Ventilasjonen er iht. skikk ved byggeår, men oppfyller ikke dagens krav og må anses som mangelfull i forhold til dagens normale bruksbelastning.
Luke på kjøkken er tapet igjen.

Tekniske installasjoner - Varmesentral
Det er avvik: Ukjent funksjon. Det må påregnes at anlegget ikke fungerer.

TG3:
Utvendig - Vinduer
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
To sprukne glass over balkongdør.
Sprukket glass på et soverom.
Et vindu lar seg ikke lukke.
Vinduskitt er gjennomgående dårlig.
Sprekker og avflassing a utvendig treverk.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Våtrom - Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 1997 gis det TG3 på membran/tettesjikt.
Byggeforskrift fra før 1997 stilte ikke krav til tettesjikt på vegger i våtrom og det legges til grunn, på bakgrunn av manglende dokumentasjon, at våtrommet ikke har tettesjikt utover minstekravet ved byggeår.

Spesialrom - Overflater og konstruksjon - Toalettrom
Det er avvik:
TG2: Kun naturlig ventilasjon (ventilasjonsluke ikke funksjonstestet).
TG3: Sprekker i gulv.
TG3: Løst toalett.

Tekniske installasjoner - Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig.
TG3: Ingen av lokaliserte stoppekraner stoppet vann på baderom.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Det er påvist at avløpsrør av jern har store rustskader.
Sen avrenning i servant på bad.

Tekniske installasjoner - Andre installasjoner
Det er avvik: Mye løs teglstein i luke. Uoversiktlig situasjon.

Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg
Sikringsskap i gang. Automatsikringer.
TG3: hull i sikringsskap som ikke er forsvarlig tettet.
TG2: manglende dokumentasjon på anlegget.
TG2: kursfortegnelse viser to reservekurser, men sikringene er slått på. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tekniske installasjoner - Branntekniske forhold
Røykvarsler (sentralt anlegg). Frittstående røykvarsler.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Fra egenerklæringen:
Dette ble uført fukt sanering og vedlikehold på drenering ut mot bakgård. Det er også gjort tiltak i deler av kjeller.
Bad våtrom må totalrenoveres.
Pipene ble kontrollert og reparert i 2014 og 2015.
Tak ble lagt om i forbindelse med loftsutbygging i 2010-2012.
Fasade er renovert av Thorendal i 2006-2007.
Store deler av fasaden bak (uthenget) er renovert i 2019-2020. Utført av Christiania Byggprosjekt AS.

Tomt

Eiet tomt: 612 kvm.

Parkering

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Koksfyrt lokalt, sentralvarme fra byggeår.
Panelovner.

Sameiet

Sameiet består av 1 bygning med til sammen 11 seksjoner.
Sameiets eiendom har Gårdsnr. 212 Bruksnr. 720 i Oslo kommune.
Sameiet er registrert i enhetsregisteret med organisasjonsnummer 986 790 071.

Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Styrets har jobbet med følgende saker:
Styret har i 2021 avsluttet arbeidet med oppgradering av fasaden i bakgården og fuktproblemer i kjeller. Christiania Bygg Prosjekt AS som sto for arbeidet avsluttet prosjektet på en ryddig og fin måte. Sameiet har mottatt ferdigattest fra Plan og Bygg på utført arbeidet. Videre har styret inngått kontrakt med Homenet for levering av fiber til sameiet, som skal erstatte dagens Teliaavtale. Telia sitt nett i gården er gammelt og dyrt. Med Homenet får gården en moderne infrastruktur på TV og internett. Dessverre er det blitt noen forsinkelser i leveransen fra Homenet. Planen er at Homenet skal være oppe fra 1. juni. 2022. Det er også blitt utført reparasjon/oppgradering av porttelefonen, da denne ikke fungerte hos alle. Sameiets felles brannalarm har også fått årlig service med batteribytte.

Skoler

Eiendommen sokner til Uranienborg skole.

Andre forhold

Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe kjøper bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Det medfølger en tørrbod i kjeller samt en sportbod også i kjeller.

Matrikkel

Gnr. 212 bnr. 720 snr. 4 orgnr. 986790071 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Ingen tinglyste heftelser på denne seksjonen.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr. 116 038

Sameiet har et annuitetslån i Handelsbanken med lånenummer 8397 71 77335.
Lånet er pr. 15.01.23 på kr.1 239 720 kr.
Nominell rente er oppgitt til 5,75% pr. 15.01.2023 (flytende).
Restløpetid: 28 år 10 mnd.

I henhold til styreleder er det ikke planlagt noen kapitalinnhenting som kan øke fellesgjelden på kort sikt.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr 39 536,61,-

Regnskap

Inntektene i 2021 var totalt kr 690 053,-.
Dette er kr 21 238,- høyere enn budsjettert. Hovedårsaken til avviket skyldes for lite budsjettert på innbetaling av Avdrag og renter.

Kostnadene i 2021 var totalt kr 1 040 680,-.
Dette er kr 418 215,- høyere enn budsjettert. Hovedårsaken til avviket skyldes større vedlikeholdskostnader enn budsjettert.

Resultatet av driften for året 2021 viser et negativt årsresultat på kr 406 950,-.
Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet for 2021 og er overført til balansen under konto for egenkapital.

Budsjettet for 2022 gir et forventet positivt årsresultat på kr 18 581,-.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

På vegne av avdøde hjemmelshaver Ula Leth Ollendorff, Tom Widerberg Halvorsen ihht fullmakter.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 3 066 539 pr 31.12.21.
Formuesverdi som sekundærbolig kr 11 039 540 pr 31.12.21.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Odins gate 27 B - Bruksendring av underetasje til boareal for leilighet K0101 - Ferdigattest - 2011.
Odins gate 27 A-B - Bruksendring fra loft til leilighet med mer - Ferdigattest - 2012.
Odins Gate 27 - Wc. anlegg - Exdok(attestert) - 1913.
Odins Gate 27 - Våningshus - Exdok(uattestert) - 1911.
Odins gate 27 - Riving av eksisterende balkonger og oppføring av nye - Ferdigattest - 2021.
Odins gate 27 - Innredning av bad - 3. etasje - Sluttnotat(henleggelse) - 2013.
Odins Gate 27 - Bad i kjeller - Ferdigattest - 1967.

Forretningsfører

Sebra Forvaltning AS.

Regulering

Eiendommen er oppført på Byantikvarens «gule liste» som bevaringsverdig/fredet (STRYK DET SOM IKKE PASSER)
Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger med gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtaksdato 28.07.77 endret reg.best S-2937 vedtatt 01.10.1987.
Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.

Offentlige planer

Pågående plansak
Saksnr 202114191
Saken gjelder: Detaljregulering - Elisenbergløkken
Plan- og bygningsetaten har igangsatt planarbeidet for å lage en detaljregulering som ivaretar kulturmiljøverdiene i enkelteiendommer og området som helhet. Bydelsutvalget ber om at reguleringsplanen tilrettelegger for helsefremmende og trygge nærmiljøer.

Konsesjonsplikt

Ikke aktuelt.

Odelsrett

Ikke aktuelt.

Forkjøpsrett

Sameiet praktiserer ikke forkjøpsrett.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. xxx,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- oppgjørshonorar kr 6.390,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. ,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824