Byggemåte

Klassisk hjørnegård over 5 etasjer pluss loft og kjeller. Bygget har et representativt inngangsparti. Grunnmur av graastensmur av gjennomsnitlig 1 meters tykkelse. Etasjeskiller i trebjelkelag. Fasadene er pusset og malt. Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Det er stukkatur og rosett i stue, spisestue og 2 soverom.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 og 3:

Tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig, Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er avvik:
Merker og malingavflassing på karmer og vindusbrett.

Utvendig, Dører
Det er avvik:
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Merker og malingavflassing på entredør. Entredør uten lyd-og brannmerking.

Innvendige dører
Det er påvist at enkelte dører er feilmontert/tar i karm e.l.
Dører lukker dårlig pga skjevheter. Dør til bad mangler luftespalte.

Kjøkken, Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninredning utover normal slitasjegrad. Svellet benkeskap. Merker og slitt benkeplater.

Kjøkken, Avtrekk:
Det er manglende mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken.

Tekniske installasjoner, Vannledninger:
Mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner, Avløpsrør:
Mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner, Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tekniske installasjoner, Elektrisk anlegg.

Tilstandsgrad 3, store eller alvorlige avvik:

Innvendige overflater:
Overflater har sterk slitasjegrad.
Vegger mangler overflate behandling. Pussavflassing på vegger og tak. Malingavflassing på vegger og tak. Det mangler gulvlister. Det mangler taklister. Knirk i gulv/etasjeskille.

Innvendig, Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er avvik:
Målt 35 mm i soverom. Trinnlyd fra leiligheten over. Knirk i gulv/etasjeskille.

Innvendig, Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under ildstedet.
Det er avvik:
Riss i puss. Mangler overflatebehandling etter pussarbeider. Malingavflassing. Sprekker i ildsted.

Våtrom, generelt hele badet:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Våtrom, generelt hele vaskerommet:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Tekniske installasjoner:
Branntekniske forhold.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Felles eiet tomt på 556 kvm. Tomten omfatter felles bakgård med platting, beplantning og felles sykkelparkering. Det er praktisk adkomst til bakgård fra både gaten og baktrapp.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav.
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler på bad.
Vedfyring i 2 ildsteder.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Niels Juels Gate 45. Sameiet består av 18 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Nyttig å vite:
- Dyrehold skal godkjennes av styret.
- Felles sykkelbod i bakgård.
- Felles redskapsbod i kjelleren.
- Det er planlagt økning av fellesgjeld. Se punkt under "Andel fellesgjeld".

Vedlikeholdshistorikk:
- Piperehabilitering 2022.
- Nytt callingsystem 2021
- Sentralt brannvarslingssystem i gården, nytt i 2011
- Tak rehabilitert 2010
- Fasade og oppganger pusset opp i 2004

Styrets arbeid i 2020/2021:
Det har vært et innholdsrikt og travelt år for sameiet. Som sameiet ønsket, har vi tatt opp lån og fått tilbakebetalt de ekstraordinære innbetalingene vi gjorde i forbindelse med rehabilitering av bjelkelaget i 4. etasje i oppgang A. Styret har fått på plass avtale om tilstandsrapport i samarbeid med OBOS, og sørget for å få tilskudd fra Husbanken til denne. Oppstart og befaringer ble startet våren 2021. Vi har også fått på plass avtaler for
bekjempelse av skadedyr, brannkontroll og issikring av bygget. Det har også vært gjennomført noe nødvendig vedlikehold på callinganlegg, brannvarslingsanlegg, låssystem, soilrør og råteskade, for å nevne noe. Store vedlikeholdsprosjekt har ikke blitt satt igang i påvente av tilstandsrapporten og vedlikeholdsplan. Styret har også hatt mange befaringer for innhenting av tilbud på nytt låssystem og callinganlegg. Det har også gått med en del tid til å rydde opp i gammelt regnskap, herunder restanser og få full kontroll på driften. Videre har også styret brukt mye tid på å få ut nyttig informasjon på VIBBO og besvare alle innkomne hendelser fra sameierne.

Styret har inngått avtale med Telia for tv- og internettleveranse. Tilbudet medfører større fleksibilitet, idet man kan i større grad velge å balansere TV-kanaler og internetthastighet etter eget behov. Dersom man ikke ser på TV-kanaler, kan man velge å få raskere internett (til å streame det man måtte ønske). Alle starter med 100mbps linje og 50 poeng (som man kan velge kanaler for). Dersom man ikke ser på TV, kan man bytte poengene inn til en linje på 750 Mbps. Det følger med TV-boks med opptak, modem oppdateres gratis ved behov.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Andre forhold

Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe kjøper bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Det medfølger 3 følgende boder:
1 bod medfølger boligen i kjelleren på ca. 9 kvm. Høyden er ca. 2,12 m.
1 bod på loftet med gulvareal på ca. 7 kvm med skråtak.
1 bod i baktrapp mellom 1. og 2. etasje på ca. 1 kvm.

Matrikkel

Gnr. 213 bnr. 269 snr. 6 orgnr. 988631310 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1895/992936-1/105BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
29.09.1895
Bestemmelse om benyttelse
OVERFØRT FRA: 0301-213/269
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1929/912916-1/105BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
26.01.1929
OVERFØRT FRA: 0301-213/269
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1976/501062-4/105ERKLÆRING/AVTALE
21.01.1976
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV LÅNETAKST
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Andel fellesgjeld utgjør kr. 236 902,- per 01.05.2022.

Sameiet har følgende lån:
OBOS01-98207886645 A
Restgjeld kr. 2 189 891,- per 01.05.2022
Andel restgjeld kr. 160 000,- per 01.05.2022
Rente 4,25% per 01.03.2022
Restløpetid: 28 år og 2 måneder
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Ja, hver enkelt sameier kan to ganger i året nedbetale deler eller hele sin andel fellesgjeld.
Kapitalkostnader for denne seksjonen utgjør kr. 789,- per måned, hvilket betjenes gjennom felleskostnadene.
All låneinformasjon over er beregnet ut fra dagens kjente lånebetingelser.

Sameiet har nettopp tatt opp et ytterligere lån
Restgjeld kr. 1 000 000,- per 01.05.2022
Andel restgjeld kr. 77 000,- per 01.05.2022
Rente 4,25% per 01.05.2022
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Nei
Obos opplyser om at kapitalkostnadene er inkludert i felleskostnader, og ikke utskilt som egen post per seksjon.
All låneinformasjon over er beregnet ut fra dagens kjente lånebetingelser.

Sameiet har fått innvilget ytterligere lån på kr. 2 000 000,- tiltenkt dekning av behov i vedlikeholdsplan. Sameiet økte felleskostnadene med 30% i november 2021 for å ta høyde for dette lånet, det er derfor ikke planlagt ytterligere økning av felleskostnadene. Interessenter gjøres allikevel oppmerksom på at andel fellesgjeld vil øke, hvilket kan medføre økning i felleskostnadene.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 17 017,- per 31.12.2021.

Regnskap

Regnskap for 2020 viste et underskudd på kr. -1 931 043,-. I budsjett for 2021 år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 59 200,- i overskudd. Resultatregnskap for 2021 og budsjett for 2022 vil bli lagt frem under årsmøtet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Vibeke Linda Geist
Aleksander Olav Ø. Geist

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 399 137 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 8 636 894 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud. Boligen overleveres som ved fremvist stand uten ytterligere rengjøring.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Se for øvrig vedtekter og husordensregler for bestemmelser.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen (våningshus) datert 1895 samt for garasje datert 1930. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest.
Det foreligger ferdigattest for innredning av bad datert 1979.

I henhold til opprinnelig byggetegning er badet byggemeldt som pikeværelse. Tiltaket er ikke omsøkt hos plan- og bygningsetaten.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning

Regulering

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262).

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Kommuneplan:
I kommuneplanen er eiendommen regulert til formål bebyggelse og anlegg, nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf

Gul liste:
Byantikvaren i Oslo har kommunalt listeført bygården Gul liste. At en eiendom er kommunalt listeført på gul liste innebærer at eiendommen har kulturminneverdi. I slike tilfeller skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. For mer informasjon om dette, se vedlagt informasjonsskriv om Gul liste, eller benytt URL: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php?mmfileid=15758

Offentlige planer

Oslo er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Plansaker:
Saksnummer 201602328. Skovveien - Trikketrasé. Mottatt sak 18.02.2016. Som det fremgår av bystyrets vedtak i møte 22.09.2021, sak 237, legges dagens trasé i Inkognitogaten til grunn for videre arbeid med å tilrettelegge for nye trikker over Briskeby. Bystyret har dermed stemt ned forslaget til Ruter AS om å flytte traseen til Skovveien. For mer informasjon om saken, se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201602328

Pågående byggesaker:
Saksnummer 201802598, Niels Juels gate 52 - Detaljregulering - Rehabilitering og utvidelse - Hartvig Nissen videregående skole - S-5108. Hartvig Nissen skole startet en totalrehabilitering av skolen sommeren 2021 som skal vare i 3 år. Alle skolens bygg skal gjennomgå store forandringer og det skal bygges nytt dramahus, samt at skolen får to nye gymsaler gravd ned i bakken. Der hvor ballbingen er i dag er det planlagt nytt inngangsparti. Bygningsdelen skal ligge under ballbanen. Spilleflaten på taket skal ha minimumsmål 20 x 16 m, og skal anlegges på samme terrengnivå som eksisterende ballbane.

Saksnummer 201808412. Niels Juels gate 51 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Mottatt sak 13.06.2018. Status: Søknad om brukstillatelse er under behandling. Det søkes om bruksendring av loft i 5. etasje til to femroms boenheter på 120 kvm. Det ønskes å etablere to oppløft og to takterrasser mot bakgården og fem takarker og syv takvinduer mot gaten.

Saksnummer 202107975. Niels Juels gate 70 A - Oppføring av balkonger. Mottatt sak 07.05.2021. Status: Tillatelse gitt. Søknaden omfatter oppføring av 15 balkonger på fasade mot bakgård. Balkongdørene tilpasses vinduenes opprinnelige lysåpninger der det ikke allerede er eksisterende luftebalkonger.

Saksnummer 202119695. Niels Juels gate 45 A - Rehabilitering av syv piper. Mottatt sak 18.12.2021. Status: Tillatelse gitt. Søknaden omfatter rehabilitering av syv piper i Niels Juels Gate 45 A og B. Tiltaket medfører ingen utvendig visuelle endringer.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt tillegg, utlegg og markedsføring for kr. 65 000,-

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824