Standard

Hel horisontaldelt tomannsbolig, som ble omfattende oppusset i årene 2008-2010 i regi av dagens eier. Fra eiendommen er det flott utsikt over store deler av byen mot syd/sydøst og sjøutsikt over Oslo havnebasseng og Bunnefjorden.

1. etasje/sokkel (hoveddel).

Entré/gang (hovedinngang), hall med trapp, peisestue, kjellerstue, soverom og innvendig bod.

Vaskerom (med hybelkjøkken) med sluk i gulv. Dette er tidligere teknisk rom til bassengpumpe og i dag er det installert hybelkjøkken. Originale konstruksjoner og røropplegg, og ingen membranløsninger.

Dusjbad med flislagt gulv og vegger. Dusjarmatur. Dusjbadet ble pusset opp i 2010 i regi av dagens eier. Arbeidet ble utført av Thomas Land AS (VVS) og ingeniørfirmaet Prosjektflis AS (våtromsplater, membran og flislegging). Dokumentasjon på tilbud og faktura kan fremvises. Plastsluk med uttakbar vannlås for rengjøring og inspeksjon. Type membranløsning kunne ikke konstateres visuelt.

Bad med flislagt gulv og vegger. Fastmontert badekar med avtagbar badekarfront, veggmontert toalett og servantskap med blandebatteri. Det er to vinduer i yttervegg. Badet ble pusset opp i 2010 i regi av dagens eier. Arbeidet ble utført av Thomas Land AS (VVS) og ingeniørfirmaet Prosjektflis AS (våtromsplater, membran og flislegging). Dokumentasjon på tilbud og faktura kan fremvises. Sluk ble ikke besiktiget pga. at badekarfront var vanskelig å demontere/fjerne. Eier opplyser at det er tilsvarende sluktype som på dusjbad nede. Type membranløsning er ikke mulig å konstatere visuelt.

Badstue med panel på vegger og himling.

1. etasje/sokkel (separat del).

Entré, gang, stue og tre soverom.

Kjøkken med innredning med eldre ramme, og fronter fra 2009. Avtrekksvifte ført til loft og ut gjennom opprinnelig ventilasjonshette ifølge eier.

Bad med flislagt gulv og vegger. Dusjarmatur og servantskap med blandebatteri. Badet ble pusset opp i 2008 med membran (type membranløsning er ikke mulig å konstatere visuelt), rør-i-rør (vannskadesikkert/utskiftbart røranlegg) og nytt sluk (plastsluk med uttakbar vannlås for rengjøring og inspeksjon). Dokumentasjon for utførelse foreligger ikke.

Toalettrom med veggmontert toalett, servant med blandebatteri.

I tillegg teknisk rom med varmtvannstank, matbod og lagringsplass under trapp.

2. etasje.

Gang med trapp, stue, TV-stue og tre soverom.

Kjøkken med innredning fra 2010 bestående av glatte fronter, naturstein benkeplater, integrert stålkum med blandebatteri, kjøkkenøy med koketopp og ventilator over. Integrerte hvitevarer. Avtrekksvifte er ført via loft til over tak.

Fra kjøkkenet og det ene soverommet er det utgang til veranda på ca. 5 kvm.

Vaskerom med flislagt gulv. Malte plater på vegger. Utslagsvask i stål. Opplegg til vaskemaskin. Vaskerommet ble pusset opp i 2010 i regi av dagens eier. Arbeidet ble utført av Thomas Land AS (VVS) og ingeniørfirmaet Prosjektflis AS (våtromsplater, membran og flislegging). Dokumentasjon på tilbud og faktura kan fremvises. Plastsluk med uttakbar vannlås. Type membranløsning er ikke mulig å konstatere visuelt

Hovedbad med flislagt gulv og vegger. Dusjhjørne, veggmontert toalett og servantskap med blandebatterier. Badet ble pusset opp i 2010 i regi av dagens eier. Arbeidet ble utført av Thomas Land AS (VVS) og ingeniørfirmaet Prosjektflis AS (våtromsplater, membran og flislegging). Dokumentasjon på tilbud og faktura kan fremvises. Slukrenne ved vegg i dusjhjørnet. Type membranløsning er ikke mulig å konstatere visuelt.

Toalettrom med veggmontert toalett, servant med blandebatteri, avtrekksventil og luftespalte under dørbladet.

Diverse:

Støpt innvendig betongtrapp med eiketrinn. Håndløpet på begge sidene. Trapp skal ha forsvarlig rekkverk og solid håndlist på begge sider (fra 1967-forskrift).

Det er hovedsakelig originale innerdører. Både slagdører og skyvedører. Det er varierende slitasje, men de testede dørene fungerte fint.

Gulvflater består av laminat, original parkett, fliser og betong.
Veggflater består av malt panel, fliser, panel, malt betong og malt platepanel.
Himlinger består av malte plater og malt betong.

Det er støpt betongplate på nederste plan. Det er lagt tregulv (ikke besiktiget fra kryprom) over tidligere basseng. Det er en luke i gulvet på soverommet som ligger delvis over tidligere basseng. Det er noen nivåforskjeller gulv i rom.

Takstmann er ikke kjent med evt. dokumentasjon for radontiltak eller radonmålinger. Ifølge beskrivelse i byggesøknaden er det diff. sperre i gulvet, men ikke radonduk.

Det er tre el-skap i boligen. Alle skap i boligen ble ombygget/installert med automatsikringer i 2009/2010 (ref. dato på fortegnelse og samsvarserklæring i el-skap). Ett ekstra skap i garasje (venstre) - originalt.

Det er eldre varmtvannstank i hoveddelen (over 20 år). Varmtvannstank i separat del er fra trolig 2008 (ikke bekreftet) og fungerer fint.

Mekanisk avtrekk fra bad i 2. etasje og kjøkken. Det er også naturlig ventilasjon i de deler av bygningen som ikke er tilknyttet mekanisk avtrekk.

Rør-i-rør fra 2008 (vannledninger) med fordelerskap. Stoppekran er lokalisert og plassert bak underskap på vaskerom bak kjøkkeninnredning nede. Avløpsrør fra sokkel og til offentlig ned er originalt.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik. Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport etc. som vedlagt i komplett salgsoppgave.

Byggemåte

Hel horisontaldelt tomannsbolig, oppført i 1971 og utvidet/tilbygget i 1979. Garasjene ble oppført i hhv. 1971 og 1990.

Bygningen har originale hovedkonstruksjoner med den elde, slitasje og utidsmessighet det medfører. Det er variasjon i både alder, materialvalg og slitasje. Bygningen består av to bruksenheter hvorav den ene i tilstandsrapporten er benevnt som hoveddel og den andre som separat del. Ifølge takstmann må det påregnes noe oppussing, utbedringer og oppgraderinger i hoveddelen. Den separate delen fremstår med behov for oppussing og har betraktelig mer slitasje og en jevnt over dårligere tilstand enn hoveddelen.

Tak med glassert takstein. Yttertak er besiktiget fra bakkenivå. Det var delvis dekket med snø som gir begrenset besiktigelse. Skjult takrenne mot gaten, dvs. bygget inn/skjult bakenfor forkantbord ytterst på takflaten. Takrenner og nedløp i blikk for øvrig. Det er original takrenne i forkant av boligen, som er lekk noen steder.

Saltak yttertakskonstruksjon i treverk. Uisolerte takflater. Isolasjon i loftgulv. Loftgulvet er kledd med sponplater, enkelte steder er det synlig isolasjon mellom gulvplatene. Lufting av loftet langs raft er tydelig. Det ble ikke oppdaget svertesopp av betydning. Det har vært tilfeller av mus på loft, ingen synlig muselort på befaringsdagen.

Veggkonstruksjon i bærende konstruksjoner i betong og isolert bindingsverk med både stående og liggende kledning. 10 cm. mineralull i opprinnelige yttervegger. Yttervegger ble beiset 2015. Betongen er plasstøpt. Umalt betong. Iht. beskrivelse i søknad er det 15 cm betong innvendig isolert med 15 cm Leca og pusset. Dette gjelder antagelig i vegger mot terreng. Isolasjon og generell oppbygging av bindingsverksveggene er ikke undersøkt da det krever inngrep i veggkonstruksjonen.

Terrenget skråner ned mot sydøst på oversiden av gaten. Terreng faller inn mot bygning. Vær klar over at terrenget på oversiden heller inn mot bygningskroppen.

Dreneringsforhold er fra byggeåret. Type "Icodren" overdekket med Glava drensmatte. I beskrivelsen til byggesøknaden står det to lag eternitt. Det er ingen synlig grunnmurspapp inntil grunnmur mot terrenget. Se punktet "Rom under terreng" mht. fuktutslag på innside av
grunnmuren.

Det er hovedsakelig originale vinduer i treramme i boligen med unntak av enkelte nyere vinduer/glass. Ett nyere vindu på soverom nede. Noen vindusglass oppe er av nyere dato og montert i ca. 2010-2015.

Original hovedinngangsdør i treverk. Terrasse-/skyvedør (nede) med glass fra byggeåret. Terrassedør på vaskerom oppe med isolerglass fra 2009. Originale terrassedører (oppe) i treverk.

Inntrukket veranda i 2. etasje med adkomst fra kjøkken og hovedsoverom. Verandaen er bygget på betongdekke og rekkverk i treverk. Nyere fliser lagt av dagens eier. Originalt sluk i gulv. Evt. membranløsning i verandagulvet er ikke kjent for takstmann.

Terrasse i 2. etasje (øverste plan), bygget med støpt dekke. Originale hovedkonstruksjon/betongkonstruksjon. Rekkverk i dels betong og glass. Det ble lagt ny membran i 2012. Eier har opplyst at det i 2012 var en lekkasje fra terrasse til kjellerstue, som ble utbedret ved at gammel isopor og membran ble fjernet, og støpte heller fjernet. Det ble lagt ny isolasjon, membran og tredekke på terrasse. I 2019 ble membran og alle skjøter inspisert, og det ble foretatt ettertetting av fuge mellom membran og betongbrystning. Arbeid utført av Moderne Byggfornyelse AS. Fuge mellom membran og betongbrystning på terrasse bør inspiseres jevnlig. Merk: Terrassen var snødekt og kunne ikke besiktiges nærmere av takstmann.

Original pipe. Murt teglstein over tak. Beslag rundt pipeløpet.

Soilrør (avløpsrør) fra 1. etasje/sokkel og ut til kommunal vei er fra byggedato. Stoppekran i kum nederst i oppkjørsel.

Merk: Eier har opplyst at Vann- og avløpsetaten har sendt varsel om utbedring av hovedledninger i nabolaget i 2023-2025. Det opplyses samtidig at private stikkledninger ofte er i minst like dårlig stand som hovedledningene, og at tilstandsundersøkelse av avløpsledningen vil bli gjennomført i forbindelse med Vann- og avløpsetatens arbeid. Dersom privat avløpsledning er i dårlig forfatning vil det bli påkrevd utbedring (dette blir kjøpers kostnad).

Frittliggende garasje mot sør, oppført i 1971. Garasjen er oppført i plasstøpt betong. Støpt dekke. Flatt yttertak. Elektrisk garasjeport.
Protimeter fuktapparat gjorde utslag på innside av garasjeveggene. Det må påregnes utbedringer og oppgraderinger.

Frittliggende garasje mot øst, oppført i 1990. Garasjen er oppført med leca blokker på støpt betonggulv. Flatt yttertak i prefabrikert betongelementer. Gummimembran fra Protan over betongelementer. Elektrisk garasjeport. Protimeter fuktapparat gjorde utslag på innside av garasjeveggene. Det må påregnes utbedringer og oppgraderinger.

Se avsnitt "Eiendommens tilstand" hva angår tilstandsvurdering og avvik.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 3 (store eller alvorlig avvik):

Takkonstruksjon/loft:
Fuktskjold i loftgulvet under pipehatt, beslag må utbedres. Råte og lekkasje utstikkende yttertaksflate (mot gate) i underkant av takrenne.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30 mm. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Dette gjelder gulvet over bassenget. Bjelkelaget over bassenggulvet anses å være ikke fagmessig utført eller korrekt dimensjonert ut ifra bilder gjennom inspeksjonsluke i gulvet.

Vaskerom (med hybelkjøkken) i 1. etasje/sokkel:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG 2 (avvik som kan kreve tiltak):

Vinduer:
Vinduer med elde og slitasje.

Terrassedører i 2. etasje:
Dører med elde og slitasje.

Innvendige overflater:
Overflater er av varierende alder, type materiale, utførelse og slitasje. Det er både TG1, TG2 og TG3 avhengig av hvilket rom/bygningsdel og bruken. Generell bruksslitasje. Stedsvise bruksmerker, sår og riss/sprekker.

Vaskerom i 2. etasje:
Det er ikke tilfredsstillende lokalt fall på gulvet for øvrig målt på flere tilfeldig valgte steder.

Kjøkken i separat del i 1. etasje/sokkel:
Generell bruksslitasje og elde. Avtrekksvifte med elde og bruksslitasje.

Varmtvannstank i separat del i 1. etasje/sokkel:
Ikke lekkasjesikring eller sluk i rommet.

Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det mangler, eller på grunn av alder, er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren (ved kjeller/underetasje).

TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Skjult takrenne med noe lekkasje.

Utvendig veggkonstruksjon:
Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. Stedvis malingsavskalling i kledning. Noe svertesopp utvendig. Begrenset isolasjonseffekt i yttervegger alder og byggemåte tatt i betraktning.

Hovedinngangsdør:
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Glippe mellom dørblad og terskel. Noe skadet treverk. Dør med generell elde og slitasje.

Terrassedør nede:
Dør med elde og slitasje.

Veranda (ved kjøkken) i 2. etasje:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tettesjikt/membranløsning er ikke mulig å vurdere. Fall til sluk ikke undersøkt pga. lagrede gjenstander. Generell elde og slitasje. Originale hovedkonstruksjoner og sluk.

Etasjeskille 2. etasje:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe og ildsted:
Pipevanger er ikke synlige. Det er dryppmerker i loftgulvet like under en åpning i pipeløpet, skyldes trolig nedbør som kommer inn gjennom pipeløpet (vanskelig å vurdere fra loftet).

Rom under terreng:
Protimeter fuktapparat gjorde utslag på innside av grunnmur (på mur-/betongvegg) i tilfeldig valgte rom nede. Løs tapet på betongvegg i kjeller separat del. Hulltaking er ikke fortatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.

Krypkjeller:
Krypkjeller har ingen adkomstmulighet og derfor ikke nærmere vurdert innvendig. Dette er tidligere bassengområdet. Tappesluk ut er operativt. Det er lagt gulv over tidligere basseng. Det er en liten luke i gulvet på soverommet som ligger dels over bassenget. Luken er ikke stor nok til å krype gjennom. Det ble foretatt måling av luftfuktighet, det viste ingen unormal luftfuktighet.

Bad i separat del i 1. etasje/sokkel:
Det er ikke gjort målinger av fall for øvrig pga. udefinerbare grenser for rommet. Det er ikke dørterskler og det er tett list under dusjdører. Protimeter fuktapparat gjorde utslag ved fuktsøk lang sokkel i dusj. Rommet har kun naturlig avtrekk/ventilasjon

Bad (med badekar) i 1. etasje/sokkel:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Rommet har kun naturlig ventilasjon/avtrekk.

Bad i 2. etasje:
Det er ikke tilfredsstillende lokalt fall på gulv ved dørterskel i retning sluk målt på tilfeldig valgte steder. Det er ikke lokalt fall på gulvet for øvrig målt på flere tilfeldig valgte steder. Fall nevnt over er målt med håndholdt vater. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ukjent for takstmann hvor evt. lekkasjevann fra toalettsisternen i så tilfelle renner.

Dusjbad i 1. etasje/sokkel:
Det er ikke lokalt fall på gulv ved dørterskel i retning sluk målt på tilfeldig valgte steder. Protimeter fuktapparat gjorde utslag langs sokkel i dusj. Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Vaskerom (med hybelkjøkken) i 1. etasje/sokkel:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Protimeter fuktapparat gjorde utslag på innside av grunnmur.

Badstue:
Fuktskjold fra tidligere lekkasje i 2012 fra overliggende konstruksjon/terrasse.

Separat toalettrom i 2. etasje:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Separat toalettrom i 1. etasje/sokkel:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Servantskapet er fuktskadet på siden.

Vannledninger:
Stoppekranen er ikke funksjonstestet da den i utgangspunktet var hard å betjene. Takstmann ønsket ikke å vri hardere pga. risikoen for å kunne gjøre skade på stoppekranen. Det gjøres det oppmerksom på.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon - naturlig oppdrift:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. I rom uten mekanisk avtrekk er det begrenset avtrekk. Ingen merkbar avtrekk fra lufteventiler, kun naturlig gjennomlufting.

Ventilasjon:
Flekk/skjold i gulvet under avtrekkskanal, skyldes trolig kondens.

Varmtvannstank i hoveddel:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dryppmerker på toppen, rustvann.

Elektrisk anlegg:
Ukjent alder for inntaksledning/stigeledning. Dato for siste el-sjekk er ukjent. El-anlegg er ikke takstmannens kompetanseområde og nærmere undersøkelse er ikke foretatt. Det kan fremvises både tilbud og faktura for arbeider gjort i regi av dagens eier, dokumentasjonen er ikke gjennomgått av takstmann. Det anbefales på generelt grunnlag å få utført en uavhengig el-kontroll da det ikke har vært gjort de siste 5 år. Evt. behov for oppgraderinger/utbedringer må vurderes av elektriker.

Terrengforhold:
Terreng faller inn mot bygning.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger og vannledninger. Det har forekommet avvik, tegn på svekkelser på utvendig avløpsledning. Vann observert i kum, antakelig lekkasje i vanninntaksledning.
Eier har opplyst følgende: Soilrør fra 1. etasje/sokkeletasjen og ut til kommunal vei er fra byggeår. Tetting av rør og tilbakeslag i H0101 har forekommet. Spyling/utbedring bør påregnes. Avløpsrør er høytrykkspylt for å fjerne blokkering. Avløpet ble deretter testet og dette fungerer nå tilfredsstillende. Spyling/utbedring bør påregnes.

DIVERSE:

Garasjen møt sør er helhetlig gitt TG2-TG3 (hovedvekt på TG2).
Garasjen mot øst er helhetlig gitt TG1-TG2.

TG IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt):

Bad i separat del i 1. etasje/sokkel:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. For å kunne utføre hulltaking må det gjøres fra baksiden av dusjhjørnet som det ikke er tilgang til.

Dusjbad i 1. etasje/sokkel:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. For å kunne utføre hulltaking må det gjøres fra baksiden av dusjhjørnet som det ikke er tilgang til.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Tomt

Stor eiet tomt på 1 886 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen (dette er inkludert den delen av eiendommen som er regulert til vei). Tomten har gode solforhold, og er pent opparbeidet tomt med gressplen. Tomten er skrånende og er delvis naturtomt med trær.

Boligen og garasjene ligger på oversiden av Stjerneveien, og grenser til Nordmarka. Det er adkomst til boligen via asfaltert kjørevei opp fra gateplan til inngangsdør. Det er utendørs varmekabler i trapp (ved siden av garasje) og gangsone fra trapp til inngangsdør (varmekablene er av eldre dato).

Parkering

På eiendommen er det to doble garasjer med biloppstillingsplasser utenfor. Det er iht. eier elbillader i den ene garasjen.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Stjerneveien som er offentlig vei.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med varmekabler og panelovner. Peis og vedovn i 1. etasje. Peis i 2. etasje. Ildstedene fungerer fint ifølge eier. Originale konstruksjoner.

Selger har opplyst om et strømforbruk i 2022 på 70 195 kWt, som er det totale forbruket begge boenheter H0101/H0201 (fellesmåling).

Skoler

Skolegrensene er veiledende og revideres av Utdanningsetaten hver høst. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Dersom et barn har to adresser er det den folkeregistrerte adressen som gjelder. Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 02180 for nærmere informasjon.

Andre forhold

Megler gjør særlig oppmerksom på at eier ikke har bebodd deler av H01 i de siste 14 årene (det som i salgsoppgaven er beskrevet som separat del). Interessenter må derfor påregne større risiko for feil og mangler kun bruk ville avdekke, noe interessenter bør ta hensyn til ved inngivelse av bud og vurdering av objektets økonomiske verdi. Megler oppfordrer interessenter til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Eier opplyser bl.a. følgende i sin egenerklæring:

Alle bad/våtrom ble oppgradert i 2008/2010 med membran, nye varmekabler, fliser, ny baderomsinnredning, vegghengt klosett, rør-i-rør (vannskadesikkert/utskiftbart røranlegg), nytt sluk på bad/våtrom. Arbeid utført av Thomas Land AS (VVS) og Ingeniørfirmaet Prosjektflis AS (våtromsplater, membran og flislegging).

I 2012 var det lekkasje fra terrasse til kjellerstue, som ble utbedret ved at gammel isopor og membran ble fjernet, og støpte heller fjernet. Det ble lagt ny isolasjon, membran og tredekke på terrasse. I 2019 ble membran og alle skjøter inspisert, og det ble foretatt ettertetting av fuge mellom membran og betongbrystning. Arbeid utført av Moderne Byggfornyelse AS. Fuge mellom membran og betongbrystning på terrasse bør inspiseres jevnlig. Det er original takrenne forkant av huset er lekk noen steder.

Noe dannelse av sopp oppdaget i ytterhjørnet av mur (tidligere yttervegg) i H01. Dette ble fjernet med vask.

I 2010 ble det elektriske anlegget oppgradert. Det ble foretatt ombygging hovedtavle, nye tavler m/automatsikringer, jordfeilbryter og slavemåler installert, avtrekkskanal m/vifte installert bad/WC og kjøkken. Omfordeling i elskap bør vurderes. I 2016 ble det lagt opp og montert to nye kurser til hybelkjøkken. Arbeid utført av Ullern Elektro as (2010) & Elmann as (2016)

I 1997 ble det bygget terrasse utenfor sokkeletasje (H01). I 2012 ble terrasse (H02) oppgradert; fjernet pergola, satt opp glassfelter på betongbrystning (rekkverk), fjernet gammel og lagt ny isolasjon, membran og tredekke (Moderne Byggfornyelse as). I 2015 ble yttervegger beiset. Nytt rekkverk begge garasjene og byttet garasjeportåpner. Arbeid utført av Moderne Byggfornyelse as m.fl.

I 1979 ble bassengrom (H01) gjort om til kjellerstue (basseng m/utløp intakt, teknisk anlegg/pumpe etc. fjernet). I 2010 ble kjøkken flyttet, og alle bad/WC oppgradert/bygget om. I 2012 ble pergola fjernet grunnet alder og satt opp glassfelter på betongbrystning (rekkverk). I 2016 ble teknisk rom gjort om til hybelkjøkken og laget ekstra soverom/skiftet et vindusfelt i kjellerstue.

Eier har mottatt nabovarsel ifb. søknad om å rive eksisterende bebyggelse på naboeiendommen (Stjerneveien 28), for så å bygge to nye eneboliger. Meglers kommentar: Se salgsoppgavens avsnitt offentlig planer.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr. 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr. 4 000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 41 bnr. 493 i Oslo kommune

Tilbehør

Hvitevarer og brunevarer følger ikke med på handelen, med mindre det positivt fremkommer av denne salgsoppgaven at hvitevarer følger med. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger med. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Det opplyses for ordens skyld at prismelysekrone over spisebord ikke medfølger.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1948/11725-1/105:
Bestemmelse om bebyggelse, 12.11.1948
Bestemmelse om benyttelse, gjerde og vei

Meglers kommentar:
Dette er skjøtet fra da eiendommen ble fradelt (opprettet) med diverse bestemmelse og forpliktelser for eier av eiendommen. Bl.a. er følgende inntatt i skjøtet (kun utdrag nevnes her):
- Våningshuset må kun brukes som privatbolig
- Det er gjerdeplikt mot vei og øvrige eiendommer
- Det er krav om bruk av arkitekt for at områdets bebyggelse skal være harmonisk

1970/19432-1/105:
Bestemmelse om bebyggelse, 13.11.1970
Bestemmelse om gjerde, vann-/kloakkledning og vei

Meglers kommentar:
Dette er en erklæring fra 1970 med bl.a. følgende inntatt: "Stjerneveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 5 meter bred kjørebane. Eieren plikter, når kommunen måtte forlange det, å opparbeide vei til og langs den side av tomten hvor den har sin adkomst, å legge kloakk (spillvann), herunder i tilfelle også særskilt overvannsledning til og langs eller over tomten. Inntil vei og ledninger blir overtatt til vedlikehold av kommunen, påhviler vedlikeholdet grunneieren. Eier plikter å sette opp gjerde iht. bestemmelsene i bygningsloven.

1971/218-1/105:
Erklæring/avtale, 07.01.1971
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Meglers kommentar: Dette er en erklæring fra 1971 med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet, som bindende for eier av eiendommen.

1987/24810-1/105:
Best om garasje/parkering, 22.04.1987
Kan ikke slettes uten samtykke fra veisjefen

Meglers kommentar:
Dette er en erklæring fra 1985 (tingl. i 1987) som omhandler at garasjen (antatt garasjen mot øst) har fått midlertidig unntak fra veiloven i anledning bygningens avstand til senterlinje Stjerneveien. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggarbeid uten erstatning når som helst veisjefen (kommunen måtte forlange det). Denne erklæringen ble opprette i forbindelse med byggingen av garasjen.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Eiendommen som selges ble 29.09.1945 skilt ut fra gnr. 41, bnr. 406. Dette var et ledd i en stor utparsellering. Bnr. 406 er således avgivereiendommen. Som vanlig er det tinglyst servitutter/heftelser på en avgivereiendom som ved fradeling ikke er registrert over på grunnboken til en fradelt eiendom, men som likevel også gjelder for den fradelte eiendom. Dette gjelder da servitutter/heftelser fra før fradelingen. I dette tilfellet er det på grunnboken til avgivereiendommen (bnr. 406) tinglyst én servitutt fra 1944 som inneholder bestemmelser om vann-/kloakkledninger (rett for kommunen til å anlegge (over eiendommen) og vedlikeholde ledninger m.v.).

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Vei: Se avsnitt adkomst og tomt
Vann: Offentlig vannforsyning via private stikkledninger
Avløp: Offentlig avløp via private stikkledninger

Eier

Berit Letting

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2021:
Som primærbolig: Kr. 4 927 035,-
Som sekundærbolig: Kr. 17 737 327,-

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Boligen består av to bruksenheter, H01 og H02. I H01 (1.etasje/sokkel) var det opprinnelig full gjennomgang fra inngangspartiet, men det er i dag avsperret med vegg mellom peisestue og stue. Derfor er deler av etasjen i salgsoppgaven beskrevet som "separat del". Merk imidlertid at denne separate delen slik den er i dag ikke er en egen bruksenhet, da delen av 1. etasje/sokkel fra dør fra inngangspartiet må forstås å være bruksenhet H01 (separat del + peisestue). Det som i salgsoppgaven er beskrevet som separat del, er i dag utleid.

Ferdigattest/brukstillatelse

I byggesaksmappen til eiendommen er følgende funnet:

- Ferdigattest for tomannsbolig m/carport, datert 25.10.1974
- Ferdigattest for garasje, datert 07.09.1973 (dette er garasjen mot sør)
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 11.12.1974
- Ferdigattest for tilbygg til våningshus, datert 18.01.1980
- Ferdigattest for garasje, datert 30.05.1990 (dette er garasjen mot øst)

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført senere arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Regulering

Kommuneplan:
Eiendommen er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen grenser i (ca.) vestnordvest og nordvest til Markagrensen (LNF areal, eksisterende).

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. Generell informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/

For øvrige kart, se URL: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan

Regulering:
Eiendommen er i all hovedsak regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan S-4381, vedtatt 11.06.2008 (endret reguleringsplan med reg.best. for Nedre Vettakollen som reguleres til byggeområder boliger, offentlig trafikkområde/vei, friområder/ turvei/park, spesialområder bevaring boliger og naturvernområde.

Merk at eiendommen går ut til ca. midt i vei (Stjerneveien), og at denne delen av eiendommen er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn i reguleringsplan 24443, vedtatt 16.11.1943. For 24443 er all informasjon skrevet på kartet. 24443 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Ved søk på Oslo kommune Planinnsyn markeres en minimal del av eiendommen (spissen mot nord) inn under regulering som turvei/skiløype (S-634). Det synes dog ikke slik på reguleringskartet, og megler er ikke kjent med om dette kun er en digital unøyaktighet på Planinnsyn.

Eiendommen ligger rett ved Vettakollen høydebasseng, som er fjelltunnel fra Vettakollen stasjon til Planetveien, etablert for å sørge for sikker vannforsyning til de vestre bydelene i Oslo.

Offentlige planer

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer og veier.

Oslo kommune Planinnsyn er kontrollert 28.02.2023, og følgende bemerkes:

På naboeiendommen Stjerneveien 28 (41/496) ligger det p.t. to byggesaker med hhv. saksnummer 202216881 og 202216884. Dette er søknader under behandling for riving av eksisterende bebyggelse som består av tre bygninger (en enebolig, en garasje og en mindre bod), for så å oppføre to nye eneboliger med hybel/sokkelleilighet. Det søkes i tillegg om å sette opp to mindre støttemurer pr. hus (én på hver side av inngangspartiet i underetasjen). Husene skal utformes i moderne stil med flatt tak og knappe detaljer. Adkomst med avkjørsel direkte til offentlig vei. Det avsattes en utendørs biloppstillingsplass pr. hus, og en biloppstillingsplass i garasje pr. hus. De siste dokumentene i sakene er datert 03.02.2023. Diverse tegninger og situasjonskart vedlegges salgsoppgaven.

Byggesakene kan leses ved å benytte følgende URL:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202216881
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202216884
Interessenter oppfordres til å se på begge disse byggesakene.

Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (41/493)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker m.v.

Konsesjonsplikt

Nei

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr. 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr. 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E-verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl. mva. av salgssum i provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 330 000,- inkl. mva. I tillegg er det avtalt oppstartshonorar/tilrettelegging kr. 15 000,-, visninger kr. 3 500,- pr. stk., markedspakke kr. 25 000,-, inneståelsesebyr kr. 2 000,- og oppgjørshonorar kr. 6 850,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes overnevnte poster, foruten provisjon, tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS
Org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika
0119 Oslo
Ved ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl, Kristin Nornes-Moen

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361