Eiendommens tilstand

I henhold til takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG2: avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
- Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.

- Nedløp og beslag:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

- Veggkonstruksjon:
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er stedvis slitasje og noe råte i trepanel.

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er stedvise skjevheter på gulv i boligen.

- Pipe og ildsted:
Det er eldre piper og ildsteder. Det er noen sprekker i klebersteinspeis.

- Innvendige trapper:
Det er endel knirk og skjevheter i trappen.

- Innvendige dører:
Enkelte dører må justeres.

- Bad i 1.etg (overflater gulv):
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er kun sluk i dusjsone på baderommet. Dusjsone har høy terskel.

- Bad i 1.etg (sluk, membran og tettesjikt):
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.

- Bad i 1.etg (ventilasjon):
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Wc (overflater og konstruksjon):
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

- Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Eier opplyser at det ved kan bli litt dårlig vanntrykk hvis det tappes flere steder samtidig i boligen.

- Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

- Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

- Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

- Utvendige vann- og avløpsledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.

TG3: store eller alvorlige avvik
- Vaskerom:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

- Bad i 2.etg (generell):
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Området består hovedsakelig av frittliggende småhusbebyggelse.

Tomt

Solrik, pent opparbeidet, inngjerdet tomt med hekker, busker og bed. Stenlagt stor gårdsplass - supert både for utekjøkken, spiseplass og for eksempel ball-lek.

Eiet tomt: 1030 kvm.

Parkering

Stor garasje med plass til to biler, ellers parkering på gårdsplass.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Sem & Johnsen visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Oppvarming

Det er elektrisk oppvarming via luft til luft varmepumpe, panelovner med styringssystem fra Nobø, og varmekabler i gulv i v.f. og på bad i 1 etasje. I tillegg diverse ildsteder.
Eier opplyser at panelovner med soneinndeling ikke fungerer skikkelig. Styreenheten har flere soner en antallet som er i bruk og det kan derfor fortsatt brukes selv om enkelte soner ikke virker.

Strømforbruk utgjør 31 178 kwh pr. 2021.
Ovennevnte er basert på selgers nåværende forbruk, og kan variere.

Andre forhold

Selger informerer om bl.a. følgende i sin egenerklæring:

- Spørsmål 2 og 2.1: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja, kun av faglært- Bærum rørlegger bedrift og Lommedalen bygg. Gjort i 1998 når huste ble totalrenovert. Vedlagte dokumenter dekker ikke alt som er gjort, da noe av dokumentasjonen fra 1998 er blitt borte.

- Spørsmål 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Noe setningsskade på klebersteins ovn/peis. Er godkjent av brannvesenet ved inspeksjoner, senest i 2020.

- Spørsmål 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller lignende?
Maur fjernet av Rentokil. Var så vidt inne en sommer for noen år side. Fikk beskjed om at det var flyvemaur. Maurtue fjernet.

- Spørsmål 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært- GB Elektro Jan Erik Olsen. Alle sikringer byttet i skap mai 2021 med jordfeil bryter/varsler for hver sikret kurs. Anlegget målt og samsvarserklæring utstedt. Forøvrig ble hele anlegget byttet under den store renoveringen av eiendommen i 1998.

- Spørsmål 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av faglært- Lommedalen bygg og Grimstad garasjen AS. Tak med videre renovert i 1998 Garasje nybygd i 2007.

- Spørsmål 21 og 21.1: Er det foretatt radonmåling?
Foretatt i 2012. Se vedlegg etter egenerklæringsskjema for verdier.

For mer informasjon se egenerklæringen, følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Matrikkel

Gnr. 1 bnr. 64 i Bærum kommune

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke salget.

Fastmontert bokhylle i bibliotek medfølger salget.

Heftelser

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen:

1926/900436-1/100 Rettigheter iflg. skjøte
07.05.1926
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Megler har forsøkt å tyde håndskriften i servitutten/heftelsen, men har ikke klart å tyde innholdet. Servitutten/heftelsen følger vedlagt salgsoppgaven og kjøper oppfordres til å tyde servitutten/heftelsen selv. Ved kjøp av eiendommen tar kjøper risikoen for innholdet i servitutten/heftelsen og dennes betydning for eiendommen.

1928/900280-1/100 Bestemmelse om vannledn.
14.09.1928
rettighetshaver:Knr:3024 Gnr:8 Bnr:155
Megler har forsøkt å tyde håndskriften i servitutten/heftelsen, men har ikke klart å tyde innholdet. Servitutten/heftelsen følger vedlagt salgsoppgaven og kjøper oppfordres til å tyde servitutten/heftelsen selv. Ved kjøp av eiendommen tar kjøper risikoen for innholdet i servitutten/heftelsen og dennes betydning for eiendommen.

1964/300783-1/100 Skjønn
13.02.1964
Gjelder denne registerenheten med flere
- Meglers kommentar: saken gjelder erstatning m.v. vedrørende omregulering og utvidelse av en del av Tveterveien i Bærum. Saken er ikke gjengitt, men ligger ved salgsoppgaven.

1970/304018-1/100 Best. om vann/kloakkledn.
28.05.1970
rettighetshaver:Knr:3024 Gnr:1 Bnr:514
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
- Meglers kommentar: Omhandler erklæring der eier av gnr. 1 bnr. 64 gir eier av gnr.1 bnr. 514 rett til å føre kloakk og overvann fra, og vannledning til sin eiendom over gnr. 1 bnr. 64 samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted når dette er påkrevet. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan der kreves erstatning etter skjønn. Vann- og kloakkvesenet har rett til når som helst å stenge og forsegle utvendig hovedstoppekran når det ansees nødvendig eller ønskelig enten av tekniske grunner eller for å få gjeldende reglement og gitte pålegg respektert. Servitutten/heftelsen ligger vedlagt.

1978/11307-1/100 Best. om adkomstrett
11.07.1978
rettighetshaver:Knr:3024 Gnr:1 Bnr:718
rettighetshaver:Knr:3024 Gnr:1 Bnr:725
Meglers kommentar: Omhandler erklæring der eier av gnr. 1 bnr. 64 parsell nr. 1 erklærer herved som bindende for seg og senere eiere at parsell nr. 4 har varig rett til kjørbar adkomst over parsell 1. Eier av gnr. 1 bnr. 64 parsell 2 erklærer seg herved som bindende for seg og senere eier at parsell nr. 3 har varig rett til kjørbar adkomst over parsell 2. Servitutten/heftelsen ligger vedlagt salgsoppgaven.

1978/17251-1/100 Best. om vann/kloakkledn.
10.10.1978
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
- Meglers kommentar: Omhandler erklæring der eier av gnr. 1 bnr. 64 vedtar for som bindende for seg og senere eier det kommunale vannforsynings- og kloakkreglement m/forskrifter som til enhver tid. Er noen del av anlegget utført ved dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedtas vilkårene for dispensasjonen, og Bærum vann- og kloakkvesen har rett til når som helst kreve det utført på forskriftsmessig måte hvis det oppstår sanitære ulemper eller kommunen finner det nødvendig. Servitutten/heftelsen ligger vedlagt salgsoppgaven.

2002/28701-1/100 Best om garasje/parkering
03.10.2002
- Meglers kommentar: Omhandler erklæring for Tveterveien 37A (gnr. 1 bnr. 725) og Tveterveien 37B (gnr. 1 bnr. 64) der Tveterveien 37B har rett til å ha sine ledninger for drenering, vann og kloakk liggende over Tveterveien 37A og ned til hovedledninger som ligger i Tveterveien. I forbindelse med at eier av Tveterveien 37A ønsker å bygge en frittliggende garasje med beliggenhet over traseen for ledningene, erklærer herved eierne av Tveterveien 37A og Tveterveien 37B som bindende for seg og senere eiere av eiendommene at følgende reguleringer gjøres gjeldende. Eier av Tveterveien 37A kan oppføre frittliggende garasje med beliggenhet over traseen for ledningene. Tveterveien 37B tillater at garasjen plasseres inntil grenselinjen mellom eiendommene, minimum 4m fra bolighuset i Tveterveien 37B og skal ikke plasseres mer enn 2 m vestover fra bolighuset i Tveterveien 37A. Garasjen skal ha en grunnflate med lengde inntil 5,6 m og høyde inntil 3,6 m. Videre er det bestemmelser om det eventuelt skal skje ødeleggelse av ledninger under byggeperioden. Servitutten/heftelsen ligger vedlagt.

Rettigheter i eiendomsrett:

1998/6862-1/100 Best. om adkomstrett
13.03.1998
rettighetshaver:Knr:3024 Gnr:1 Bnr:64
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vedlikehold/snørydding
Bestemmelse om bom/port
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra gnr. 1 bnr. 64
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
- Meglers kommentar: Gnr. 1 bnr. 64 har veirett over gnr. 1 bnr. 725 til Tveterveien. I forbindelse med denne veirettighet erklærer herved eier av gnr.1 bnr. 725 som bindende for seg og senere eiere/festere at følgende reguleringer gjøres gjeldende:
Kjørbar adkomst skal ha en bredde på minst 4 m regnet fra husveggen og østover. Adkomsten kan ikke flyttes fra der den er anlagt i dag uten etter skriftlig samtykke fra eier av gnr. 1 bnr. 725.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen

Kommunen har legalpant i eiendommen i hht lov om pant § 6-1. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. Forpliktelsen(e) vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett, med private stikkledninger ut til offentlig nett.

Eier

Per Herman Hertzberg

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 2 529 665 per 31.12.20
Formuesverdi som sekundærbolig kr 9 106 794 per 31.12.20

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning ihht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Ferdigattest/brukstillatelse

Arkivsakid: 39/306- Enebolig
Foreligger ikke dokumenter for ferdigattest/brukstillatelse.
Det foreligger byggemelding og stemplede byggetegninger i Bærum kommune.

Arkivsakid: 41/208- Uthus (dette uthus er senere flyttet og utvidet til garasje i 2006)
Det foreligger byggemelding og stemplede tegninger.

Arkivsakid: 48/226- Uthus (dette uthus er senere flyttet og utvidet til garasje i 2006)
Foreligger ikke dokumenter for ferdigattest/brukstillatelse.

Arkivsakid: 53/349- tilbygg til enebolig
Det foreligger ikke ferdigattest. Det foreligger byggemelding og stemplede byggetegninger i Bærum kommune.

Plan- og bygningsloven (pbl) ble gjort gjeldende for sentrale deler av kommunen ved kgl. resolusjon av 15. november 1912, og for hele kommunen først fra 25. januar 1951. Det innebærer at for store deler av kommunen var det ikke søknadsplikt frem til 1951. Dette er grunnen til at mange eldre bygninger ikke har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Arkivsakid: 06/729- Flytting og utvidelse av garasje
Det foreligger byggemelding og stemplede byggetegninger samt Melding om ferdig tiltak etter meldingsordningen for tiltaket datert 05.12.2006.

Regulering

Boligen ligger i et uregulert området, kommuneplanen gjelder. Ihht. kommuneplanen er eiendommen regulert til arealbruk boligbebyggelse- nåværende. Kommuneplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i bestemmelsene ved å benytte følgende link: https://www.arealplaner.no/3024/dokumenter/22102/5056771.pdf

Videre er eiendommen underlagt Kommuneplanens arealdel 2022-2042 som er under arbeid.

Tilbygget fra 1953 er registret som kulturminne i kommunen. Tilbygget er tegnet av Fred A. Clason. Bygningsdeler er skiftet, men plassering og for er lik det opprinnelige.

Offentlige planer

Iht. Bærum kommune ved Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er det p.t. ingen pågående reguleringsarbeid i direkte nærhet til eiendommen.

Byggesaker i nærheten:
- Byggesak - 2016/27302: Anton Tschudisvei 40 - deling av tomt - enebolig - rekkehus - tomannsbolig. Ihht. kommunens saksinnsyn er det kommet tilbakemelding på anmodning om forhåndskonferanse om utbyggingsmuligheter på eiendommen (pt. det finnes ikke et konkret prosjekt foreløpig).
- Byggesak - 2017/17305: Anton Tschudis vei 39 A - tilbygg.
- Byggesak - 2021/1468: Anton Tschudis vei 37 B - takterrasse.
- Byggesak - 2022/13442: Hans Haslums vei 47 - ombygging av tomannsbolig til enebolig.

For mer informasjon om reguleringsplaner under arbeid og byggesaker under behandling, se Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens hjemmeside for plan- og saksinnsyn.

Konsesjonsplikt

Ingen.

Odelsrett

Ingen.

Forkjøpsrett

Ingen.

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Megler er rapporteringspliktig etter Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, "hvitvaskingsloven". Megler er derfor forpliktet til å gjennomføre kundetiltak for både oppdragsgiver og kjøper, som blant annet innebærer plikt til å gjøre tiltak for å få bekreftet identiteten til kjøper og eventuelle "reelle rettighetshavere".

Normalt skjer bekreftelse av en persons identitet ved fremvisning av gyldig legitimasjonsdokument (ved personlig fremmøte), ved bruk av BankID, eller ved fremleggelse av en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument. Dersom kjøper er en juridisk person (AS, ANS, eller øvrige selskapsformer) må det foretas "egnede tiltak" for å kartlegge "reelle rettighetshavere" av kjøper.
Kjøper er forpliktet til å bidra til gjennomføring av de kundetiltak som initieres av Sem & Johnsen.

Dersom kjøper ikke bidrar til at Sem & Johnsen får gjennomført tilfredsstillende kundetiltak, kan ikke Sem & Johnsen gjennomføre transaksjonen, jfr. hvitvaskingsloven § 21. Manglende bidrag til gjennomføring av tilfredsstillende kundetiltak er å betrakte som mislighold av avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs. før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.
Egen bygningsforsikring og innboforsikring må tegnes av kjøper.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 0,9% inkl. mva. i provisjon. I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr. 9 900,-, visninger kr. 3 000,- pr time og markedspakke kr.19 500,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Ved salgssum lik prisantydning vil dette til sammen utgjøre ca. kr.19 500,- inkl. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jfr. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Boliger
Pb 1613 Vika
0119 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998387361