+ tegn til fuktskader i overflater
Bad 2. etasje - gulv
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker + høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm + noen fliser har bom (hulrom under).
Bad 2. etasje - sluk, membran og tettesjikt
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på membranløsningen og slukløsningen.
Bad 2. etasje - sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader på innredning + det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Bad 2. etasje - tilliggende konstruksjoner
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen + fukt er registrert i dusjsonen.
Kjøkken - overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Vannledninger og avløpsrør
Mer enn 50% av forventet brukstid er overskredet på innvendige vannledninger og innvendige avløpsledninger
Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Elektrisk
Fordelingstavle med porselen skrusikringer - anlegg fra byggeår.
Overnevnte tilstandsgrader kan innebære nødvendige utbedringer, se tilstandsrapport med takstmannens kommentarer.
Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.
Bebyggelse
Området består for det meste av villaer, småhus og leilighetskompleks på 2-3 etasjer.
Tomt
Festet fellestomt: 9235 kvm.
Festet fellestomt på 10.486 kvm iht. arealbekreftelse fra kommunen.
Pent opparbeidede fellesarealer. Store, velstelte grøntarealer mellom bebyggelsen.
Sameiet Torjusbakken 19 er en del av Søndre Huseby Boligstiftelse, som fester tomt av Eidis Huseby Kvaalen for 99 år: Kontraktens punkt 3 opplyser at festetiden skal være 99 år fra kontraktens underskrift som er den 03.02.1972 - kan reguleres hvert 5. år. Festekontrakten ble reforhandlet i 2012, men først godkjent våren 2013. Resultatet av forhandlingen ble at årlig festeavgift for hele Søndre Huseby Boligstiftelse når er kr. 950.000,- pr. år, og beløpet fordeles på alle selskapene i henhold til avtalt fordelingsnøkkel.
Hjemmelshaver til grunn/bortfester: Eidis Huseby
Fester: Søndre Huseby Boligstiftelse
Parkering
Det følger en garasjeplass til hver leilighet.
Oppvarming
Leiligheten har elektrisk oppvarming. Varmekabler på begge bad. Peis og kleberstensovn i stue. Peisen har ikke vært i bruk de siste årene.
Strømforbruk er ikke oppgitt. Leiligheten leies ut.
Sameiet
Leiligheten er en del av Sameiet Torjusbakken 19. Sameiet består av 36 seksjoner, og reguleres av vedlagte vedtekter.
Med mindre annet er opplyst må kjøper påregne felles plikter som dugnad etc. Megler oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som ligger vedlagt prospektet.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jfr. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Ny eier må styregodkjennes.
Fasaderehabilitering ble vedtatt på ekstraordinært årsmøte i september 2022. Ulike finansieringsmåter vil bli drøftet på ordinært årsmøtet i 2023. Deler av arbeidet er igangsatt og kapitalinnkreving fordelt etter eierbrøk ble iverksatt og effektuert i oktober 2022.
Sameiets har egen hjemmeside: torjusbakken19.herborvi.no
Skoler
Sokner til Smestad skole
Boligkjøperforsikring
Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring.
Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten.
Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.
Bod
Leiligheten disponerer 2 kjellerboder på hhv. 11 og 12 kvm - areal iht. takstmannens måling.
Det foreligger ikke hjemmel for bodene, da disse ligger i et areal som er seksjonert som fellesareal. Dette er normalt i eldre gårder, da man før 1997 ikke hadde anledning til å seksjonere inn et tilleggsareal dersom det ikke lå i direkte fysisk tilknytning til boligen. Styret bestemmer fordelingen. Bodene har vært disponert av eier i hele eiertiden.
Matrikkel
Gnr. 29 bnr. 585 snr. 36 orgnr. 982395585 i Oslo kommune
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.
Heftelser
Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:
Pengeheftelser i eiendomsrett
1972/346-172/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE 07.01.1972
Bestemmelse om generende virksomhet. Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning. Elektriske kraftlinjer
Overført fra: 0301-29/585
1972/346-197/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR 07.01.1972
Festetid: 99 år - Årlig avgift NOK 28,626
Anført prioritet: inntil 80% av takst
Pant for forfalt festeavgift
2012/966208-1/200 NYE VILKÅR - FESTE 15.11.2012
Årlig festeavgift: NOK 137.811
Bestemmelser om regulering av leien
1972/6894-1/105 ERKLÆRING/AVTALE 02.05.1972
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: 0301-29/585
1991/49609-1/105 ERKLÆRING/AVTALE 23.09.1991
Eiendommen er formelt seksjonert
Pengeheftelser i festerett
1972/346-197/105 Festekontrakt - Vilkår 07.01.1972
Festetid: 99 år - Årlig avgift NOK 28,626
Anført prioritet: inntil 80% av takst. Pant for forfalt festeavgift.
2012/966208-1/200 NYE VILKÅR - FESTE 15.11.2012
Årlig festeavgift: NOK 137.811
Bestemmelser om regulering av leien
1972/12710-2/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR 31.07.1972
Festetid: 99 år - Framfestekontrakt - Årlig avgift NOK 854
Bestemmelser om regulering av leien. Bestemmelser om forlengelse
Bestemmelser om overdragelsen av kontrakten. Pant for forfalt festeavgift
Pengeheftelser i framfesterett
1972/12710-2/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR 31.07.1972
Festetid: 99 år - Framfestekontrakt - Årlig avgift NOK 854
Bestemmelser om regulering av leien, Bestemmelser om forlengelse
Bestemmelser om overdragelsen av kontrakten. Pant for forfalt festeavgift
Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen
De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.
Andel fellesgjeld
Ingen lån registerert i sameiet p.t.
Andel formue
Kr. 27 114,-
Regnskap
Fjorårets regnskap foreligger ikke p.t.
Regnskapet for 2021 viste et overskudd på kr. 53.252,-.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.
Eier
Ole Solbjørg
Lars Nicolay Solbjørg
Anne Karoline Solbjørg
Formuesverdi
Som primærbolig kr 2 809 211 pr. 2021
Som sekundærbolig kr 10 113 161 pr. 2021
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud. Leiligheten er pt. leid ut.
Det kan evt. være aktuelt å overta med leietaker i noen mnd dersom ny eier ønsker dette.
Evt. mulighet for utleie
Utleie må godkjennes av styret.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 22.095.1978 og for takoverbygg på terrasser datert 06.11.2013. Dokumentene er vedlagt.
Forretningsfører
OBOS Eiendomsforvaltning
Regulering
[Opplysninger iht. Oslo kommune planinnsyn:
Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: www.kommuneplan.oslo.kommune.no.
Eiendommen er i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015 avsatt til følgende formål:
Arealformål: Bebyggelse og anlegg (nåværende).
Hensynssone: Høyspentlinje (H-820_1) - Kun deler av eiendommen.
Støysone: Veg, gul sone - Kun deler av eiendommen.
Eiendommen er i reguleringsplan S-1600 (reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av gnr. 29, bnr. 121, Søndre Huseby) regulert til følgende underformål:
Flate: Bolig m.tilh. anlegg (hoveddelen), fortau og offentlig kjørbane
Linje: Byggegrense og måle- og avstandslinje
Det er ikke registrert naturmangfold på sameiets eiendom, dog er det som kartvedlegg til reguleringskartet viser registrert store områder med verdifull natur vest (og sør iht. planinnsyn) for eiendommen som selges.
Offentlige planer
Strømledning Sørkedalen - Smestad 132 kV L0051.0 fra Sørkedalen med master ble fjernet i slutten av april 2022. De skal ikke erstattes.
Strømledning Bærum - Smestad. NVE har 31.08.21 fattet vedtak om å erstatte eksiterende strømledning 300 kV L0443.0 med mast (BS29) som står mellom Torjusbakken 2F og 20L og gitt Statnett konsesjon for å fornye dagens kraftledning med ny 420 kV (luft) ledning på 34 meter høye master. NVE vedtak på luftledning mellom Hamang og Smestad trasnformatorstasjon ble påklaget. Statnett har oversendt NVE sine kommentarer på klagene. NVE har oversendt klagene til OED. Normal gjennomføringstid er 3-4 år etter endelig vedtak. Alternativet er å legge kabel i grøft med kortere strekning i tunnel. Trasekart for luftledning, og for grøft/tunnel ligger på file:///Users/haraldlone/Downloads/vedlegg-04-detaljerte-trasekart-barum-smestad-alt.-2.1-luftledning%20(2).pdf.
Mer informasjon om status på prosjektet kan leses på: https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/nettplan-stor-oslo/hamang-barum-smestad/[dokumenter
Videre er det vedtatt planer for utbygging av vanntilførsel til Oslo. Utbyggingen vil påvirke terrenget i Husebyskogen. Bystyret vedtok 13.11.2019 detaljregulering med konsekvensutredning for Ny vannforsyning til Oslo - Huseby vannbehandlingsanlegg. Planens hensikt er å etablere en ny vannforsyning fra Holsfjorden til Oslo. Planen omfatter tunneler og anlegg under terreng, samt driftsbygg, atkomster og atkomstportaler på terreng. Planen omfatter også midlertidige anleggs- og riggområder. En hensynssone i hele planområdet sikrer det underjordiske anlegget. Mer informasjon kan finnes her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/sidinmening/main.asp?idnr=2019162545
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201708944
Huseby - Vannbehandlingsanlegg S-5058
Saksnummer: 201708944 - Reguleringssak
Nordheimbakken 18 - Oppføring av enebolig og tomannsbolig med underjordisk garasje
Saksnummer
202116474
Torjusbakken 12 - Tilbygg til enebolig - Kunstneratelier
Saksnummer
202102110
Torjusbakken 17 - Etablering av parkeringsplasser
Saksnummer
201617099
Konsesjonsplikt
Ingen
Odelsrett
Ingen
Forkjøpsrett
Ingen
Forbehold
Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.
Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.
Hvitvaskingsloven
Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".
Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.
Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Annet
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1% inkl mva i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr 9.900,-, markedspakke+stylist kr 19.500,-, inneståelsesebyr kr 1.620,- og klargjøring og vederlag for garantipremieforsikring kr. 4.900,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca kr. ,- inkl mva.
Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr 19.500,- og tillegg.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika, 0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Christian R. Sunde, Kristine Dahl og Kristin Nornes-Moen
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Oppdragsansvarlig
Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361
