I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt):

Bad 2.etasje. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende
konstruksjoner - yttervegg og vegg inn mot kjøkkeninnredning.

Bad loft. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner - yttervegg.

Avløpsrør. Leiligheten har avløpsrør av plast. Avløp er ført i lukkede konstruksjoner og ikke besiktiget.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Fellestomt: 17709 kvm.

Hagen er av meget god størrelse, og er i sin helhet flat og lett å utnytte. Her er det flere soner, både i sol og skygge, og mange steder å trekke seg tilbake. Det er også rikelig plass til langbord med mange gjester - et fantastisk sted å invitere til hagefest. Ingen tilstøtende bygninger gir svært gode sol- og lysforhold og gode rom for privatliv. Hagen har også direkte utgang til lekeplassen i det østre hjørnet, samtidig som den er godt skjermet mot denne.

Selger har lagt stor vekt på biologisk mangfold i hagen. Blant annet er det verdt å trekke frem;

Trær: Stort, gammelt epletre, fruktbart tre med Victoriaplommer, riktblomstrende, praktfull magnolia (x soulangeana) og lite morelltre.

Busker: Forsythia, duftskjærsmin, ulike varianter av syrin, spirea, klatrehortensia, to stikkelsbærbusker, flere solbærbusker og en ripsbusk.

I randsonden av plenen befinner det seg masser av løker som gir blomstring av krokus, blåstjerner, gullstjerner, tulipaner og påske- og pinseliljer om våren og forsommeren. I bedet mot vest finnes stauder som løytnantshjerte, akeleier, iris og liljekonvall.

Parkering

Borettslaget har 21 garasjer for utleie og 55 biloppstillingsplasser. Disse tilbys etter ansiennitet på venteliste. Det må påregnes lang ventetid på garasje, og noe kortere på leie av parkeringsplass. Det er kun anledning til å disponerer 1 biloppstillingsplass pr. andel (inkluderer garasje).

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registrert i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering.

Priser 2022:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5400 kroner for ett år
Elbil (helelektriske): 1620 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 2700 kroner for ett år
Hydrogenbil og el-varebil: gratis
El-motorsykkel og el-moped: 810 kroner for ett år
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav.
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Leiligheten har elektrisk oppvarming. Varmekabler på begge bad. Peisovn i stuen.

Borettslaget

Borettslaget Oslo Havebyselskap er Norges største frittstående borettslag og består av ca 630 leiligheter samt noen næringslokaler på Damplassen. Borettslaget har egen administrasjon og egen vedlikeholdsavdeling. www.havebyselskapet.no.

Styret vedtok i 2019 en ny 10 års vedlikeholdsplan for perioden 2020-2030. Aktivitetene i er planlagt i henhold til forventet levetid på hvert av tiltakene og de ulike deler av bygningene. Den forrige 10 års planen fra 2009 hadde mer enn 1200 tiltak. Den gang var formålet å ta igjen etterslepet av vedlikehold. Målet ble i hovedsak nådd.

Takomlegginger og rehabilitering av drenering nærmer seg fullføring i hele hagebyen. Omfanget av tyngre vedlikehold forventes likevel å fortsette på samme nivå som i dag i overskuelig framtid. Noen ressurser vil etterhvert fases bort fra tak- og dreneringsarbeider og over til fasaderehabilitering, veivedlikehold og piperehabilitering. Det gjenstår også til dels store investeringer i flere nedgravde avfallsbeholdere. Selskapet bruker Aase Byggeadministrasjon AS til faglig og administrativ støtte i forbindelse med større vedlikeholdsprosjekter.

Snørydding og sandstrøing av kvartalsveier utføres med innleid hjelp. Vedlikeholdsavdelingen håndmåker snø og strør rundt avfallsnedkast, i trapper, i gangveier, i smug og i smett og på Damplassen.

Utført vedlikehold:
Yttertak og pipe over tak: 2007
Utvendig maling av dører og vinduer: 2018
Alle piper ble videofilmet/kontrollert i 2012/13. Piperehabilitering utføres ved behov.
Drenering: Planlagt 2029

Alt vedlikehold borettslaget er ansvarlig for tas primær over felleskostnadene.

Husdyrhold er tillatt.

Avtalen borettslaget har med Telia omfatter en grunnpakke med 30 kanaler, 15 faste og 15 valgfrie betalingskanaler.

Interessenter plikter å sette seg inn i husordensregler, vedtekter, årsberetning, regnskap og budsjett som finnes vedlagt til salgsoppgaven

Skoler

Boligen sokner til Ullevål barneskole og Marienlyst ungdomsskole.

Andre forhold

Selger har kommentert følgende i vedlagte egenerklæringsskjema:

1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Noe fukt i dusjsonen på bad nede, hvilket fremgår av takstrapport. Noe sprekk i fug på gulv samt enkelte hull i fug i dusjsone. Ettersom det kun er naturlig ventilasjon sørger vi for å lufte jevnlig (åpne vinduet) for å forebygge fuktproblematikk. Dersom det ikke luftes og rengjøres jevnlig, vil det over tid kunne oppstå svarte prikker i fugene. Vi har imidlertid unngått dette ved regelmessig rengjøring.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært. Bad i 2. etasje ble oppgradert med vegghengt toalett, downlights og overskap. Bad i loftsetasje ble fullstendig rehabilitert. Begge prosjektene ble sluttført i 2016. Arbeid utført av: Smarte rom AS.

2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Bad i loftsetasje har ny membran. Badet ble i sin helhet oppgradert i forbindelse med lekkasje i 2016. Tettesjikt etc. på bad nede har ikke vært oppgradert siden 2004.

6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Det er avdekket forhold i taket (trolig i forbindelse med loftsutbygging på 90-tallet), som kan føre til kondens. Dette har gitt seg utslag i at vi to ganger i løpet av de 13 vintrene vi har bodd her har observert at det har dryppet noe fra himling på kjøkkenet i forbindelse med hurtig overgang fra kuldeperiode til mildvær. Hagebyselskapet v/Jakob Kirkeby har undersøkt forholdet og er kjent med tilstanden. Vi har ikke sett det som viktig å utbedre forholdet da tilstanden ikke innebærer risiko for skader på selve bygget.

8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Gulvet i overgang mellom kjøkkensone og stuesone buler noe opp, trolig som resultat av at naboene under rev bærevegg og satte inn søyler og dragere. Men nivåforskjellen er ikke stor nok til å regnes som avvik (jfr. takstrapporten). I denne forbindelse har det trolig oppstått antydning til sprekk i murvegg (over ildstedet). Den synes å være overfladisk (bredde 0,1 -0,5 mm), og vi har bare sparklet den igjen.

18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Loftsetasje ble bygget ut en gang på 90-tallet av eierne som bodde her før dem vi kjøpte av. Vi bygget selv om leiligheten i 2009, endret planløsning og flyttet trapp.

18.1. Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja. Loftsutbygging forventes å være godkjent av bygningsmyndigheter, selv om vi selv ikke sitter på denne dokumentasjonen. Ombygning vi selv har foretatt i 2009 ble utført av Helge Bergo AS, og er byggemeldt og godkjent.

Tilleggskommentar:
1. Riktig postnummer skal være 0854. 2. Balkongdør fra soverom er noe skjev, og det er en liten glipe på nedre del av døren, ca. 2 mm. Døren har tidligere vært svært skjev (20 mm glipe), men ble rettet ut av Havebyselskapets vedlikeholdsavdeling vinteren 2014/2015. Dersom døren skal rettes en gang til, gjøres dette via borettslaget kostnadsfritt. Vi har ikke selv hatt behov for be om å få den utbedret på nytt.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Kjellerbod på 6 m². Hjemmelen følger av arealfordeling fra borettslaget.

Matrikkel

Gnr. 47 bnr. 215, andelsnr. 313 i Oslo Havebyselskap borettslag med orgnr. 948466856 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Tinglyste forpliktelser

Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1966/7908-1/105 Erklæring/avtale
10.06.1966
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1967/4780-1/105 Erklæring/avtale
10.04.1967
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1980/18510-2/105 Erklæring/avtale
13.08.1980
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om gjerde
Korrekt dok.nr. er iht pantebokskopi: 18519/1980

2018/307340-1/200 Bestemmelse om bebyggelse
10.01.2018 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Oslo kommune
Org.nr: 958935420
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Andel fellesgjeld

Kr. 43 408

Borettslaget har lån i Handelsbanken.
Restgjeld kr 33.807.936,- p.t.
Nominell rente pr. d.d: 1,69%.
Avdrag og renter utgjør mindre enn 10% av felleskostnadene.

Det er ikke planlagt ytterligere låneopptak.

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Oslo Havebyselskap er ikke medlem av Sikringsfondet og man har ansvar for andres ubetalte felleskostnader.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 2 625,-

Regnskap

Regnskap for år 2020 viste et underskudd på kr 1.806.754,-. I budsjett for 2021 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr 723.270,- i underskudd. Det er p.t. ikke mottatt budsjett for inneværende år.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Niklas Hart
Julie E Nicolaisen Hart

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 241 813 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 8 070 528 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opp til tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag §5-6. Se forøvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for eiendommen datert i 1919. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest.

Senere foreligger det ferdigattest for loftsutbygging datert 27.10.2004 og ferdigattest for riving av bærevegg og oppføring av trapp datert 22.02.2011. Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

Oslo Havebyselskap

Regulering

Verneverdien av Ullevål hageby er meget stor. Borettslaget står på Byantikvarens Gule liste over registrerte bevaringsverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo. Både bygninger og uteanlegg er vernet. Verneverdien begrenser andelseiernes og selskapets frihet og muligheter for utbygging og andre bygningsmessige endringer.

Eiendommen er i kommuneplan regulert til hovedformål arealformål bebyggelse og anlegg (nåværende). I tillegg ligger eiendommen i kommuneplanen innenfor et område regulert til:
- Kulturminnevern - områder med nasjonale kulturminneinteresser.

Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsbestemmelser S-2864 vedtatt 14.05.1986. I tillegg er deler av eiendommen regulert til:
- Offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsbestemmelser 810218 vedtatt 25.02.1918.
- Garasje i boligområde med gjeldende reguleringsbestemmelser 49266 vedtatt 02.11.1966.
- Annet veiareal med gjeldende reguleringsbestemmelser 56793 vedtatt 08.12.1993

Offentlige planer

Oslo stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Pågående plansaker i området:

Irisveien 1 med flere - Villaområde mellom T-banen og Nils Lauritssøns vei samt Berg videregående skole - Detaljregulering - Bevaring. Saksnummer: 201214386 - Reguleringssak. Mottatt sak: 05.11.2012. Status: Planforslag.

Ringvei 3 strekningen Universitetskrysset - Tåsenlokket - Offentlig ettersyn - sykkelvei med fortau
Saksnummer: 201616577 - Reguleringssak. Mottatt sak: 02.11.2016.

Pågående byggesaker i området:
Nils Lauritssøns vei 1 - Etablering av ny terrassedør til hage
Saksnummer: 202105299 - Byggesak. Mottatt sak: 25.03.2021. Status: Tillatelse gitt.

Konsesjonsplikt

Ikke relevant.

Odelsrett

Ikke relevant.

Forkjøpsrett

Andelseiere i Borettslaget Oslo Havebyselskap har forkjøpsrett ved salg. Det betyr at andelseieren har rett til å tre inn i en avtale som andre har inngått og overta boligen på samme vilkår. Forkjøpsretten parallell avklares, og regelen om 5 virkedager etter salg for avklaring av forkjøpsrett gjelder.

Forbehold

Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.

Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.

Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1 % inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr. 12.900,-, visninger kr. 3.850,- pr time, markedspakke kr. 25.000,- og inneståelsesebyr kr. 2.00,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr. 25.000,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361