Bebyggelse
Borettslaget ble påbegynt å bygge i 1949 og ferdig stilt i 1953. Det er 207 leiligheter til sammen 23 oppganger fordelt på fem blokker.
Tomt
Fellestomt: 81672 kvm.
Stort fellesareal opparbeidet med asfalterte adkomstveier/ plasser, gressplen, beplantning, trær, lekeapparater, parkeringsarealer m.m.
Parkering
Det er opparbeidet P-Plasser i borettslaget som kan benyttes av beboere og besøkende. Det med følger et parkerings-og et gjestekort for boligen. Parkering på borettslaget oppmerkede plasser. Borettslaget har etablert ladestasjoner for EL-biler i 2020.
Garasjeanlegg:
Stjerneblokkveien har 97 garasjer som administreres av Sørjordet Garasjelag. Dette er andelsgarasjer der beboerne har anledning til å kjøpe seg inn med en andel og disponere garasjen så lenge man har leilighet i borettslaget. Garasjen skal som hovedregel ikke brukes til annet en leierens bil eller MC. Det er for tiden venteliste for å få kjøpt andel i garasjene, men man kan leie om det er noen som ikke bruker garasjen sin for en periode.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Oppvarming
Boligen har elektriske varmekabler på bad og peis i stuen.
Borettslaget
Leiligheten er en del av Stjerneblokkveien Borettslag. Laget består av 207 andelsleiligheter og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc.
Megler oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som finnes vedlagt til salgsoppgaven.
Hjemmeside:
https://www.stjerneblokkveien.no/
Dyrehold:
Dyrehold av hund eller katt er tillatt i Stjerneblokkveien borettslag. En generell erklæring om dyrehold skal signeres ved anskaffelse av dyret eller på det tidspunkt andelseier anskaffer seg leiligheten i borettslaget. Erklæringen er vedlagt husordensreglene.
Vaskeri:
Borettslaget har 5 vaskerier som ligger i Stjerneblokkveien 4-7-13-16 og 21. I §12 i husordensreglene fremkommer regler for bruk av vaskeriet.
Dugnad:
Borettslagets andelseiere kan bli innkalt til dugnad i borettslaget for å håndtere konkrete prosjekter som trengs utføres. Dette kan for eksempel gjelde prosjekter av ulik karakter knyttet til utvendig vedlikehold, opparbeiding av felles goder o.l.
Styrets arbeid i 2021 og 2022 (utdrag fra årsberetningen):
- Utbedring av lekkasjer i borettslaget: styret har jobbet aktivt de to siste årene med å sette av midler til dette formålet. Styret vdekket en rekke lekkasjer rundt pipene og taklukene på samtlige blokker i borettslaget. Totalt ble det utbedret lekkasjer og skader på 31 piper og 11 takluker. Arbeidet pågikk gjennom store deler av 2021. I tillegg ble samtlige takrenne renset, og takstein ble byttet der de gamle var slitt og kunne medføre nye lekkasjer.
- Gangvei opp fra Maria Dehlis vei: Styret har siden generalforsamlingen 2020 jobbet aktivt med å få på plass en gangvei opp fra Maria Dehlis vei og til parkeringsplassene utenfor Nærbutikken i borettslaget. Styret fikk først en godkjenning av søknaden høsten 2021, men bydelen tok kontakt med vår entreprenør som allerede hadde satt opp rigg og varslings skilter og stoppet arbeidet. Årsaken til at tillatelsen ble tilbakekalt var en regulering av veien fra 1958. I denne reguleringen er det tegnet inn et garasjeanlegg på nedsiden av Maria Dehlis vei på borettslagets tomt. Dette er ikke aktuelt lengre da vi allerede har et etablert garasjeanlegg ved oppgang nr. 18. Styret og entreprenøren har påklagd dette vedtaket, og vi håper å få klarsignal til å komme i gang med etableringen i løpet av kort tid. Målet er å ha dette på plass før neste vinter.
- Prosjektering av nedgravde avfallsbrønn: Høsten 2021 iverksatte styret prosjekteringen av hvor vidt det er aktuelt med nedgravde avfallsbrønn i vårt borettslag.
- Vaskeri: Flere av maskinene i våre vaskeri har de siste årene blitt byttet ut og oppgradert etter at disse har vist tegn til slitasje. Dette har bidratt til å redusere service kostnadene og økt kapasiteten på maskinene.
- Reklamasjonssak mot Askim og Mysen Rør & AF-Gruppen: Siden 2014 har borettslaget hatt en reklamasjonssak gående mot overnevnte entreprenører etter at de i 2011 rehabiliterte rør-systemet i borettslaget. Reklamasjonen går ut på at borettslaget har fått et produkt som ikke fungerer. I korte trekk har inlineren som ligger i dette rør i rør systemet korrodert grunnet varmtvannet og medført at flere beboere over flere år har vært plaget med plast i blande batteriet på kjøkken og bad. Problematikken rundt dette er ulik fra oppgang til oppgang i borettslaget, men styret ser.
Større vedlikehold og rehabilitering i borettslaget (utdrag fra årsberetningen):
2020 - 2021:
- Tetting av lekkasjer rundt piper og takluker.
- Ladestasjoner for EL-biler montert og ferdigstilt i oktober 2020.
- Utvidelse av parkeringsarealer ved oppgang 1 til 6 og fra oppgang 14 til 18. Arbeidet utført av BK-anlegg.
2019-2020:
- Etablert betalingssystem i vaskeriene.
2018-2019:
- Rehabilitering og maling av balkonger og terrasser.
2017-2018:
- Utbygging av fibernett.
- Utskiftning av elektriske stigeledninger til sikringsskapene i utearealer og vaskeriene.
Skoler
Eiendommen sogner til Furuset barneskole og Granstangen barneskole.
Andre forhold
Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe kjøper bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig. Det foreligger omstendigheter rundt forrige beboers dødsfall. Kontakt megler for informasjon.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Matrikkel
Gnr. 105 bnr. 61, andelsnr. 128 i Stjerneblokkveien Borettslag med orgnr. 948712164 i Oslo kommune
Tilbehør
Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Tinglyste forpliktelser
Borettslaget / Aksjelaget har normalt legal panterett (etter loven ikke særskilt tinglyst) i andelen/aksjene som sikkerhet for dekning av felleskostnader. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge og panteretten vil følge andelen/aksjene.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
1954/16276-1/105 Bestemmelse om veg
09.12.1954
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
1962/5793-1/105 Best om garasje/parkering
15.05.1962
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra gnr 105 bnr 266
1967/10980-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
21.08.1967
1967/16349-1/105 Bestemmelse om gjerde
22.11.1967
Med flere bestemmelser
1968/11140-1/105 Best om garasje/parkering
01.08.1968
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
1970/20671-1/105 Best om garasje/parkering
02.12.1970
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
1971/5530-1/105 Erklæring/avtale
24.03.1971
VEDR. LESKUR
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
1979/10304-1/105 Fellesobl. for bor.innsk.
06.04.1979
BELØP: NOK 716.300
Panthaver:Andelseierne I Borettslaget
Lnr: 1086915
Overført fra: 0301-105/61
1996/65425-1/105 Erklæring/avtale
18.11.1996
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Energi
2004/57273-1/105 Erklæring/avtale
24.08.2004
Bestemmelse om gjerde
2004/57274-1/105 Erklæring/avtale
24.08.2004
Bestemmelse om adkomstrett
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
Andel fellesgjeld
Andel fellesgjeld utgjør kr. 248 722,- per 01.04.2023
Borettslaget har lån i Handelsbanken med lånenr. HANBAN-94927027563 A
Restgjeld kr.50 559 285,- pr 26.04.2023
Rente 4,24% pr 26.04.2023
Restløpetid: 19 år 11 mnd
IN-ordning: nei
Kapitalkostnader utgjør kr. 1 556,- per måned, som betjenes gjennom felleskostnadene.
All låneinformasjon over er beregnet ut fra dagens kjente lånebetingelser.
Sikringsfond
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Andel formue
Andel fellesformue utgjør kr 10 452,- per 31.12.2022.
Regnskap
Regnskap for 2022 viste et overskudd på kr. 1 053 718,-. I budsjett for 2023 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 1 515 600,- i overskudd.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Dorthea Berg
Kåre Markus Berg
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr 946 899 per 31.12.21
Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 408 835 per 31.12.21
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Evt. mulighet for utleie
Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opp til tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av Lov om Borettslag §5-6. Se forøvrig borettslagets vedtekter og konferer megler.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 20.04.1955. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Forretningsfører
OBOS
Regulering
Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg med gjeldende reguleringsplan S-2864, vedtaksdato 14.05.1986. Deler av eiendommen regulert til offentlig gang-/sykkelvei med gjeldende reguleringsplan S-2178, vedtaksdato 15.11.1976. Stjerneblokkveien er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsplan 38876 (vedtaksdato 25.01.1949) og V191154N2 (vedtaksdato 19.11.1954).
Deler av eiendommen som grenser ned mot Maria Dehlis vei er regulert til turvei/skiløype, offentlig kjørebane/veigrunn og annet veiareal med gjeldende reguleringsplan S-4064, vedtaksdato 14.04.2004. Videre er deler av eiendommen regulert til garasjeplass og offentlig kjørebane/veigrunn med gjeldende reguleringsplan S-1418, vedtaksdato 03.08.1967. I snuplassen i Stjerneblokkveien som ligger mot Grorudveien, er deler av eiendommen regulert til offentlig gang-/sykkelvei med gjeldende reguleringsplan S-3497, vedtaksdato 15.11.1995.
Ihht. kommuneplanen er regulert til arealformål bebyggelse og anlegg, nåværende. Videre ligger deler av eiendommen innenfor områder regulert til arealformål grønnstruktur (eksisterende), bane (eksisterende), bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, hensynssone H820_1- gjennomføringssone omforming (høyspentlinje) og kollektivknutepunkt (eksisterende). Der eiendommen grenser mot friområde ligger deler av eiendommen innenfor hensynssonene H310_1 (ras og skredfare/kvikkleire) og H320_2 (flomfare/elveflom). Eiendommen går innenfor ulike støysoner som bane og vei (gul sone), bane og vei (rød sone) og stille områder. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter finner bestemmelsene ved å benytte følgende link: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702-1599727170/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Tidligere%20kommuneplandokumenter/Kommuneplan%202015%2C%20del%202%3A%20Juridisk%20arealdel.pdf
Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17 og KDP-18.
Offentlige planer
Planprogram med veiledende plan for offentlige rom for Grorud stasjon (VPOR)
Eiendommen ligger innenfor et område for VPOR. Grorud stasjon er i kommuneplanen vist som knutepunkt egnet for bymessig fortetting med blandet arealbruk. Planarbeidet skal tilrettelegge for utvikling av boliger, handel, næring, torg, parker og mulig gjenåpning av Alna-elva. Det skal også sikre gode løsninger for gående, syklende og kollektivreisende.
Konsesjonsplikt
Ikke relevant.
Odelsrett
Ikke relevant.
Forkjøpsrett
Ja. OBOS forhåndsvarsles om at andelen kan skifte eier og forkjøpsretten vil avklares dagen etter siste annonserte visning.
Kjøper må godkjennes av styret.
Innmelding i OBOS kr. 500,- (dersom man ikke er medlem fra før).
Forbehold
Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.
Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.
Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er ikke tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,8% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr. 12 900,-, visninger kr. 3 000,- pr. stk og markedspakke kr.25 000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr.124 405,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Nye Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 997812824
