Tidemands gate 22

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse

Klikk for å se bilde i full størrelse
Nøkkelinfo
-
Fellesutgifter
5.548,- -
Ligningsverdi
2.055.435,-
Kort om eiendommen
TIDEMANDS GATE/FROGNER - Heis, peis, terrasse, balkong og garasje - Svømmebasseng - Moderniseringsbehov - Usjenert og solrik beliggenhet
Høydepunkter
Heis, peis, terrasse, balkong og garasjeplass
Attraktiv hjørneleilighet med god planløsning
Meget god intern beliggenhet - usjenert og solrikt med fin utsikt
Idylliske og frodige omgivelser
Felles svømmebasseng med badstue og garderober
Beliggenhet
Meget attraktiv beliggenhet i et av byens hyggeligste områder, med vakre villaer og pene hager. Få minutters gange til Frognerparken. Kort vei til både Frogner og Majorstuen med sitt rike utvalg av forretninger, hyggelige kaféer og restauranter samt øvrige servicetilbud.
Matrikkel
Gnr. 212 bnr. 869 snr. 9 i Oslo kommune
Adresse
Tidemands gate 22
0260 Oslo
3. etasje
Prisantydning inkludert omkostninger
12 000 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
8 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
585,- (Tingl.gebyr skjøte)
172,- (Pantattest)
442 500,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
455 542,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
12 455 542,- (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.
Felleskostnader
5 548 pr. mnd. inkl. varmt vann, garasjeplass, kabel-tv/internett (Telia), vaktmester m.m.
Faste løpende kostnader
Felleskostnader og eiendomsskatt.
Øvrige kostnader som forsikring, strøm osv. vil variere avhengig av antall personer i husstanden.
Eiendomsskatt
Eiendomsskatt for 2022 utgjør kr. 5.265,-, ref. Oslo kommunes eiendomsskatteliste.
Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.
Areal
Primærrom: 95 kvm, Bruksareal: 95 kvm.
Arealet av primære rom (P-rom) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger og sjakter mellom disse rommene. Arealet er oppgitt ihht takstmannens målinger og ikke kontrollert av megler.
Type eiendom
Eierseksjon, Leilighet
Byggeår
Oppført i 1983
Etasje
3. etasje
Energimerke
Leiligheten er ikke energimerket.
Kjøper kan kreve boligen energimerket for selgers regning og risiko.
Innhold
Entré/gang.
Stue med nyere peis og utgang sydvestvendt terrasse ca. 13 kvm.
Dels åpen kjøkkenløsning med grovkjøkken/vaskerom innenfor.
2 soverom hvorav hovedsoverom med omkledningsrom/garderobe og utgang sydøstvendt balkong ca. 6 kvm.
Dusjbad/wc med varmekabler.
Kjellerbod ca. 4 kvm + loftsbod med gulvflate ca. 6,5 kvm (skråtak/dels lav takhøyde).
Skap i felles kjølerom i kjeller.
Felles svømmebasseng i kjeller med badstue og dame- og herregarderobe.
Felles bod ved inngangen hvor hver seksjon disponerer et avgrenset område.
Primærrom utgjør 95 kvm som omfatter alle rom.
Standard
Meget attraktiv leilighet med heis, terrasse, balkong og garasjeplass.
Oppussing/modernisering av hele leiligheten må påregnes.
Kjøkken - dels åpen løsning:
Kjøkkeninnredning fra byggeår med eik fyllingsdører og laminat benkeplater med eik frontlist. Dobbel kum.Kjøleskap følger ikke med. Grovkjøkken/vaskerom innenfor kjøkkenet.
Sanitær:
Bad med dusjnisje, servant, bidet og toalett. Varmekabler.
Gulv:
Hovedsakelig parkett. Fliser i bad. Belegg i vaskerom.
Vegger:
Malt strie, malt tekstiltapet og malte flater. Fliser i bad. Veggene i stuen ble malt i 2017.
Himlinger:
Pusset og malt betong.
Diverse:
Nye varmekabler til inngangen i 2021
Heis i gården (oppgradert i senere år)
Terrassedør fra 2017
Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport som vedlagt i prospekt.
Byggemåte
Takstmannen er ikke kjent med hvordan bygget er fundamentert. Grunnmur i betong. Yttervegger i bærende betongkonstruksjon. Fasader med hovedsakelig spekket tegl. Betong etasjeskillere. Oppforet takkonstruksjon. Heis i gården. Felles garasjeanlegg og svømmebasseng i kjeller.
Vinduer og balkongdør med isolérglass + blyglass. Terrasse-/skyvedør med dobbelt isolérglass (fra 2017). B-30 ytterdør med malt innside. Inntrukket balkong med adkomst fra ett av soverommene. Terrasse med adkomst fra stuen.
Eiendommens tilstand
I henhold til vedlagte tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:
TILSTANDSGRAD 3 - Store eller alvorlige avvik
Vaskerom
Må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke sluk i rommet.
Bad
Må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
TILSTANDSGRAD 2 - Avvik som kan kreve tiltak
Balkong med adkomst fra soverom
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er ikke barnesikkert iht. dagens krav for avstand mellom spiler.
Noen sprekker i overflate på betonggulvet og for øvrig noe overflateslitasje.
Terrasse med adkomst fra stue
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er ikke barnesikkert iht. dagens krav for avstand mellom spiler.
Mer enn 50% av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran.
Gulv med ubehandlet betongoverflate. Avskalling i betongoverflaten med synlig armering med rust. Dekket har kun fall ut til ytterkant uten renne på dekke fronten. Uvisst om det ligger membran i dekket.
Andre innvendige forhold
Eldre/originale utidsmessige skap med noe slitasje
Kjøkken
Eldre vifte med noe slitasje og begrenset effekt
Vannledninger
Eldre rør. Stoppekran i leiligheten er ikke observert.
Oppvarming
Eldre varmekilder.
Elektrisk anlegg
Det foreligger ikke eltilsynsrapport de siste 5 år.
TILSTANDSGRAD 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
Vinduer
Eldre vinduer med noe slitasje og dels treg funksjon. Tettelister med begrenset effekt.
Inngangsdør
Dør fra byggeår med noe slitasje. Dørpumpe er demontert.
Balkongdør
Eldre dør med noe slitasje og begrenset tetthet.
Innvendige dører
Eldre/originale dører med generell slitasje
Innvendige overflater
Generell overflateslitasje på parkettgulvene og enkelte skader.
Vegger i stuen er malt i 2017, for øvrig eldre overflater/overflatebehandling.
Normal slitasje i himlinger.
Pipe og ildsted
Front på peisen er foreløpig ikke overflatebehandlet.
Kjøkken
Eldre innredning med generell slitasje.
Benkeplate er skåret over og deler av underskap fjernet for å få plass til kjøle/fryseskap.
Lekkasje fra kobling på avløpsrør.
Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Tomt
Fellestomt: 1283 kvm. Meget pent opparbeidet og beplantet.
Parkering
Garasjeplass nr. 9 med ladeboks for el-bil i fellesanlegg i kjeller.
Garasjeplassen er i seksjoneringen lagt som tilleggsdel bygning til seksjonen.
Adkomst
Gangvei med varmekabler til inngangen
Oppvarming
Elektriske panelovner. Peis med innsats i stue (ny i 2017). Varmekabler i bad.
Strømforbruk er ikke opplyst.
Sameiet
Leiligheten er en del av Sameiet Tidemandsgate 22, består av 14 boligseksjoner og reguleres av vedlagte vedtekter. Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Det er fattet vedtak om at alle bad i sameiet skal ha membranløsning + at alle terrasser/balkonger skal ha vanntett dekke.
Denne leiligheten har ingen av delene.
Styrets epostadresse er - sameiett22@gmail.com
Påkostninger siste år:
Installasjon av ny ventilasjon i trappegang, på loft og i kjeller samt nye varmtvanns-beholdere og ny vifte i garasjen.
Skoler
Sokner til Majorstuen skole
Andre forhold
Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Bod
Leiligheten disponerer kjellerbod 4 kvm og loftsbod 6,6 kvm gulvareal (skråtak) - areal iht takstmannens måling.
Boden er seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen, og hører således eksklusivt til denne.
Matrikkel
Gnr. 212 bnr. 869 snr. 9 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
1889/912128-1/10 5BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE 19.11.1889
Bestemmelse om benyttelse
OVERFØRT FRA: 0301-212/869
1890/990650-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE 17.06.1890
OVERFØRT FRA: 0301-212/869
1983/503231-3/105 ERKLÆRING/AVTALE 15.03.1983
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV FØRSTEGANGS OVERDRAGELSESSUM
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.
Andel fellesgjeld
Ingen gjeld i sameiet p.t.
Andel formue
Ikke opplyst
Regnskap
Fjorårets regnskap viste et underskudd kr. 385.548,-, som foreslås ført mot kapitalkontoen.
I budsjett for inneværende år er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 32.000,- i overskudd.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Sidsel Aursand
Formuesverdi
Som primærbolig kr 2 055 435 pr. 2020
Som sekundærbolig kr 7 399 564 pr. 2020
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.
Evt. mulighet for utleie
Ved utleie skal styret godkjenne alle nye leietakere i sameiet - dette gjelder både leiligheter og garasjeplass.
Ved utleie av leilighet skal utleier betale 5% tillegg på fellesutgiftene.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 17.07.1985.
Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven.
Forretningsfører
Harald Grimsmo
Regulering
S-2529: Endret reguleringsplan m/reguleringsbestemmelser for Frogner- området, kvartalene begr. av Kirkevn.-Prof.Dahls gt.-Tidemands gt. -Munthes gt.-Eckersbergs gt.-Tors gt.-Odins gt.-Frognervn. Byggeomr.for bolig m/tilh.anlegg,Tomt for off.bygning mm.
Vedtaksdato: 21.04.1981.
S-133GO: Vestre bydel II. Regulerings og bebyggelsesplan med vedtekts- bestemmelser for området begrenset av: Hegdehaugsveien - Bogstad- veien - Valkyriegaten - Kirkeveien - Frognerveien- Drammens- veien (inkl. denne sydside)og Parkveien (inkl. denne østsi)
Vedtaksdato: 08.03.1939.
Merknader: Knytning(er) mot andre planer: V060945, V070905, V100298, V101039, V120462, V160804, V191208, V200209, V200298, V230372, V280904, 13954, 21980, 23471, 24179, 29593, 33356, 3338, 34079, 42293, 5978
Eiendommen ligger i et planområde for Kommunedelplan KDP-17. Flate: Områder med behov for torg/møteplass. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men kan leses på Oslo kommune sine nettsider, eventuelt kan link til KDP-17 benyttes (kopier inn i din nettleser): http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879
Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av regulerings-planene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen.
Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: www.kommuneplan.oslo.kommune.no
I kommuneplanen ligger eiendommen i et område avsatt som:
Arealformål: Bebyggelse og anlegg (nåværende).
Interessenter oppfordres til selv å undersøke på planinnsyn på Oslo kommune sine nettsider (eventuelt kontakte PBE på telefon 23491000) dersom spørsmål hva gjelder reguleringen, kommuneplanen og kommunedelplanen.
Oslo kommune Planinnsyn:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (33/905)
5. På venstre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning
Offentlige planer
Ingen kjente planer som berører eiendommen direkte.
Konsesjonsplikt
Ingen
Odelsrett
Ingen
Forkjøpsrett
Ingen
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er ikke tegnet og egenerklæring er ikke utarbeidet. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler kr. xxx,- inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, visninger kr 3.000,- pr time, markedspakke kr 19.500,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og tilrettelegging 0,2 % ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. ,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.500,- og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS, Org.nr. 999 638 996
Pb 1613 Vika, 0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
Megler

Adv.Tom Elliot Johnsen
Eiendomsmegler/Advokat/Partner
Kontakt Adv.Tom Elliot på e-post
tej@sem-johnsen.no
Kontakt Adv.Tom Elliot på telefon
92 21 38 20
Advokat Tom Elliot Johnsen er en av grunnleggerne av Sem & Johnsen Eiendomsmegling, og har siden 1977 arbeidet som megler i foretaket. Frem til sammenslåingen med franchisetakerne i 2014 hadde han også utviklings-, samt personal- og driftsansvar.
Johnsen er utdannet advokat, og har en omfattende og aktiv portefølje i selskapets geografiske hovedsegment. Hans spesialitet er eiendommer i det øvre prissjikt, og han har gjennom mange år opparbeidet seg en stor kontaktflate som er viktig i utførelsen av disse.
Ønsker du verdivurdering?
Ønsker du en gratis verdivurdering av egen bolig? Registrer deg under og motta et tilbud fra en av våre eiendomsmeglere.