikke tillatt med hund.

Av borettslaget vedtekter fremkommer det at juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

Andre forhold

Selger er et dødsbo og har således ingen kunnskap om leiligheten eller eiendommen forøvrig. Boligen er ikke i henhold til dagens byggeforskrifter og fremstår med et behov for noe oppussing av rom, overflater, tekniske installasjoner på kjøkken og bad. Selger fraskriver seg ansvar for alle feil og mangler. Arvinger har intet ansvar for boets reklamasjonsforpliktelser. Ny eier må hensyn ta dette i sin budgivning, og ved dette også i sin vurdering av hva leiligheten er verd for seg.

Om man ikke har fagkunnskap om hvilke arbeider og kostnader som vil påløpe for en slik fullstendig rehabilitering, oppfordres man til å medbringe egen fagkyndige forut for budgivning. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 140 bnr. 36, andelsnr. 117 i Tveita Borettslag med orgnr. 950266376 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1967/3647-1/105 Bestemmelse om veg 13.03.1967
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
Overført fra gnr 140 bnr 58

1974/6555-1/105 Fellesobl. for bor.innsk.01.04.1974
BELØP: NOK 14.508.400
Panthaver:Andelseierne I Borettslaget
Lnr: 1086915

2000/18818-1/105 ** Prioritetsbestemmelse 03.04.2000
veket for: OBLIGASJON 2000/18817-1/105

2002/82894-1/105 ** Forhøyelse17.12.2002
FORHØYET TIL NOK 14,531,300

1986/43000-2/105 Bestemmelse om veg 16.07.1986
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser

2007/401948-1/200 Fellesobl. for bor.innsk.16.05.2007
BELØP: NOK 22.900
Panthaver:Andelseierne I Borettslaget
Lnr: 1086915
Opprinnelig tinglyst som forhøyelse av FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. 6555/1974

2014/1016242-1/200 Pantedokument 20.11.2014
BELØP: NOK 391.650.000
Panthaver:HANDELSBANKEN
Org.nr: 971171324

2015/508979-1/200 Pantedokument 08.06.2015
BELØP: NOK 26.000.000
Panthaver:HANDELSBANKEN
Org.nr: 971171324

2021/216916-1/200 Bestemmelse om vannledning 22.02.2021 21:00
Rettighetshaver:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Bestemmelse om kummer
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om bebyggelse i nærhet av anlegg
Bestemmelse om (begrensning av) endring i terrenget i nærheten av anlegg
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

2021/1175481-1/200 Felles pantedok bor.innsk
22.09.2021 21:00
BELØP: NOK 14.577.100
Panthaver:Fellesskapet Av Innskytere, Jf. Borettslagsloven § 2-11, Første Ledd
Lnr: 20028303

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Andel fellesgjeld

Kr. 558 000

Lånenr.: 2HANDE-83987154724
Saldo: 330.245.888,- / andel 525.700,-
Restløpetid: 30 år 1 mnd
Flytende rente 3,54% pr 03.01.23

Lånenr.: 2HAND2-83987156794
Saldo: 19.932.572,- / andel 31.736,-
Restløpetid: 18 år
Flytende rente 3,54% pr 03.01.23

Styrets leder opplyser om at styret ikke planlegger videre vedlikehold som vil medføre til økning av lån i nærmeste fremtid.

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 11 559,-

Regnskap

INNTEKTER
Driftsinntekter i 2021 var til sammen kr 49 544 912. Dette er noe høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak fakturering av kraft ifm lading av el-bil og økning andre inntekter (se note 3). I posten innkrevde felleskostnader er det bokført husleie fra
næringslokaler og felleskostnader fra beboere.

KOSTNADER
Driftskostnadene i 2021 var til sammen kr -29 446 622. Dette er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økning av Energi/fyring, forsikringer og andre driftskostnader.

RESULTAT
Årets resultat på kr 15 377 896 fremkommer i resultatregnskapet. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Anna Borgos dødsbo under privat skifte v/ Anna Mirjam Svendsens og Frelsesarmeen seksjon for arv.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 094 499 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 940 197 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten godkjenning. Andelseier plikter å holde styret informert om eventuell utleie av deler av boligen.

Ferdigattest/brukstillatelse

Nåkkves vei 1 - Skifte sluk og VAV på bad hele bygningen - Ferdigattest - 2012
Nåkkves vei 1 - Skifte sluk - Ferdigattest - 2006
Nåkkves vei 1 - Rehab 24 våtrom - Sluttnotat (henleggelse) - 2008
Nåkkves vei 1 - Innglassing balkonger - Sluttnotat (henleggelse) - 2008
Nåkkves vei 1 - Boligblokk - Arkivkort (attestert) - 1977

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål etter bestemmelser i S-951, datert 03.07.64. Området rundt er forøvrig regulert til forretning, industri m.m.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Offentlige planer

Gunnulvs vei 38 - Bestilling av oppstartsmøte - Barnehage
Planområde har i dag 2 eldre barnehager som ønskes sammenslått med et nybygg på 1480/39 og Lohøgda barnehage rives og tilføres friområdet.

Smalvollveien 30 - 46 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger
Saksnummer 202119881 - Reguleringssak

Oslo sentrum er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt for denne eiendommen.

Odelsrett

Ikke aktuelt for denne eiendommen.

Forkjøpsrett

Det er 20 dagers forkjøpsrett for medlemmer av borettslaget via Obos.
Kjøper må godkjennes av styret.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som denne nøkkelinformasjonen, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema fra selger, reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene er vedlagt dette prospekt eller kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,8 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- oppgjørshonorar kr 6.390,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. ,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824