Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Iflg. vedtektene:
Leiligheter skal kun selges til enkeltpersoner, ikke aksjeselskaper, ansvarlige selskaper eller andre selskapsformer hvor formålet er utleie
Ny eier må styregodkjennes
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning - husdyr kan ikke nektes uten saklig grunn

Iflg styreleder:
Flere leiligheter har registrert sølvkre uten at dette er noen stor plage ut fra hva vi har registrert. I noen leiligheter er det også registrert skjeggkre. Anticimex gjennomførte i vinter en kartlegging av omfanget. I n leilighet ble det iverksatt spesielle tiltak.

Styret har jobbet med vanninnsig fra terrenget som kommer inn i garasjer og søppelrom. Arbeidet med å utrede problemet videreføres i 2022.

Varmtvannsberederne er fra byggeår og må skiftes ut i løpet av noen år.

Skoler

Sokner til Slemdal skole

Andre forhold

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Bod

Leiligheten disponerer kjellerbod nr. 304. Det foreligger ikke hjemmel for boden, da denne ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Boden har vært disponert av eier i hele eiertiden.

Matrikkel

Gnr. 35 bnr. 33 snr. 27 i Oslo kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Kjøkkenbord + lampe over spisebordet medfølger ikke.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

02.09.1898 Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde. Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om vannledning. Bestemmelse om rett til utskilt tomt
Bestemmelse om veg. Bestemmelse om generende virksomhet
Overført fra: 0301-35/33

1948/3426-1/105 Best.om vann/kloakkledn.08.04.1948
Overført fra: 0301-35/33

1962/3356-1/105 Erklæring/avtale 20.03.1962
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Overført fra: 0301-35/33

1967/17482-1/105 Erklæring/avtale 08.02.1967
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: 0301-35/33

1987/4341-1/105 Best.om adkomstrett 22.01.1987
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-35/33

1987/26299-3/105 Erklæring/avtale 29.04.1987
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV LÅNETAKST

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Ingen lån i sameiet p.t.

Andel formue

Kr. 75 490,- pr. 31.12.2021

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et underskudd på kr. 28.642,-.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 206.265,- i underskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Elisabeth Holck-Steen
Erik Lønnmark Werner

Formuesverdi

Som primærbolig kr 1 624 562 pr. 2020
Som sekundærbolig kr 5 848 422 pr. 2020

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet, dog må utleie/fremleie meldes til styret i for registrering til Risalleen40@styremail.no.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen (1986). Saken ble henlagt med sluttnotat 01.10.2009.
Det foreligger ferdigattest på fasadeendring (2007). Dokumentene er vedlagt.

Det gjøres oppmerksom på at ferdigattest ikke utstedes for tiltak omsøkt før 01.01.1998, jfr. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd.

Forretningsfører

Enqvist Eiendomsdrift

Regulering

Kommuneplan
Sameiets eiendom er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er sameiets eiendom for øvrig innenfor område definert som blågrønn struktur (område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling).
Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan ses ved å benytte følgende URL:
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny%20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf

Regulering
Sameiets eiendom er regulert til underformål bolig/forretning/kontor i reguleringsplan S-2698
(Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 35, bnr. 33, del av gnr. 35, bnr. 366 m.fl., gnr. 41, bnr. 2 m.fl. - Stasjonsveien 2-4 m.fl. Oslo kommune).

Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor planområdet for den pågående plansaken for områderegulering for Slemdal. Utkast til plangrep ble offentliggjort for innspill i april 2021 og plangrepet i hovedtrekk er som følger:

1) T-banen senkes under lokk og det etableres ny T-banestasjon for seksvognstog, som gir bedre kollektivdekning til Slemdal. Separert bil- og banetrafikk gjør nytt Slemdalskryss mer trafikksikkert, og frigjør areal til et torg på lokket tilknyttet T-banestasjonen.
2) Torget blir sentrum og møteplass på Slemdal med steder for opphold, servering og handel. Det sentrale området får en park øst for Slemdalsveien, med direktørboligen som et godt synlig, historisk og karakterskapende bygg.
3) Slemdalskrysset forenkles og innordner seg i eksisterende gatestruktur som to nærliggende kryss. Gjennom det sentrale området vil Slemdalsveien og Stasjonsveien få høy bymessig standard, lave kjørehastigheter og grønne innslag, hvor gående og syklende prioriteres. Risalléen stenges eller får begrenset gjennomkjøring forbi torget, og kan bli en mulig strøksgate.
4) Et finmasket nett av gater og forbindelser kobles mot torg, park, lommeparker, større trær og kulturminner. Gater med liten eller ingen biltrafikk kan fungere som oppholdsrom med beplantning og bymøbler. Lommeparker og verdifulle treklynger ivaretar deler av områdets grønne preg i det sentrale området.
5) Delområde 1, nærmest T-banen, har høyest utnyttelse (4-6 etasjer) med en miks av handel, servering, kontor og bolig. Delområde 2 (3-5 etasjer) mekler mellom bebyggelsen sentralt og områder med mer småhuskarakter. Boligandelen øker med avstanden til torget.

Saksbehandler hos Plan- og bygningsetaten opplyser at ovennevnte er en grovskisse over hva som tenkes for området. Det jobbes videre med saken og det er planlagt å sende ut et konkret planforslag til offentlig høring, når dette er ferdig laget. Dette innebærer at megler ikke p.t. vet hva som blir endelig områderegulering, men det er ligger til skissert utkast pr. i dag at det er ønskelig med en fortetning av områder (inkl. der eiendommen som selges ligger). Dette kan medføre at eiendommer innenfor planområdet kan få en høyere utnyttelsesgrad enn hva som er regulert i dag. Som beskrevet under punkt 3 vurderes også om Risalléen skal stenges eller få begrenset gjennomkjøring forbi torget, evt. omgjøres til en strøksgate.
URL til Plan- og bygningsetatens egen side for områderegulering Slemdal:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201510841

URL til utkast til plangrep:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2021057536&fileid=9593577

Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område med midlertidig forbud mot felling av større
trær på Slemdal. Se URL til Plan-og bygningsetatens saksnummer 201807957:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201807957

En liten del av eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879.
Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Offentlige planer

Se avsnitt regulering hva angår områderegulering for Slemdal.

Følgende på omkringliggende eiendommer nevnes:
I Frognerseterveien 23 (med gnr. 35, bnr. 51) må det på sikt påregnes ny bebyggelse, imidlertid er ett av de eksisterende byggene på eiendommen listeført hos Byantikvaren (Gul liste).

Det har gått ut varsel fra Oslo kommune om at det snart vil begynne bygging av sykkeltilrettelegging i Risalléen mellom Slemdalskrysset og Ring 3. Les mer om hva dette medfører her https://bit.ly/3mTmMem.

Oslos områder er stadig under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kart med reguleringsbestemmelser og kommuneplan 2015 -Oslo mot 2030. Videre oppfordres interessenter til selv å undersøke på planinnsyn på Oslo kommune sine nettsider (eventuelt kontakte PBE på telefon 23491000) dersom spørsmål hva angår områderegulering for Slemdal, kommuneplanen, regulering, byggesaker/postlistesaker i området m.m.

Som normalt må kjøper påregne tidvis diverse arbeid på eiendommer og veier i området.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forkjøpsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,25% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.000,- pr time, markedspakke kr 19.900,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og klargjøring/vederlag garantipremieforsikring kr. 11.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg.
Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. 200.000,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.900,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika, 0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361