Balkong ut fra hovedsoverom i 2 etasje- 7 kvm.
Balkong ut fra hovedbad- 2,5 kvm.

BYGGETEGNINGER:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Kjelleren er innredet, dette er ikke omsøkt ei heller godkjent for varig opphold.

Garasje:
Frittstående isolert dobbel garasje med isolert bod på siden og leilighet i 2 etasje. Byggemeldt og godkjent. Ferdigattest foreligger.

Garasjen er oppført med betong såle og leca grunnmur.

Garasjen er oppført med bindingsverksvegger, utvendig kledd med liggende panel.
Yttertak i trekonstruksjon tekket med glasert takstein.
Det er to elektriske leddet garasjeporter.
Garasjen og boden er isolert og innvendig plateslått.
Entredør i malt utførelse.
Fransk balkong ut fra stue, rekkverk mangler- må monteres.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig - Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er avvik:
Utvendig kledning er preget av elde, boligen har trolig tidligere vært malt med linholdig produkt.
Utvendig - Vinduer
Det er avvik:
Vinduer fungerer bra fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.
Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens
forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Innvendig - Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig - Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Noe fukt i grunnmur av denne type er normalt selv om det er drenert utvendig (i 1994), grunnet kapillært oppsug fra grunnen.
Innvendig - Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - Hovedbad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - Bad 2
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Våtrom - Sanitærutstyr og innredning - Bad
Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.
Spesialrom - Overflater og konstruksjon - Toalettrom
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Ligger i område med for det meste eneboliger og noe leilighetsbygg.

Tomt

Eiet tomt: 1158 kvm.

Pen, frodig og opparbeidet hage med trær og beplantning.

Tomten er "merket" hos Oslo kommune, med verdifult biologisk mangfold.
På Oslos kommune "Planinnsyn" side er følgende kommentert vedr biologisk mangfold:
Naturtype - land, ferskvann og marint (store gamle trær)
Utvalgte naturtyper (hule eiker)

https://faktaark.naturbase.no/?id=BN00088741

Parkering

Stor dobbelgarasje.
Garasjen og leiligheten har adresse Risstubben 2 C.

Oppvarming

Boligen har radiatoroppvarming via vannbårent varme system. Nibe varmeveksler plassert i teknisk rom i kjeller- fra 2019. Akumenlator tank på 170 liter. Det er trolig 2 stk borrehull.

Strømforbruk utgjør 19455 kwh pr. år (2022)

Skoler

Vinderen barneskole
Ris ungdomsskole

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 41 bnr. 238 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1926/101-1/105 Bestemmelse om veg
18.06.1926
Bestemmelse om gjerde
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Kommentar:
Eldre servitutt fra 1926 da eiendommen ble utskilt. Gjelder bla adkomst fra Ringveien, veibredde etc.
Denne viser til pantebok 75 side 270 nr 15 som er hovederklæringen for område:

1926/234-1/105 Bestemmelse om deleforbud
18.06.1926
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Kommentar:
Eldre servitutt fra 1926 da eiendommen ble utskilt.
Denne viser til pantebok 75 side 159 nr 286 som er hovederklæringen for område:

1927/901021-1/105 Best om garasje/parkering
25.11.1927
Kommentar:
Ref. gammelgrunnbok kan denne eiendommen oppføre en garasje på eiendommen, ca 3.3 m fra bnr 226.
Megler har innhentet og forsøkt å tyde håndskriften i servitutten/heftelsen med dagboknummer 901021 tinglyst dato 25.11.1927, men har ikke klart å tyde innholdet. Servitutten/heftelsen kan fås ved henvendelse til megler og kjøper oppfordres til å tyde servitutten/heftelsen selv. Ved kjøp av eiendommen tar kjøper risikoen for innholdet i servitutten/heftelsen og dennes betydning for eiendommen.

1958/4673-1/105 Erklæring/avtale
29.04.1958
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet

1958/4673-1/105 Erklæring/avtale
29.04.1958
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet

2004/70272-1/105 Erklæring/avtale
13.10.2004
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:41 Bnr:235
Vedtak av visse vilkår vedr. bebyggelse av denne eiendom
Kommentar:
Denne eiendommen kan ikke motsette seg at naboeiendommen Ristubben 22 (gnr 41 bnr 235) kan bebyges inntil 4 meter fra tomtegrensen.

2005/14728-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
04.03.2005
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Rettighetshaver: Oslo Kommune, Vann- og avløpsetaten
Kommentar:
Denne eiendommen skal ikke utføre tiltak på eiendommen som kan påvirke vann og avløpsledningene på denne tomt uten samtykke fra VAV (Oslo kommune Vann og avløpsetaten). VAV har rett til å ha ledningstrasé og kummer i eksisterende adkomstvei. VAV har rett til å gjennomføre tilsyn og reparasjon av ledninger.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Risstubben er en privat vei. Skajem (Hageland) står for brøyting av veien.

Eier

Bjørg Von Hanno
Marius Aasland Von Hanno

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 3 602 252 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 12 968 106 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 08.02.1935. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger også ferdigattest fra 18.12.2020 for garasje.

Regulering

Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen, S-4220). Det er p.t. pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen er bl.a. at områdene skal skjermes for ytterligere fortetting, ivareta grønne verdier i småhusområdene og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi i småhusområdene, og styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter. I revisjonen vil bestemmelsene i planen endres, slik at utbygginger fører til mindre inngrep i terrenget. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og legger nå et planforslag ut til offentlig ettersyn (sendt på høring april 2022).

Midlertidig forbud mot tiltak: Merk at siden planen nå er sendt på høring, har eier av eiendommen mottatt varsel om at Plan- og bygningsetaten lar lagt ned midlertidig forbud mot tiltak for områdene som omfattes av Småhusplanen. Med "tiltak" etter plan- og bygningsloven menes oppføring, rivning, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av uteareal, som for eksempel terrenginngrep og opprettelse eller endring av eiendom. Det er likevel inntatt i varselet at enkelte tiltak er unntatt fra forbudet (liste kan ses i vedlegget i salgsoppgaven). Disse unntatte tiltak kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende Småhusplan. Bl.a. inkludert i hva som er unntatt fra forbudet er alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.

Det er også unntak for tilbygg/påbygg, som f.eks. bod og garasje inntil 36 kvm under visse forutsetninger.

Se nærmere informasjon på Oslo Kommunes nettsider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202102096

NATURMANGFOLD:

Verdifull natur (biologisk mangfold) - VERDIFULL NATUR
Kartet viser blant annet vernede områder, kartlagte områder med verdifulle naturtyper og registrerte funn av rødlistede arter. Kommuneplanen har et eget temakart for naturmiljø som kun omfatter viktige naturtyper og som ikke er like oppdatert som kartet som vises her.

Sannsynlighet for å finne fortidsminner - LYS BLÅ mindre funnpotensiale.
Kartet viser hvor det er kartlagt fortidsminner. Hvis du skal grave eller bygge her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser.

Dersom du ved inngrep i terreng finner kulturminner har du plikt til å stanse arbeidene og varsle kulturminnemyndigheten, jfr. Kulturminnneloven § 8 (2).

Maringrense
Du kan ikke bygge noe som kan utløse eller rammes av kvikkleireskred. Under den marine grensen kan det finnes kvikkleire. Kvikkleire er marin leire der saltet som binder leiren sammen, over tid har blitt vasket bort. Dermed blir strukturen ustabil, og økte belastninger, som for eksempel gravearbeider, fyllinger eller kraftige vibrasjoner, kan utløse skred. Du finner mer informasjon om kvikkleire i vårt faktaark .

Dersom du skal bygge innenfor dette området, må du sørge for at det vurderes om det er nødvendig med geotekniske undersøkelser av grunnen. For reguleringsplaner må det foretas geotekniske prøveboringer, for å fastslå om det finnes kvikkleire eller ikke. Det kan være nødvendig med spesiell ansvarsbelegging i en byggesak. Det er gjort et stort antall grunnboringer i Oslo, og i noen tilfeller vil det være mulig å gjenbruke eksisterende data. Ta kontakt med kommunen på e-post dig.kart@pbe.oslo.kommune.no eller telefon 23 49 10 00 for å finne ut hvilken informasjon som finnes om din tomt.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Ingen

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. 168.000,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr 12.900,-, visninger kr 3.000,- pr. stk, markedspakke kr 25.000,-, inneståelsesebyr kr 1.820,- oppgjørshonorar kr 6.850,- og tilrettelegging 56.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr. 273.570,- inkl mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361