Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG2: avvik som ikke krever umiddelbar tiltak
- Vinduer:
Vinduskarmer har behov for overflatebehandling. TG er satt på bakgrunn av at de eldste isolerglassenes normale levetid som kan forventes er nådd. Eldre isolerglass kan ha noe svekket isolasjonsevne.

- Dører:
TG er satt på bakgrunn av at dørens normale levetid som kan forventes er nådd.

- Overflater gulv:
Det er gjennomgående skjevheter i gulvene, hvilket ikke er unormalt for eldre bygårder i området. Det er større spriker mellom gulvbordene. Det er svikt og ujevnheter i gulvbordene, i hovedsak i stue, hvor det tidligere trolig har vært en delevegg.

- Etasjeskillere:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Dusj/wc (overflater vegger og himling):
Flere gamle borehull i flisene. Enkelte sprekker i veggfliser. Løs eller manglende silikonfug mellom overgang vegg/gulv. TG er satt på bakgrunn av generell alder og at normal forventet brukstid for veggfliser og himlinger er oppbrukt.

- Dusj/wc (overflater gulv):
Enkelte sprekker i gulvfliser. Løs eller manglende silikonfug mellom overgang gulv/vegg. TG er satt på bakgrunn av generell alder og at normal forventet brukstid for gulvfliser er oppbrukt.

- Dusj/wc (varme):
Varmeelementer kan være av varierende kvalitet. Det må påregnes at det over tid vil melde seg behov for utskiftinger av de enkelte installasjoner/elementer. TG er satt på bakgrunn av at varmekablenes normale levetid som kan forventes er oppbrukt.

- Dusj/wc (ventilasjon):
Naturlig/termisk oppdriftssystem var godkjent ved oppføring av bygget. Funksjonstesting er ikke utført av ovennevnte installasjoner, da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder, og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse som denne.
Det er ikke kontrollert om avtrekksvifte er tilkoblet utluftingsrør over himling da det ikke er adkomst til oversiden av himlingen. TG er satt på bakgrunn av strengere krav til luftesystemer.

- Kjøkken (avtrekk):
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

- Vannledninger:
Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Sanitærinstallasjoner er blant de delene i en bygning som har kortest levetid, er vanskeligst å vedlikeholde, og forårsaker flest vann- og fuktskader.
Erfaring viser at hele sanitærinstallasjonen skiftes minst en til to ganger i løpet av bygningens levetid. Tekniske utstyr som armaturer/blandebatterier, toaletter og dusjer har noe kortere levetid enn ledningsanlegget. TG er satt på bakgrunn av at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt og at dokumentasjon på utført arbeide ikke er fremvist. Avløpsrørene fungerer tilfredsstillende. Det er ved befaring ikke behov for utbedringstiltak. Det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse.

- Avløpsrør:
Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Sanitærinstallasjoner er blant de delene i en bygning som har kortest levetid, er vanskeligst å vedlikeholde, og forårsaker flest vann- og fuktskader.
Erfaring viser at hele sanitærinstallasjonen skiftes minst en til to ganger i løpet av bygningens levetid. Tekniske utstyr som armaturer/blandebatterier, toaletter og dusjer har noe kortere levetid enn ledningsanlegget. TG er satt på bakgrunn av at mer enn halvparten av
forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt og at dokumentasjon på utført arbeide ikke er fremvist. Avløpsrørene fungerer tilfredsstillende. Det er ved befaring ikke behov for utbedringstiltak. Det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse.

- Ventilasjon:
Termisk oppdriftssystem var godkjent ved oppføring av bygget. Funksjonstesting er utført av ovennevnte installasjoner. Det er ikke foretatt måling av luftmengder da det kreves eget utstyr for slik måling. TG er satt på bakgrunn av nye strengere krav til luftesystemer, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.

- Varmtvanntank:
Iht. ny forskrift skal varmtvannsberedere på over 1,95kW være montert til fast kontaktpunkt. Det er ikke krav om utbedring dersom bereder er montert med stikkontakt før 2014. Kravet gjelder ved montering av ny bereder. TG er satt på bakgrunn av at varmtvannsberederens normale levetid som kan forventes er nådd.

TG2: Avvik som kan kreve tiltak
- Dusj/wc (gulv, konstruksjon og fall):
Det er noe varierende fall på gulvet. Enkelte steder er det motfall. Hoveddelen har fall mot sluk, noe varierende i ytre del. Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv ved terskel er ca. 15-20 mm. Feielist ved terskel er ikke fjernet for kontroll om membran er lagt oppunder terskel og likevel tilfredsstiller påkrevet høydeforskjell.

- Elektrisk anlegg:
Åpent og skjult elektrisk spredernett. Sikringsskap med nyere automatsikringer og digital strømmåler er plassert i felles trappeoppgang. Samsvarserklæring og dokumentasjon på utført arbeide er ikke fremvist. Det er ikke utført elkontroll siste 5 år.

TG3: store eller alvorlige avvik
- Dusj/wc (sluk, membran og tettesjikt):
Sluket er skiftet og bunnmembran er lagt i 1996. Så vidt det kan observeres er det pt. ingen symptomer på fukt eller funksjonssvekkelse. Man skal være oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normal
levetid som kan forventes for sluk, membran og tettesjikt er oppbrukt.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Eiendommen er beliggende i et attraktiv boligområde i Vika. Området er hovedsakelig bestående av eldre kvartalsbebyggelse med indre gårdsrom.

Tomt

Eiet fellestomt: 485 kvm.
Adkomst fra asfaltert offentlig fortau. Skjermet gårdsrom med sittegruppe og sykkelparkering.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere på anviste parkeringsplasser. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering (priser for 2023):
- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
- Elbil (helelektriske): kr 1920,-
- Motorsykkel og moped: kr 2850,-
- El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
- Hydrogenbil og el-varebil: gratis
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og vilkår: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Leiligheten har elektrisk oppvarming med panelovner, peisovn i stue og elektriske varmekabler på bad.

Strømforbruk utgjør 11 354 kWh pr. 2022.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sameiet Reichweinsgate 8. Sameiet består av 17 boligseksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Styrets hovedoppgaver for 2022-2023 (utdrag fra årsberetning 2022):
- Hente inn tilbud og gjennomføre påkrevde branntiltak i bygården
- El-anlegg inspeksjon og retting

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Andre forhold

Leiligheten vil ikke bli ytterlige utvasket enn som vist på visning.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 209 bnr. 303 snr. 15 orgnr. 980349985 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Taklampe i stuen og lysekronen på kjøkkenet medfølger ikke salget.

Oppvaskmaskin og kjøleskap er integrert og medfølger salget.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1894/900358-1/105 Erklæring/avtale
11.12.1894
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Overført fra: 0301-209/303/0/7
Gjelder denne registerenheten med flere

1976/502572-3/105 Pantsettelseserklæring
09.02.1976
Beløp: NOK 5.000
Panthaver:Sameiet
Lnr: 1101504
Pantsettelseserklæring
Anført prioritet: etter nåværende og senere pengeheftelser
Overført fra: 0301-209/303/0/7
Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata:

1997/15161-1/105 Resek/deling av seksjon
11.03.1997
oppdelt seksjoner:
snr: 7
formål: Bolig
sameiebrøk: 150/1230
seksjonsameieandeler:
snr: 15
formål: Bolig
sameiebrøk: 62/1230

2019/1091507-1/200 Reseksjonering
18.09.2019 21:00
snr: 15
formål: Bolig
sameiebrøk: 62/1230
Deling av seksjon
Endring av tegninger
Endring av fellesareal

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Kr.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr ,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr.47 481,-.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Mia Nitthawan Laomai

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 481 017 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 331 661 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Alle leieforhold krever styrets skriftlige godkjennelse.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger datert 25.10.2019. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus datert 27.11.1894.. Dette er vanlig for eldre bygninger da man før i tiden utstedte ekspedisjonsdokument, som avslutning på byggesaken. Av denne årsak foreligger ikke ferdigattest.

Forretningsfører

Vangdal Regnskap AS

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-1949, vedtaksdato 26.09.1974. Reguleringsbestemmelser for kvartalene mellom Drammensveien og Drammensbanen fra Leiv Eirikssons gate til Arbiens gate, Ruseløkkveien og Munkedamsveien - Ruseløkka/Hjortnes/Skillebekk.

Ihht. kommuneplanen ligger eiendommen innenfor et område regulert til arealformål bebyggelse og anlegg, fremtidig (utviklingsområde sentrumsranden og knutepunkter). Videre ligger eiendommen hensynssonen H190_2 (andre sikringssoner), kulturminnevern, luftforurensing og støysonen vei (gul sone). Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter finner bestemmelsene ved å benytte følgende link: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf

Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.

Offentlige planer

Oslo sentrum er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i nærheten:
Observatoriegata 11 - Oppføring av to balkonger
- Saksnr. 202307073
- Mottatt søknad: 26.04.2023
- Status: mottatt søknad
- Meglers kommentar: Det søkes om oppføring av to balkonger på fasade mot gate i Observatoriegata 11.

Pågående plansaker i området:
Fjordbyplanen- Prinsipper for utvikling av helheten i Fjordbyen
- Saksnr. 200504456
- Meglers kommentar: Fjordbyen strekker seg fra Frognerkilen i vest til Sydhavna i sørøst. Det omfatter et areal på 2 261 dekar og er inndelt i 11 delområder. Fjordbyen er et prosjekt som skal frigjøre dagens arealer ut mot sjøen og benytte disse til fremtidsrettet byutvikling med bolig, rekreasjon og næring på en slik måte at byen åpnes mot fjorden. Arealer som tidligere har blitt brukt til havnevirksomhet skal brukes annerledes. Kommunen ønsker å frigjøre så mye som mulig av havnearealene til bolig, næring og rekreasjonsområder. På denne måten skal fjorden bringes inn som en del av byen og åpnes til glede for Oslos befolkning.

For mer informasjon om reguleringsplaner under arbeid og byggesaker under behandling, se Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens hjemmeside for plan- og saksinnsyn.

Konsesjonsplikt

Ikke relevant.

Odelsrett

Ikke relevant.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs. før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr. 12 900,-, visninger kr. 3 000,- pr. stk., markedspakke kr 19.900,- og inneståelsesebyr kr. 1 820,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr.116 290,- inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361