Byggemåte

Loftsleilighet som er bygget i 1985 i et bygg som er oppført i 1892. Bygningen har yttervegger i murverkskontruksjon, utvendig pusset og malt. Stukkatur og trekningsarbeider på fasade mot gate. Eier opplyser at fasader ble pusset opp i ca. 2003.
Saltak i trekonstruksjoner som antatt er utvendig tekket med plater (taket var dekket med snø på befaringsdagen). Bygget er fundamentert med murkonstruksjoner til antatt lastfordelende grunn/flåter. Grunnmur i murverk, naturstein, teglstein og støpte kjellergulv.

Vinduer i stue og det ene soverommet i 2-lags isolerglass. Ett punktert glass som er synlig, muligens flere er punkterte, uten at det er synlig opplyser bygningssakkyndig. Vinduenes utside er værslitte, samt at noen vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Ett takvindu i gang. 2-lags isolerglassvinduer med malte karmer/rammer i treverk i soverom mot gårdsrom, som er datostemplet 2006. Terrassedør fra soverom fra 1985. Brann og lydklassifisert inngangsdør i malt utførelse (B30/db40) med dørkikkert og sikkerhetslås. Ny terrassedør to-fløyet ut fra stue (2022). Innvendig har boligen malte fyllingsdører.

Inntrukket takterrasse på ca. 6,5 m² som er usjenert og med hyggelig utsyn. Støpt flislagt gulv med sluk og varmekabel i sluket. Takterrassen har rekkverk med integrerte blomsterkasser, manuell markise, strømuttak og utelys.
Eier opplyser at det ved en anledning har oppstått lekkasje ned til underliggende etasje fra terrassen. Grunnen skal være tett sluk pga. mye løv. Det ble ikke foretatt noen tiltak/utbedringer, da dette antas å være et forhold som håndteres av sameiet gjennom styret og er ikke ytterligere vurdert. Det foreligger disp. på rekkverk på terrasse fra 1991. Det opplyses i tidligere prospekt at terrassen ble rehabilitert i 2012 av med nytt sluk, ny membran og fliser.

Pipeløp i teglstein som ligger i hjørnet av leiligheten og grenser også mot naboleilighet. Pipeløpet er et felles anliggende for sameiet. Innsatspeis med omramming som er pusset og malt.

Se utferdiget tilstandsrapport for ytterligere teknisk beskrivelse.

Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2:

TG2 Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Ventilasjon:
NS 3600 angir at TG 0 og TG 1 kun kan benyttes der det er balansert ventilasjon.

TG2 avvik som kreve tiltak:
- Vinduer:
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.

- Dører:
Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.

- Andre forhold (innvendig):
Noen dører går litt tregt.

- Bad/vaskerom (overflater gulv):
Fall mot sluk er ikke helt fagmessig utført.

- Bad/vaskerom (sluk, membran og tettesjikt):
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen

- Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.

- Oppvarming:
Alder på varmekablene (1985) tilsier at brukstiden er i sluttfasen av hav som ansees som normal levetid, ca. 40 år.

- Elektrisk anlegg:
Skjult og åpent anlegg. Hovedsakelig antatt fra 1985. Delvis modernisert.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Området består av leiegårdsbebyggelse fra slutten av 1800-taller, en del bygninger fra mellomkrigstiden og bebyggelse fra 1930-tallet.

Tomt

Eiet tomt: 448 kvm.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere på anviste parkeringsplasser. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering (priser for 2023):
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: kr 5700,-
- Elbil (helelektriske): kr 1920,-
- Motorsykkel og moped: kr 2850,-
- El-motorsykkel og el-moped: kr 960,-
- Hydrogenbil og el-varebil: gratis
I ytre bydeler Ullern, Nordre Aker, Alna, Stovner, Bjerke og Vestre Aker koster parkering for bensin, dieselbil, hybridbil og ladbar hybridbil kr 3200,- pr. år, og øvrige typer kjøretøy ligger i prisspennet under de overnevnte priser.
Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og vilkår: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med termostatstyrte gjennomstrømningsovner i stue og soverom. Gulv med termostatstyrte varmekabler i stue, kjøkken, entré og WC. Ildsted i stuen.

Strømforbruk utgjorde ca. 8 331 kwh pr. 2022.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Sameiet

Leiligheten er en del av Sofies gate 11. Sameiet består av 14 seksjoner hvor 11 brukes til boligformål. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.

Dyrehold er tillatt, med forbehold om at ingen øvrige sameiere får plager av dyreholdet.

Vedlikehold/arbeider i sameiet:
Det er besluttet å utbedre problemene med en takterrasse, hvor det har vært lekkasje til leiligheten under. Styret har besluttet at dette skal betales ved en ekstraordinær innbetaling fra seksjonseierne med betalingsfrist 15. mars 2023. For denne seksjonen vil kostnaden være ca. kr. 17 359,-. Eier av seksjonen på forfallsdato betaler denne fakturaen.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Andre forhold

Selger informerer om bl.a. følgende i sin egenerklæring:
- Det ble observert skjeggkre 2021. Rentokil (firma) ble tilkalt og behandlet hele bygget, ingen observert siden.
- Det ble gjennomført gjennomgang av el-anlegg ved innflytting i 2017 (samsvarserklæring foreligger).
- I 2018 ble det oppdaget lekkasje i leiligheten under fra terrassen, pga. ansamling av blader som sperret sluket. Har ikke forekommet siden.

For mer informasjon se egenerklæringen, følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 217 bnr. 294 snr. 13 orgnr. 998454433 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1880/924301-1/105 Bestemmelse om veg
13.04.1880
Overført fra: 0301-217/294
Gjelder denne registerenheten med flere

1970/517579-1/105 Erklæring/avtale
04.11.1970
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: 0301-217/294
Gjelder denne registerenheten med flere

2017/1231580-1/200 Rettsbok
06.11.2017 21:00
Eier av seksjon 3 har enerett til bruk av lokalet i første etasje i gnr. 217 bnr. 294 i Oslo kommune benevnt som "verksted" i stevningens bilag 11.
Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata:

1985/13152-2/105 Seksjonering
06.03.1985
opprettet seksjoner:
snr: 13
formål: Bolig
sameiebrøk: 97/1390
Eiendommen er oppdelt i 15 seksjoner

2020/3075913-1/200 Reseksjonering
24.09.2020 21:00
snr: 13
formål: Bolig
sameiebrøk: 97/1397
Endring av sameiebrøk
Endring av tilleggsdel
Endring av tegninger
Endring av fellesareal

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Andel fellesgjeld

Sameiet har ingen fellesgjeld.

Andel formue

Andel fellesformue utgjør kr ,-

Regnskap

Fjorårets regnskap viste et overskudd på kr. 13 008,-. I budsjett for 2022 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 11 908,- i overskudd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Charlotte Scharning
Hugo Leo Paret

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 776 813 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 396 528 per 31.12.21

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Ved utleie av seksjonen skal styret informeres. Styret kan bare nekte å godta leier hvis det foreligger saklig grunn.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for loftsutbygging datert 22.01.2015. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

Paal Heistein

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2255 vedtaksdato 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best.

Deler av eiendommen grenser ut i Krumgata og Sofies gate som er regulert til gatetun/gågate med gjeldende reguleringsplan 981 vedtaksdato 15.01.1981. Forslag til endret regulering av Dovregata, Gluckstads gate, Kromgata og Hallings gate fra trafikkområde/gate til trafikkområde/gatetun.

Ihht. kommuneplanen er eiendommen regulert til arealformål bebyggelse og anlegg- nåværende, hensynssone H570 bevaring kulturmiljø, hensynssone H190_2- andre sikringssoner, kulturminnevern og støysone (avvikssone- regionkjerne og vei gul sone). Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i bestemmelsene ved å benytte følgende link: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf

Eiendommen er også underlagt KDP-17. Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtaksdato: 22.04.2009. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning. Lovverk: PBL 1985. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP-17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune, benytt følgende link: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879. Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" / kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.

Offentlige planer

Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.
Oslo sentrum er stadig under endring/utvikling, bygg settesopp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Konsesjonsplikt

Ingen.

Odelsrett

Ingen.

Forkjøpsrett

Ingen.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs. før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt tilrettelegging kr. 12 900,-, markedspakke kr 25 000,-, inneståelsesebyr kr 1 820,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr.129 265,- inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361