Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 2 - Avviksomkan kreve tiltak
Utvendig - Vinduer
Det er avvik:
TG er satt på bakgrunn av at vinduenes normale levetid som kan forventes er nådd. Eldre vinduer kan
ha noe svekket isolasjonsevne.
Utvendig - Dører
Det er avvik:
TG er satt på bakgrunn av at døren ikke er brannklassifisert.
Våtrom - Overflater vegger og himling - dusjbad/wc
Det er avvik:
Det er stedvis registrert enkelte sprekker i fuger og enkelte fliser er pålimt i dusjsonen. Stedvis løs puss,
hovedsakelig ved dør og under innredningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid for veggfliser og
veggoverflater er oppbrukt. Dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.
Våtrom - Vegger, membran og tettesjikt - dusjbad/wc
Det er avvik:
Det er stedvis registrert enkelte sprekker i fuger og enkelte fliser er pålimt i dusjsonen. Stedvis løs puss,
hovedsakelig ved dør og under innredningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid for vegger, membran og tettesjikt er oppbrukt. Dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.
Våtrom - Gulv, konstruksjon og fall hovedgulv - dusjbad/wc
Det er avvik:
Det er registrert noe motfall og manglende oppkant ved dør. Eventuelt lekkasjevann fra toalett, servantskap, vaskemaskin eller avrenning fra fordelerskap vil med stor sannsynlighet renne ut på gulv i entré og ikke renne mot sluk i dusjsonen.
Våtrom - Sanitærutstyr og innredning - dusjbad/wc
Det er avvik:
Det er registrert enkelte fuktmerker på innredninger og slitasje på servant. Det er ikke lokalisert avrenningsrør fra innebygde blandebatterier. Det er ikke lokalisert avrenningshull/lekkasjespalte for lekkasjevann fra innebygget sisterne.
Tekniske installasjoner - Vannledninger
Det er avvik:
TG er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon på utført arbeide, og at rørkursene på rør-irørsystemet ikke er merket. Det er ikke lokalisert avrenningsrør for lekkasjevann fra fordelerskapet. Det
antas at dette er montert bak vaskemaskin/tørketrommel. Røranlegget fungerer tilfredsstillende. Det er ved befaring ikke behov for utbedringstiltak, ut i fra at anlegget fungerer tilfredsstillende i dag. Det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse. Det anbefales å montere lekkasjealarm på vanntilførselsrør.
Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Det er avvik:
Termisk oppdriftssystem var godkjent ved oppføring av bygget. Funksjonstesting er utført av ovennevnte
installasjoner. Det er ikke foretatt måling av luftmengder da det kreves eget utstyr for slik måling. TG er satt på bakgrunn av nye strengere krav til luftesystemer, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.
Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg
Skjult elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer og digital strømmåler. Det elektriske anlegget er fra 2007. Samsvarserklæring og dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.

Svak TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
Våtrom - Overflater Gulv - dusjbad/wc
Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid for gulvflisener er oppbrukt. Dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.
Våtrom - Varme - dusjbad/wc
Det er avvik:
Så vidt det kan observeres er pt. ingen symptomer på funksjonssvekkelse. Mer enn halvparten av forventet brukstid for varmekablene er oppbrukt. Dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.
Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - dusjbad/wc
Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid for sluk, membran og tettesjikt er oppbrukt. Dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist.
Våtrom - Ventilasjon - dusjbad/wc
Det er avvik:
Naturlig/termisk oppdriftssystem var godkjent ved oppføring av bygget. Funksjonstesting er ikke utført av ovennevnte installasjoner, da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder, og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse som denne.
Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Det er avvik:
TG er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon på utført arbeide. Avløpsrørene fungerer tilfredsstillende. Det er ved befaring ikke behov for utbedringstiltak, ut i fra at anlegget fungerer tilfredsstillende i dag. Det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at det kan oppstå plutselig skader på eldre anlegg.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Ligger i hyggelig område bestående av eldre erverdige bygårder.

Tomt

Fellestomt: 505 kvm.

Parkering

Sameiet har 7 parkeringer på egen tomt. Disse benyttes etter først til mølla prinsipp 1 bil per enhet. Leietagere har ikke anledning til å parkere. Det er per nå 3 leiligheter utleid.(som ikke kan benytte parkeringsplassene) Dette har vær gjeldene i mange år i følge selger som også er styreformann i sameiet.

Det er i 2023 installert elbilladere til parkeringsplasser. Disse benyttes fritt med abonnent som avregnes hver 6 mnd. 2kr/kWh

Oppvarming

Strømforbruk utgjør 13490 kwh pr. år

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Niels Juels gate 3. Sameiet består av 10 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Det er så vidt forretningsfører kjenner til, ingen vedtak som vil få vesentlige økonomiske følger for sameierne. Sameiet gjennomførte rehabilitering av piper og tak i år 2014 og det ble i den forbindelse tatt opp et felleslån på kr 1.200.000,- i DnB Bank.

Det er tillatt å holde mindre husdyr i sameiet (hund, katt, fugl o.l.). Dyrene må ikke luftes i gården. Båndtvang gjelder i gården hele året. Ved gjentatte klager fra naboer vil styret vurdere inndragelse av tillatelsen. Førerhund og tjenestehund har fortrinnsrett ved konflikter.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Loftsbod ca 4kvm
Kjellerbod ca 15kvm

Matrikkel

Gnr. 211 bnr. 165 snr. 4 orgnr. 979372167 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1995/61114-1/105 Obligasjon
31.10.1995
BELØP: NOK 15.000
Panthaver:Sameiet Niels Juels Gt.3
Lnr: 1146917
Prioritet etter første overdragelsessum, deretter etter 90%
av lånetakst til enhver tid.
Gjelder denne registerenheten med flere

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 50 184

Sameiet har lån i DnB Bank, lånenr.1212.89.85318,
lånesaldo pr. 22.03.23 er kr 649.260,-,
flytende rente på 6,0 % pr. 22.03.23,
annuitetslån nedbetalt i år 2034
IN-ordning: nei

Lånet løper uten noen form for sikkerhet. Sameiet har proratarisk ansvar for sameiets gjeld i hht Lov om eierseksjoner.
Tilbakebetaling over 20 år med like store terminbeløp.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 24 874,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr 79.826,-. I budsjett for inneværende år(2023) er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 202.516,- i underskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Mathias Fredrik Andersson

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 141 452 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 709 227 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Sameiet vedtekter har begrensninger i forhold til utleie. Utleie kan først skje etter forutgående samtykke fra styret.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert 18.11.1893 Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest. (Megler er ikke kjent med at det er gjort endringer i etterkant av utstedt ekspedisjonsdokument ettersom det ikke foreligger originale plantegninger.).

Eiendommen har også ekspedisjonsdokument fra september 1945 vedr reparasjon etter eksplosjon.

Ekspedisjonsdokument for forandring av wc fra Februar 1937.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger for Niels Juels gate 3 (A+B) datert 06.11.2018.

Forretningsfører

Gårsdsforvaltning

Regulering

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.
Enkelminneart - Bygård 1800 tallet, fjerde kvartal.

Eiendommen er SEFRAK registret og meldepliktig. For meldepliktige bygninger (bygninger som er eldre enn 1850), er det lovfestet i Kulturminnelova §25 at en vurdering av verneverdien må gjøres før søknad om endring eller rivning kan bli godkjent.

Eiendommen ligger i felt A på en tomt regulert til byggeområde for boliger med tilhørende serviceformål, med gjeldende reguleringsplan S-1949, vedtaksdato 26.09.1974. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Maringrense
Du kan ikke bygge noe som kan utløse eller rammes av kvikkleireskred. Under den marine grensen kan det finnes kvikkleire. Kvikkleire er marin leire der saltet som binder leiren sammen, over tid har blitt vasket bort. Dermed blir strukturen ustabil, og økte belastninger, som for eksempel gravearbeider, fyllinger eller kraftige vibrasjoner, kan utløse skred. Du finner mer informasjon om kvikkleire i vårt faktaark .

Dersom du skal bygge innenfor dette området, må du sørge for at det vurderes om det er nødvendig med geotekniske undersøkelser av grunnen. For reguleringsplaner må det foretas geotekniske prøveboringer, for å fastslå om det finnes kvikkleire eller ikke. Det kan være nødvendig med spesiell ansvarsbelegging i en byggesak. Det er gjort et stort antall grunnboringer i Oslo, og i noen tilfeller vil det være mulig å gjenbruke eksisterende data. Ta kontakt med kommunen på e-post dig.kart@pbe.oslo.kommune.no eller telefon 23 49 10 00 for å finne ut hvilken informasjon som finnes om din tomt.

Offentlige planer

Fjordbyplanen og Filipstad:

Av nærliggende plansaker finnes Fjordbyplanen. Fjordbyen er et prosjekt som skal frigjøre dagens arealer ut mot sjøen og benytte disse til fremtidsrettet byutvikling med boliger, rekreasjon og næring på en slik måte at byen åpnes mot fjorden. Arealer som tidligere har blitt brukt til havnevirksomhet skal brukes annerledes. På denne måten skal fjorden bringes inn som en del av byen og åpnes til glede for Oslos befolkning. Fjordbyen innebærer områdene Aker brygge, Akershusstranda, Bjørvika, Filipstad, Frognerstranda, Havnepromenaden, Loenga, Rådhusplassen. Sydhavna, Tjuvholmen, Vestbanen og Vippetangen. Planene for Fjordbyen ble påbegynt i 2000, og i 2003 startet realiseringen av arbeidet ved at reguleringsplanen for Bjørvika ble vedtatt av bystyret i august 2003. Som et viktig ledd i dette foreligger det i dag vedtatte planer for områderegulering av Filipstad (videreføring av sak 200906549) som har PBE saksnummer 202001816. Parkområdet Tinkern er inkludert i dette vedtaket (det var tidligere planlagt at trikken skulle gå opp langs Tinkern, men dette er pr. i dag ikke lenger en del av planen). Saken omhandler områderegulering for Filipstad som byutviklingsområde og detaljregulering for E18 lagt under miljølokk og forlengelse av Ring 1. Begge sakene ble vedtatt i Oslo bystyre 24. juni 2020, sammen med tre avtaler om prinsippene for utbygging og gjennomføring av planen. Bystyret vedtok Fjordbystrategien i 2000 og Fjordbyplanen i 2008. Her ga bystyret føringer for den videre planleggingen av dette store, attraktive og viktige området i Fjordbyen. Vedlagt salgsoppgaven ligger planen (for Filipstad) i korte trekk, som interessenter oppfordres til å lese inngående. Her beskrives dagens planer for mobilitet, bygninger og byrom. Områderegulering Filipstad er en overordnet plan som det vil ta flere år å gjennomføre, og interessenter gjøres herved kjent med at nærområdet med tiden vil gjennomgå en omfattende endring både hva angår struktur og bebyggelse.

Link til PBE saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202001816

Utover overnevnte ligger det p.t. ulike byggesaker på de nærliggende gårdene, men disse antas å ikke være av relevans for leiligheten som selges. Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer/bygninger og veier, som medfører byggestøy og anleggstrafikk.

Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:

1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (211/169)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskartet. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 78.400,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.820,- oppgjørshonorar kr 6.850,- og tilretteleggingkr 20.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 150.000,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361